아파트 급매를 잡아라
아파트 구입시 “급매를 사라”는 말이 있다. 누가 그 것을 모르겠는가 ?
그러나 급매는 항상 없다. 요즘 같이 거래가 없고 경기 불황이 심해질 때 급매는 나온다. 그런데 급매들이 널려 있는 시점에서는 아무도 아파트를 사려고 하지 않는다. 가격이 더 떨어질 것이 두려운 것이다.
한 조사에 의하면 내 집 마련 서러움을 가장 느끼는 때가 집값이 폭등을 할 때라고 한다. 이 때는 집을 사야 한다는 강렬한 열망에 휩싸여 천정으로 오른 비 로열층의 후진 매물을 로열층 가격으로 사는 것이다. 파는 사람의 입장에서는 후진 매물을 처분할 좋은 기회가 되는 셈이다. 누가 집값이 오른다고 하는 데 로열층의 매물을 내어 놓겠는가 ?
그러나 조정기나 하락기에는 현금만 확보하고 있으면 시세보다 10% 혹은 급등한 전 최고 시세보다 20% 싸게 살 수 있다.
예를 들어 보겠다. 목동 아파트의 27평은 작년 가을 폭등기에는 단지별로 차이가 있지만 4억 5천 이상에도 거래가 됐다. 이 것이 10.29 대책으로 4억 대로 떨어지면서 올 초 설 즈음에 다시 매기가 일어 3억 5천 선에서 급매가 거래가 됐다.
분당의 경우 파크뷰 등의 입주로 중앙공원 부근이 약세다. 5억 이상 거래 되었던 30평대가 4억 대 초반에서 급매를 만날 수 있다. 최고가 대비 20% 하락한 것이다.
실로 거의 8천 만원 차이가 난 것이다. 이것이 거품이라고 하는 실제 상황이다.
그런데 현재 급매도 잘 나가지 않는다고 한다. 오를 것 같지 않고 추락할 것 같기 때문이다. 사람들의 구매 심리가 철저히 얼어붙었다. 오를 것 같아야 사람들은 구매한다.
그런데 재미있는 사실은 목동 아파트 단지 중 9호선이 2007년 말 들어서면 가장 큰 역세권의 호재 지역이라고 할 수 있는 1단지에는 급매가 없다고 한다. 그런데 바로 옆의 2단지에는 급매가 있다. 수년 전만해도 1-2천 더 비싼 지역이 지금은 급매가 출연하여 오히려 1단지 보다도 싼 형편이다.
바로 2단지도 1단지 보다는 멀지만 9호선이 들어서면 현재 지하철 교통에 비해 휠씬 편리해진다.
1단지와 길을 마주 보고 있는 쪽은 5분이나 10분 이내에 걸어서 역에 갈 수 있다. 지금은 급매가 있지만 9호선이 개통되는 3년 후에도 급매가 있을까 ? 오히려 현재 적정 가격인 4억 내외에서 4억 5천 이상을 호가할지 모른다. 매물이 없는데 1단지나 2단지의 구별은 무의미 해질 것이다.
더 떨어지기를 기다린다고 ? 3억 이하로 떨어지면 산다는 사람도 보았다. 글쎄 3억 이라면 너도 나도 달려 들어 3억 5천으로 금새 올라가는 것은 시간 문제다.
목동이나 강남은 지난 수년 간 1년에 5천 ?1억씩 계단식 상승을 하였다. 목동 아파트는 강남 아파트와는 달리 주변에 비해 차별화 된 별도의 시장이다. 향후 9호선 호재 및 대지 지분이 많으므로 급매가 나올 때 내집 마련을 해야 하지 않을까 ?
주변 새 아파트 43평 이상의 대지 지분을 갖고 있는 27평은 분명 매력적인 아파트다.
내 집을 마련하는 데 얼마가 필요한 지 한 번 깊이 생각해 본 적이 있는가?
그냥 강남의 30평 대 아파트가 6억이니 7억이니 하는 뉴스에 지레 주눅이 든 적이 없는 지 모르겠다. 자신이 사는 동네의 시세가 어느 정도인지 한 번 관심을 가진 적이 있는가 ? 아파트 가격이나 연립주택 혹은 단독주택의 시세를 알아 본 적이 있다면 재테크맹은 아니다.
