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한겨레 토요판에 부동산 사기 피하는 법에 대해 자세히 나와서 간략한 내용만 정리해봅니다.

 

먼저 부동산 사기를 막을 수 있는 방법중에 제일 간단한 방법이 '부동산 등기부 등본'을 꼼꼼히 읽는 거라고 합니다.

 

지금은 주소만 알면 등기부등본을 열람할 수 있다고 합니다.

 

그리고 등기부등본 하단의 '열람일시'를 꼼꼼히 보는 거라고도 합니다.

 

최근의 등기부등본을 보는게 좋겠죠!

 

 

두번째는 부동산의 채권.채무 관계를 확인하는 거라고 합니다.

 

부동산의 거래당사자가 실 소유자인지 확인하고 그 다음에 압류, 경매 내역을 살펴보는 거라고 합니다.

 

임대차 계약시에는 근저당권 확인도 필수이고요.

 

전세나 월세 보증금은 먼저 잡힌 근저당에 밀려 후순위로 취급된다고 합니다.

 

집값에 50%이상의 근저당권이 설정된 집은 임대차 계약을 피하는것이 좋다고 합니다.

 

공인된 집값을 확인하는 방법으로는

 

하나는 ‘국토교통부 실거래가’의 누리집(http://rt.molit.go.kr)에서 정부가 집계하는 시가를 확인하는 것이고,

 

다른 하나는 ‘케이비(KB) 부동산시세’(http://nland.kbstar.com)에서 민간 금융기관이 파악한 가격을 조회하는 것이죠.


 

세번째로는 계약 당사자가 직접 얼굴을 마주하고 게약을 하는게 좋다고 합니다.

 

당사자를 마주 앉았어도 신분증 확인은 빼놓지 마시고요.

 

 

위와 같이 간략하게 정리해봤습니다.

 

자세한 내용은 여기를 클리하십시요.

 

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부동산 관련 공적 장부(이하 ‘공부’) 서류 중에서 ‘등기부등본’은 사람으로 치자면 주민등록등본과 유사하다고 볼 수 있다.

이 서류에는 해당 부동산의 위치, 면적, 소유권, 권리관계 등이 상세하게 나와 있다. 때문에 부동산을 살 땐 기본적으로 등기부등본을 확인해 문제가 없는지 살펴 봐야 한다.

보고 또 보고, 등기부등본

부동산 등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어져 있다. 표제부, 갑구, 을구 등이 그것이다.

표제부에는 해당 부동산의 위치, 용도, 면적 등이 기재돼 있다. 표제부에 기재되는 내용은 토지, 건물(주택, 상가) 등 부동산의 종류에 따라 약간씩 다르다.

토지의 경우엔 지번ㆍ지목, 건물의 경우에는 지번ㆍ구조ㆍ용도ㆍ면적 등이 기재된다.

갑구는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 적혀 있다. 예컨대 어떤 사람이 부동산을 사면 그 이름이 소유권자로 갑구에 오른다. 또 빚 상환 독촉에 쫓기는 사람의 부동산 등기부등본 갑구에는 ‘가압류’ 가 설정돼 있을 수 있다.

부동산 소유자가 돈을 빌리면서 그 돈을 갚지 않을 때 본인 소유의 부동산을 대신 주기로 약속했을 경우 갑구에 ‘가등기’가 설정된다. 갑구에는 ▶압류 ▶가압류 ▶가등기 ▶가처분 ▶예고등기 ▶경매 신청등기 등이 기재된다.

이에 비해 등기부등본 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타낸다. 예를 들어 부동산을 담보로 잡고 은행에서 돈을 빌렸을 경우 등기부등본의 을구에 ‘근저당’이 설정된다.

을구엔 ▶저당권 ▶전세권 ▶지역권 ▶지상권 등의 설정 여부가 표시된다.

소유권 복잡한 부동산 등본은 책으로 한권 부동산을 살 땐 기본적으로 등기부등본을 먼저 떼 보아야 한다. 등기부등본의 발급은 부동산의 소재지와 상관없이 가까운 동사무소를 이용하면 된다.

2002년 10월 부동산 등기 전산화가 마무리되면서 대법원 사이트(www.scourt.go.kr)에서도 열람, 발급이 가능해졌다. 또 전국 213개 등기소와 시ㆍ군ㆍ구청, 지하철역 등에 설치된 자동발급기에서도 등기부등본을 발급받을 수 있다.

부동산을 살 때 등기부등본을 통해 제일 먼저 확인해보아야 할 사항은 실제 등기자와 매도인이 일치하는지 여부다. 이는 등기부등본 갑구에 기재된 인적사항과 매도인의 신분증을 비교하면 쉽게 확인이 가능하다.

이때 등기부등본상의 실제 등기자와 매도인의 신분이 서로 일치하지 않는다면 반드시 등기부등본상 주인의 인감이 첨부된 위임장을 받아 둬야 한다.

다음으로는 등기부등본 갑구를 통해 소유권에 관한 사항을 확인해 봐야 한다. 소유권이 복잡한 부동산의 경우 등기부등본 갑구가 수십 페이지에 이르는 경우도 있다. 이런 부동산은 소유권 확보에 문제가 있을 수 있으므로 세밀한 분석이 필요하다.

먼저 압류ㆍ가압류가 설정됐는지 여부를 확인해 봐야 한다. 압류ㆍ가압류는 소송을 통해 빚이나 손해를 되돌려 받거나 배상받기 전까지 채무자가 재산을 빼돌리지 못하도록 막기 위해 갑구에 설정된다. 압류ㆍ가압류된 부동산의 등기부등본 갑구에는 설정권자, 설정 연월일등이 기재돼 있다.

갑구에 문제 있으면 계약하지 말아야 해당 부동산이 가압류돼 있다면 소송 중이거나 준비 중인 것으로 판단하면 된다. 이때 최악의 경우 소송을 통해 지급확정 판결이 나면 부동산이 경매에 부쳐질 위험성이 있다는 점에 유의해야 한다.

