부자돼보자

부동산 투자 5대 궁금증에 관한 질문과 답에 관한 기사를 올려봅니다.



■궁금증1 주택구입 시기는 언제가 좋을까?
■주택 실수요자들이 가장 관심을 보이는 사항. 주택구입 시기를 정하기에 앞서여유자금을 마련하는 것은 물론이고 목표 대상이 임대주택인지 전세인지 바로집을 구입하기 위한 것인지에 대해서도 명확한 구분을 지어야 한다. 이런 전제조건을 충족한 뒤 정부 정책 추이에 따른 관심 지역 부동산의 가격변동을 면밀히 살펴보고 주택구입시기를 조율해야 한다.

이번 부동산 세제대책에 따라 보유세와 양도세를 강화한다는 것을 주축으로 매년 제산세율의 과표 현실화가 이뤄질 것으로 전망된다. 이 때문에 전문가들은올해 말이나 내년까지 주택구입을 미뤄야 한다는 의견을 내고 있다. 김혜현 부동산114 부장은 “당장은 세금 때문에 매물 자체가 줄어들고 거래가 어려운 상황이 지속될 것”이라며 “앞으로 다주택자들이 강남보다 강북이나 수도권 주택을 주로 팔아 치울 것이므로 이 지역을 중심으로 올해 말이나 내년에 주택구입을 노리는 게 필요하다”고 밝혔다.

주택 소유자들은 당장이라도 부동산을 매각 처분하는 게 세부담을 줄일 수 있다는 지적이다. 고종완 RE멤버스 대표는 “서민, 중산층의 세부담이 증가할 가능성이 크기 때문에 부동산을 매각, 처분하는 게 세부담을 줄일 수 있다”고지적했다.


■궁금증2 투자가치 높은 지역은?
■부동산114 설문자료에 따르면 주택구입을 원하는 소비자들은 아파트를 살 때가격보다 교육시설, 교통환경 등 생활편의성을 우선하는 것으로 나타났다.

강남권이 가격 면에서 실수요자가 접근하기에 힘들더라도 생활 편의성 측면에선 아직까지 강남만한 곳이 없는 상황. 이 때문에 강남 인근 지역이 여전히 인기를 끌 거라는 지적이 많다. 박병호 한국리츠에셋 대표는 “강남 인근 지역은단기적으로는 매물이 줄어들고 거래가 많이 감소하겠지만 오히려 인기 지역이라는 브랜드 이미지를 높이는 역효과를 낼 수 있다”며 “특히 정부의 지나친간섭으로 집을 팔지 않으려는 현상이 강화돼 오히려 강남과 인근 지역의 상승세가 지속될 것”이라고 조언했다.

강남 인근 지역 중에서도 이미 인기지역으로 자리 잡은 분당, 용인권과 함께하남, 동탄, 수원 이의신도시 등 수도권 남부 신도시들의 투자가치가 높다는설명이다. 물론 정부가 의욕적으로 추진하는 강북뉴타운 중에서도 노른자위는분명히 있다. 김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 “뉴타운 중에서도 한남, 아현뉴타운 등 주거여건이 좋아 이미 가격이 많이 올라있는 지역과 함께 개발진척도가 빠른 곳을 주목해야 한다”고 지적했다.


■궁금증3 토지시장 전망은?
■토지시장에서는 최근 공공기관 지방이전이나 기업도시 추진 등의 영향으로 가격 불안감이 고조되고 있다. 특히 호재가 있는 지역은 가격이 상승하는 반면개발여건이 취약한 곳은 가격이 떨어지는 양극화 현상이 두드러졌다.

전문가들은 현재 토지시장에는 개발계획이 지나치게 많이 남발된 상태라 가격변화폭은 그다지 크지 않을 거라고 말한다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “토지 전매금지와 세금 부담 강화로 가수요자의 투자심리가 당분간 위축돼 전반적인 매수 감소현상이 나타날 것”이라며 “물론 기업도시, 행정중심도시, 지방중소도시 등 개발예정지 인근의 투기적 수요는 여전히 늘어날 것”이라고 덧붙였다.

실제 8월 대책 발표를 앞두고도 토지투자를 염두에 둔 수요자들의 문의는 여전한 상황. 이 때문에 올 상반기처럼 땅값이 폭등하는 현상보다는 안정적인 시장분위기 속에 차별적으로 땅값이 상승할 것으로 전망하고 있다. 결국 전문가들은 앞으로 호재가 있는 토지별로 실제 개발계획 추진여부를 명확히 알아보고투자하는 게 중요하다고 입을 모은다.


■궁금증4 상가시장 투자가치는?
■최근 상가시장에는 한마디로 먹구름이 껴 있다. 후분양제 시행 이후 분양시장공급이 크게 감소하면서 입점예정 물량도 줄어드는 상황. 부동산114에 따르면지난 7월 상가물량은 30건(749호)에 불과해 5월 58건, 6월 44건에 비해 크게감소했다. 7월 상가 분양면적도 10만6646㎡로 전달에 비해 절반에 못 미쳤다.

