부자돼보자

향후 2007년 이후 농지 임야등 거래시 아래 내용을 잘 숙지 하여 양도소득세가 부재지주에게 60% 중과세로 인하여 발생되는 거래계약의 문제와 무리한 불법 인정작업등으로 발생되는 피해사례의 발생이 예상되어 부재지주의 양소세 중과부분을 바로 알고 거래사고를 미연에 방지하여 거래에 안전을 기하여 주시기 바랍니다.

비사업용 토지로 보는 부재지주 농지(전·답·과수원)에 대한 실가과세 및 중과세율 적용은 어느정도인가?

2006년도 양도분부터 부재지주 농지, 부재지주 임야, 부재지주 목장용지, 나대지, 잡종지 등 비사업용으로 보는 토지를 양도하는 경우 실지거래가액으로 과세되고, 2007년도 양도분부터는 장기보유특별공제가 배제되며, 60% 양도소득세율이 적용되어 과세됩니다.

개인이 농지 소재지 시·군·구(자치구를 말함) 또는 연접한 시·군·구(자치구를 말함)에 거주하며, 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작하는 재촌과 자경의 요건을 충족한 경우 부재지주 농지로 보지 않습니다.

※ 연접 : 경계가 붙어 있음을 말합니다.

□ 농지의 보유기간이 5년 이상인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

□ 농지의 보유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

□ 농지의 보유기간이 3미만인 경우에는 재촌한 기간이 보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

※ 보유 및 재촌 기간은 일수로 계산합니다.

특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는 재촌·자경여부와 무관하게 실가과세 및 2007년도부터 60% 중과세율이 적용되어 과세됩니다.

□ 다만, 재촌·자경하던 농지를 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 제외됩니다.

부재지주 농지를 양도하는 경우에도 2006년도에 실가과세가 제외되며, 2007년 이후 장기보유특별공제를 적용하고, 60% 중과세율 적용이 배제되는 농지로서

□ 세대당 300평 이내의 주말·체험 영농 소유 농지의 양도

□ 상속·이농 농지로서 상속·이농일로부터 5년 이내 양도(2006.12.31.이전 상속·이농일로부터 5년이 경과하였더라도 2009.12.31.까지 양도시 포함)

□ 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지의

□ 2005.12.31.이전에 취득한 종중 소유 농지의 양도

□ 2006.12.31.이전에 개인이 20년 이상을 보유한 농지를 2009.12.31.까지 양도

□ 농지의 개발사업지구 안에 소재하는 1,500㎡미만의 농지·한계농지의 정비사업으로 조성된 1,500㎡ 미만의 농지의 양도

□ 5년 이상 계속하여 재촌 및 자경한 농지를 소유자가 질병(1년 이상의 치료나 요양), 고령(65세 이상), 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등의 사유로 재촌·자경할 수 없어 임대 또는 사용대하는 경우(질병·고령의 사유는 재촌 요건을 충족하야여 함)


부재지주 농지.임야 등에 대한 양도세 60% 중과

가. 내용

□개인이 소유한 비사업용 나대지.잡종지 및 부재지주 농지.임야.목장용지의 양도소득에 대해
ㅇ 1세대 3주택에 준한 양도세율 60% 적용하고

ㅇ 장기보유특별공제(양도차익의 10～30% 공제) 적용 배제

□ 법인이 소유한 비사업용 나대지.잡종지와 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지.임야.목장용지에 대해

ㅇ 개인과 비슷한 수준으로 과세할 수 있도록 법인세 특별부가세 30% 부과

＊ 법인세 25% + 특별부가세 30% → 합계 55%

□ 매물유도를 위해 상기 제도는 1년간 유예기간을 두고 ’07.1.1부터 시행


(1) 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유농지, 임야, 목장용지에 대한 양도세 중과는 언제부터 시행하는가?

□ 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대한 양도세 중과는 2007.1.1부터 시행함 .

□ 개인이 소유한 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대하여는 60%의 양도세율이 적용되고 3년이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음

＊ 기존의 장기보유특별공제율 :

3년이상 ～ 5년이하 : 양도차익의 10%

5년초과 ～10년이하 :.양도차익의 15%

10년초과 :양도차익의.30%공제는 2007년부터 미적용함.


