부자돼보자

미분양 아파트 부도에, 값 내리거나 무이자에 해외 여행도 지방부터 수도권까지 미분양 아파트가 정부통계 9만가구 이상, 시장 분위기는 2십만가구가 넘어섰고, 임대아파트 부도만 10만가구,시골이나 구옥으로 미입주 주택만도 1십만가구가 넘어선 가운데 용인에서도 고분양가로 모델하우스만 쳐다보고 미분양 아파트가 나왔다.

계약률 10%도 아니된 아파트가 전국에 있으며, 깡통 처리 아파트도 생격났다. 미분양 아파트는 청약통장 없이 마음에 드는 평형과 층을 골라 살 수있으나 아무리 특헤를 준다하더라도  계약한다면 미치지 않고서는 도저히 이해가지 않을 지역의 건설사 분양아파트다.그런다서 명망있는 건설사도 아니다.

버블논쟁에 대단지도 구입을 망설여 미분양이 나타난다. 남양주 택지개발지구 분양이 대표적이다. 초대형 단지로 역세권 프리미엄을 볼 수 있는 곳이었으나 고분양가로 건설사는 진땀 흘리고 있다.  

대단지 미분양, 청약통장이 없다면 관심을 가질만하나 투자자들이 거들떠 보지도 않는다. 단지내 기반시설이 풍부하고 주변 환경도 좋다. 대단지는 눈여겨 볼 필요가 있으나 생활 편익시설, 교통여건이 좋은 곳으로  시세차익이 가능하다면 내집마련할 사람들은 눈여겨볼만한 곳이 수도권서 몇군데 있다. 당초 책정한 분양가를 내려 내놓는 신장개업형 분양이 늘고 있다.

버블 논쟁과,개발 부담금, 반값아파트,청약가점제,양도소득세인상,기준시가 인상,보유세 등으로 인해 청약 경기가 싸늘해지면서 미분양이 우려되자 업체들이 자발적으로 분양가를 내리고 있다.

울산,김해,부산,광주,전주,대전,천안,아산 등 전국 각지서 현제의 분양시장이라면 분양가를 내릴 것으로 예측해 본다. 이런 현상은 전국 아파트 분양시장 지자체 50여곳이 넘을 것으로 보인가운데 분양가 내리기 운동하지 않아도 건설사 스스로 불안감으로 인하 경쟁이 어느정도 가시화 될 것이다.

계약률 0% 깡통 아파트,헐값 땡처리,모델하우스 관리비도, 어음 막기 등이 건설회사의 현주소다. 분양률이 30%가 채 되지 않는데도 모델하우스를 철거하기 위해 용지 인수자를 찾고 있다.

매달 7천만원 내외 드는 모델하우스 운영비를 감당부재다. 미분양 아파트 매달 증가로 줄도산 공포다. 중견업체가 연이어 쓰러진 데 이어 추가 부도설까지 나돌고 있다.  미분양 아파트의 94%가 비수도권에 몰려 있는 데다 2007년말까지 15만가구 이상 신규 분양될 예정이다.

미분양 아파트는 부산 경남은 2만1284채로 부산에서는 계약률 제로(0) 아파트가 속출하고 있다. 2007년 초 분양한 B아파트는 400여채가 모두 미분양으로 남았다. 부산의 C사는 2005년 10월에 분양을 시작했다 실패하자 2007년 재차 분양했지만  2년째 계약률이 40% 선이었다. 이미 분양을 받은 당첨자들도 위약금을 물 테니 계약을 해지해 달라고 주장해 건설사들과 마찰을 빚고 있다.

시세가 분양가보다 낮은 이른바 깡통 아파트로 전락한 만큼 분양가의 10%가량을 떼이더라도 해약하는 게 이익이라는 것이다. 이미 완공됐지만 일부 계약자가 업체를 상대로 계약 해지를 요구하며 소송을 걸어 겉으로는 시공상 하자 때문이지만 이면에는 정부의 부동산 규제와 공급 과잉으로 집값이 오르지 않자 환불을 해달라는 것이 정답으로 봐야 한다.

광주도 2000년 1900여 채에 불과했던 신규 분양 아파트가 2006년에는 2만7700여 채에 이르면서 주택업체들이 몸살을 앓아 2006년 말 광주 수완지구에서 500채가량을 내놓은 E사는 3개월 동안 분양률이 5%대에 그치자 계약금을 모두 돌려준 채 사업을 접었다. 분양 당시 계약자 전원에게 경품으로 중형 승용차를 준다고 했지만 역부족이었다. 미분양 아파트가 쌓이자 주택업체들은 손해를 감수하면서까지 기존 물량을 털어 내기 위해 몸부림을 치고 있다.

부산서는 미분양 아파트를 30%가량 할인한 값에 땡 처리 전문업자에게 일괄 매각했다. 완공 때까지 금융 부담을 감안하면 차라리 지금 던지는 게 낫다는 판단이다. 분양가의 50%를 입주 후 2, 3년 뒤에 받고 있으나  기간에 발생하는 이자는 건설사가 부담한다. 광주에서는 부부 동반 해외여행권, 분양가 5% 할인, 무이자 대출 등 갖가지 판촉 행사가 벌어지고 있다.