가압류된 부동산은 일단 소유권을 넘겨받는데 어려움이 발생할 수 있기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다. 원칙적으로 가압류가 된 부동산에 대하여 주인은 그 처분권을 상실하기 때문이다.

가처분은 빚을 현금으로 돌려받기보다는 부동산 그 자체를 차지하기 위한 등본 갑구에 설정하는 임시처분을 말한다. 예를 들어 이혼소송의 경우 가압류는 ‘돈(위자료)’을 받기 위해 신청하지만 가처분은 ‘부동산 그 자체‘를 받아내기 위해 신청한다.

가압류는 상대방의 모든 재산에 대해서 할 수 있지만 가처분은 상대방의 재산 중 부동산(주택, 아파트, 임야, 토지 등)에 대해서만 할 수 있다.

가처분된 부동산은 제3자에게 팔 수도 없고, 그것을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수도 없고, 다른 사람 이름으로 명의를 변경할 수도 없기 때문에 주의해야 한다.

가등기는 땅주인이 돈을 빌리면서 그 돈을 기한내 갚지 않을 경우 부동산을 대신 주기로 약속했을 때 설정된다. 가등기는 본등기전에 하는 임시등기로 보면 된다.

부동산 주인이 빚을 갚지 못하면 채권자는 가등기를 근거로 본등기 청구권을 행사해 그 소유권을 취득하게 된다. 가등기된 부동산은 그 이후에 이루어지는 등기는 모두 효력을 상실하기 때문에 가급적 매입하지 않는 것이 좋다.

을구에선 지상권 설정 여부 확인해야 부동산 등기부등본 을구엔 ▶지상권 ▶저당권 ▶전세권 ▶지역권 등의 설정여부가 표시된다.

특히 땅을 살때 갑구에 대한 분석이 끝났으면 을구를 통해 먼저 지상권이 설정됐는지 여부를 확인해 봐야 한다. 지상권은 땅에 주택, 일반창고, 농작물창고, 무허가건물 등과 같은 건축물이 있을 때 설정된다.

이때 땅 소유주와 건물 소유주가 일치한다면 문제될 게 없다. 하지만 각각의 소유주가 일치하지 않을 경우 나중에 건축물 주인이 지상권이나 유치권을 주장하면 문제해결을 위한 비용과 시간을 들여야 하기 십상이다.

때문에 토지등기부등본 을구에 지상권이 설정된 땅을 살 때는 매도자가 이를 해결한다는 단서조항을 계약서에 달고 매매절차를 진행하는 것이 좋다





출처 : 중앙일보

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건교부의 실거래가 발표 자료에 따르면, 올 1-2월 서울지역의 주택, 아파트 거래량이 급감한 것으로 나타났다.

대출 부담 증가와 분양가 상한제, 청약가점제 등의 시행을 앞두고 매수세가 위축된 까닭이다.

하지만, 비강남권, 강북권에 소재한 소형 아파트의 경우에는 거래량도 상대적으로 많고 실 거래가격도 오른 것으로 나타났다.

이는 최근 거래시장에서 나타났던 소형 저가 아파트의 인기를 반영한 결과라고 할 수 있다.

매수자 입장에서 보면, 추가 하락이 나타나길 기대하고 있지만, 시장의 불확실성 속에서 여전히 내집마련을 심각하게 고민하는 실수요자들이 많다는 얘기다.

3월 말 현재도, 전반적인 서울지역 아파트 시장의 관망세는 심화되고 있지만, 소형 저가 아파트 거래는 적당한 매물이 나오면 비교적 꾸준하게 이뤄지고 있다.

만약, 올해 저렴한 소형 아파트로 일단 내집마련을 하고자 하는 경우에는, 손바뀜 매물이 많은 대단지를 중심으로 살펴보면 좋다.

입주 2-3년차가 도래하는 대단지라면 전세 매물이나 또는 양도세 비과세 요건을 채우고 출시되는 소형 매물을 찾기가 상대적으로 수월하다.

서울 비강남권에서 올해 입주 2-3년차가 도래하는 새아파트 대단지를 살펴보자. 대단지 이면서 지하철 역세권이고 소형 평형 위주로 구성된 단지라면 수요도 두텁기 때문에 환금성도 뛰어나다.

동대문구 장안동 래미안장안2차 = 총 1,786가구, 24개 동 규모로 2005년 2월에 입주한 대단지이다.

평형은 21,25,30,40평형으로 구성되어 있다.

가까운 지하철로는 5호선 장한평역이 도보 약 15분 가량 소요된다.

또한 동부간선도로, 장안로, 천호대로, 강변북로, 올림픽도로 등의 이용이 수월하다.

도로와 인접한 일부 동에서는 소음이 발생되기도 하지만 중랑천 조망이 가능하다는 장점 또한 함께 가지고 있다.

중랑천의 경우 걸어서 약 5분, 배봉산공원은 약 10~15분 가량 소요되어 주민들의 운동공간 및 산책로로 이용한다.

교육시설로는 장평초, 은석초, 동대사대부중?고 등이 가깝다.

롯데백화점청량리점, 바우하우스, 경동시장 등의 편의시설 이용이 수월하다.

3월 16일 기준 전세시세를 살펴보면, 21평형이 1억 2,000만원~1억 4,000만원, 25평형이 1억 5,000만원~1억 6,000만원, 30평형이 1억 8,000만원~2억원, 40평형이 2억 5,000만원~3억원 수준이다.

대부분 젊은 신혼부부들로 20평형대는 물량이 부족해 거래가 되지 않고 있으나 30~40평형대는 수요자가 없어 거래가 이뤄지고 있지 않다.

노원구 월계동 풍림아이원 = 총 482가구로 이뤄진 단지로 지난 2005년 12월 입주를 시작했다.

23,31평형으로 구성된 되며 총 8개 동이다.

