지난 9월 한국자산관리공사(KAMCO)는 오는 10월 12일 자체 전자입찰시스템인 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 근린생활시설 및 점포상가 134건 등 총 484건 741억원 규모의 서울·경기지역 압류재산 물건을 인터넷 공매입찰을 실시한다고 밝혔다.
이번에 공매에 나온 물건들은 대다수 주택과 토지 등이여서 침체된 부동산 시장에 활기를 불어넣어 줄 것으로 기대되고 있다.
공매물건이란 세무서나 자치단체가 국세 및 지방세 체납세액을 회수하기 위해 세금 체납자의 재산을 압류한 후 한국자산관리공사에 처분을 의뢰한 물건들이다.
공매물건은 부동산 침체기 때에는 매각 조건이 좋고 부동산 시장이 잘 돌아가면 조금 까다로운 점이 있다.
물론 부동산 경기와는 상관없이 투자 대상에 대한 자금규모를 갖추고 시작해야 되지만 틈새시장 가운데 또 하나의 다른 돌파구로 볼 수 있다.
적극적 투자자들에게는 공매물건이 군침이 도는 부동산이기는 하지만 투자시에는 몇 가지 주의가 필요하다.
먼저 공매물건은 부동산 침체기 때 조건이 좋다는 특성이 있다.
왜냐하면 완화된 조건에 매각을 받고 좋은 시장일 때 팔 수 있는 타이밍을 선택할 여지가 남아있기 때문이다. 나머지 자금으로 재투자도 가능하다.
따라서 공매물건에 투자하기 제일 좋은 시점은 부동산 침체기에서 약간 상승기류가 있을 때 투자 적기이다.
유례없는 세금폭탄으로 부동산 침체기에 접해든 올해에는 공매물건에 대한 투자를 고려해 볼 수 있다.
공매물건은 법리적인 측면에서 안정성이 있다는 것 또한 장점이라 할 수 있다.
경제적인 권리분석만 잘 한다면 훌륭한 재테크 시장임에는 틀림없다. 그러나 국가가 판매를 독점하는 전매와 관련해서는 주의해야 할 필요가 있다.
부동산 시장이 호황일 때에는 전매를 허용하지 않는 경우가 많다.
이 규정은 각 지방자치단체에서 그때그때 부동산 시장 흐름 에 따라 제시하기 때문에 투자 시 이 전매와 관련된 부분을 반드시 체크해야 한다.
전매를 허용했다가 호황이 되면 전매를 강화하는 경우가 있기 때문이다.
성공적인 공매를 위해서는 입찰 전 현장 확인을 통해 권리관계를 확인하고 적당한 입찰가격을 산정해야 한다.
특히 공매에 나오는 부동산에 세입자가 있을 경우 추가비용이 들어갈 수 있기 때문에 이를 감안해서 낙찰가를 정해야 한다.
또 세금 압류일자나 저당권 설정 등기 이전에 설정된 가등기 등의 선순위 권리는 낙찰자 부담이기 때문에 주의해야 한다.
그리고 이미 공매공고가 된 부동산이더라도 자진납부, 송달불능 등의 사유가 발생했을 경우 입찰이 시작되기 전 해당 물건에 대한 공매가 취소될 수 있음도 염두에 둬야 한다.
주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용건물(주택)을 적용대상으로 함
대항요건을 갖추었다 하여 모두 대항력이 있는 것은 아니고 선순위저당권(가압류)이 없는 경우에만 대항력이 있다.
임대인의 지위 당연승계