그러나 대부분 결혼 전까지 집에 대해 관심을 갖기는 힘들다. 이성 친구라고 있으면 혹시 관심을 가질 지 모르겠다. 사랑하는 사람과 사랑을 나눌 최소한의 공간이라면 옥탑방 하나면 시작할 수 있다. 드라마 ‘옥탑방 고양이’를 본 사람이면 이해가 쉬울 것이다. 자신이 사는 동네의 옥탑방 시세를 한 번 알아보자. 그리고 방 두 칸 시세를 알아보고 15평짜리 전세가 얼마인지 월세가 얼마인지 알아보자. 사랑하는 사람이 있는 데 결혼하고 싶은 사람이 있는 데 사랑을 나눌 공간을 돈이 없어서 얻을 수 없다면 비극이다.
- 월수입 2백만원인 남자와 150만원인 여자의 평균적인 예비 부부를 가정해 보자.
이들이 결혼 전 직장 생활을 3년을 했다고 가정하고 소득의 50%를 저축했다고 하면 남자의 경우 원금만 3천6백만원이다. 여자의 경우 2천7백만원을 모을 수 있다. 일단 안전한 저축상품을 이용했다고 가정하면 대략 7천-8천의 자금을 모을 수 있다.
보통 결혼 자금으로 2천만원을 쓴다고 가정해 보면 수중에 남는 돈은 5-6천 만원이다. 이 돈이면 서울에서 방 두 칸짜리 다세대 빌라에 전세를 살 수 있는 돈이다. 그러나 5-6천만원을 모두 전세비로 쓴다는 것은 재테크 측면에서 바람직한 방법은 아니다.
다음의 여러 경우를 생각해 보자.
1. 6천만원 짜리 전세를 얻는다.
2. 6천만원짜리 집을 산다.
3. 1억원 대출을 받아 1억 5천 ( 1천만원은 경비로 지출 ) 짜리 집을 산다.
1번의 경우 많은 사람들이 하는 방법이다. 먼저 전세집을 구하는 것이 집을 사는 과정에 비해 쉽기 때문에 집을 살 타이밍에도 불구하고 전세를 얻는 경우가 있다. 한 번 타이밍을 놓치면 다시 좋은 타이밍이 오려면 5-10년 기다려야 한다.
2번의 경우 다세대 주택이나 향후 개발 여력이 있는 허름한 빌라를 사도록 한다. 경매도 한 대안일 수 있다. 절대로 새 집을 사는 것은 피하여야 한다.
3번의 경우 1억의 대출이 분명 부담스럽다. 대출을 장기로 가지고 가는 것 보다는 단기로 가지고 가서 내 집으로 만들어야 한다. 온전히 내 집이 됐을 경우 적절한 타이밍이 왔을 때 이 집을 담보로 더 큰 평수로 옮길 수 있는 기회를 살릴 수 있기 때문이다.
결국 전세를 산다는 것은 집값과 전세가가 현격하게 차이가 나거나 향후 집값이 급등을 하지 않는다면 바람직할 수 있다. 그러나 내집 장만이 단지 금전적인 측면만이 있는 게 아니다. 내집에서 산다는 것은 금전 이상의 의미가 있기 때문이다. 쫓겨나지 않고 살 수 있다는 의미는 곧 안전하고 평화로운 삶을 의미하기 때문이다.
결혼 전 3년 동안 7천만원을 모았다면 결혼 후 둘이 같이 사는 경우 비용을 더 줄일 수 있다. 결혼 후 3년 동안도 1억을 모으는 목표를 세운다. 20년을 매월 6%로 이자를 모기지 이자를 지불하는 것은 현명한 방법이 아니다. 또 20년 이상을 보장하는 직장은 흔하지 않다. 설상 보장을 한다고 해도 연말정산에서 혜택을 본다고 해도 장기 융자는 은행만 살찌우게 하는 것이다.
미래는 불확실하다. 그러나 3년 정도의 미래는 예측 가능하다. 3년 내에는 우선 직장을 그만 둘 확률은 거의 없다. 직장 생활을 하는 경우 바짝 허리띠를 졸라 매어야 한다. 그러면 3년 안에 1억 5천만원짜리 내 집이 생기는 것이다. 물론 1억 5천은 순수히 저축으로만 만든 금액이다. 시세 상승은 고려하지 않은 것이다.