물론 상가는 아파트, 토지와 달리 생계형 부동산에 속하기 때문에 앞으로 투자수요가 점차 늘어날 거라는 전망이다. 상가는 전매 제한이 없고 비교적 환금성이 양호하다는 면에서 상대적으로 투자가치가 높은 것도 사실이다.

상가 중에서도 주변여건을 철저히 고려해 옥석을 고르는 게 필수다. 윤재호 대표는 “상가는 용도가 상업, 영업용이기 때문에 임대수익을 노리는 수요자들이아파트나 토지에서 상가시장으로 옮겨갈 가능성이 높다”며 “투자 위험성이있는 테마상가나 도심 집적상가보다는 택지지구 단지 내 상가와 근린상가의 인기가 더욱 높아질 전망”이라고 밝혔다.


■궁금증5 부동산은 여전히 제1의 투자상품?
■부동산써브가 최근 실시한 설문조사에 따르면 응답자의 47%가 주식과 부동산중 부동산에만 투자하겠다고 밝혔다. 주식보다 부동산 비중을 높이겠다는 응답도 무려 18%를 차지했다. 이처럼 정부가 아무리 부동산 잡기에 열을 올려도 정작 소비자들 인식은 그대로다.

부유층들이 대부분 거액의 부동산 투자에 나서 성공한 경우가 많고 노후대비를위한 재테크 수단으로도 상가나 빌딩을 통한 임대가 수익률이 높아 이러한 현상은 어쩌면 당연해 보인다. 그러나 앞으로 정부 정책 강도에 따라 우리나라도일본처럼 부동산 가치가 갑자기 하락할 수 있다는 지적도 배제할 수 없는 상황이다.

현재 정부의 부동산 세금 강화 의지가 확연한 만큼 앞으로 부동산의 투자가치성은 적잖게 떨어질 거라는 의견이 많다. 김혜현 부장은 “부동산 상품의 투자성이 단순히 구입가격 대비 차익으로 인식되던 시대는 지났다”며 “이제 부동산을 구입하기 위해선 초기 자금이 워낙 많이 들고 차익이 남아도 세금부담이크므로 부동산의 투자가치성은 점차 하락할 것”이라고 분석했다.

물론 부동산은 여전히 수익률과 안정성이 뛰어나다는 인식 때문에 향후 대체틈새종목으로 자리 잡을 것이라는 전망도 있다. 윤재호 대표는 “부동산 대책의 효력이 약해 부동산에 대한 인식이 변하지 않을 가능성도 높다”며 “결국마땅한 투자대상이 없는 상태에서 지역적 호재를 갖고 있는 지방 농지와 아파트, 택지지구 내 단독택지 등이 인기를 끌어 부동산이 여전히 제1의 투자수단으로 각광 받을 것”이라고 내다봤다.

1. 실질수익을 계산하라

투자한 돈에서 세금과 인플레이션을 빼고 수익을 계산하라.
세금과 인플레이션의 영향을 고려하지 않는 투자전략은 실질적인 투자환경이 어떤지 잘 모르는 상태에서 투자하는 것과 같으며 결국 심각한 손해를 볼 수도 있다.

2. 투기하지말고 투자하라

트레이딩하거나 투기하지말고 투자하라.
주가가 등락할 때마다 사고 팔거나 공매도를 하거나 선물이나 옵션만을 거래한다 면 주식시장은 카지노가 될 것이며 여러분은 대부분의 노름꾼들처럼 결국에는 카지노에서 돈을 다 잃고 말 것이다. 그리고 수익은 수수료로 다 나갈 것이다.

정말 놀라운 사실은, 포트폴리오를 구성하고 편안하게 기다리는 장기투자자가 주식을 바꾸어가며 끊임없이 매매하는 트레이더들보다 훨씬 더 수익이 크다는 사실이다.

3. 융통성을 가져라

항상 융통성을 갖고 마음을 열어두어라.
블루칩을 살 때가 있고 경기순환주를 살 때가 있으며 회사채나 국채에 투자해야 할 때가 있고 현금을 보유하고 기다려야 할 때가 있다. 항상 한가지만이 최선의 투자가 되지는 않는다.

4. 반대의 접근방식을 가져라

저가매입이란 매우 당연한 말이지만 시장이 그렇게 흘러가지만은 않는다. 막상 수요가 적어 주가가 떨어지면 투자자들은 용기를 잃고 비관적이 되며 거기서 주가가 더 떨어지면 거의 모든 사람들이 시장은 붕괴될 것으로 생각하고 옆으로 물러나 지갑을 닫고 서 있는다.

언제나 "저점매수, 고점매도"를 외치지만 막상 대다수는 주가가 많이 오르는 고점에 사서 저점에 팔며, "언제 주식을 사는가"하고 물어보면 대부분은 "애널리스트들이 주가 전망을 밝게 볼 때"라고 대답한다.

매우 바보같은 짓이지만 그것이 인간이다.