계약한 고객에 한해 해외여행권을 제공했고, 주말마다 드럼세탁기, 선풍기, 자전거 등 경품 행사를 벌이고 있다.분양이 절반도 안 된 아파트에 훤히 불이 켜 있는 경우는 분양이 안 된 아파트는 사람들이 꺼리기 때문이다.

11월까지 추가로 나올 아파트는 288곳, 15만1335채로 지방에서는 8만2774채가 쏟아진다. 분양가 상한제를 피하기 위해 사업승인을 신청한 물량이 일시에 공급되는 것이다. 담보인정비율 제한 등 금융 관련 규제가 여전한 상태에서 공급만 늘고 있어 미분양 사태가 장기화될 가능성이 크다.

2008년부터는 분양가 상한제 대상 주택이 본격적으로 나올 예정이어서 지금 분양하는 아파트 중 상당수는 완공 후까지도 빈집으로 남을 확률이 높다. 정부 공식 통계로는 부산지역 미분양이 9000여 채이지만 여기에는 100∼200채의 소형 단지는 빠져 모두 합치면 지금도 12만가구에서 15만가구,년말에는 15만가구서 20만 가구가 미분양으로 쌓일 것이다

건설사들은 청약이 문제가 아닌 과연 몇%나 계약할지 의문이며, 이런곳에 통장 쓴 사람들은 평생 그 팔자로 살 사람들이다. 도저히 이해가지 않는 사람들로 외고집,자신만 아는사람,꼴통들,그리고 부자로 살기는 처음부터 포기한  사람들일 것이다. 가지 않을 길은 가지 않아야 한다.

인터넷을 가장 싫어한 사람들,돈 1만원은 아껴도 수백에서 억대의 돈도 한꺼번에 까 먹을 존재들인 것이다.그것도 팔자일 것이다. 무더기 미분양의 원인은 주변 집값에 비해 터무니 없이 비싼 고고고고분양가로 용인 외곽지역임에도 불구하고 고분양가를 책정했다는 것은 달나라나 위성에서도 용납못할 처사로 건설사나 지자체나 멍청하기는 자로 재도 틀리지 않을 것이다. 비쌀만한 이유가 없었으며, 다른 이유로 토지값이나 개발부담금 댄다면 더욱 더 멍청한 분석.평가엿을 것이다. 인재는 많으나 사장의 외고집의 결정판으로 보인다.

건설사들은 고분양가 이유로
▲토지를 100% 협의매수했기 때문에 택지비가 많이 들었고
▲도로 쓰레기처리장 등 기부채납액
▲사업기간이 길어져 금융비용이 많이 발생했다.

입지가 훨씬 떨어지는 데도 불구하고 분양가는 비싸게 매긴다. 금리인상과 정부규제 등의 이유도 있지만 분양가가 비싼 게 무더기 미분양의 원인이라 하지만 오너의 외고집에 컨설팅 잘못한 대표적인 경우이다.

컨설팅은 기업들이 인재가 없어서 하는게 아니다. 비교분석으로 더 좋은 가치를 바라는 것이다. 부동산태평양도 공공기관 및 대기업 컨설팅을 하엿다. 비교분석으로 더 높은 부가가치 창출이다.  

중소 건설사들의 줄도산 공포가 확산되면서 70조원이 넘는 부동산 프로젝트파이낸싱 대출이 금융 불안의 뇌관이나 아직은 염려할 수준이 아니라지만 건설사 부도는 늘고 있다. PF발 한국판 서브 프라임 사태가 발생하는 것 아니냐는 극단적인 경고까지 나오고 있는 이유는 미국과 일본 및 한국의 거래 부진과 융자에 대한 부담과 부동산이 투기의 대상이 아니라 내집 정도로 인식되고 있다는 것이다.

부동산이 재테크 수단이 아니라는 인식이 확산되고 있으며, 더군다나 선진ㄱ구의 주택이 끝났으며,후진국이나 개발도상국 이외의 주택은 재테크 수단이 아니라는 인식 문제로 자기 나라 부동산 투자보다는 2-5년전 부터 해외 투자에 선진국이 목메고 있다는 것이다.

9월  금융권이 취급한 부동산 PF대출 규모는 70조원에 은행권 32조원, 저축은행 12조원, 보험권 4조원 가량이며, 22조원은 PF대출을 기초자산으로 자산유동화증권나 자산담보부기업어음 등으로 유동화돼 있다.

PF 대출이란 건설 시행사가 미래현금흐름을 담보로 토지 매입 자금이나 건설 자금 등을 금융회사에서 대출을 받는 것으로 분양이 제대로 이뤄지지 않아, 자금 회수를 못하게 되면 대출금 상환이 어려울 수밖에 없다. PF 대출의 부실 우려가 높은 것도 최근 지방 아파트 미분양 속출로 건설회사들이 부도 위기를 맞고 있다. 부동산 PF를 중심으로 한 주택금융의 위험이 높아 금융기관들이 손실을 입은 것은 없지만 2,3금융권의 부실화 문제는 경계심을 갖고 주시하고 있다.

은행권의 PF 대출 잔액은 32조원에 육박하지만, 건설경기침체와 지방 아파트 미분양 사태가 장기화할 경우, 은행권 역시 타격은 불가피하다. 위기의 진원지는  유동화 물량으로 상법에 따라 발행된 유동화 물량은 규모가 얼마인지도 제대로 파악하기 쉽지 않아 감독당국의 감시망에서도 비껴있다.  

