부동산 투자 5대 궁금증

부동산 투자 5대 궁금증에 관한 질문과 답에 관한 기사를 올려봅니다.



■궁금증1 주택구입 시기는 언제가 좋을까?
■주택 실수요자들이 가장 관심을 보이는 사항. 주택구입 시기를 정하기에 앞서여유자금을 마련하는 것은 물론이고 목표 대상이 임대주택인지 전세인지 바로집을 구입하기 위한 것인지에 대해서도 명확한 구분을 지어야 한다. 이런 전제조건을 충족한 뒤 정부 정책 추이에 따른 관심 지역 부동산의 가격변동을 면밀히 살펴보고 주택구입시기를 조율해야 한다.

이번 부동산 세제대책에 따라 보유세와 양도세를 강화한다는 것을 주축으로 매년 제산세율의 과표 현실화가 이뤄질 것으로 전망된다. 이 때문에 전문가들은올해 말이나 내년까지 주택구입을 미뤄야 한다는 의견을 내고 있다. 김혜현 부동산114 부장은 “당장은 세금 때문에 매물 자체가 줄어들고 거래가 어려운 상황이 지속될 것”이라며 “앞으로 다주택자들이 강남보다 강북이나 수도권 주택을 주로 팔아 치울 것이므로 이 지역을 중심으로 올해 말이나 내년에 주택구입을 노리는 게 필요하다”고 밝혔다.

주택 소유자들은 당장이라도 부동산을 매각 처분하는 게 세부담을 줄일 수 있다는 지적이다. 고종완 RE멤버스 대표는 “서민, 중산층의 세부담이 증가할 가능성이 크기 때문에 부동산을 매각, 처분하는 게 세부담을 줄일 수 있다”고지적했다.


■궁금증2 투자가치 높은 지역은?
■부동산114 설문자료에 따르면 주택구입을 원하는 소비자들은 아파트를 살 때가격보다 교육시설, 교통환경 등 생활편의성을 우선하는 것으로 나타났다.

강남권이 가격 면에서 실수요자가 접근하기에 힘들더라도 생활 편의성 측면에선 아직까지 강남만한 곳이 없는 상황. 이 때문에 강남 인근 지역이 여전히 인기를 끌 거라는 지적이 많다. 박병호 한국리츠에셋 대표는 “강남 인근 지역은단기적으로는 매물이 줄어들고 거래가 많이 감소하겠지만 오히려 인기 지역이라는 브랜드 이미지를 높이는 역효과를 낼 수 있다”며 “특히 정부의 지나친간섭으로 집을 팔지 않으려는 현상이 강화돼 오히려 강남과 인근 지역의 상승세가 지속될 것”이라고 조언했다.

강남 인근 지역 중에서도 이미 인기지역으로 자리 잡은 분당, 용인권과 함께하남, 동탄, 수원 이의신도시 등 수도권 남부 신도시들의 투자가치가 높다는설명이다. 물론 정부가 의욕적으로 추진하는 강북뉴타운 중에서도 노른자위는분명히 있다. 김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 “뉴타운 중에서도 한남, 아현뉴타운 등 주거여건이 좋아 이미 가격이 많이 올라있는 지역과 함께 개발진척도가 빠른 곳을 주목해야 한다”고 지적했다.


■궁금증3 토지시장 전망은?
■토지시장에서는 최근 공공기관 지방이전이나 기업도시 추진 등의 영향으로 가격 불안감이 고조되고 있다. 특히 호재가 있는 지역은 가격이 상승하는 반면개발여건이 취약한 곳은 가격이 떨어지는 양극화 현상이 두드러졌다.

전문가들은 현재 토지시장에는 개발계획이 지나치게 많이 남발된 상태라 가격변화폭은 그다지 크지 않을 거라고 말한다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “토지 전매금지와 세금 부담 강화로 가수요자의 투자심리가 당분간 위축돼 전반적인 매수 감소현상이 나타날 것”이라며 “물론 기업도시, 행정중심도시, 지방중소도시 등 개발예정지 인근의 투기적 수요는 여전히 늘어날 것”이라고 덧붙였다.