혹자는 지난 수년간 많이 올랐는데 시세 상승을 기재하는 것은 무리라고 한다. 그러나 IMF시절인 98년에도 우라는 집값이 더 이상 오르지 않을 것이라고 했다. 당시 1억 2-3천이던 목동의 아파트가 현재 4억이다.
자신의 현 소득을 비교하여 집값이 비싸다고 불평하는 것은 재테크하는 마음가짐이 아니다. 객관적인 눈을 가져야 한다.
그러므로 시세 차익이 예상되는 저평가된 아파트를 고르는 눈을 가져야 한다. 동일 평수의 아파트인데 91년도에 5천만원이 더 비쌌던 아파트가 13년이 지난 현재는 그 보다 더 쌌던 아파트 가격의 20%도 되지 않는 상황이 일어난 것이 서울의 아파트 시장이다.
10년 후에도 동일한 현상이 없다고 자신할 수 있는가 ?
박성훈 한빛부동산컨설팅 사장은 올해 28세이다. 부동산 업계 경력이 7년째. 고등학교때 배운 경매 공부를 바탕으로 부동산 경매 컨설팅 업체에서 사회에 발을 내딛었다. 그러다 고향인 안산으로 내려와 부동산 영업과 공부를 병행했다. 지금의 부동산 컨실팅 업체를 차린 건 4년 전. 부동산에 관한 모든 것을 취급하지만 특히 재테크쪽에 주력하고 있다.
"고등학교 때 아버지의 사업 실패로 가세가 기울어 대학 진학조차 포기해야 했습니다. 당장 먹고 살기 위해서는 돈을 벌어야죠. 그때 이모부가 돈을 벌려면 가장 비싼 물건을 파는데로 가라고 했죠. 비싼 것을 팔아야 떨어지는것도 많다는 말씀이셨는데 과거로 따지면 소를 파는 것쯤 될겁니다. 전 부동산 업계로 뛰어들었습니다. 그때가 열아홉살때 입니다"
이후 박 사장은 줄곧 현장에 있었다. 이제는 어렵지 않을 만큼 돈도 벌었지만 현장에서 경험을 쌓았다는 것이 더 큰 재산이다. 최근에 낸 책(억대부자 만들어주는 쉬운 부동산 재테크/아이스토리)을 2주만에 후딱 써버릴 수 있었던 것도 그동안 쌓여온 경험 때문일 지 모른다.
시내버스를 타라
박 사장은 열심히 정보를 수집하고 발품을 팔면 누구나 부동산으로 돈을 벌 수 있다고 생각한다. 그러기 위해선 종잣돈 마련도 중요하지만 그보다는 평소에 부동산에 대한 감각을 익혀놓는게 더 중요하다는 것. 이른바 생활 속의 부동산 재테크인 셈이다. 박 사장은 감각을 익히는데 시내버스가 좋은 수단이라고 추천한다. "시내버스는 대부분 그 지역의 요지를 거치도록 노선이 결정됐기 때문입니다. 시내버스를 타고 하루정도 다녀보면 도시개발이 어떻게 이뤄질지, 인구의 동선이 어떻게 이뤄질 지 쉽게 예측이 가능하죠."
중개업소 유리창에 붙어있는 매물 정보를 수시로 확인하고, 지역의 생활정보지를 보면서 매물의 증감을 체크하는 것도 박 사장이 권하는 생활속 부동산 재테크.
궁금하면 지도를 봐라
박 사장은 투자할 지역의 미래가 궁금하면 지도를 보라고 말한다. 부동산 재테크를 위해선 국토종합계획도가 필수적이다. "국토종합계획도는 땅이나 지방에 투자하려는 사람에게는 교과서나 마찬가지예요. 이 지도에는 오는 2020년까지 국토가 어떻게 개발되는지 한 눈에 알 수 있도록 돼 있죠. 이것을 보고 투자 지역을 결정하고, 개발 시기를 확인한 후에는 그 지역에서 투자 대상을 찾는 것인데 이때도 지도가 필요합니다. 보통 30만원쯤 하는 지적ㆍ 임야도인데요, 이걸 보면 땅 모양, 번지수와 개발제한구역, 도로, 관리지역 등 토지의 용도 등을 상세히 알 수 있기 때문이죠."
