전세 계약의 7가지 체크 포인트

난생 처음 부동산 거래를 하는 신혼 부부라도 지레 겁먹을 필요는 없다.

전세 계약에서 가장 중요한 것은 전세금을 지키는 일이다. 이 사실만 명심하면 된다.

자칫 잘못해 전세금을 떼이는 경우가 있으니 꼼꼼히 확인하는 자세가 필요하다.

전세 계약에서 가장 중요한 것은 전세금을 지켜야 한다는 것이다. 우리 주변에는 전세금을 떼여 낭패를 보는 사람이 의외로 많다. 전세금을 돌려받기 위해 집주인을 찾아갔다가 집주인의 너무나도 어려운 형편(?)을 보고 그냥 돌아섰다는 사람도 있다. 이 얼마나 아이러니한 상황인가?

전세 계약을 맺기 전에 일단 한번 값을 깎아 달라고 요구해 보라. 그러면 집주인의 성품까지 파악할 수 있다. 집주인의 입장에서도 좋은 세입자를 만나야 편한 것처럼, 세입자 역시 좋은 집주인을 만나야 이사를 할 때도 편하다.

만일 이사를 하려는데 전세가 안나간다면 복잡한 상황이 발생한다. 그 경우 돈이 많거나 성격이 좋은 집주인이라면 어떻게든 돈을 마련해 준다. 반면 성격이 이상한 집주인을 만나면 엄청 마음 고생을 할 수 있다. 심지어 2년 동안 살면서 자연스럽게 훼손되는 집의 감가 상각에 대해 변상을 요구하는 집주인도 있다. 전세를 얻기 전에 주의할 점을 요약해 보았다.

가능한 집 집주인과 계약하라

집주인과 직접 계약을 맺는 것이 계약의 기본이다. 그러나 집주인이 외국에 나가 있다거나 불가피한 사정이 생겨 집주인을 대면할 수 없을 때는 집주인이 적법하게 위임한 사람(대리인)과 계약하는 수밖에 없다. 집주인의 위임장과 인감증명을 소지한 사람을 대리인이라고 하는데, 대리인도 가능하면 부모, 배우자 등 직계 가족 등과 하는 것이 좋다.

계약 당일 관할 등기소에서 등기부등본을 발급받아 ‘갑구란’의 소유자 인적 사항과 계약 당사자의 인적 사항이 동일한지 확인한다. 요즘은 대법원의 홈페이지 www.scourt.go.kr에서 검색할 수 있다.

대리인과 계약할 때는 반드시 ‘임대인 아무개의 위임을 받아 아무개가 대리 계약을 한다’는 사항을 명시해야 한다. 그리고 ‘잔금 지급 때 입회해 서명 날인한다’는 조항을 기입하고 대리인의 서명을 받는다.

대리인의 신분증 및 첨부 서류를 복사하는 것도 빼놓지 말아야 한다. 중개업자는 계약 당사자가 등기부상의 주인인지 주민등록등본과 대조 확인하고, 대리인의 경우 그의 주민등록등본, 의료보험카드, 인감증명서, 위임장 등을 확인하고 한 부씩 복사한다.

전세 계약 기간은 2년이다

전세 계약의 효력은 법적으로 2년이다. 기간을 1년으로 정했더라도 세입자가 계속 살고 싶다면 2년의 권리를 주장할 수 있다. 계약 기간 중 집이 매매되어 집주인이 바뀌더라도 계약 기간 동안은 살 수 있다. 주택임대차보허법은 세입자 위주로 만들어져 있다.

2년의 계약 기간을 넘겨서 살고 있는 경우, 임차인(세입자)이 이사해야 할 상황이 발생하면 임차인은 계약 해지 통지를 할 수 있다. 이 때 집주인은 3개월 이내에 전세 보증금을 돌려주어야 한다.

그러나 원래 계약대로 2년 동안만 살 계획이고, 내 집에 입주하기 위해 나가야 할 상황이라면 계약 만료 한 달 전까지 계약 해지 의사를 서면으로 작성해 1부는 본인이 갖고 다른 1부는 내용 증명으로 집주인에게 통보하는 것이 확실하다. 이 경우 전세 보증금을 기한 내에 돌려받지 못해서 발생할 수 있는 경제적인 손실, 예를 들어 새로 입주하는 아파트의 잔금을 제 때에 못 내게 된다든지 하는 등의 세부적인 피해에 대한 손해 배상 내용을 함께 적어 자칫 발생할지 모를 법적 분쟁에 대비한다.

등기부등본에 문제가 있는 집은 피하는 게 상책

등기부등본은 ① 계약 직전 ② 중도금 치를 때 ③ 잔금 치를 때 ④ 전입 신고 직전에 반드시 확인하고, 권리 관계에 이상이 있으면 즉시 조처를 취해야 한다.