실제 8월 대책 발표를 앞두고도 토지투자를 염두에 둔 수요자들의 문의는 여전한 상황. 이 때문에 올 상반기처럼 땅값이 폭등하는 현상보다는 안정적인 시장분위기 속에 차별적으로 땅값이 상승할 것으로 전망하고 있다. 결국 전문가들은 앞으로 호재가 있는 토지별로 실제 개발계획 추진여부를 명확히 알아보고투자하는 게 중요하다고 입을 모은다.


■궁금증4 상가시장 투자가치는?
■최근 상가시장에는 한마디로 먹구름이 껴 있다. 후분양제 시행 이후 분양시장공급이 크게 감소하면서 입점예정 물량도 줄어드는 상황. 부동산114에 따르면지난 7월 상가물량은 30건(749호)에 불과해 5월 58건, 6월 44건에 비해 크게감소했다. 7월 상가 분양면적도 10만6646㎡로 전달에 비해 절반에 못 미쳤다.

물론 상가는 아파트, 토지와 달리 생계형 부동산에 속하기 때문에 앞으로 투자수요가 점차 늘어날 거라는 전망이다. 상가는 전매 제한이 없고 비교적 환금성이 양호하다는 면에서 상대적으로 투자가치가 높은 것도 사실이다.

상가 중에서도 주변여건을 철저히 고려해 옥석을 고르는 게 필수다. 윤재호 대표는 “상가는 용도가 상업, 영업용이기 때문에 임대수익을 노리는 수요자들이아파트나 토지에서 상가시장으로 옮겨갈 가능성이 높다”며 “투자 위험성이있는 테마상가나 도심 집적상가보다는 택지지구 단지 내 상가와 근린상가의 인기가 더욱 높아질 전망”이라고 밝혔다.


■궁금증5 부동산은 여전히 제1의 투자상품?
■부동산써브가 최근 실시한 설문조사에 따르면 응답자의 47%가 주식과 부동산중 부동산에만 투자하겠다고 밝혔다. 주식보다 부동산 비중을 높이겠다는 응답도 무려 18%를 차지했다. 이처럼 정부가 아무리 부동산 잡기에 열을 올려도 정작 소비자들 인식은 그대로다.

부유층들이 대부분 거액의 부동산 투자에 나서 성공한 경우가 많고 노후대비를위한 재테크 수단으로도 상가나 빌딩을 통한 임대가 수익률이 높아 이러한 현상은 어쩌면 당연해 보인다. 그러나 앞으로 정부 정책 강도에 따라 우리나라도일본처럼 부동산 가치가 갑자기 하락할 수 있다는 지적도 배제할 수 없는 상황이다.

현재 정부의 부동산 세금 강화 의지가 확연한 만큼 앞으로 부동산의 투자가치성은 적잖게 떨어질 거라는 의견이 많다. 김혜현 부장은 “부동산 상품의 투자성이 단순히 구입가격 대비 차익으로 인식되던 시대는 지났다”며 “이제 부동산을 구입하기 위해선 초기 자금이 워낙 많이 들고 차익이 남아도 세금부담이크므로 부동산의 투자가치성은 점차 하락할 것”이라고 분석했다.

물론 부동산은 여전히 수익률과 안정성이 뛰어나다는 인식 때문에 향후 대체틈새종목으로 자리 잡을 것이라는 전망도 있다. 윤재호 대표는 “부동산 대책의 효력이 약해 부동산에 대한 인식이 변하지 않을 가능성도 높다”며 “결국마땅한 투자대상이 없는 상태에서 지역적 호재를 갖고 있는 지방 농지와 아파트, 택지지구 내 단독택지 등이 인기를 끌어 부동산이 여전히 제1의 투자수단으로 각광 받을 것”이라고 내다봤다.