최근 부동산 시장에선 세금 회피성 매물이 늘어나고 있다.
종합부동산세를 피하기 위해서는 이달 안에 집을 팔아야 하고 일시적 1가구2주택자도 양도소득세를 줄이기 위해 안절부절하는 모습이다. 세금 부담에 따른 압박이 큰 사람일수록 가격을 크게 낮춰 부르며 집값 하락을 주도하고 있다.

이렇듯 한 푼이라도 세금을 덜 내면서도 최대의 수익을 올리길 바라는 것은 투자자 모두에게 공통된 관심사다. 하향 안정세를 보이는 부동산 시장에서 조금이라도 세금을 아끼며 투자할 수 있는 절세형 부동산 상품에 대해 알아보자.

◇1가구2주택 절세 효과가 큰 ‘분양시장’=현재 1주택을 소유한 가구가 다른 주택을 취득, 일시적 2주택이 된 경우에는 추가로 집을 산 날로부터 1년 이내에 종전의 주택(비과세요건을 충족한 경우)을 양도할 경우 양도세를 비과세 해주고 있다. 다시 말해 2주택을 유지하면서 50%의 양도세 중과를 피할 수 있는 셈인다. 그러나 기간은 1년에 불과하다.(혼인이나 동거봉양을 위한 일시적 1가구2주택자의 경우 2년까지 비과세 가능)

하지만 분양을 받을 경우 비과세 기간은 훨씬 늘어날 수 있다. 분양권은 등기시점부터 주택으로 보기 때문에 분양 이후 입주시점(통상 2~3년)까지 비과세 기간이 더 늘어나게 된다. 결국 3~4년 동안 실질적으로는 2주택을 보유할 수 있어 더 넓은 평형으로 갈아타기를 노리는 유주택자라면 기존 주택 매입보다는 신규 분양을 통하는 것이 유리하다.  

◇새롭게 뜨는 ‘펜션’ 투자=주5일 근무제가 확산되고 소득수준이 늘면서 휴양지를 찾는 사람이 늘 었다. 자연스레 펜션에 대한 관심도 높아졌는데 펜션은 주택에 비해 세금부담이 낮은 것이 매력적이다. 숙박업으로 등록한 펜션은 상시 주거용이 아닌 숙박시설로 이용되고 있어 주택으로 취급하지 않는다. 양도세 중과도 걱정할 필요가 없다. 등기분양이 아닌 회원제 분양을 받아 전세권이나 근저당권만 설정해 놓을 경우에는 종합소득세나 부가가치세를 내지 않아도 돼 절세 효과도 상당하다.

분기별로 운영수입을 일정하게 받더라도 수익금 자체가 매번 똑같지 않기 때문에 일시적 소득으로 취급 받을 수 있다. 이 경우 추가 세금 없이 기타소득세 4.4%만 납부하면 된다. 단, 1년 기준수익금이 1,500만원을 넘게 되면 종합소득세로 합산된다는 것은 주의해야 한다.  

함영진 내집마련정보사 팀장은 “펜션은 절세효과가 있지만 계곡, 호수, 스키장 등이 주변에 있어 일정한 수요가 유지될 수 있는지를 따져봐야 한다”며 “초보 투자자는 믿을 수 있는 시행사가 개발하는 사업에 간접 참여해 지속적인 임대수익을 얻는 것이 안정적이다”고 말했다.  

◇주택에 비해 규제 적은 ‘상가’=수익형 부동산의 대표주자인 상가는 아파트와 달리 전매제한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없다. 비교적 환금성도 높아 정부 규제가 주택에 집중된 이후 투자자들이 더욱 매력을 느끼고 있다. 상가는 건물 부문에 대한 재산세만 부과되고, 부속토지의 공시지가 합계액이 40억원을 초과하지 않는다면 종부세 걱정을 할 필요가 없다. 주택과 달리 종부세를 세대별로 합산하지 않고 개인별로 합산해 대상이 될 확률도 크게 줄어든다.  

◇세금 감면에 고정 수입까지 보장되는 ‘주택임대사업’=최근 임대사업에 대한 관심이 급증하고 있다. 저금리 시대에 고정적 임대수입이 보장되는데다 취ㆍ등록세가 감면되고 재산세나 종부세 중과도 피할 수 있기 때문이다. 임대사업을 위해서는 중대형보다 수요가 많은 중소형 평형을 보유하는 것이 유리하다. 전용면적 18평 이하 주택을 취득해(건축주로부터 최초로 분양 받은 공동주택) 주택임대에 나서면 취ㆍ등록세가 전액 면제된다. 전용 12~18평 주택은 재산세도 50% 감면되는 세제 혜택이 있다.  

임대사업을 위해서는 관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대주택보다는 아파트가 보다 유리하다. 독신자나 신혼부부를 대상으로 유동인구가 많고 교통이 편리한 지역에 위치한 소형평형의 대규모 단지가 임차 수요가 풍부한 편이다.

최근 투자자들이 노원구와 도봉구 일대 10~20평대 아파트 여러 채를 매입하면서 가격이 많이 뛴 것도 이런 이유에서다.