모두가 주식을 팔고, 모두가 시장을 어둡게 보고, 모든 전문가들이 주식시장이 위험하다고 말할 때 주식을 사는 것, 즉 대중과 반대로 가는 것을 실천하기는 매우 어렵다. 그러나 모든 사람들이 사는 주식을 여러분도 똑같이 산다면 여러분은 모든 사람들과 똑같은 결과만을 얻게 될 것이다. 주식분석의 위대한 선구자인 벤자민 그레이엄의 충고를 항상 기억하라.
"전문가를 비롯한 모든 사람들이 비관적일 때 주식을 사고 그들이 낙관적일 때 팔아라"


5. 우량주를 사라

주식을 살 때는 우량주 가운데 값이 싼 것을 골라라.
우량주란 업계의 지배적 선두주자, 강력한 CEO가 운영하는 회사, 낮은 원가율, 기술적 혁신을 추구하며 유명하고 신뢰받는 브랜드를 계속해서 생산하는 회사 등을 말한다.

6. 가치투자를 하라

시장의 추세나 경제전망을 사지말고 기업의 가치를 사라.
현명한 투자자는 주식시장이 특정 기업의 주식이 직접 거래되는 시장이라는 사실을 잘 알고 있다. 많은 투자자들은 시장추세나 경제전망에 지나친 관심을 두지만 개별 기업의 주식들은 약세장에서도 오를 수 있고 강세장에서도 내릴 수 있다.

주식시장과 경제는 항상 보조를 함께하는 것은 아니며 약세장이 반드시 불황에만 나타나는 것도 아니다. 따라서 시장추세나 경제전망을 사지말고 바로 개별 주식의 가치를 사라.

7. 분산투자를 하라

투자자들이 아무리 조심하고 아무리 연구를 많이 해도 미래를 예측하거나 조종할 수는 없다. 허리케인이나 지진, 정부의 리콜명령, 특정 기업의 내부적인 문제로 기업은 예기치못했던 큰 타격을 받을 수 있으며 따라서 주식을 기업별, 산업별등으로 분산하고 주식과 채권으로 나눌 것이며 항상 그 분산된 숫자에 안전이 있다.

8. 사전조사를 철저히 하라.

기업에 대해 자기 스스로 조사를 하던가 아니면 전문가의 도움을 얻어라.

9. 자신의 투자를 정기적으로 점검하라

사놓고 잊어버릴 주식이란 없다.
변화의 속도는 빠르며 어떤 투자도 영원할 수 없고 강세장은 영원히 지속되지도 않는다. 항상 변화를 예측하고 그것에 대응함으로써 적극적으로 자신의 투자를 점검하라.

10. 공포에 휩싸이지 말라

어떤 경우에는 주식을 팔지못하고 대폭락에 물려버리는 수가 있다.
그럴 때는 다음날 서둘러 팔지마라. 매도할 타이밍은 폭락전이지 폭락후가 아니다. 대신 자신이 보유하고 있는 종목들의 매입이유와 기준을 따져보라. 만일 당신이 이 주식들을 현재 보유하고 있지 않았다면 아마 그 주식들을 폭락후에 사려할 것이다.

주식들을 팔려는 이유는 더 좋은 주식을 사기 위해서이다. 지금 보유하고 있는 주식보다 더 좋은 주식을 찾지못하겠거듣 그대로 보유하라.

11. 실수에 효과적으로 대처하라

실수를 피하는 길은 투자하지 않는 것이다.
그러나 그것은 실수중에서도 가장 큰 실수이다.

실수를 저지른 자신을 용서하고 실수를 배움의 기회로 삼을 것이며 더 큰 리스크를 짊어짐으로써 실수를 만회하려는 시도는 절대 하지마라. 성공한 사람과 그렇지 못한 사람의 가장 큰 차이는, 성공한 사람은 자신의 실수뿐 아니라 남의 실수에서도 무엇인가를 배운다는 것이다.

12. 기도도 도움이 된다

기도는 마음을 평온하게 해주고 생각을 명확하게 해주므로 더 좋은 결정을 내리는데 도움을 준다. 그러나 감사의 힘을 믿되, 투자를 인도해달라는 기도는 하지 않는다.

13. 겸손하라

모든 문제에 해답을 가지고 있다고 생각하는 투자자는 그 해답의 질문조차 이해하지 못하고 있는 경우가 많다. 설사 자신이 불변의 투자법칙을 알고있다고 해도 그 법칙을 모든 것이 빠르게 변해가는 투자세계, 경제환경에 적용할 수는 없다.

현명한 투자자는, 성공이란 새로운 문제에 대해 계속적으로 해답을 찾아가는 과정이라는 사실을 알고 있다.

14. 공짜는 없다

절대로 감상에 빠져 투자하지 말라.
처음으로 취직한 회사, 처음으로 산 자동차의 제조회사, 좋아하는 텔레비전 프로의 광고주... 이것이 곧 그 회사의 주식이 좋은 투자대상이란 뜻은 아니다.