(2) 비사업용 나대지, 잡종지 및 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지, 임야, 목장용지에 대한 법인세 특별부가세 과세는 언제부터 시행하는가 ?

□ 법인이 소유한 비사업용 나대지, 잡종지 및 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지, 임야, 목장용지에 대한 법인세 추가과세제도는 2007.1.1부터 시행함

□ 비사업용 나대지, 잡종지 및 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지, 임야, 목장용지의 양도차익에 대하여는 기존에 13%(과세표준 1천만원 이하) 또는 25%(과세표준 1천만원 초과) 세율이 적용되는 법인세와 함께 별도로 2007년부터는 30% 세율의 법인세가 추가로 과세됨



나. 중과대상 토지의 범위

<개 인>

① 비사업용 나대지.잡종지

ㅇ 원칙적으로 지방세법상 재산세 종합합산과세대상 토지

ⓐ 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지

ⓑ 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분

군.읍.면지역 및 시지역중 산업단지, 공업지역의 공장용지 기준면적 : 공장입지 기준면적＊(건축물 연면적의 5～33배)

＊ 공장건축물 연면적 × 100 / 업종별 기준공장면적율(3～20)

업종별 공장면적율 :

석유화학계기초화합물제조업 3

원유정제처리업 10

인형제조업 20

특별.광역시지역 및 시지역(읍.면지역, 산업단지 공업지역 제외) 기준면적 : 건축물 바닥면적 ×용도지역배율＊(3～7배)

＊ 도시지역 용도지역 배율

전용주거지역 5배

준주거지역. 상업지역 3배

일반주거지역.공업지역 4배

녹지지역 7배

미계획지역 4배

도시지역외의 용도지역 7배

ⓒ 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등

기준면적 : 건축물 바닥면적×용도지역배율


② 부재지주 소유 농지.목장용지.임야

(ⅰ) 농지

- 원칙적으로 재촌.자경하는 농지만 중과대상 제외

＊ 재촌 : 농지소재지 시.군.구와 연접 시.군.구에 거주

＊ 자경 : 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작

- 예외적으로 농지법에서도 소유가 인정되는 농지는 재촌.자경요건 배제

상속농지, 이농농지(상속받은 날, 이농한 날부터 5년내 양도시)

주말농장(세대당 300평), 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유농지 등


(ⅱ) 목장용지

- 소유자가 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 범위 내의 토지는 중과 배제

-기준면적이란? : 목장용지의 경우 당해 용도에 사용여부가 불분명한 토지도 포함될 수 있어 기준면적제도 도입(지방세법과 동일 적용)

-한우 두당 13.25,㎡ 돼지 5두당 63㎡, 토끼 100두당 40.3㎡


(ⅲ) 임야

- 원칙적으로 소유자가 재촌하거나 영림계획인가를 받아 시업중인 임야를 제외한 임야를 중과

- 예외적으로 특수개발지역으로 지정된 임야, 사찰림, 보안림, 천연보호림, 군사시설보호구역안 임야 등 중과 배제

- 특수개발지역이란? :장기간 대단지로 개발할 필요가 있는 산림지역으로 산림청장이 지정


<법 인>

① 비사업용 나대지.잡종지

ㅇ 개인과 같은 기준을 적용

② 부재지주 소유 농지.목장용지.임야


(ⅰ) 농지

- 원칙적으로 농업을 주업으로 하는 법인의 소유농지만 중과배제

농업을 주업으로 한다는 것은?