황금알을 낳는 웰빙 신혼집을 찾아라

내 집 마련이 곧 재테크의 시작이라는 건 누구나 아는 사실. 생애 처음 장만하는 내 집인 동시에 제대로 된 재테크에 첫발을 내딛는 순간이다.
 
요즘 인기를 끌고 있는 웰빙 신혼집의 조건과 가장 현실적인 신혼집 마련 방법, 그리고 요즘 뜨고 있는 지역 등을 최근 부동산 관련 서적으로 인기몰이 중인 유명 저자들에게 들어보자.

내 집을 마련하기로 결정했다면 우선 가장 중요한 것이 어떤 집을 선택하느냐이다. 살기 좋고 멋진 웰빙 신혼집. 첫 단추를 잘 끼어야 다음 단추를 끼는 데 시간과 노력을 번다.

살기 좋은 것은 물론이고 재산 증식까지 기대할 수 있는 알짜배기를 짚어내기 위해 좋은 집을 고르는 기본적인 체크 포인트를 알아두자.

첫째, 위치 및 지역 선택. 역세권은 유동성이 뛰어나기 때문에 상권이 활성화되고, 이동이 편리해 실수요자들도 선호한다. 역세권 아파트는 환금성이 좋아 향후 집을 매도할 때에도 유리한 것. 주변에 재개발, 지역 개발 등의 호재가 있는 지역이라면 후광 효과를 기대할 수도 있다. 한 예로 1.11 부동산 정책(서민주택공급 확대 및 주거비 부담 완화, 원가 공개 확대, 분양가 상한제 등) 이후 재건축 아파트를 중심으로 전국적으로 아파트 가격이 폭락했는데, 그 와중에 용산구는 꾸준히 나 홀로 상승세를 보였다. 용산구는 재개발이 활발하게 진행되고 있을 뿐만 아니라, 국제업무단지 건설 등 탄탄한 개발 호재가 있다는 사실. 둘째, 웰빙 아파트를 선택하라. 생활수준은 높아지고, 주 5일 근무제로 집에 있는 시간이 늘어나면서 쾌적한 집의 중요성이 커지고 있는 것. 산과 강이 가까이 있는 곳을 선호하고 아파트 단지 분위기도 달라졌다. 주차장만 빼곡히 들어섰던 단지에 나무와 실개천으로 정원을 만들고, 산과 바다, 강이 있는 자연 친화적인 공간에 아파트를 건설한다. 셋째, 학군이 좋은 곳을 선택하라. 자식에 대한 부모의 뜨거운 교육열은 모든 것을 포기해서라도 교육을 위해 강남으로 이사하게 만든다. 지금의 강남이 최고가 지역으로 자리매김하게 된 것도 교육의 영향이 매우 컸다. 넷째, 단지 규모가 크고 동간 거리가 넓은 아파트를 선택하라. 아파트 단지 규모가 큰 곳은 자연스레 주변 생활 편의시설도 덩달아 들어서게 마련이다. 그만큼 수요가 뒷받침되기 때문. 단지 규모는 크면 클수록 좋은데, 최소 5백 가구는 넘는 것이 좋다. 또한 동간 거리가 넓어야 일조량에 문제가 없고 그 부지를 녹지 공간으로 활용할 수 있어 단지가 더욱 쾌적해진다. 지하 주차장 유무도 함께 살펴보며, 주차 대수는 아파트 가구 수의 1.3배 이상이면 무난하다. 다섯째, 층과 방향, 현관 구조를 따져본다. 조망권 역시 아파트 가격 상승 요건과 밀접하다. 창문을 통해 강이나 산이 내다보인다면 그 아파트의 가치는 크게 상승한다. 때문에 층이 높으면 높을수록 좋다. 하지만 층만 높다고 모두 조망권이 좋은 것은 아니다. 건물 앞에 또 다른 건물이 조망을 방해할 수도 있으므로 직접 방문해서 확인해볼 것. 방향은 최대한 남향을 선택한다. 베란다나 창문 방향이 남쪽으로 향하고 있어야 햇빛이 잘 들고 공기가 잘 통한다. 현관 구조는 복도식보다는 계단식이 낫다. 입지 여건과 단지 규모, 입주 연도 등 조건이 비슷한데도 복도식은 중소형 평형이 많고, 계단식은 중대형 평형이 차지하는 비율이 높기 때문에 계단식 아파트의 가격 상승률이 더 높다. 또 복도식보다는 계단식이 엘리베이터를 이용하기 편리하고, 소음 차단과 발코니 면적에서 훨씬 유리하다. 여섯째, 안목치수 적용 여부과 베이(Bay, 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 말하는 건축 용어)를 꼼꼼히 따져라. 아파트에 안목치수를 적용하면 벽체 안쪽을 기준으로 면적을 산정하여 종전에 비해 분양 평형이 1~5평 정도 증가한다. 그리고 통상 3베이(아파트 전면부 베란다에 거실과 방 두칸이 붙어 있는 직사각 형태)는 발코니 면적이 2베이(거실과 안방 등 두 개 구조를 전면부에 배치한 정사각 형태)보다 2~3평 정도 넓어진다. 또 3베이의 최대 장점은 채광과 환풍인 만큼 방향이 좋아야 한다. 만약 북향이나 서향이라면 오히려 2베이를 선택하는 것이 좋다. 한편, 2베이는 개방감과 공간 활용 측면에서 넓어 보이는 장점이 있다. 유명 재테크 서적 저자 3인에게 들어보는 내 집 마련 성공 전략 도시인들의 주거 안식처였던 아파트가 재테크 수단으로 자리 잡았다. 때문에 살기 좋은 아파트만 찾아서는 안될 일이다. 특히 앞으로 아파트 시장의 양극화가 뚜렷해질 전망이라는데 뜨는 아파트는 뜨고 떨어지는 아파트는 크게 떨어진다는 것. 