설사 회사는 매우 뛰어날지 몰라도 그 회사의 주가는 현재 굉장히 비쌀 수 있다.

15. 투자에 긍정적인 자세를 견지하라

주식시장에서 성공한 사람들은 대부분 낙관론자들이었다.
너무 자주 두려움을 갖거나 부정적인 생각을 갖지 말라. 암울했던 1970년대에도 많은 전문 펀드매니져들과 개인투자자들은 소형주에서 돈을 벌었다. 물론 조정도 있을 것이고 폭락도 있을 것이다. 그러나 시간이 지날수록 주가는 오르게 된다는 것이 전문가들의 연구결과이다. 미래의 전망은 밝고 주식에 투자하여 부를 축적한다는 기본적인 법칙도 아직 유효하다.

그리고 진리는 아직도 "저가 매입, 고가 매도"이다.

2003년 4월까지만 해도 12만원에 있던 신세계 주가는 12월30일 29만원을 기록하였다. 불과 6개월만에 141% 이상의 주가가 오른 것이다. IMF가 오기 전 97년 한때 1만원 대까지 머물렀던 주가와 비교하면 무려 30배 가까이 주가가 오른 셈이다.

많이 올랐다고 생각하면서도 자꾸만 오르는 이들 주식의 적정주가는 과연 얼마일까? 2003년 한해 대부분의 우량주들이 크게 오른 상황에서 투자자들은 주식 시장에 들어오는 것을 부담스러워 하고 있는 것이 사실이다.

그러다 보니 과연 2004년에 주식 투자를 해도 될 지 하는 의문이 많이 들 것이다. 하지만 지난 한해 상승 종목들의 특징을 보면 대부분 우량주이며 이들은 가끔 종합 지수 하락에도 전혀 상승 추세가 꺾이지 않음을 볼 수 있다.

바로 이러한 주식들이 2004년에도 시장에서 부각될 가치주라고 불리는 종목이다.

비록 이들은 많이 오른 것처럼 보이지만 과거 1년 전에도 똑 같은 생각을 투자자들을 하였다. 이제 더 이상 주식 시장을 지수로 보지말고 종목으로 접근할 시점이다. 비록 주가가 작년 한 해 많이 올랐다고 하더라도 여전히 저평가 상태라면 투자 매력이 있기 때문이다.

1. 가치주란 무엇인가?

▶ 가치주 투자의 역사
가치 투자는 원래 벤자민 그레미엄부터 시작하여 현존 최고의 가치 투자자인 워렌 버핏으로 이어가고 있다.

벤자민 그레미엄의 가치주 투자 방식은 현재 주가가 기업 가치에 미치지 못하는 경우에 매수하여 기업 가치에 주가가 도달하면 매도하는 단발성 투자 방식이며, 워렌 버핏이 이를 응용하여 가치주 투자의 투자 판단을 현재가치뿐만 아니라 더 나아가 미래 가치까지 판단하여 투자하는 중장기적인 가치주 투자로 발전시켰다.

▶ 워렌 버핏은 1,000만원을 40년 만에 1,212억으로..
워렌 버핏이 말하는 가치주란 무엇인가?

워렌 버핏은 과거 IT주 관련하여 이렇게 말했다. 나는 모르는 기업에 투자하지 않으며 나는 인터넷을 잘 모른다... 이는 워렌 버핏이 정말로 IT를 몰라서 투자를 하지 않는 것일까? 아니다. 단지 웨렌버핏이 말하고자 하는 것은 안정적인 투자만 해도 투자할 곳이 많으며, 수익률 또한 문제가 없는데 무엇 때문에 잘 모르는 기업에 리스크를 안고 투자하는가라는 뜻인 것 같다.

이처럼 가치주 투자는 시장을 이끌 정도의 주도주적인 역할은 하지 않더라도 안정적이며 지속적인 수익을 취할 수 있는 장점을 가진다. 참고로 워렌 버핏이 가치주를 투자해서 지금까지의 연평균 수익률은 26.5% 정도이다. 일부 투자자들은 이 정도 쯤이야 할 지 모른다. 그러나 이러한 수익률을 무려 40년간 꾸준히 유지해 왔다면 그 가치는 다를 것이다. 더욱 더 놀라운 것은 40년 전에 워렌 버핏에게 1,000만원을 맡긴 투자자라면 지금 1,212억원의 부자가 되었다는 말과도 같다는 뜻이다.

▶ 한국의 워렌버핏형 가치주 기준을 세우라면..
워렌 버핏의 가치주의 기준으로 한국형 가치주를 정의해보면 생산 제품 구조가 단순하며, 기업 역사가 길며, 높은 시장 지배력으로 가격 비탄력성을 갖고 있으며, 풍부한 현금 보유 능력을 지닌 기업이 될 것이다. 여기에다 워렌 버핏이 말하는 경영자의 능력까지 포함된다면 금상첨화인 가치주일 것이다.

2. 우리나라에도 가치주는 있다.

