부자돼보자

1. 조합원분양가와 일반분양가 자세히 들여다보기 2005년을 기준으로 아파트건축비(공사대금)는 평당 400만원~500만원선이며 여기에조합사무실임대료 및 운영비, 무이자이주비에 대한 금융비용이 추가되고 공공시설의 설치 등의 추가자금이 더해져 관리처분시점의 조합원분양가가 책정된다.일반분양가는 IMF로 인해 주택공급에관한규칙이 개정되어 분양가격이 자율화 되었는데조합이 분양성을 고려하고 인근아파트시세를 참작하여 자유로이 정할 수 있다.물론 재개발사업의 장기화로 인한 재개발조합 경비부담 가중은 조합원분양가와일반분양가의 상승요인으로 작용할 수 있다. 필자가 항상 강조하는 사항중에 하나가 바로 이론적인 데이터에 근거하여 일반분양가를책정하고 거기에 70%정도를 조합원분양가로 예측하는 것은 가치판단에 대한 착오란것이다.조합원분양가와 일반분양가는 이론적인 데이터로서의 접근자체가 의미를 상실하며조합의 운영능력과 주민동의율 및 열의, 시공-시행사의 자금력, 해당 재개발지역의 가치(입지조건)와 시장동향 등의 현장자료를 토대로 분석해야 한다.  2. 조합원의 토지, 건물에 대한 보상가격 진행절차와 이의신청절차 주택재개발사업은 공공사업의 성격이므로 공공용지의 손실보상에 관한 특례법이 적용된다.지가공시와 감정평가에 관한 법률에 의한 공인감정평가사 2인이상이 참여하여 평가하는데2인의 감평사의 산술평균으로 권리가액이 책정되며 여기서 감평사는 조합이 선정하는 것이통상적이다.주택에 대한 감평시점에서 중요한 것은 관리처분시점의 현황에 대한 평가가 아니라사업시행인가 당시의 토지,건물의 현황에 대한 평가라는 점을 강조하고 싶다.즉, 집행은 관리처분시점에서 행하여지나 기준시점은 사업시행인가시점이다. 보상가격에 대한 이의는 감평사들 평가액이 30%이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용상황이잘못 적용된 경우 (예를 들어 지목은 도로이나 현황은 대지로 사용되고 있는데 대지가격으로평가하지 않고 도로로 평가된 경우) 이의신청을 하게 되면 재평가를 받을 수 있다.  3. 조합원 이주비와 세입자 주거대책비 재개발에서는 이주비와 주거대책비(혹은 임대아파트)가 있다.관리처분시점에서 조합원(집주인)에게 지급되는 것이 이주비이며세입자에게는 주거대책비가 지급된다. 세입자가 주거대책비 대신 임대아파트를 배정받으려면 재개발구역지정고시일 이전3개월 전부터 주민등록을 필하고 사업시행인가일까지 거주한 세대이어야 한다.
다만, 무주택자이여야하고 만30세이상이어야 임대아파트가 배정되며
요건불충족시 소정의 주거대책비가 지급된다.
조합원의 이주에 관한 이사비용의 지원은 공공용지의손실보상에관한특례법의 규정하고 있다.재개발사업은 조합원이 토지를 제공하고 시공회사가 자금을 제공하는 합동재개발 방식이다.이주비는 시공회사가 제공하는 조건에 명시되어 있는데 시공회사의 자금력에 의해 차이가크게 발생하는 바, 기본계획단계에서는 일률적인 예측이 힘든 것이 사실이다.하지만 한남뉴타운의 경우 최고의 자금력을 자랑하는 빅4 (삼성래미안, 현대아이파크, GS자이,대림e편한세상) 가 이미 시공회사로 선점된 상태기 때문에 이주비지급면에선 많은 혜택을누릴 수 있다는 메리트가 있다.  4. 평형배정비율 자세히 들여다보기 먼저 해당 정관부터 살펴보자. 재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과(85제곱미터 이상 115제곱미터 이하)와국민주택규모 중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85평방미터이상) 이상은 건립세대수의 20%이내 -> 구역내 전용면적 115평방미터를 초과하는 규모의주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있슴.- 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80%- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 이하 : 40%- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이하 : 40%* 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4%범위 내에서조정할 수 있슴. 이 정관을 알기 쉽게 풀이하면 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형이상 20%이다.여기서 재개발 평형배정비율을 적용할때는 일반적으로 4%의 탄력을 적용할 수 있는 바,실제적인 평형배정비율은 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정된다. 세월이 갈수록 뉴타운 평형배정비율은 조합의 사업성을 극대화하기 위해20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형이상 40%로 완화될 가능성이 농후하다는 것도참고하기 바란다.  5. 재개발을 끝까지 반대하는 주민에 대한 처리 도시재개발법은 사업시행인가시점의 조건으로 토지 및 건축물 소유자 중 3분의 2이상의동의를 요건으로 하고 있는데 이 요건만 충족되면 일부의 반대와 상관없이 재개발사업은진행된다.재개발사업은 토지수용법이 적용되는 공공사업이므로 토지수용법에 의하여 조합원의토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있는데 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자,분양대상에서 제외된 자 등에게 토지수용재결이 떨어지면 수용시기까지 조합이 공탁을 하면토지소유권이 조합소유가 되므로 행정대집행법에 의한 대집행이나 조합이 소유권자로서명도소송을 통하여 강제 철거하게 된다.  
한남뉴타운/재개발투자 연구소
바로가기 ☞ http://cafe.daum.net/aptmall 문의 : 02-7975-119
http://blog.daum.net/aptmall
블로그 프로필을 내 서명으로 쓰고 싶다면?