이때 남들보다 발품을 많이 판다면 뜨는 아파트를 신혼집으로 마련할 수 있을 것이다. 그렇다면 내 집 마련에 처음 뛰어든 예비 신혼부부에게 가장 좋은 내 집 마련 전략과 방법으로는 뭐가 있을까? <대한민국 20대, 내집마련에 미쳐라>의 저자 최정환 씨 내 집 마련은 재테크의 전부다, 그리고 타이밍이다 지난 10년간 대출을 받아서 집을 먼저 산 사람과 은행에 집을 사기 위해 저축한 사람과의 재산 격차는 하늘만큼 벌어졌다. 미혼 시절에는 부동산에 대한 상식이 부족하기 때문에 내 집 마련의 소중함을 깨닫지 못하고 무조건 부동산을 뺀 재테크만 생각하는 경향이 있다. 더불어 현실적인 전략 없이는 쉽지 않다. 지금 당장 미혼이든 신혼이든 재테크의 기본은 내 집 마련이란 걸 상기하고 지식을 쌓아야 한다. 내 집 마련은 종자돈과 전략 그리고 정보와 타이밍의 예술이기 때문이다. 내 집 마련을 꿈꾼다면 먼저 명심하라! 1 소모성 결혼 자금 지출을 최대한 억제하고 종자돈을 늘려라. 2 지금 집을 살 때인지(집값이 조정을 보이면 내 집 마련 타이밍이다), 기다릴 때인지를 판단하라. 3 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지다. 4 더 먼 미래의 높은 가치를 위해 조금 불편하더라도 현재를 희생하라. 투자 가치란 현재 누리는 가치를 포기한 대가로 생기는 보상이다. 투자 가치와 현재 가치를 함께 누리는 경우도 있으나 이는 아주 예외적이다. 5 살기 좋은 신혼집의 조건을 따진다는 것 자체가 투자 가치를 간과하는 것. 지금 편리하기보다 나중에 좋다질 수 있는 곳이 투자 가치가 높은 곳이다. 즉 1호선 부근에 집을 살 것이 아니라 앞으로 개통하는 9호선 부근에서 집을 골라야 한다. 6 아파트를 고르는 게 최선이지만, 다세대나 다가구 주택을 산다면 재개발 가능성이 있는 곳을 택하라. 그러나 이미 급등했다면 피하도록 하자. 7 자산을 전세비에 올인하기보다 가격이 낮은 전세나 월세를 구하고 매수 시점이 왔을 때 바로 매수할 수 있는 종자돈을 만들어놓는다. 평생 전세로 사는 것은 재테크에 마이너스다. 8 기존 주택을 매입할 것이 아니라면 청약저축 등을 반드시 들어놓자. 청약가점제가 도입되어 신혼부부에게 당첨 기회가 당장 오는 것은 아니지만 그래도 미리 자격을 갖춰놓는 것이 유리하다. 9 신혼집이 평생 집이 될 것이라는 생각을 지양하고 투자 가치를 항상 염두에 두면 재테크에 성공적인 내 집 마련을 이룰 수 있다. <아파트 시대 끝났다>의 저자 양지영 씨 헌 집 사서 새 집 이사 가는 재개발 빌라를 노려라 “앞으로 아파트로 돈 벌기는 힘들대요”, “아파트 값이 계속 떨어지기만 해요” 등 ‘아파트 종전終戰’을 알리는 말들이 최근 주변에서 심심치 않게 들린다. 자고 일어나면 수천만 원에서 수억 원까지 올랐던 시대는 돌아오기 힘들 것이다. 종합부동산 텐커뮤니티www.ten.co.kr에 따르면 전국 재건축 아파트 값은 1.11 대책 이후부터 5월 말까지 2.6% 떨어졌다. 일반 아파트도 마찬가지다. 강남 일반 아파트 값은 1.11 대책 이후 0.3% 떨어졌다. 이런 가운데 나 홀로 여유 있는 미소를 보인 주택이 있다. 바로 재개발 구역 내 빌라. 재개발 구역 내의 빌라는 재개발에 대한 잇따른 규제에도 불구하고 거북이 걸음일지라도 조금씩 올랐다. 재건축 아파트와는 달리 재개발은 규제도 가해졌지만 호재도 등에 업었기 때문이다. 재개발 구역 내 빌라는 지분으로 계산을 하기 때문에 큰 평수가 아니라면 소액 투자도 가능해 큰 인기다. 전세를 끼고 산다면 5천만원 이하의 초기 투자금으로도 내 집 마련이 가능하다. 물론 주택이 많이 노후되었거나 주변 도로 상황이 안좋다는 단점이 있다. 하지만 나중을 생각한다면 조금의 불편은 별로 문제될 것이 없지 않겠는가. 서울시는 강북 개발 U턴 프로젝트 등으로 강북 개발에 적극적이다. 그렇기 때문에 재개발 구역 내 빌라가 가능성 있는 것이다. 핵심 지역으로 꼽히는 용산?한남동?성수동과 북아현동 등 강북 요지에는 이미 투자자들이 몰려 가격은 천정부지로 올랐다. 미니 신도시급 주거지로 탈바꿈할 아현?은평 등 강북 뉴타운도 마찬가지. 지난해 7월부터 시행된 용적률 상향, 우수 학교 설립 지원 등의 혜택을 주는 도시재정비촉진특별법도 이점이 있다. 재정비촉진지구는 지난해 7월 도시재정비촉진특별법 시행 이후 지난해 말까지 22개가 지정된 데 이어 올해 20개 이상이 추가 지정될 것으로 보여 노후 주택 밀집 지역에서의 고급 주택 공급이 점차 활성화될 전망이다. 