▶ 워렌 버핏형 가치주
워렉 버핏형 가치주를 선별해 보면 다음과 같을 것이다.
생산 제품 구조가 단순하다는 것은 여러 가지 사업을 하지 않는다는 말이기도 하다. 즉, 한가지 상품으로 일단 시장을 점유하여 계속 파고 든다는 뜻이다. 하지만 그 상품이 염색,섬유산업처럼 사향 산업이어서는 안된다.
둘째로 오랜 기업 역사를 가졌다는 뜻은 그만큼 시장에서 살아 남을 수 있는 경쟁력을 갖추고 있다는 뜻이며, 가격 비탄력성을 가진다는 것은 가격이 변동해도 소비는 크게 줄지 않는다는 뜻으로 그만큼 시장 지배력이 강하다는 뜻이다.
마지막으로 풍부한 현금 보유력을 가졌다는 것은 IMF처럼 금융 위기가 닥쳐도 풍부한 현금덕분에 단기 현금 유동성 걱정이 없다는 것이다.

이러한 조건을 가진 대표적인 기업으로는 라면을 만드는 농심, 화장품을 만드는 태평양, 맥주를 생산하는 하이트맥주, 백세주를 생산하는 국순당, 타이어를 생산하는 한국타이어,음료수만 취급하는 롯데칠성 등이 있다.

▶ 고배당주도 가치주이다.
고배당주가 가치 투자의 대상이 되는 이유는 기업 실적에 비해 주가는 낮고, 배당은 높아서 배당 수익률이 5% - 8%까지 나올 수 있기 때문이다. 이들은 경기가 안 좋아도 주가가 크게 하락하지 않으며, 배당 성향 역시 줄지 않는다. 오히려 주가가 하락하면 계속 매수해야 하는 종목이다.

이러한 고배당주로는 주로 에너지 업종인 LG가스,한국전력,S-Oil,SK가스 등이 있으며, KT&G(구 담배인삼공사),한국가스공사가 있다. 미국에서는 이러한 에너지 관련주를 유틸리티주라고 한다.

이외에도 일부 우선주들이 고배당주로 꼽히는데 이들의 배당 성향은 회사 실적에 달려 있으므로 투자할 때 그때 그때 실적을 확인하면서 투자를 하여야 할 것이다.

지금은 3월 결산 금융업체에서 실적이 좋은 종목을 노릴 필요가 있다. 특히 금융 지주사가 있는 경우에는 거의 배당을 한다고 볼 수 있다.

3. 언제 투자해야 하는가?

▶ 배당 투자는 결산월 2개월 전부터
배당 투자는 결산일 전에 주식을 보유하고 있어야 한다. 지난해 12월 결산 법인의 경우에는 12월26일까지 매수를 하면 배당을 받을 수 있었다. 하지만 배당 투자라고 해서 무조건 배당 수익만으로 기대하는 것은 옳지 못하다.

오히려 배당 수익보다 주가 상승으로 수익이 더 클 경우에는 미리 매도하여 수익을 챙기는 것도 배당 투자의 한 방법이다.

따라서 전문가들은 배당 투자의 시기를 결산월 기준 2개월 전부터 관심을 가지라고 한다. 흔히 3분기 까지의 실적을 확인하고 배당주를 선택하면 될 것이다.

<배당 투자 시기>

결산원 I 투자 관심 시기 I 주식 보유 마감일
3월 결산 법인 I 1월초부터 I 3월말 영업일 기준으로 2일전까지
6월 결산 법인 I 4월초부터 I 6월말 영업일 기준으로 2일전까지
9월 결산 법인 I 7월초부터 I 9월말 영업일 기준으로 2일전까지
12월 결산법인 I 10월초부터 I 12월말 폐장일 기준으로 2일전까지

▶ 경기가 좋지 않을 때 가치주를 사라.
배당 투자 뿐만 아니라 가치주에 관심을 가져야 할 시기는 경기가 좋지 않을 때가 오히려 기회이다. 이는 주가가 동반 하락하여 낮은 가격에 살 수 있다는 장점도 있지만 보다 더 중요한 것은 가치주 대부분이 경기방어주(경기둔감주)이기 때문이다. 경기방어주란, 경기 변화에 영향을 많이 받지 않고 경기 침체기에도 꾸준한 수익을 내는 주식으로 주가는 오히려 강세를 보인다.

실제로 경기가 좋지 않았던 2001년1월2일부터 2003년 9월26일까지의 이들 가치주의 주가 상승률을 보면 태평양이 411%, 풀무원이 404%, 신세계가 400%의 상승률을 보이며 동일기간 종합지수 503P에서 697P로 약 38.5% 상승에 비해 큰 폭의 상승을 하여 경기 방어주임을 여실히 증명해 주었다.

4. 가치주의 현재 주가 평가 기준은?