6호선 석계역에서 도보 약 3분 가량이 소요되는 역세권이다.

석계역을 중심으로 상권이 발달되어 있고 롯데백화점노원점, 까르푸중계점, 세이브존노원점 등이 있어 쇼핑시설 및 할인마트 이용이 편리한 편이다.

선곡초, 한천초, 광운전자공업고 등이 가깝고 상계백병원, 을지병원 등이 인근에 위치하고 있다.

역세권이라 비교적 젊은 층의 신혼부부들이 전세 수요층을 이루고 있다.

최근 전세시세를 살펴보면 23평형이 1억 4,000만원 수준, 31평형이 1억 7,000만원~1억 8,000만원 수준에 거래된다.

도봉구 도봉동 래미안도봉 = 도봉1구역을 재개발한 단지로 지난 2005년 2월 입주했다.

총 448가구로 구성되며 7개 동으로 이뤄져 있다.

23,31,40평형으로 구성되어 있으며 12~18층 규모다.

1호선 도봉역이 약 도보 2분 가량 거리에 있다.

롯데마트도봉점, 하나로마트창동점 등 대형 할인마트가 가깝게 위치하고 있으며 도봉초, 누원초, 수락중?고, 도봉고 등이 인근에 있다.

인근에 도봉산과 수락산이 가깝게 위치해 있다.

가격대가 저렴해 특정 수요계층보다는 다양한 연령대의 수요층으로 구성된다.

3월 16일 기준 전세시세를 살펴보면 23A평형이 1억 3,000만원 수준, 23B평형은 1억 1,000만원~1억 2,000만원, 31평형은 1억 5,000만원~1억 6,000만원, 40평형은 2억~2억 5,000만원 수준이다.

전세계약기간이 만기가 다가오면서 최근 전세물건은 다량 출시되고 있다.

20평형대의 경우 나오자 마자 물량이 해소되지만 30~40평형대는 수요자가 적어 상대적으로 거래가 쉽진 않은 상황이다.

성동구 금호동 금호1차푸르지오 = 총 336세대 5-15층, 8개동 규모로 2005년 5월 입주 단지이다.

평형대는 23평형, 31평형, 40평형으로 구성되어 있다.

교육시설로는 금호초, 옥정초, 금호여중, 무학여중, 옥정중, 무학여고 등 교육시설이 잘 갖추어져 있어 신혼부부 및 어린 자녀를 둔 30~40대 초반 수요가 많은 편이다.

편의 시설로는 롯데백화점, E-마트, GS마트 등의 대형쇼핑센터와 한양대병원, 순천향대병원 등이 주변에 위치해 있어 생활에 불편함이 없다.

전세가는 23평형이 1억7천만원~2억원, 31평형이 1억9천만원~2억5천만원, 40평형이 2억5천만원~3억5천만원으로 형성되어 있다.

매물이 많진 않으나 오는 5월에는 입주 2년째로 전세 만기도래로 인한 매물 출시가 예상돼 물량에 다소 여유가 있을 것으로 보인다.

성북구 길음동 북한산 e-편한세상 = 10-19층, 25개동, 총 1,881세대로 2005년 4월에 입주한 대단지 아파트이다.

평형대는 15평형, 23평형, 33평형, 41평형로 자녀를 둔 젊은 부부층 수요가 대부분이다.

지하철 4호선 길음역에서 도보 10분 거리에 위치한다.

길음초, 미아초, 대일외고, 신일고, 고려대, 성신여대 등의 교육시설이 대거 분포해 있고 신세계백화점, 롯데백화점 등 대형쇼핑센터가 차로 2~3분 거리에 위치한다.

또한 북한산국립공원 이용이 도보로 가능해 쾌적한 환경을 누릴 수 있다.

전세가는 24평형이 1억6천만원~1억6천500만원, 33평형이 1억5천500백만원~1억9천만원, 40평형은 2억5천만원~2억6천만원으로 형성되어 있다.

입주 2년째로 매물이 조금씩 나오고 있으나 매물량이 많지 않아 거래를 위해선 서두를 필요가 있다.

마포구 공덕동 래미안공덕4차 = 2005년 11월에 입주한 단지로 8층-20층, 12동으로 총 597세대로 구성되어 있다.

평형대는 25평형, 31평형, 42평으로 되어 있다.

5,6호선 환승역인 공덕역에서 도보로 8분 거리에 위치하고 공덕초, 아현초, 서울여중, 동도중, 동도고, 배문고, 숭문중, 숭문고 등의 교육시설, 현대백화점, 롯데마트 등의 대형 쇼핑센터 등의 생활편의시설들이 잘 갖추어져 있다.

전세가는 25평형1억8천만원~2억2천만원, 31평형은 2억5천만원~2억8천만원, 42평형 3억원~3억4천만원으로 형성되어 있다.

매물이 전반적으로 부족하긴 하나 시세상한가 선에서의 매물은 다소 여유가 있는 편이다


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미국의 전설적인 투자자로 알려진 워렌 버핏Warren Buffet. 세계에서 몇 손가락 안에 드는 갑부다. 그는 11세의 나이에 처음 주식투자라는 것을 하게 된다. 그가 평소 모은 용돈으로 아버지의 코치를 받아서 시작했다. 그 돈으로 주식 3주를 매입해 6달러를 벌어들인 것이 투자전문가가 되기 위한 그의 첫 발걸음이었다. 이렇게 돈 벌기를 시작한 워렌 버핏은 이제 하루에 수억원을 써도 평생을 지낼 만큼의 부를 축적했다.

여기서 우리가 한 가지 꼭 배워야 할 것이 있다. 바로 워렌 버핏의 생활이다. 그는 아무리 돈이 많아도 씀씀이가 헤프거나 호화사치를 즐기지 않는다. 그는 아직도 45년 전에 구입한 아마하 촌동네의 집에서 살고 있다. 더 좋은 집으로 옮길 수 있지만 그냥 거기서 검소한 생활을 영위한다. 식사라고 해서 요란할 것도 없다. 햄버거와 간단한 스테이크로 때우기 일쑤다. 음료수는 코카콜라만 마신다. 자신이 투자한 회사이기 때문이다.