교육 및 기반 시설 계획이 함께 수반된다는 점이 중요한 포인트인데, 이는 해당 지역의 주거 가치를 상당히 높이는 효과를 가져 올 것이다. 또 재개발 구역 내 빌라는 희소가치가 있다. 수도권은 이미 아파트와 상권이 형성되어 있기 때문에 아파트를 지을 수 있는 공간이 극히 제한적이다. 그렇다면 방법은 기존의 건물을 재건축하거나 재개발하는 수밖에 없다. 하지만 그런 부지도 한정적이어서 뉴타운 및 재개발 소문만 돌아도 가격은 큰 폭으로 상승한다. 사업 진행 과정에서 순차적으로 시세가 상승하기 때문에 매매에 따른 시세 차익이 그만큼 커지는 것이다. 하지만 재개발 구역 내 빌라라고 해서 똑같이 오르고 똑같이 전망이 좋은 것은 아니다. 좋은 것들 중에서 더 좋은 것이 있게 마련. 그렇다면 A급 재개발 구역은 어떤 곳인가. 부동산은 무조건 입지 여건 좋은 곳을 우선 따져봐야 하며 사업 진행 과정에서나 입주 후 이런 곳이 많이 오른다. 입지는 아파트 고를 때와 마찬가지로 지하철과 가까우면 가까울수록 좋다. 그리고 도로 접근성이 좋아야 하고, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 곳이어야 한다. 생활 편의시설은 현재 좋지 않아도 도로와 교통이 좋으면 향후 자연스레 갖춰지기 마련. 최근 웰빙에 대한 관심이 높아지고 있기 때문에 주변에 강과 산이 가까이 있으면 향후 높은 가치를 지닐 수 있다. 조합원 참여율도 중요하다. 재건축이나 재개발 모두 조합원 동의율이 높아야 사업이 원만히 진행된다. 조합원의 참여율은 곧 재개발 사업의 속도와 연관되며, 사업 속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다. 재개발 사업이 원활히 진행되고 있는지를 확인하기 위해서는 추진위원회나 조합을 직접 방문해 상황을 점검해야 한다. 일단 대단지이거나 조합원 수가 적어야 유리하다. 지분 쪼개기(단독 주택이나 연립 주택을 여러 가구로 나눠 구분 등기) 성행으로 조합원이 예상 건립 가구 수보다 많은 곳은 향후 분쟁이 일어날 수 있다. 즉 건립 규모보다 조합원 수가 많으면 아파트를 배정 받지 못할 위험이 큰 것. 지분 매입시 수익성이 있는 구역을 고르는 것도 중요하다. 재개발의 평형별 배정 방법은 대개 동일한 재개발 구역이라도 위치와 주택의 상태 등을 근거로 감정평가액에 따라 결정한다. 따라서 재개발 투자는 감정가액이 높게 평가되는 지역이 유리하다. 또 용적률. 층수 제한 문제로 사업성이 불투명할 수도 있기 때문에 해당 시의 도시 계획을 점검해 개발 밀도가 높고 건축 제한이 적은 곳을 고르는 것도 요령이다. 금액별 재개발 투자하기 5천만원으로 재개발 투자하기 광명시 광명동 일대 광명뉴타운 경기뉴타운 지구로 현재 기본 계획 수립 중에 있다. 광명동은 서울 구로구와 맞닿아 있어 서울 생활권이 가능하다. 특히 광명고속철도가 개통되면서 주변 생활 여건 및 지역 가치가 높아졌다. 현재 광명지구 지분 10평 미만의 경우 평당 1천5백만~2천만원 수준. 전세는 5천만원대이며, 깨끗한 빌라의 경우 많게는 7천만원까지 받을 수 있다. 부천시 괴안동 괴안1-4구역 1호선 역곡역이 걸어서 5분 거리에 위치해 있는 이곳은 2천여 가구가 개발될 예정. 경인로와 경인고속도로가 구역 인근에 자리하고 있다. 3월에 구역 지정이 완료됐다. 10평 미만 지분을 기준으로 신축 빌라는 평당 2천만원이 넘지만 지은 지 오래된 노후 빌라는 1천만~1천2백만원선의 시세. 1억원으로 재개발 투자하기 도봉구 쌍문1동 480번지, 쌍문3동 333번지 일대 도봉구주거환경개선사업지구 용적률 190%로 진행 중이며 현재 구역 준비 중이다. 지분 10평 미만의 경우 평당 1천5백만원 수준. 전세는 4천만원 정도. 인천 구도심 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 1백53곳이 재건축ㆍ재개발, 도시환경 정비사업 등을 추진할 수 있는 지역으로 지정돼 있다. 남구 전도관지구와 동구 금송지구는 현재 정비 구역 지정을 눈앞에 두고 있다. 전도관 지구는 GS마트, 동인천병원, 인천기독병원 등이 가까이 있고, 금송지구는 1호선 도원역이 걸어서 5분 거리. 11만㎡에 이르는 구역으로 2천여 가구의 단지로 개발될 예정이다. 이 두 곳은 현재 10평 미만 지분 기준으로 평당 9백만~1천2백만원선이고, 전세는 3천만~4천만원 수준. 1억원 이상으로 재개발 투자하기 동작구 본동 250번지 일대 본동5구역 용적률 249%로 총 5개동 24평형 1백26가구, 32평형 2백32가구, 43평형 1백10가구 등 5백64가구가 건립될 예정. 