①수입금액이 큰 사업 또는 ② 다음요건을 충족할 것

ⓐ농지에서 생산된 농산물을 당해 법인이 제조.생산하는 제품의 원료로 사용하고 농업과 제조업을 구분경리

ⓑ법인이 농지를 농업에 직접 사용

ⓒ법인이 당해 농지에서 생산한 농산물중 50% 이상을 당해 법인이 제조하는 제품의 원재료로 사용

- 예외적으로 농지법에서도 소유가 인정되는 다음 농지는 중과배제

학교, 공공단체, 농업연구기관, 농협 등 농업생산자단체 등이 시험.연구.실습지로 소유하는 농지

농업기반공사 소유농지, 매립농지 등


(ⅱ) 목장용지

- 원칙적으로 축산업을 주업으로 하는 법인이 소유한 목장용지로서 기준면적 범위 내의 토지는 중과 배제


(ⅲ) 임야

- 원칙적으로 임업을 주업으로 하는 법인 및 독림가(篤林家)인 법인이 영림계획인가를 받아 시업중인 임야

독림가란? : 법인 독림가(임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률) : ① 또는 ②

①500헥타르 이상의 산림을 영림계획에 따라 모범적으로 경영하고 있는 법인

②조림실적이 300헥타를 이상이고 영림계획에 따라 산림을 모범적으로 경영하고 있는 법인

- 예외적으로 종교시설 주변임야로서 종교사업에 사용되는 임야, 사찰림, 보안림, 천연보호림, 군사시설보호구역안 임야 등은 중과 배제

※ 개인과 법인 모두 종중소유(시행일전 취득분에 한함), 저당권 실행으로 취득한 농지, 목장용지, 임야는 중과대상에서 제외

1.상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿지 말라.

등기부등본은 본인이 직접 떼어 보아야 한다. 사본은 더욱 의미가 없으며 요즘은 www.scourt.go.kr에서 실시간으로 확인할 수 있다. 한편 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금 지급 시 마다 그 직전에 확인하여야 한다. 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다.


2.부동산 계약은 관공서가 쉬는 토요일 오후나 일요일 혹은 공휴일에는 하지 않는다.

빨리 계약을 해야 한다고 달콤한 말에 속아 넘어갈 수 있다. 계약서는 구체적이고 명백히 구분 작성하여 다툼이 없도록 한다. 특약조건이 있으면 그 특약도 명확히 기재하여야 하고, 동의할 수 없는 기재사항은 변경 또는 삭제토록 한다.


3. 복잡하게 여러 가지 담보물권이나 가등기, 예고등기가 설정되어 있는 것을 가급적 피하라.

단 시일 내에 권리자가 바뀌는 등 권리관계가 빈번하고 복잡한 것은 뭔가 문제가 있을 수 있다. 혹자는 권리관계가 복잡한 것이 하이 리스크 하이 리턴이라고 하지만 글쎄…. 쳐다 보지 않는 것이 상책이 아닐까 ?


4.싼 매물을 조심하라

시가에 비하여 터무니 없이 매우 싸거나, 잔금 중도금을 빨리 치러야 한다고 권유하는 부동산 그리고 별 이해관계도 없는 사람들이 사라고 권유하는 부동산은 뭔가 있다.


5.신문지상의 광고와 기사만을 토대로 그대로 믿고 경솔히 계약하면 안된다.

원래 광고는 과장될 수 밖에 없으며 기사 역시 그대로 믿다가는 큰 코 다친다. 부동산을 싸게 팔아주겠다고 하면서 광고비 조로 돈을 부치라는 사기꾼의 전화는 속지말자.


6.토지대장, 임야대장, 건축물 관리대장 등 공부를 확인하라

토지대장, 임야대장, 건축물 관리대장 등 공부를 확인하여 등기부와의 일치여부를 알아보고 일치하지 않을 때는 그 이유를 알아본 후 결정해야 한다. 도시계획여부, 개발제한구역 여부 등도 확인하며 반드시 실지 확인을 거쳐서 현장과 일치하는지 확인하여야 한다.


7. 매도인과 어울리지 않는 부동산을 조심하라.

매도인의 나이, 사회적 지위, 직업 등이 대상 부동산과 맞지 않는 것도 일단은 의심을 가지고 확인하여야 한다. 한편 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 한다.

8. 토지를 사라는 전화에 대해 관심을 보이지 마라.

이들은 흔히 큰 필지의 땅을 작게 나누어서 수배씩 부쳐서 파는 사람들이다. 수배가 남는 땅이라면 자기들이 사지 왜 전화를 하여 권유를 하는가 ?


9. 매수 직전에 갑작스럽게 등기가 변경된 것을 의심하라.

매수직전에 비로소 소유권 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 전문 사기단일 수 있으니 일단 의심하여야 한다.


10. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때도 조심하라.

소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때도 패소판결 받은 사람을 찾아 사실여부를 확인하는 것이 좋다.