그렇다고 그의 자식들은 어떻게 살고 있을까. 부자 아버지를 둔 허랑방탕한 난봉꾼들일까. 결코 그렇지 않다. 자식들 역시 아버지의 검소함을 그대로 빼닮았다. 워렌 버핏의 자식들은 자신의 돈과 아버지의 돈이 다르다는 점을 분명하게 인식하고 있따. 워렌 버핏이 어렸을 때 용돈을 모아 투자를 하고 한 푼 두 푼 절약해 돈을 번 것처럼 그의 자식들도 똑같이 행동한다.

흔히 부자라고 하면 보통사람과 생활이 다를 것이라고 생각하기 쉽다. 그말은 확실히 맞다. 그들은 다르긴 다르되 보통사람, 특히 가난한 사람들보다 더 검소하다. 소득이 많을수록 소비가 많아지는 것이 사실이지만 반드시 소득과 비례해서 소비가 커지는 것은 아니다. 그건 통계가 증명한다. 1억 원 버는 사람이 5,000만원을 쓴다고 해서 10억원을 버는 사람은 5억원을 쓰는 것은 결코 아니다. 오히려 1억원 버는 사람보다 훨씬 적게 소비한다.

잊지 말아야 할 것은 부자는 검소하다는 점이다. 월마트의 창업자가 이런 말을 한 적이 있다.

"길을 가다가 1센트가 떨어진 것을 봤다면 아마도 그걸 가장 먼저 줍는 사람은 바로 나일 것이다."

결론은 자명하다. 부자가 되려면 검소함부터 배워야 한다. 소금처럼 짠 돈 씀씀이가 체질화되지 않은 사람은 결코 부자가 될 수 없다.

한가지 더. 이세상에 게으른 부자는 없다.
'노세 노세 젊어서 노세'라는 우리의 오래된 노래는 '부자'를 경멸시하는 유교문화의 소산일 뿐이다. 젊어서 일에 미치지 않고 노는 것부터 배운 사람은 결코 부자가 될 수 없다.

1997년 외환 위기 이후 수많은 젊은 벤쳐사업가들이 대박을 터뜨리며 갑부가 됐다. 그리고 그 중 많은 사람들이 갑자기 번 돈을 주체하지 못하고 흥청망청했다. 초기의 연구개발 열정은 어느덧 시들었다. 룸쌀롱 출입이 잦아지고 해외여행을 즐겼다. 어느새 그들에게는 게으름이 몸에 배기 시작했다.

대박을 터뜨렸던 그 벤쳐사업가들의 오늘날 모습은 어떤가. 사업은 망가지고 쪽박 찬 사업가들이 대다수다. 개중에는 회사 돈을 빼돌리다가 철창신세를 지는 사람도 있다. 여기에 대박의 꿈을 안고 멋모르고 투자한 사람들..그래서 A4용지의 주식보관증 하나 받은 사람들. 그들 99%가 헛물을 켜고 말았다. 이렇게 벤쳐대박의 신화는 저물었다.

필자가 잘 아는 미국 친구가 이들에게 이런 쓴소리를 했다.
"한국에서 벤쳐해서 조금 성공했다는 친구들. 1년을 못가고 주저 앉습니다. 룸쌀롱 다니면서 사업하는 사람치고 성공한 걸 못 봤습니다."

간혹 로또를 꿈꾸는 사람을 본다. 재미로 하는 것이 아니라 정말 한 건 하겠다고 달려드는 사람들이 있다. 그들 역시 마찬가지이다. 필자가 아는 부자중 로또를 하는 사람은 없다. 부자의 길은 차근차근 한 걸음씩 검소하고 근면한 자세로 나아가는 것이다.
 

<청약통장에도 전략이 있다.>

▶ 아파트를 분양 받으려면 청약통장은 기본이다. 세금우대도 매력적인 요소다. 인기있는 아파트 분양에 당첨되면 분양가 이상의 재산가치를 얻게 되는 것은 물론이다.

▶청약통장은 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 3가지로 구분청약예금과 청약부금은 민간 건설사가 짓는 민영주택을, 청약저축은 주택공사등에서 공급하는 국민주택을 분양받을 수 있다.

▶ 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 중형국민주택은 청약예금, 청약부금, 청약저축 모두 분양 받을 수 있다.

▶ 청약부금은 20세 이상이면 누구나 어느 은행에서든 가입할 수 있으며 매달 5만 - 50만원씩 불입한다. 전용면적 25.7평 이하 민영주택이나 중형국민주택을 분양받을 수 있다.

▶25.7평보다 큰 아파트를 분양받으려면 청약에금에 가입해야 한다. 청약에금은 목돈을 한꺼번에 예치하는 것으로 금액에 따라 분양받을 수 있는 주택 규모가 달라진다. 서울을 기준으로 25.7평 이하는 300만원, 전용면적 30.8평 이하 민영주택은 600만원, 40.8평 주택은 1,000만원을 예금해야 한다. 집을 소유하고 있어도 가입할 수 있다. 청약예금과 부금은 6개월 납입 뒤에는 2순위, 2년 뒤에는 1순위가 된다.

▶무주택자로 25.7평 이하 중소형 아파트를 원한다면 청약저축을 고려할 만하다. 청약저축은 20세이상 무주택 가구주만 가입할 수 있다. 국민은행, 우리은행, 농협 등에서 가입하며 매달 2만~10만원을 자유롭게 입금하면 된다. 1가구당 1통장만 만들 수 있다. 전용면적 25.7평 이하의 국민주택을 분양받거나 임대할 수 있다. 청약저축은 매달 불입액을 24회 이상 내면 1순위, 6회 이상 내면 2순위, 나머지가 3순위다.