지하철 1호선 노량진역이 도보 10분 거리이고, 노량진수산시장, 신세계백화점, 롯데백화점 등이 인접해 있다. 지분 10평 미만의 경우 평당 2천5백만~3천만원이며, 빌라 전세는 5천만~7천만원 수준. 마포구 아현동 380번지 일대 아현4구역 190%의 용적률에 총 1천3백17가구의 대단지가 건립될 예정. 지하철 5호선 애오개역이 도보 5분 거리로 역세권이다. 인근에는 서서울병원, 손기정기념공원, 효창공원, 만리동시장 등이 있고, 교육시설로는 아현초, 아현중, 환일중, 환일고 등이 있다. 10평 미만은 평당 2천만~2천5백만원 수준. 집이 많이 노후되어 전세금은 3천만~5천만원 정도로 낮은 편이다. <부동산 투자 교과서>의 저자 김종선 씨 경매로 내 집 마련 부담을 최소화하라 최근 몇 년 동안 주택 가격이 크게 상승해 1억원 안팎의 자금으로는 내 집 마련하기가 어려워졌다. 특히 자금 사정이 여의치 않은 신혼부부는 더욱 그렇다. 이럴 땐 법원 경매를 시도하는 것이 효과적이다. 지역과 시점에 따라 차이가 있을 수 있지만 재개발이나 뉴타운 등의 호재가 있는 지역이 아닌 이상 보통 아파트는 시세의 90%, 연립?다세대 주택은 60~70%, 단독 주택은 70~80% 수준에 낙찰받을 수 있다. 예비 신혼부부가 경매로 돈 되는 주택, 가치 있는 주택을 고르기 위해서는 몇 가지 원칙을 지키는 것이 중요하다. 첫째, 교육 여건이 개선될 예정인 곳을 선택할 것. 향후 교육 여건이 개선되면 가격 상승의 수혜를 입을 수 있다. 둘째, 대중교통 시설이 개선될 예정인 곳, 특히 역세권 예정 지역을 공략하자. 중?소형 주택은 출퇴근 용이성이 주택 가격 형성에 큰 비중을 차지하므로 향후 역세권으로 거듭날 경우 큰 시세 차익을 기대할 수 있다. 셋째, 주거를 위한 웰빙 요건을 갖춘 곳을 선택하자. 요즘의 주거 문화는 웰빙으로 요약된다. 공원, 조망권, 일조권 등이 양호한 지역을 선택한다면 주거 쾌적성과 함께 시세 차익까지 덤으로 얻을 수 있다. 넷째, 대형 할인점에 주목하자. 할인점의 편리성은 굳이 설명하지 않아도 피부로 느낄 것이다. 매입 결정 전에 반드시 인근 지역에 할인점이 있는지, 신규로 개점할 계획이 있는지 등을 알아보자. 다섯째, 경제 논리에 충실하자. 최근 수년간의 주택 공급 물량, 향후의 공급 가능 예정 물량을 꼼꼼히 챙겨보되 특히 전세가 귀한 지역을 노리는 게 효과적이다. 전세 가격이 강세를 띠는 곳은 매매 가격의 상승으로 이어지기 때문이다. 여섯째, 인구 유입이 늘어날 것으로 예상되는 지역인지를 살펴보자. 인구가 늘어난다는 것은 주택의 수요도 늘어난다는 의미. 가장 이상적인 가격 상승은 수요가 증가함에 따라 점진적으로 주택 가격이 상승하는 것. 투기가 아닌 실수요 목적에 의한 것이기 때문이다. 마지막으로 경매를 활용한 내 집 마련의 적기를 알아야 한다. 경매 시장은 일반 주택 시장이 침체 국면이나 조정 국면에 돌입했을 때 더 많은 기회를 제공하는 특성이 있다. 오는 9월부터 시행되는 청약가점제, 분양가내역공시제, 대출 규제 강화와 금리 인상 및 종부세 부담의 현실화 등이 이어지는 올해 말까지가 경매를 통한 내 집 마련의 적기가 될 전망이다. 경매에 도전하기 전 명심할 것! 1 분위기에 휩쓸리지 말자. 응찰하고자 하는 목표 가격을 미리 정해야 분위기에 휩쓸려 시세보다 비싼 가격에 낙찰받는 실수를 예방할 수 있다. 낙찰 여부보다는 낙찰 금액이 중요하다는 사실을 명심하라! 2 반드시 입찰하고자 하는 부동산을 직접 확인하자. 입지, 물리적 상태, 현재 시세 등을 정확히 파악할 수 있기 때문이다. 인터넷으로 정보를 얻는 데 큰 불편은 없겠지만 눈으로 확인한 것과 그림으로 본 것과는 큰 차이가 있다. 3 현재보다는 미래 가치가 뛰어난 곳을 선택하자. 자금 여력이 충분치 못한 예비부부나 신혼부부, 30대들은 강남, 과천, 분당, 평촌, 일산 등과 같은 수도권 우량 신도시 아파트보다는 향후 발전 가능성이 높은 수도권의 10~20평형대 아파트나 재개발 혹은 뉴타운 사업을 기대할 수 있는 지역의 연립?다세대 주택을 노려보자. 4 시간에 여유를 두고 응찰하자. 낙찰을 받았다고 바로 입주할 수 있는 것은 아니다. 낙찰 후 명도라는 절차를 거치기 때문이다. 보통 낙찰부터 입주까지는 짧게는 3개월에서 길게는 6개월 혹은 그 이상의 기간이 소요된다. 5 전문가에게 조언을 구하자. 과거에 비해 경매가 보편화된 것은 사실이지만 여전히 초보자에게 있어 권리분석은 쉬운 일이 아니다. 섣불리 접근했다가 경제적 손해를 보기 십상. 따라서 비용이 다소 들더라도 전문가의 조언을 받는 것이 좋다.