▶ 배당주는 실적 확인이 우선이다.
배당주의 주가 판단은 올해의 실적을 우선 확인하고 최근 3년간의 유사한 실적을 보인 해의 최고치와 최저치를 비교하여 판단하여야 한다. 이때 현재 가격이 유사 실적을 보인 해의 연중 최고치에 가까우면 일단 보류하는 것이 바람직하다. 결산 이후 주가 하락 우려가 있기 때문이다.

▶ 영업이익이 증가하는 종목을 중장기 투자하라.
배당 투자 종목이 아닌 가치주 투자의 경우에는 중장기적인 관점에서 접근하여야 한다. 그런데 문제는 현재 주가의 위치일 것이다. 예전의 저점을 기준으로 보면 분명히 많이 올랐는데 지금 투자해도 주가가 더 오를까 하는 것이다.
가장 좋은 투자 방법은 아직도 시장에서 가치주로 평가를 받지 못하고 저평가 되어 있는 신규 종목을 찾는 것이고, 그렇지 못할 경우에는 기존의 가치주의 추가 상승 여력을 판단하는 것이 중요하다.

가치주의 주가 판단 기준으로 과거에는 PER(Price Earnings Ratio)를 주로 이용하였다. 하지만 PER(주가수익비율)는 여러 이유로 왜곡될 가능성이 있다.
이러한 PER의 왜곡을 피하기 위해 요즘에는 기업가치(EV, Enterprise Value)를 감가상각전영업이익(EBITDA)으로 나눈 비율(EV/EBITDA)을 가치주 평가의 기준으로 사용한다. EV/EBITDA 는 영업활동을 통해서 얻은 현금 유동성에 비해 기업가치가 얼마나 고(저)평가 됐는지를 나타내는 지표로 EV 는 기업가치로 시가총액에 순부채(부채-보유현금)을 더해 구하며, EBITDA 는 영업이익에 감가상각비를 더한 수치로 세금,이자 지급 전 이익이다. 따라서 현재 가치주로 평가되는 기업의 향후 영업이익이 계속 증가한다면 이 기업의 주가는 추가 상승의 여력은 있다고 생각된다.



종목명 I 추천사유
POSCO : 철강경기 호황과 전방산업 호조에 따른 이익증대
SK텔레콤 : 이동통신업계 1위로 번호이동성 등 변수 있으나 성장,수익성 겸비
강원랜드 : 카지노업에서 독점적,배타적 시장지위 영위
태평양 : 화장품업계 40% 점유, 대형브랜드와 우수한 제품개발력
롯데칠성 : 청량음료 시장의 40% 점유, 내수회복에 대한 기대
KT&G : 시장의 양적정체에도 불구 매출성장과 수익성 개선
하이트맥주 : 국내 최대 맥주제조업체로 시장점유율 유지
CJ : 국내 최대의 종합식품회사로 시장지배력 보유
LG석유화학 : 안정적 사업기반에 재무구조 우수
한국타이어 : 세계10위권의 타이어 제조사로 장기적 성장기틀 마련

뉴타운 등 3번째 쓰는 글인거 같다.



이제는 좀더 기본적인 사항에 충실해야 하지 않나 생각한다.



1. 뉴타운은 무엇인가?

2. 그리고, 재개발, 재건축은 무엇인가?

3. 투자의 기본은 무엇인가?



일반인을 상대로서, 전문적인 용어보단, 좀 더 쉽게 풀어서 쓰도록 노력하여 쓰도록 하는것이 좋다고 판단하여, 집필한다.



본인은 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하고, 서로가 더불어가는 사회, 깨끗하고 아름다운 사회에서 살고 싶은 사람중의 한 사람입니다.



1. 뉴타운이란 무엇인가?

많은 사람들이 뉴타운에 열광한다.

많은 투자자들이 생겼으며, 뉴타운이 뭔지도 모르고, 또한 중개를 하는 동네 전문가집단에서 조차도 뉴타운이 뭔지 모른다는 점이다.

이 글을 보는 사람에게 질문한다.

뉴타운은 무엇인가? 생각해본적 있는가?



생각해보지도 않고 투자를 생각했다면, 이는 곧 망하는 길이지 않을까 생각한다.



많은 답들이 나오겠지만, 본인이 생각하는 뉴타운은, 간단하다.

말 그대로 신도시다.

그런데, 우리나라는 신도시라는 개념이 현재 존재하고 있는 상태이므로, 뉴타운과 신도시의 차이도 비교를 해야 한다는 점이다.

그렇다면, 외국은 어떻게 되어 있는가? 뉴타운이 있는가?

있다.

영국, 미국, 일본 등 각 외국에도 뉴타운이 존재하며, 그것을 그대로 복사해서 가져왔느냐?

아니다, 전혀 그렇지 않다. 이명박 시장은 보기좋게 서울시 홈페이지에 외국의 뉴타운의 내용을 넣었으나, 한국의 뉴타운과 외국의 뉴타운은 다르다.

다시 말해서, 외국의 뉴타운은 한국의 신도시와 같은 개념이며, 뉴타운과는 별개의 문제이다.