최근에는 수도권 등 투기과열지구로 지정된 곳이 많아 청약통장을 쓸 때는 목적을 정확히 해야 한다. 투기과열지구에서는 입주자모집공고일 기준으로 과거 5년간 세대원 중 당첨사실이 있으면 1순위자격이 없다. 또 2002년 9월 이후 청약예금이나 부금에 가입했다면 세대주만 1순위 자격을 갖는다. 자녀를 별도 세대주로 만들면 청약 기회가 더 많아질 수 있다.

▶한편 35세 이상의 5년간 무주택자는 투기과열지구 무주택우선분양제도를 활용할 만하다. 전용면적 25.7평 이하의 국민주택 공급물량의 50%를 무주택자에게 우선 분양하기 때문이다. 내년부터는 (2월이후) 우선 분양비율이 75%로 확대될 예정이다.

1순위 청약통장을 가지고 있는 사람은 통장금액을 높여 분양받을 수 잇는 평형수를 높일 수 있다. 다만 소형평형에서 대형으로 옮기려면 변경 뒤 1년 뒤에 자격이 발생한다는 점을 알아두자. 대형에서 소형으로 옮기는 경우에는 청약대상 아파트 입주자모집공고일 전절차를 마치면 가능하다.

또 청양저축자도 변경이 가능하다. 대형평형을 신청할 수 있는 예치금을 이미 충족한 상태라면 전환과 함께 청약자격을 얻게 된다. 그러나 청약하고자 하는 평형의 기준 예치금을 아직 채우지 못했다면 예금액과의 차이를 전환 이후에 내고 2년을 기다려야 한다.
 

<최소한의 경제상식을 알자.>

경제를 잘 안다고 해서 무조건 돈을 버는 것은 아니다. 만약 그렇다면 경제학 교수는 다 부자라야 옳다. 그러나 경제학 교수들이 생각만큼 부자인 것은 아니다. 평균적으로 공대 교수들보다 재테크를 잘 하나고는 말할 수 있겠지만, 필자가 아는 많은 경제학자들이 세련되고 체계적인 재테크를 하는 것은 아니었다.

경제기자도 마찬가지다. 경제흐름을 읽는 일이라면 대학교수에 뒤질 이유가 없지만 그들이 남들보다 돈을 잘 버는 건 아니다. 필자 주변의 기자들을 보면 오히려 반대인 경우가 허다하다. 이류를 대자면 여러가지 이유가 있지만 크게 보면 매일 기사에 ?기다보니 시간이 없고, 윤리적인 문제로 투자를 하기가 어려우며, 또 그들이 아는 경제지식이라는 것이 대부분 경우 피상적이기 때문이다.

그러나 분명한 것은 돈을 버는 사람 중에는 경제 문외한이 없다는 사실이다. 제대로 교육을 받지 않은 평범한 가정주부가 부동산이나 주식투자를 통해 거액을 버는 경우를 주위에서 종종 볼 수 있다. 그러나 그 주부는 분명 경제에 대한 남다른 감각과 지식을 가지고 있다. 경제학을 공부하지 않았다고 그들을 무시하면 큰코다친다. 독자들로부터 걸려오는 전화에서 필자는 이들의 경제지식이 생각보다 탄탄하고 두껍다는 사실에 깜짝깜짝 놀랄 때가 한두 번이 아니다.

결론은 뻔하다. 경제를 잘 안다고 돈을 버는 것은 아니지만 돈을 벌려면 최소한의 경제지식은 갖고 있어야 한다는 사실이다. 따라서 공부를 해야 한다. 극서은 사실에 대한 투자다. 책을 읽거나 경제신문을 읽으면 상식을 높일 수도 있고, 은행이나 증권, 부동산 전문 컨설턴트를 찾아가 경제에 대한 지식을 습득할 수도 있다.

돈을 벌기 위해 경제에 해대 기분적으로 알아두어야 할 것이 하나 있다.
수요와 공급의 원리다. 모든 경제 문제를 이 기준으로 보면 된다. 주가가 오르는 원인은 아주 간단하다. 주식을 사려는 사람이 많기 때문이다. 에를 들어 환율이 떨어질 것 같다고 하자. 다시 사라해 우리나라 돈의 가치가 달러에 비해 높아지는 것이다.

그러면 외국인 들은 달러를 원화로 바꾸려고 할 것이다. 나중에 원화가치가 오르면 그 차액만큼 돈을 벌기 때문이다. 그게 환차익이다. 외국인들이 원화로 바꾼다는 것은 증시에 그만큼 외국인들이 많이 들어온다는 얘기다. 예를 들어 강남의 아파트가 미친듯이 뛰는 데는 그만한 이유가 있다. 수요가 많고 공급이 적기 때문이다. 공급이 아예 없다고 보면 되는 곳이 강남이다. 그래서 다른 곳과는 비교도 할 수 없을 정도의 프리미엄이 붙는 것이다.

정부가 양도세를 강화하는 정책을 폈다고 하자. 양도세 비과세 요건을 1년 거주에서 3개월 후에는 2년 거주로 바꾼다고 하자. 그러면 강남 아파트 가격은 어떻게 될 것인가. 양도세를 피하기 위해 강남아파트에 1~2년 거주한 사람이 매물을 내놓을 것인가. 아니면 아예 2년 이상 기다릴 것인가를 생각해보면 된다. 그다리겠다는 사람이 오히려 많다면 공급은 줄어들 것?. 그러면 강남 아파트는 더 오른다. 이게 수요 공급의 원리이다.

경제 흐름을 읽는 데 중요한 것 중 하나가 금리다. 금리는 쉽개 말해 돈값이다. 금리가 내린다는 것은 돈의 가격이 낮아진다는 사실을 뜻하고, 그러면 돈을 빌리기가 쉬워진다는 얘기다. 당연히 돈을 빌려 주식을 사거나 부동산에 투자할 수 있는 여력이 생긴다.
주식이 대세상승기에 접어들기 위한 제1조건이 바로 저금리다. 부동산도 마찬가지다. 고금리에 부동산이 뛰는 경우는 드물다.
 