집을 살 때는 구입가액의 2%에 해당하는 취득세와 0.2%의 농어촌특별세 그리고 3%의 등록세와 0.6%의 교육세를 납부해야 합니다. 통상 매입금액의 5.8% 내외 수준입니다.
*취득세
토지와 건물 등 부동산을 매매·교환·증여·기부 등에 의해 취득할 때 납부하는 지방세입니다. 대금을 지불하는 유상 취득은 물론 무상 취득의 경우에도 취득세를 내야 합니다. 실제 취득한 것이 아니라도 토지의 지목을 변경하거나 건축물을 증·개축하는 경우 등도 취득으로 간주해 과세하고 있습니다.
이때의 과세는 토지의 지목 변경이나 건물의 증·개축으로 부동산 가격이 증가된 경우, 그 증가분에 대해서도 함께 과세합니다.
*등록세
취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정하거나, 이전, 변경 또는 소멸시킬 때 납부하는 세금입니다.
*농어촌특별세/ 등록세
농어촌특별세는 취득세를 낼 때 세금의 10%에 해당되는 금액이며, 교육세는 등록세의 20%입니다.


*양도소득세
건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권이나 특정 시설물에 대한 이용권·회원권 등 재산의 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 단기 투기거래를 줄이기 위한 목적이 있기 때문에 비과세 항목이 많은 편입니다.

2. 부동산맹 탈출하기

1> 내집 한칸이면 족하다.
부동산 투자라고 하면 거창하게 생각하기 쉽다. 큰 땅을 산다든지 아파트를 몇 채 산다든지 상가를 여러 채 분양받는 것을 떠올리기 십상이다. 하지만 거창하게 생각할 필요 없다. 살고 있는 내집 한 칸이면 부동산 투자로는 족하다.


처음에 조그만 단칸방에서 시작한 신혼부부가 집을 넓혀가는 과정이 바로 부동산 투자라고 할 수 있다. 집이라고 하는 것의 첫 번째 목적은 ‘거주’지만, 두 번째 목적은 ‘투자’가 돼야 한다. 그래서 가급적이면 투자가치가 있느냐를 염두에 두고 집을 바꿔나가는 것이 중요하다.


투자가치가 있는 집의 대표적인 형태는 아파트다. 연립, 다세대, 다가구는 부동산 가격이 오를 때는 늦게 오르고 내릴 때는 먼저 내린다. 반면 아파트는 수요와 공급이 제대로 형성돼 있다.


아파트 평수가 작은 경우엔 대중교통이라는 변수에 주목해야 한다. 아무리 마이카 시대라고는 해도 회사 주차장을 이용할 수 있는 사람은 간부에 국한되는 경우가 많다. 따라서 작은 평수의 아파트에 사는 사람들은 대부분 대중교통을 이용하는 편이다. 결국 버스 정류장이나 지하철역이 얼마나 가까운지, 또는 버스 노선이 많은지가 아파트 가격에 영향을 미친다.


큰 평수의 아파트는 교통보다 자연환경이 최대 변수가 된다. 그래서 강이 보인다든지 산이 보인다든지, 아니면 공원이 보인다든지 하는 것들이 모두 호재로 작용한다.


아파트라면 40평대까지 넓혀보기를 권한다. 삶의 질이 높아질수록 대형 평수의 선호는 이어질 것이고 실질적으로 가장 많은 사람들이 마음속으로 원하는 평수가 40평대이기 때문이다. 수요가 왕성한 평형대는 가격이 안정적으로 움직인다.



2> 발품이 곧 돈이다.
부동산 투자에서 가장 중요한 것은 돈이 되는 부동산을 알아보는 안목이다. 이런 안목은 포괄적이고도 종합적인 판단력이 있어야 가능하다. 안목을 기르기 위해서는 행정기관의 홈페이지나 부동산 관련 사이트, 경제잡지 등을 꾸준히 보는 게 좋다.


가장 중요한 것은 발품. 부동산만큼 현장 답사가 중요한 투자 행위도 없으며, 부지런한 발품이 성패의 50%는 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 부동산맹 탈출하기의 첫 번째 과제는 바로 부지런한 발품이다.