간혹 마땅한 매물이 없어 등기부 상에 문제가 있는 (근저당 또는 가압류) 집을 성급히 계약하려는 사람이 있는데 이런 집은 피하는 것이 상책이다. 등기부에 저당권을 설정되어 있는 경우 반드시  ‘집주인이 계약금이나 중도금 혹은 잔금 등으로 상환 말소하는 조건으로 계약한다’는 것을 계약서서에 명시하여야 한다.

입주 즉시 전입 신고하고 확정 일자를 받는다

입주하는 날 전세계약서를 가지고 동사무소에 가서 전입 신고를 마치고 확정 일자를 받는다. 전입 신고는 전세 계약 기간에 집을 비워 주지 않아도 되는 대항력을 갖게 해주면, 확정 일자 날인은 살던 집이 경매 처분되더라도 낙찰 대금에서 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 우선변제권 보호 장치이다.

전세금을 보호받기 위해 ‘전세권 등기’를 하는 방법도 있으나, 보통은 집주인이 동의해 주지 않는다. 하지만 요즘처럼 역전세란의 시기에는 세입자를 들이기 어렵기 때문에 집주인에게 전세권 등기를 설정해야만 계약을 하겠다고 요구할 수 있다.

계약서 특약 사항은 꼼꼼하고 세밀하게 작성한다

부동산 거래를 난생 처음 하는 신혼 부부라도 지레 겁먹을 필요는 없다. 중개사가 계약서를 쓰고 계약 당사자 양쪽에 큰소리로 읽어 주면서 확인해 주기 때문이다. 보통 계약서는 중개사가 손으로 또는 컴퓨터로 작성한다. 아파트의 경우 동, 호수가 잘못될 확률은 적으나 빌라나 단독 주택의 경우 동, 호수를 반드시 확인할 필요가 있다.

그리고 특약 상항에는 집 상태와 시설물에 대한 자세한 내용을 기록해 문제의 소지를 미리 없애야 한다. 요즘의 아파트나 빌라는 빌트인(bulit-in) 시설이 많으므로 반드시 고장 여부를 확인해야 한다. 또 장판이나 도배 혹은 섀시 등을 집주인이 해준다고 약속했을 경우 ‘입주 일주인 전’ 등으로 기간을 정해 계약서에 기재한다. 이렇게 자세하게 계약서를 작성하고도 약속을 지키지 않는 집주인이 있으니 주의해야 한다.

계약서는 잘 보관하라

계약서는 잘 보관하고, 만일 재계약을 할 경우 처음 계약서에 덧붙여서 재계약을 하는 것이 좋다. 전입 확정 일자가 나와 있는 최초의 계약서는 나중에 문제가 생길 경우에도 확정 일자의 효력을 인정받을 수 있기 때문이다.

금전 거래는 은행을 통행서 하라

현금과 수료를 섞어서 돈을 주고받을 경우 셈을 하는 데 애를 먹을 수 있다. 더구나 10만원권과 100만원권 그리고 1,000만원권이 헷갈릴 수 있어 받는 사람이나 주는 사람 모두가 불편하다. 계약과 동시에 계약 당사자의 통장으로 입금하는 방법이 편리하다.

잔금을 치를 때는 부동산에서 다시 한번 가서 등기부 상의 이상 유무를 체크한 다음 잔금 거래 영수증을 작성한다. 이 경우에도 계약서의 이행 조건을 지키는 것을 확인하기 위해 등기부 상의 집주인에게 잔금이 전달되도록 한다.

< 전세비를 못 받고 집을 비워야 할 경우에는? >

사정이 생겨 전세 보증금을 돌려받지 못하고 집을 비워야 하는 경우가 있다. 과거에는 집이 경매 처분 될 때까지 그 집에 거주해야만 낙찰 대금에서 전세 보증금을 돌려받을 수 있었다. 하지만 요즘에는 이사를 가더라도 법원에서 임차권 등기를 마치면 살던 집에 대한전세금을 지킬 수 있다 (전세 기간이 끝나면 집주인의 동의 없이도 임차권 등기가 가능하다).

임차권 등기를 하려면 확정 일자가 날인된 임대차계약서, 주민등록등본, 거주사실확인서 등을 준비해 해당 부동산 중개업소에 문의하거나 법무사에게 의뢰한다. 등기 설정 후에는 바로 경매에 부칠 수도 있다. 전세금 반환 청구 소송을 내는 방법도 있다. 이런 사태를 방지하게 위해 전세금보장신용보험에 가입하면 집주인이 돌려주지 않더라도 전세금을 떼이지 않는다.

출처 : 드림위즈