<신문 경제기사에서 보석 고르기>

증권투자자가 경제신문이나 종합지 경제면을 보는 것은 일반화돼 있다. 하지만 신문을 제대로 볼 줄 아는 사람들은 많지 않은 것 같다.
신문에서 무엇을 볼 것인가?

하나는 정부와 사회단체, 기업 등에서 내는 보도자료다. 보도자료란 각 단체에서 일반 대중에게 알리고 싶어 하는 일을 작성해서 기자들에게 배포하는 자료를 말한다. 이를 분석 종합해 기자들은 기사를 작성한다.

두번째는 기자들이 자체적으로 취재해 작성하는 경우다. 많은 사람들은 만나 이야기를 듣고 내용을 확인하고 하는 과정을 거쳐 기사가 만들어진다. 기자들이 가장 먼저 정보를 얻어 이를 독자들에게 알리기 위해 작성되는 것이므로 이 과정에서 아무도 몰랐던 새로운 사실이 밝혀지는 '특종'이 나온다.

마지막으로 기자들이 사회문제를 분석하고 새로운 시각을 제시하는 기획기사다. 예를 들어 이민자가 늘고 있다는 것은 누구나 알고 있다. 기자들은 이 사실에 근거해 이민을 왜 가는지 사회 경제적 의미는 무엇인지 등을 심층 취재해 기획기사로 내놓는다. 신문의 색깔을 알 수 있는 부분도 기획기사다.

독자 입장에서는 어떻게 신문을 볼 것인가?

보도자료를 정리한 기사는 일단 정보가치가 떨어진다. 보도자료는 각 단체에서 자신들이 알리고 싶은 것만 정리한 것이기 때문에 공급자 위주의 정보일 수 밖에 없다. 예를 들어 보도자료를 보면 회사자랑이나 정부의 치적 같은 것이 부류를 이룬다. 정보로서의 가치는 있지만 독자를 생각하기보다는 자신들에게 유리한 정보가 많이 담겨 있다.

정보 유통속도 면에서도 보도자료는 기사화되기 전에 이미 상당수 사람들이 알고 있다. 독자가 아마 가장 늦게 정보를 취득할 것이다. 보도자료를 통해 세상 돌아가는 것은 알 수 있지만 이를 보고 투자를 하기에는 순발력이 한참 떨어진다고 할 수 있다.

일반 취재 기사는 기자만 알고 있는 정보를 독자에게 서비스하는 것이다. 종종 기자가 기사욕심에 오보를 내는 경우도 있지만 정보가치는 가장 높다. 이 정보는 기자 다음에 독자가 알게 되는 정보이기 때문에 독자들이 정보 유통과정에서도 상위에 속한다.

투자에 참고할 만 하다. 기업이나 정부가 감추고 싶은 것을 기자가 추재해서 보도하는 경우도 있어 이 정보는 세상을 보는 다른 면을 제공해준다. 투자에 참고하려면 이런 종류의 기사를 보고 판단해야 한다. 아직 시장에 반영되지 않은 정보가 대부분이기 때문이다.

기획기사는 세상을 보는 눈을 제공해준다. 정보의 가치보다는 정보 해석상의 문제가 걸려 있는 경우가 많다. 기힉기사에 나온 정보에 따라 투자를 하는 것은 순발력 측면에서 떨어진다고 할 수 있다. 하지만 새로운 눈으로 세상을 볼 수 있는 틀을 제공해주기 때문에 참고할 만 하다.

예를 들어 한국경제의 문제점이나 대기업들의 문제점을 심층취재한 기사를 보고 그동안 생각하지 못했던 부분을 생각해 낼 수도 있다.

갈수록 신문에서 보도자료나 일반 취재기사보다는 기획기사의 비중이 높아지고 있다. 이 때문에 신문의 정보속도가 느려지는 점도 있다. 신문을 보고 주식을 샀더니 주가가 그날부터 빠지더라는 항의도 종종 들린다.

증권가에서는 '신문1면 톱으로 주식관련 기사가 나오면 주식을 팔라'는 조언도 유행하고 있다. 주가가 1,000포인트를 돌파하거나 주가가 하루에 50포인트 이상 오르면 신문 1면 톱을 주식기사가 장식하게 된다. 하지만 이후에 곧바로 주가는 빠지는 경우가 종종 있다. 그만큼 신문을 거꾸로 볼 수 있는 시각도 주식투자자에게는 필요하다.


<노벨 경제학자의 심리학>

- 모든 주식투자자가 자신은 시장에서 돈을 벌 것이라고 과신하지만 실제로는 그렇지 못하다. 주식을 살 때는 과신하고 주식을 팔 때는 소심해진다.

- 주가가 떨어질 때 조금만 더 참을 수 있는 투자자는 돈을 벌 수 있는 기회가 많다.

지난 2002년 버넌 스미스 조지메이슨대 교수와 함께 노벨경제학상을 받은 프린스턴대의 대니얼 카너먼 교수의 주식심리학이다.

그는 인간 심리의 근저에는 ▶지나친 낙관주의 ▶과감한 결정▶불확실성에 대한 무시 ▶손실에 대한 두려움 등이 존재한다며 이는 주식 투자에도 그대로 적용된다고 설명했다.

카너먼 교수는 장기적으로 볼 때 주가는 상승세를 보이지만 많은 투자자가 시장에서 돈을 잃는 것은 이런 인간 심리 때문이라고 지적했다. '투자자의 비합리성'을 주제로 한 그의 강연내용을 정리한다.

고전적인 투자이론은 두 가지 전제를 기본으로 한다. 하나는 모든 정보는 알려졌다는 점이며 다른 하나는 감정에 치우친 투자는 없다는 것이다. 모든 사람이 합리적으로 행동한다는 것이다. 그러나 이는 현실에서 다르게 적용된다. 수많은 오류가 있으며 곳곳에 군중행동이 일어난다.