수년 전 수도권의 한 도시에서 아파트를 분양했다. 주변보다 낮게 책정된 분양가로 많은 사람들이 모델하우스로 몰려가서 계약했다. 하지만 발품을 판 사람들은 계약을 하지 않았다. 아파트 현장과 초등학교 사이에 모텔촌이 있었기 때문이다. 집에서 학교 가는 길, 그리고 학교에서 집으로 오는 길에 모텔촌이 있다면 그 아파트의 가격은 쉽게 오르지 않을 것으로 판단한 것이다.


비슷한 예는 얼마든지 있다. 날이 맑은 날 아파트에서 희미하게 한강이 보이는데도 ‘한강 조망권 확보’라고 광고한다든지, ‘○○역에서 ○분 거리’라는 광고 문구에 더 이상 속지 말고 직접 가서 확인해야 한다.



3> 집을 넓힐 때는 부동산 하락기가 유리하다.
정부의 부동산 초강경 대책이 나온 이후 아파트 가격의 하락세가 이어지고 있다. 많은 사람들이 집을 사야 할지 팔아야 할지 고민하고 있고, 또 언제 집을 사야 할지 망설이고 있다. 부동산 가격이 쉽사리 올라갈 것으로 보이지는 않는다. 부동산 시장은 정부 정책에 가장 큰 영향을 받는 곳인데 정부의 의지가 워낙 완강하기 때문이다. 그럼에도 아직 집이 없다면 이번 기회를 이용해 집을 사는 게 현명해 보인다. 부동산은 냉각되었다가도 회복되면 가격이 계단식으로 상승해 매수 기회를 놓치기 쉬운 탓이다. 특히 30평대 아파트를 40평대로 옮기기에는(혹은 20평대를 30평대로) 부동산 하락기가 오히려 유리하다.



4> 대출도 전략이다.
부동산을 모두 내 돈으로 사는 경우도 있겠지만 아직까지는 금융기관에서 대출받아 사는 경우가 많다. 이렇게 대출을 받을 때는 본인의 지급 여력이 허용하는 범위 안에서 결정하는 것이 바람직하다.


일반적으로 자산축적 과정에서 ‘빚’은 금물이지만 적어도 내집을 살 때만은 적절한 대출을 받는 것도 필요하다. 또한 향후 금리상승이 예상되면 고정금리로, 금리하락이 예상되면 변동금리로 대출받는 편이 유리하다.

질문

상가건물을 분양받아 임대를 놓았습니다..
만일 상가에 화재가 발생할 경우 제가 알기로는 기본적인 건축물화재보험에 가입되어 있는 걸로 아는데 매월 관리비를 내니까 관리비에 보통 화재보험의 비용이 포함되어있는 걸로 아는데 제가 잘못 알고 있는 것인지 설사 그렇더라도 피해금액이 커서 손해가 많을 때 임차인이 임대인에게 손해배상을 요청하면 임치인의 과실로 인한 화재의 경우 임대인이 배상의무가 있는지, 보통 임대인은 별도로 시설물 보험에 가입을 해야되는 것인지 이와 관련하여 궁금합니다.



답변
1. 화재보험가입의무는 "화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률"에 따른 <보험가입의무>에 따라 "특수건물"의 소유자에게 있는데 "특수건물"이라 함은 국유건물·교육시설·백화점·시장·의료시설·흥행장·숙박업소·공장·공동주택·기타 다수인이 출입 또는 근무하거나 거주하는 건물로서 대통령령으로 정하는 건물을 말하는데 상가의 경우라면 "유통산업발전법" 제2조 제3호에 따른 대규모점포로 사용하는 건물로서 연면적의 합계가 3천㎡(약907평) 이상인 건물이므로

2. 상가가 "특수건물"에 해당한다면 상가소유자는 화재보험가입의무가 있고 "특수건물"이외에는 화재보험가입의무는 없습니다.

3. 상가건물이 화재보험에 가입했을 때는 상가관리사무소에서는 대부분 화재보험료를 관리비납부고지서에 포함하여 부과하는데 대부분이 화재보험의 피보험자가 상가소유주가 되므로 그럴 경우 화재보험료의 납부의무는 상가소유자에게 있다고 보아야 할 것입니다.

4. 화재보험에 가입한 상가가 임차인의 과실로 화재가 발생했을 때는 보험회사는 상가소유주에게 보상하고 임차인을 상대로 구상권을 행사하게 됩니다.