■ 현 시세의 따른 택지지구 특성 및 개요

서울시 도시계획사업에 이해 철거되는 가옥주에게 도시개발공사(sh)가 택지개발지구에 건립하는 아파트에 주변시세 50%정도에 입주 할 수 있는 권리를 부여합니다.

장지, 발산지구 분양가 발표 후 언론의 보도 내용이 긍정적이기 때문에 기존에 관심을 갖고 있던 철거민들의 문의 전화 및 상담이 많아졌다. 그만큼 신규 투자자들의 관심이 높아져 시세 연동제로 인해 잠시 주춤했던 철거가옥 시장이 다시 활기를 뛰고 있습니다.

지난해 입주신청을 끝낸 장지 발산 택지개발지구는 올4월 26일/8월31일에 분양가 공개로 총 분양 수익 2970억에 이어 세곡, 우면, 마천, 상암2 지구가 집 주인을 기다리고 있습니다.

집마련 및 재테크를 꿈꾸는 무주택자라면 새해에 택지개발지구를 적극 활용해보세요.

≪시세표≫

송파구 장지 33평(3억6천7백)- 송파구 33평 평균가(7억6천1백)

송파구 장지 25평(1억8천4백)- 송파구 25평 평균가(5억6천4백)

강서구 발산 33평(2억2천7백)- 강서구 33평 평균가(4억7천5백)

강서구 발산 25평(1억4천4백)- 강서구 25평 평균가(3억2천4백)

※ 이렇게 시세차익을 본 입주자들은 모두 원주민이나 철거민들 이였습니다.

  방법은 철거가옥을 합법적으로 거래가 가능한 시기에 매입하여 특별분양 입주권을 받는 것
입니다.

  그럼 아래내용을 참조해보세요.

■ 2008년 접수예정 택지개발지구 아파트

세곡지구    1,998세대  2009년 하반기 입주예정

우면지구    4,520세대  2010년 중반기 입주예정

마천지구    1,437세대  2009년 하반기 입주예정   

상암2지구   2,630세대  2009년 하반기 입주예정

■ 누가 분양 받을 수 있나?

서울시 도시계획사업에 이해 철거되는 가옥주에게 도시개발공사(sh)가 택지개발지구에 건립하는 아파트에 주변시세 50%정도에 입주 할 수 있는 권리를 부여합니다.

■ 무슨 장점이 있기래, 굳이 특별분양을 통해서 입주해야 하는가?

분양가가 저렴하다.(택지조성 원가에 공급-일반 분양가의 50~60%저렴)

분선시공, 후 분양으로 계약금, 중도금 등의 금융비용 부탁이 없다.

등록관련 세금 50% 감면혜택

서울시에서 주관, sh공사에서 진행하여 공사지연 및 부도염려가 없다.

완벽한 기반시설 - 교통, 교육, 생활편의 시설 등

■ 철거가옥 투자 어떠한 과정을 통해야 하는가?

철거예정 가옥매입(등기이전) =>철거가옥 보상 및 철거(입주권리 발생) => 접수 및 분양 => 입주 및 시세차익

■ 합법적 투자 인가요?

철거예정 단계에서 소유권이전 하시면 합법적이지만, 철거 후(입주권) 매입 하실 경우 불법입니다. 보상단계 이전에 등기이전 하는 기술투자이며,이미 검증된 수익성과 2008년도 택지지구들의 입지는 확실한 수익성을 보장합니다.


출처 : http://dasomhousing.com/08/