주택에 눈을 돌려라
박 사장은 초보자일수록 부동산 투자를 주택부터 시작할 것을 권한다. "부동산 투자의 백미랄 수 있는 땅은 여유 돈으로 해야하는데다, 안정성과 환금성에서 부담스러운게 사실이죠. 아파트는 정부의 강력한 규제 등 이런저런 요인으로 앞으로 일시적, 지역적 시세 분출은 있어도 매력은 떨어질 수 밖에 없다고 봅니다. 그렇다면 남은 것은 주택이죠. 제 개인적으로 주택이 부동산 재테크의 떠오르는 태양이라고 생각합니다."
왜 그럴까? 박 사장은 "아직은 일부에 불과하지만 이미 주택에 눈을 돌리는 사람들이 있다"며 운을 뗀다. 아파트가 생활하기에 편리하다고 하지만 그에 비해 주택이 현저히 낮은 평가를 받고 있는데다, 리모델링 등으로 투자 가치를 높일 수 있는 등 향후 가치를 제고할 수 있다는 것.
또한 자신이 거주하면서 수익을 올릴 수 있다는 점도 빼놓을 수 없다. 박 사장은 "임대 수익을 기대할 수 있는 다가구주택이나, 퇴직 후 창업 용도로도 활용이 가능한 점포형 주택 등에 관심을 가질만하다"고 말한다.
그러나 어떤 경우든 싸게 사는 것을 잊어서는 안된다. 지금은 허름하지만 가치를 키울 수 있는 물건을 골라 리모델링하라는 것. 박 사장은 주택을 싸게 사기 위해서는 관심이 뜸한 겨울에 구매하거나, 경매로 낙찰받는 방법 등을 찾아보라고 조언한다.
현장에서 잔뼈가 굵은 박 사장, 그는 얼마나 벌었을까. "투자수익률은 상품별, 시기별로 차이가 크죠. 굳이 평균을 말하자면 원금 대비 100% 정도입니다. 대출이 9억원 정도 있어서 현금 자산은 오히려 마이너스죠. 그래도 부동산 자산이 30억 정도되니깐 이것저것 빼면 대략 순자산이 20억원을 좀 넘는 수준이겠죠."
이제 돈은 먹고 살만큼 번 셈이라는 박 사장. 최근 자비를 들여가며 책을 낸데는 작은 소망이 있어서다. "가슴 아픈 얘기지만 부동산에 입문하고 얼마후 외환위기가 와서 경매는 최대 호황을 맞았습니다. 그때 돈도 많이 벌었죠. 그런데 주택 위주로 낙찰을 많이 받다보니까 본의 아니게 임차인들을 내보내는 일이 많이 생겼습니다. 정말 없는 사람들이 전재산인 전세보증금을 떼이고 길거리로 나서야하는 것을 보면서 가슴이 많이 아팠습니다. 따져보면 나도 어려서 살던 집을 경매로 잃고 길거리에 나앉았던 경험이 있는데 말이죠. 그때부터 임차인의 경매 상담은 항상 무료로 해주고 도울 수 있는 것은 최대한 도우려고 노력하죠. 내게 돈은 있어야하듯 남들도 돈이 있어야 하기 때문입니다."
"아파트는 땅이다"
글쓴이 : 김재영 등록일 : 2003-08-27
최정환(43)씨. 대학에서 러시아어를 전공, 대한항공 몽골 지점장으로 근무하는 등 13년간 평범한 샐러리맨 생활을 하다 부동산 재테크 전문가로 변신했다. 현재 재테크 전문 사이트인 웰시아닷컴 등에 부동산 관련 칼럼을 쓰고 있다. 올초에는 '내 집 마련 기술'이라는 책을 펴내며 그동안 쌓은 내공을 과시하기도 했다.
그러나 그는 시쳇말로 투자의 달인 또는 재테크의 고수 쯤은 되지 못한다. 그의 말처럼 일부러 투기의 길에 들어서지 않았다는 신념때문인지는 몰라도 어쨌든 그에게는 아직까지 이렇다할 투자 성적표가 없다. 특별히 실패하지도 않았고 그렇다고 화려하게 선전할 만한 성공도 없다. 그런 그가 '내 집 마련을 위한 전도사'로 불리며 하루에도 수백통씩 아파트 투자에 대해서 질문하는 메일이 도착한다. 왜일까.