뉴타운이 나오게 된 배경을 살펴보게 되면, 아주 재밌는 사연이 있다.

정치적인 부분이 결합되어 있어, 많은 사람들이 보는 글이므로, 이 부분에 대해선 생략해야겠다.

정부의 광역개발과 같은 개념으로서 쓰는 용도이다.



즉, 개발에는 여러가지가 있겠지만, 건물을 허물고 새로 짓는다는 개념에서 크게 4가지의 용어로 정리된다.

도시 및 주거환경정비법으로 통합을 하여,

1.주택재개발사업

2.주택재건축사업

3.주거환경개선사업

4.도시환경정비사업(도심재개발)

이렇게 3가지로 개발이 이루어지며 별도로 개발이 되다 보니 무분별한 개발이 이루어지고, 그럼으로 인하여 기반시설이 비효율적이며, 또한 인과관계가 이루어지지 못함으로 인하여, 부동산의 가장 큰 요소인 최유효이용의 원칙에 어긋난다는 점이다.

즉, 난개발을 막자는 의미에서, 서울시에서 최초로 시장이 발표를 한것이다.

정부에서는 광역개발을 준비중에 있었으며, 서울시는 한발 앞서서 먼저 저질러버린것이다.



이는 1차뉴타운등 부터 현재 3차뉴타운까지 선정이 되어 있으며,

추후 29개 + @ 등 수십개의 뉴타운이 지정이 될것으로 보여진다.



사람들은 뉴타운이 되면, 무조건 좋다고 한다.

그런데 뭐가 좋느냐구 물어보면 아무것도 모른다.. 그냥 규모가 크고, 잘 될것이라는것이 끝이다.

참 의미없고, 자신의 재산을 그렇게 쉽게 내지를수 있는지 이해하지 못하겠다.



뉴타운에 관련된 법은 현재 존재하지 않고 있으며, 서울시 조례로 하나만 있을뿐이다.

그 조례에 의하면, 내용에는 현재 뉴타운을 지정할수 있는 조건 등이 전부일뿐이다.

뉴타운 지역이 혜택받을수 있는 법률적인 근거는 전혀 없다는점이다.

(현재 정부와 협의중에 있음)

참고로, 도시재정비 촉진지구에 관련 법률이 바로 광역개발을 준비중에 있던 것인데,

이제서야 법으로 제정이 된다는 것이다.



현재 뉴타운은 여러 법률을 종합적으로 모아서 개발을 하는것일뿐이다.

다른 법적 근거가 없으므로, 이런 저런 법을 끌어모아서 한다는 것이다.

다시 말해서, 대부분의 뉴타운이 기존 재개발 재건축, 도심재개발 등을 모아서 뉴타운으로 선정한것이고, 다만, 그들에게 혜택이 주어지는 것은 기반시설이 종합적으로 개발이 된다는 점이며, 서울시가 직접 총체적으로 관리를 해준다는 점에서 장점이 있는것이다.



뉴타운을 바로 바라보고, 또한 투자 대상물에 대해서도 심도있게 깊히있게 연구하고 분석하는 습관을 기르고, 재산의 소중함, 투자의 위험성 등에 대해서 충분히 고려하고 모든일에 임하기를 바라면서, 이 글을 마친다.

저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.



추후, 2. 재개발,재건축은 무엇인가? 에 대해서 쓰도록 하겠습니다.

2. 재개발과 재건축은 무엇인가?



법률적으로 말하면, 도시 및 주거환경정비법에 의거 주택재개발사업과 주택재건축사업이다.

위 법에 의하면, 4가지 사업이 있으며, 주택관련 사업이며,

그중에 두가지가 재개발과 재건축이다.



재개발은 기반시설 + 개발이며, 재건축은 말그대로 주택을 허물고 새로 짓는것이다.



재개발은 공적 부조적 개념이 강하며, 재건축은 민간사업에 가까웠으나,

지금은 새로운 법안이 도출됨에 따라 공적 부조적인 개념이 많이 강해졌다고 볼수 있다.

예전에 제한이 별로 없었으나, 현재는 제한이 강해 예전에 비해 투자수익율이 크게 높지가 않는게 사실이다.



불과 5년전만 해도, 재개발에는 눈도 돌리지 않았고, 재건축만을 바라보았다.

그만큼 투자수익율이 높았고, 제한도 없엇으며, 이익이 많았다고 할 수 있을것이다.

지금은 재건축은 많이 제한을 두고, 현재는 재개발사업을 원활하게 하기 위해서 정부와 지방자치단체들이 열심히 뛰고 있다.



재건축에 대해서 간단히 좀 더 얘기를 하면, 기존에는 아파트 재건축과 연립재건축만 있었으나, 현재는 단독재건축이 생겼다.

일반인들이 말하는 다세대나 단독을 살면서 재건축이 된다라고 말하며, 도시정비업체에서 매수 할려고 한다 등은 지역조합 또는 민영사업이라고 한다.

이는 주택재건축사업과는 거리가 멀다.....