그 이유는 크게 세 가지로 요약할 수 있다.

첫째는 지나치게 낙관적인 전망이고, 둘째는 의사결정의 비합리성이며 셋째는 손실에 대한 두려움이다.

먼저 많은 사람은 자신이 주식시장에서 돈을 벌 것이라고 낙관하고 증권투자를 한다. 시장에 대해서도 장밋빛 전망을 한다. 이를 낙관주의 편견 이라고 부른다. 인간 본성이 그렇다. 운전자중 80~90%는 자신의 운전실력이 평균 이상이라고 생각한다. 그들은 자신의 기술을 과장한다. 이런 본성이 할수 잇ㄸ. 정신을 낳는다. 많은 식당이 실패를 경험한 장소에 다른 식당이 생기는 이치와 마찬가지다.

자신은 남들과 다르다고 믿는다. 실제 통계상 소기업의 70%는 5년 내 망한다. 그것이 시장의 법칙이다. 많은 사람이 확률을 모르고 일을 저지른다. 그들은 불확실성을 저평가한다. 그러나 나의 조사결과 10-15%의 예기치 않는 놀라운 결과는 '절대적 확신'에서 나왔다. 주식시장은 '나는 시장에서 승리할 것'이라고 믿는 투자자들로 가득 차 있다.

둘째는 비합리적인 의사결정이다.

예를 하나 들어보자. 150만원을 벌 수 있는 확률이 50%고 100만원을 잃을 확률도 같은 50%인 도박이 있다고 하자. 당신은 이 도박에 돈을 걸겠는가? 마찬가지로 당신의 재산이 150만원 불어날 확률과 100만원 감소할 확률이 같은 게임에 참가하겠는가? 나의 조사결과는 '이런 게임에 대부분 참여하지 않는다'이다. 그들은 합리적으로 행동하지 않는다. 투자자들도 마찬가지다.

그렇다면 100만원을 잃을 확률이 50%라면 얼마의 돈을 딸 확률이 50%인 경우 게임에 참가할 것인가? 이번에는 거꾸로 X값을 구하는 주관식 질문을 던져보자. 평균치는 250만원이다. 이런 비합리적 의사결정은 손실에 대한 두려움 때문이다. 그것이 주식시장이 합리적으로 작용하지 않는 세 번째 원인이다.

주식을 팔때 산 가격을 잊어버리는 것이 전통적인 투자이론이다. 그러나 실제 그렇게 하는 사람은 드물다. 누구든 주식을 팔 때는 자신이 산 가격과 비교해 얼마의 손해를 봤는지를 생각한다. 이때 심리적으로 '나의 결정은 잘못된 것이 아니다'는 변명을 찾는다. 의사결정의 실패에 따른 고통을 원하지 않는다. 그 결과 지나치게 빨리 판다. 기다리지 못한다.

통계가 있다. 투자자들이 주식을 팔고 나서 곧바로 다른 주식을 샀을 때 그 주식은 1년뒤 평균 3.4%높은 가격에 팔 수 있었다는 것이다. 장기적으로 보면 주식시장은 상승세를 보였다. 10-20년을 보면 평균 수익률은 7%나 된다. 그러나 많은 사람이 주식시장에서 돈을 잃는다.

그 이유가 바로 여기에 있다


<부동산 투자 10 계명>

1. 정보는 현장에서 캐라
과다한 수익률을 제시하는 경우는 대부분 사실과 다른 경우가 많다. 부동산정보는 발품을 판 만큼 정확성을 높일 수 있다.

2. 수익성 부동산에 투자하라
부동산 값이 사두기만 한다고 오르기는 어렵다. 특히 요즘에는 시세차익보다는 수익률이 중요한 투자요인으로 부각되고 있다.

3. 임대주택사업에 관심을 갖자
주택은 안정성과 수익성 면에서 가장 확실한 부동산 상품이다. 특히 환금성에서 가장 유리하다.

4. 부동산정책과 제도는 투자의 길을 알려준다
요즘처럼 부동산정책이 쏟아질 때는 정책에 대한 충분한 검토가 필요하다. 규제가 나오면 틈새도 생기는 법이다.

5. 간접투자 상품도 고려하자
실물투자에 대한 규제가 많아지면 간접투자 상품이 더욱 관심을 끌 것으로 보인다. 부동산투자신탁과 리츠 등은 대박은 기대하기 어려워도 안정성을 꾀할 수 있으며 은행 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있다.

6. 대출금리를 따져라
대출금리가 얼마나 자주 바뀌는지 살펴야 한다. 금리가 떨어질 때는 양도성예금증서 연동대출이 유리하지만 금리가 오를 것 같으면 확정금리를 택해야 한다.

7. 땅 투자는 여유자금으로 하라
토지는 수익이 나지 않는 부동산 상품이다. 환금성도 낮은 편이다. 잘못 투자했다간 돈만 묶일 수 있으므로 꼭 여유자금으로 접근해야 한다.

8. 급매물을 노려라
급매물이 출현하는 경우가 종종 있다. 급매물을 잡으면 당연히 시세보다 싼 가격에 살 수 있다.

9. 경매를 적극 활용하라
연구를 할수록 길이 열리는 곳이 경매시장이다. 남들이 꺼리는 물건도 그 이유만 알고 해결할 수 있다면 그 만큼 더 수익을 높일 수 있다.

10. 판단이 섰다면 바로 행동하라
부동산전문가들 중에서도 의외로 부동산투자에 성공하지 못하는 사람이 적지 않다. 너무 많은 분석을 하다 타이밍을 놓치는 경우다. 부동산투자는 투자규모도 적지 않아 행동에 옮기기 쉽지 않을 수 있지만 머뭇거리다가 평생 투자 한 번 제대로 못할 수도 있다.