최씨는 IMF 외환위기 시기이던 지난 98년 목동에 아파트를 마련하면서 재테크에 관심을 갖게 됐다. 그런 관심이 12년간의 아파트 시세를 분석하는 열정으로 이어져 아파트에도 추세가 있다는 것을 밝혀냈다. 분석 내용이 인터넷에 올라가자 폭발적인 인기를 끌었고 이름이 알려지는 계기가 됐다.
"오랫동안 아파트 시세를 연구하면서 어떤 원칙, 말하자면 아파트 시세의 비밀을 알게됐지요. 그때 썼던 글에 나온 지역의 가격 전망이 결과적으로 맞아떨어졌는데 핵심은 역시 시세분석이지요. 최근 어떤 인터넷 사이트에서 성동구나 마포구 등의 새로 입주한 아파트가 강남이나 목동 아파트 만큼 오르지 않아서 향후 상승 여력이 있다고 주장한 글을 읽은 적이 있습니다. 그러나 과거에 많이 오르지 않았다고 앞으로 오른다는 것은 오산입니다. 대지 지분 등 본질적인 재산 가치의 변화가 없는데 상승을 기대하는 건 무리입니다. 이런 아파트들은 주변 환경이 획기적으로 개선돼 사람들의 인식이 좋아지지 않는 한 상승을 기대하기 힘듭니다.'
주춤하던 아파트 값이 최근들어 또다시 꿈틀거릴 조짐이라고 하니 내 집 마련 수요자나 투자자에게 조바심이 생길 법하다. 지금 아파트를 사야할까. 대답은 의외로 간단했다. "조정기가 매수타이밍입니다. 지난해만 보더라도 1월에 급등한 후에 월드컵 기간 중 시들했습니다. 그리고 9.4대책이 나오고 작년 말부터 올 4월까지 매수 타이밍였지요. 지나고보니 말입니다. 떨어지기를 기다렸지만 계속 올랐습니다. 이때문에라도 내 집 장만 실수요자들은 오르내림에 상관없이 조정기를 이용해 구입해야합니다. 그러나 이제 시세를 오르내리는 것은 실수요자입니다. 무리한 융자를 안아야하는 상황이라면 기다려야 합니다."
내 집 마련이라면 사라? 그렇다면 어떤 아파트를 사야하나. "흔히들 내집 장만은 투자 차원으로 접근하지 말라고 합니다. 그러나 이왕이면 조금 더 불편을 감수하더라도 투자차원의 내집을 장만하는 것이 10년, 20년 후에 훌륭한 노후대책이 될 수도 있지요. 물론 현재의 주거환경을 철저히 무시하고 투자 차원만 보고 집장만을 한다는 것은 현실적으로 어렵습니다. 가령 10평대의 5억짜리 아파트에 5인가족이 투자 차원에서 거주한다면 좋은 모양새는 아닐 것입니다. 다만 주거 조건이 동일하다면 투자 가치가 더 있는 아파트를 골라야겠지요."
그렇다면 아파트의 투자 가치는 어떻게 찾아내야 할까 궁금했다. "입지가 제일 중요하고 대지 지분이 중요합니다. 결국 재건축 아파트의 상승률이 일반 아파트보다 높은 것은 좋은 입지에 위치한데다 대지 지분이 높기 때문입니다. 물론 대지 지분이 낮은 새 아파트가 오르는 등 예외도 있지요. 전망권이나 학군 등의 영향이지요. 강북이나 수도권 아파트의 상승률이 강남보다 낮은 것은 분양할 때부터 건축비는 거의 차이가 없는데 땅 값에서 차이가 났기 때문입니다. 건물은 똑같이 감가상각이 되므로 결국 땅만 남는 셈이지요."
투자를 위한 전문가보다는 내 집 마련을 위한 실수요자의 벗이 되고 싶다는 최씨는 '그래도 투자 유망 부동산이 무엇이냐'는 재촉에 "앞으로는 예전처럼 큰 시세차익을 기대하기 힘든 상황이 조성되는 만큼 임대수익이 좋은 역세권의 소형 아파트에 주목할 필요가 있다"고 짧게 답했다.