기존의 법에 의해서 개발이라 함은 여러가지가 있다.

도시 및 주거환경정비비법에 의한 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 그리고, 도시환경정비사업이 있으며,

도시개발법에 의한 도시개발사업이 있다.

재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장재개발 등이 있다.



개발이 너무 많아 머리만복잡해지므로.... 생략하고.....



오늘은 재개발에 대해서 하고자 한다..



재개발 투자라 함은 여러 위험성도 내포되어 있으며 조심해야 할것도 상당수 많다.

이에 앞서 재개발은 무엇이며, 왜 이루어지며, 보상은 어떻게 되며, 내가 받을수 있는 권리는 무엇이며, 얼마의 수익을 낼수 있느냐는 문제이다.



오늘은 이론이 아닌 현실적인 문제에 대해서 논하고자 한다.

재개발에 왜 투자를 해야 하는가? 왜 하면안되는가?

이부분이 젤 중요하지 않을까 한다.



결론부터 말하면, 입주가 목적이면 재개발주택을 구입하고, 투자수익을 위함이라면, 구입하지 않는것이 좋다.



보통 요즘들어서 재개발은 구역선정만 되면, 웬만한 구역들은 대부분이 가격이 2배로 뛴다. 그럴수 밖에 없다.



보통 다세대의 경우에는 가격이 하락한다. 이유는 얘기하자면 무지 길지만, 건물에 있어서 감가상각으로 인한것과 부동산학의 최유효이용의 원칙에 어긋남으로 인해서 가격하락이 존재하는 것이다. 그러다가, 어느순간 재개발이 되는 순간 제값을 찾아가고 그뿐 아니라 개발이익까지 더 생기는 것이다.

다시 말해서 물가상승율이 적용되지 않다가, 한순간에 몇년간의 물가상승율이 한꺼번에 도입이 되기 떄문에 가격이 폭등하는 것이다.



결국 재개발의 수익은 조합원 분양가로 인한 수익인데, 선정과 동시에 그에 대한 프리미엄은 모두 형성이 되버린 결과가 되버리며, 나머지 7~10년동안 시간의 흐름에 따른 물가상승율과 함께 분양을 쉽게 받는 이익이 있는 것외에는 없다는 것이다.

결국 청약보단 나을수 있곘지만, 그에 따른 투자비용에 따른 요구수익율을 완성시키기는 힘들것이다.

내집마련이 목적인 사람에게는 적절한 투자가 가능할지는 몰라도, 정식투자목적이라면, 바람직하지 않다는 것이다.



남들과 함께 가서는 남들보다 앞설수 없다.

결국, 재개발이 선정이 되기전에 미리 선점하는자가 가장 큰 수익율을 올릴수 있는 것이다. 부동산을 단기투자로 생각하는 사람이 많은데, 세금부분과 함께 지렛대 효과를 크게 노리기 위해서는 장기투자를 생각해야 한다.



부동산의 가장 큰 장점이 지렛대 효과인데, 그것을 잘 이용하지 않는게 보통이다.

간단하게 가장 최소한의 비용으로 수익율을 극대화 하는 이야기를 해보도록하자.

재개발이 가능할만한 지역을 선정한다.

그리고, 그 지역에 경매물건을 구입한다.

일반 매매로 하게 되면, 전세가보다 20~30%정도 비싸다.

보통 20~25평형 정도 서울시의 가격으로 7천~1억이면 충분하다.

그리고, 전세가는 70~80%에 육박한다.. 다세대는 그렇다.

이런 경우 실제 투입비용은 매매가 - 전세가 = 2~3천만원 정도 되며, 세금 등을 포함 시키면, 5백만원 정도 추가된다고 볼것이다.



이를 경매로 구입할경우에는 1~2천만원 정도를 절약할 수 있다.

이는 자기자본비율은 10%~20%정도 밖에 되지 않으며, 결국엔 1~2천만원정도 들여서 주택을 마련하는 것이다.

시세는 8천정도로 보고...3~5년정도로 장기투자를 노린다.

이 후 재개발이 선정이 되면, 가격이 2배이상으로 올라간다. 그럼 가격은 1억6천이 되고,

2천만원 들였다고 봤을때,

전세가는 5천, 경매낙찰가는 5500만원 세금등 제반비용 1500만원이 된다.

매도할 경우에 양도소득세율은 9~36% 계산이며, 장기보유특별공제 15% 적용 받는다.

세금은 2천만원 가량 내게 되며, 수익은 1억6천 - 7천 - 2천이 되며, 7천만원이 남게 된다.

투자비용은 5500+1500 - 5000 = 2천만원이 된다.

수익율은 350%가 나오게 된다.

년간 수익율로 따지게 되면 5년 기준으로 70%가 된다.



과연 이보다 더 좋은 투자수익이 나올만한 것이 있을까?

하나정도는 해도 나쁘지 않다고 본다....

말하고자 하는 내용이 너무 많아 그만 생략한다......


저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부)(zorohui.cyworld.com) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.