일반 서민들도 재개발로 내집마련을 꿈꾸는 사람들이 많다.....

그들도 알권리가 있으며, 바로 알고 투자해야 성공하는것이다.....

그래서 집필하기로 하였으며.....잘못된 내용도 있을수 있음을 미리 공지해드립니다..



현재 서울세에만 잡혀있는 뉴타운이 10여개가 넘는다...

2010년까지 24개지구로서 개발이 예정중이다..



또한 서울시 기본계획에 잡혀있는 재개발만 해도 엄청나다...



문제는 이런 기본계획때문에 벌써부터 미리 재개발이 지정이 되기도 전에,

또는 구역지정전 조합원설립위원회 승인이 나기도 전에 투기가 형성이 되어있다..



투기가 잘못된것은 아니다....기존의 집주인이 자신의 집가격이 올라간다는것은 아주 정상적인 것이다...그들의 잘못이 아닌것이다..



문제는 부동산업자들이 벌써부터 미리 들어가서 작업을 시작한다는것이다...

다가구를 다세대로 쪼개고, 시유지 또는 남의땅에 무허가 주택을짓고,

또한 창고를 주거용으로 바꿔서 매매를 한다는것이다....



다세대 ,무허가, 용도변경등 여러가지 측면에서 잘못투자하는 경우 프리미엄까지 얺혀서 샀을경우에 자신의 투자금액 50%도 찾기 힘들수도 있다..



이들은 어차피 5년안에는 재개발이 되지 않는점을 악용하는것이다.....

5년뒤에 알아봤자 이미 늦은것이다....결국 추산액에 대한 보상금만 받고 나와야 되는....



꼭 바로 알고 투자를 해야 하는것이며, 부동산 말만 믿으면 안되며, 주변을 둘러봐서라도,

믿을수 있는 사람을 찾아야한다.....

컨설팅사를 찾아서라도, 이부분에 있어서 문제가 있는지 여부를 따져봐야 하며,

돈을 들더라도, 하는것이 좋다....

매물을 하나 잘못 살경우에 몇천만원 잃는것은 일도 아니다.....꼭 확인해야 한다.



부동산에서 계약을 할때에도, 중개를 하는자가 공인중개사인지여부 그리고 중개업자인지의 여부, 중개업개설등록증을 확인하고, 또한 사업자 등록증도 확인하고, 공제증서등

또한 확인하여,

계약서와 함께 중개대상물 확인설명서도 꼭 받아야 한다...

수수료에 대한 영수증도 꼭 끊어야 하며...



중개인이 누구인지를 꼭 확인하길 바란다..



보통은 사기꾼들은 자신의 이름을 쓰지 않는다는점이다..

모든 브리핑과 계약에 힘을 쓰는자가 누구인지를 봐야한다...