내몸에 맞는 청약통장 200% 활용법
청약통장 가입자가 어디에 살고 있느냐, 어느 지역을 청약하느냐에 따라 청약전략을 달리 세워야 한다. 즉 내몸에 맞는 청약통장 활용법을 알아야 당첨으로 가는 길이 순탄하며 이를 통해 높은 투자수익을 올릴수 있다.
특히 지역별로 선호하는 지역이 있다면 지역특성에 맞게 청약전략을 구사해야 한다.
▼서울지역 아파트를 분양받고 싶다면= 서울에서 아파트를 분양받으려면 무조건 주소를 옮겨야 한다. 지역우선공급 원칙에 따라 같은 1순위라 하더라도 서울지역이 우선 청약을 하고 여기에서 분양물량이 남아 있어야 청약할수 있는 자격이 생긴다. 서울지역 청약 1순위에서 물량이 남아 있더라 하더라도 수도권 청약자는 서울을 제외한 인천 및 경기도 청약자와 경쟁을 해야 하기 때문에 당첨가능성은 크게 떨어진다.
따라서 서울지역 아파트를 분양받으려면 서울로 주소를 이전해야 하며 이전할 때 청약자 혼자만 단독 이주하도 1순위로 청약하는데 지장이 없다.
강남구 서초구 송파구 등 강남권에 청약하려면 청약저축이나 청약부금 가입자는 1천만원 또는 1천5백만원 통장으로 전환해야 한다. 99년이후 강남권에서 30평형대 아파트를 분양하는 경우가 매우 드물다. 앞으로 이같은 현상은 더욱 두드러질 것이다.
재개발아파트가 없고 재건축 아파트가 대부분인 강남권에서는 분양물량이 최소한 40평형대 이상 중대형 아파트가 대부분일 것이다. 그 이유는 재건축아파트의 소형평형의무비율이 없어져 조합이 원하는데로 평형을 배정할수 있기 때문이다. 큰 평형을 분양해야 조합의 수익이 늘어나 조합원 부담이 줄어들므로 이같은 현상은 서울시 조례가 개정되지 않는 한 계속될 것이다.
다시 말해 강남권에서는 중소형 아파트 분양물량을 찾기는 힘들 것이라는 얘기다. 따라서 강남권을 노리는 청약자들은 1천5백만원짜리 청약예금으로 전환하는 것이 가장 좋은 방법이다.
향후 강남권에서 1천5백만원 통장으로 청약할수 있는 곳으로는 잠실지구 등 강남권 저밀도아파트지구, 삼성동 현대i빌(시행사 현대산업개발) 등 크고 작은 부지에 짓는 아파트들이 대부분 중대형이다.
강남권 뺨치게 인기를 끄는 동부이촌동에서도 재건축 아파트 대부분이 중대형이 건축될 것으로 보여 통장 불리기는 대세로 보인다.
비단 강남권이 아니라도 서울에서 가장 쓸모가 없는 통장이 청약예금 6백만원 짜리 통장일 것이다. 분양 물량이 절대 부족이기 때문이다. 기껏해야 25.7평이하 민영주택을 3백만원 가입자와 경쟁해야 할 판이다.
재개발아파트의 경우 6백만원 통장을 쓸만한 평형대가 없으며 비강남권 재건축아파트도 대부분 32평형이나 40평형대가 많은 편이다.
▼경기지역 아파트를 분양받고 싶다면= 지역별 ‘타켓 마케팅’이 중요하다. 용인을 분양받고 싶다면 지금 당장 주소를 옮겨야 한다. 최초 입주자 모집공고일 현재 용인시에 1년이상 거주해야 지역우선순위로 분양받을수 있다.
용인에서는 택지개발지구만 죽전지구를 비롯, 동백지구, 신봉 동천지구, 구갈3지구 등 총 4만6천여가구에 달하는 물량이 분양중이다.
고양은 풍동지구(5천9백여가구), 김포는 신곡지구(2천가구)와 장기지구(5천8백가구) 등 택지개발지구 아파트가 분양중이므로 청약자들은 예의주시해야 한다.
용인을 제외한 경기지역 대부분은 최초 입주자 모집공고일 전날까지 주소를 옮기면 지역우선순위로 청약할수 있다.
참고자료 : drapt.com -부동산 정보