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지난해 10월 구로구 구로동 삼성래미안 132㎡를 장만하기 위해 2억 원의 대출을 받은 박철희(남, 43)씨는 최근 늘어나는 이자 부담 때문에 밤잠을 못 이룰 지경이다. 대출받을 당시만 해도 6.6%에 불과했던 금리가 7.2%까지 오르며, 98만 원 하던 이자가 120만 원으로 껑충 뛰어오른 것이다. 이에 변동금리에서 고정금리로 갈아타 볼까 생각도 해보지만 각종 비용 문제가 만만치 않아 걱정만 앞서고 있다.

CD금리, 한 달간 0.5% 상승
주택담보대출 연 7.23~7.80%

한국은행이 지난 10일 콜금리를 5%로 상향 조정함에 따라 시중 대출금리가 또다시 오르는 게 아니냐는 우려의 목소리가 나오고 있다. 실제 지난 달 12일 콜금리가 0.25% 인상되자 CD금리와 주택담보대출이 연쇄적으로 오르기도 했다. 이에 따라 지난해 8월 셋째 주 6.71%였던 국민은행 주택담보대출 기본금리는 1년이 지난 8월 16일 현재 0.76% 상승한 7.47%를 기록하고 있다. 또 한 주간 금리 변동폭도 전주 대비 평균 0.2% 올라 8월 16일 현재 신한은행, 우리은행, 하나은행 기본 금리는 각각 연 7.80%, 7.63%, 7.23%로 상승했다.

이 같이 대폭 오른 금리로 박씨와 같이 이자 부담을 느끼는 차주(借主, 돈 빌리는 사람)들이 부쩍 늘고 있어 각 금융권은 보다 싼 대출 상품으로 갈아타려는 사람들의 발길이 끊이지 않고 있다. 하지만 LTV, DTI 규제로 되려 대출 액수가 줄어드는 낭패를 볼 수 있을 뿐 아니라 신규 대출 시 내야 하는 설정비, 인지세, 담보조사수수료, 중도상환수수료 등도 만만치 않아 무작정 대출 갈아타기를 시도하는 것은 금물이다.

계속된 금리 상승으로 늘어나는 이자에 부담을 느낀다면 주택금융공사에서 제공하는 고정금리의 대명사인 ‘보금자리론’을 고려해볼 만하다. 시중 금융기관보다 낮은 6.5~6.75%의 금리로 집값의 최대 70%까지 대출이 가능한데다 만기 때까지 처음 설정한 금리 그대로 유지되므로 금리 변화에 민감하게 반응하지 않을 수 있기 때문이다. 단, 최대로 받을 수 있는 대출금액이 3억 원으로 제한되고, 6억 원 이상 주택은 ‘보금자리론’을 통해 대출받을 수 없다는 한계가 있다.

갈아타기, 금리차 1% 이상이 적정 수수료 등 추가 비용 고려

고정금리인 ‘보금자리론’으로 대출받기를 결정했다면 최대로 받을 수 있는 대출금을 먼저 산정해야 한다. 만약 대출 신청일로부터 3년이 지난 후 ‘보금자리론’으로 갈아타는 경우라면 최대 한도인 3억 원이 적용되는 것이 아니라 기존에 받았던 대출금을 기준으로 대출한도가 정해지기 때문이다. 또 신규대출 시 인지세, 담보조사수수료 비용 등을 내야 하는데다 기존 금융기관에서는 대출 만기 이전 중도상환 하는 경우 대출금의 최대 2%까지 중도상환수수료를 부과하므로 미리 금융기관을 방문 후 대출액과 수수료 비용을 확인하는 것이 좋다.

추가 발생 비용 등을 확인했다면 고정금리가 변동금리보다 이자 비용을 얼마나 아낄 수 있는지를 따져봐야 한다. 예를 들어 우리은행에서 2억 원의 대출을 받았던 박씨가 고정금리로 갈아타기 위해 오는 9월 기존 대출금을 중도상환한다면 수수료로 대출금 2억 원의 1%에 해당하는 200만 원을 내야 한다. 이후 ‘보금자리론’ 10년 만기로 신규 대출을 할 때는 감정가액의 0.02%인 감정평가 수수료 약 8만 원, 1억 원 초과 대출 시 내야 하는 인지세 15만 원 등이 추가로 나간다.

‘보금자리론’으로 갈아탈 경우 10년 만기 연 6.3% 금리로 한 달에 내야 하는 이자는 105만 원, 결국 120만 원이었던 기존 대출 이자보다 매달 15만 원씩 덜 내게 되는 셈이다. 따라서 중도상환수수료와 기타 수수료를 합한 금액인 223만 원을 처음에 낸다면 월 이자가 15만 원씩 차이 나는 만큼 변동금리를 적용했을 때보다 ‘보금자리론’의 경우 연간 180만 원, 10년 만기상환 기준 최대 1,800만 원까지 절감할 수 있다.

이처럼 금리상승으로 고정금리 상품인 ‘보금자리론’의 관심이 집중되는 가운데 신한은행 관계자는 “앞으로 금리가 지속적으로 상승할 것인지 하락할 것인지 누구도 예측하기 어렵다”며 “고정금리로 전환 시 수수료 등을 모두 감안하고, 변동금리에 비해 고정금리가 1% 이상 낮다면 갈아타기를 시도해볼 만 하다”고 언급했다.

‘보금자리론’은 국민은행, 농협, 신한은행 등 상품을 판매하는 금융기관을 찾아가 대출을 신청할 수 있다. 최대 대출금과 수수료 비용 등을 확인 후 신청한다면 이 단계 이후부터는 해당 금융기관에서 심사를 통해 대출금을 빌려주는 동시에 계약 해지 및 대출금 상환까지 일괄 처리하므로 대출자는 최대 대출 가능 금액과 수수료 등을 미리 알아본 후 대출 신청을 한다면 고정금리로 쉽게 갈아탈 수 있게 된다.
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