분양권이 나오는지의 여부는 서울시 도시및주거환경정비조레에 나와있으며,

서민들은 확인하기도 힘들며, 봐도 알기가 힘든경우가 있다...해석이 힘들다는것이다.



네이버 지식인도 좋고, 부동산이 아닌 다른사람에게 자문을 꼭 얻는것도 잃지 말아야 하며, 급할수록 돌아서 가라는말을 절대 잊으면 안될것이다..

부동산에서 급하다고 하는것은 계약을 쓰기 위함이며, 그런 부동산에서는 거래를 하지 않는것이 좋다...신뢰로서 중개를 하는자와 계약을 해야만 한다..



그런 투기꾼과 무등록 중개업자와 투기업자들 돈만 밝히는자들을 모두 쓸어버릴때까지,

서민들을 지켜줘야 한다.........



앞으로 재개발에 관한 내용을 추가로 올리겠습니다^^

부족한부분 읽어주셔서 감사합니다^^

저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.

안녕하세여^^

뉴타운 재개발에 대하여 조금 글을 써볼까 합니다.....

쉽게 글을 쓸것이며, 이해하고 읽어 주시면 감사하겠습니다^^



일단 뉴타운을 떠나서 재개발에 대해서 알아야 할것이다.

재개발과 재건축에 대해서 헷갈려하며, 착각하는 사람들이 많다....



재건축은 생략하고, 다음에 재건축 투자방법에 대해서 쓸까하며,

오늘은 재개발에 대해서만 논할것이다..



재개발을 투자하기 위해서 부동산에 가보면 알것이다...

대지지분이5~10평인 경우가 가장 비싸다..왜그럴까?

현재 뉴타운등 재개발지역이 보통 평당 1000만원 정도한다.....

물론 아현, 한남뉴타운등은 훨씬 많이 나간다...



현재 기본계획으로 잡혀있는 뉴타운과 재개발은 단독.다가구 위주의 재개발이다.

그러므로, 사실상 대지지분이 작은 연립 또는 빌라 다세대등은 그리 많지가 않다.

공급이 작아서 과연 비싼것일까?



그렇다면, 다가구는 대지지분이 40평형이며, 건물연면적은 100평가량 된다..

그런주택은 가격대가 싸다..평당 500~600만원선이다...

즉, 다세대주택의 절반값에 미치는것이다...약간 더 차이나는경우는 있다....



여기서 제대로 알고 투자를 해야 하는것이다.....



재개발에 대해서 설명이 들어가면, 일단 용적율, 건폐율과는 아무상관이 없다...

조금은 연관이 있지만, 재건축과는 달리 거의 연관이 없다.



재개발은 대지지분과 건물보상등은 감정평가로 인하여, 토지와 건물을 합산하여 가격을 정하며, 그정한 가액을 추산액이라고 말한다.



결국 추산액이 큰 순서대로 큰평형에 들어가는것이며, 추산액대로 무상지분을 받게 되는것이다...그러므로, 투자대상의 지분이 어떻고 건물이 어떻고 이런거는 중요하지 않다.



결국 감정평가금액은 현재 가치로서 금액을 따지게 되는것이며,

도로, 위치, 지역등에 의해서 정해진다...시세와는 상관없다...

또한 경매의 감정가와는 달리 훨씬 가격이 낮게 책정된다는것이다..



현재 재개발 포함된 경매물건의 경우에 감정가가 훨씬 많이 나온다는것이다..

이부분에 있어서는 비교분석으로 인하여, 결국 주변시세가 영향이 주어진다는것이지만,

아주 웃긴것은 재개발의 감정평가의 경우에는 그런 영향이 들어가지 않는다는것이다.



그러므로, 감정가도 믿을수없으며,또한 공시지가도 믿을수없다....



분명한것은 현재 공시지가가 아닌 철거 시점의 공시지가가 중요한것이다..

공시지가는 보통 오르기 때문에 좋지만, 건물은 시간이 지날수록 감각상각되므로,

가격이 떨어진다....



부동산 말은 절대 믿으면 안되며, 부동산업자는 오로지 중개가 목적이며,

그주택의 평가등은 하지 않으며, 어느정도의 분양을 받을지 보상액은 얼마 나올지 아무도 모른다....당연히 시공사도 모른다...



하지만, 본인은 알수 있다..바로 이해관계인이기 때문이며, 내돈이기 때문이다..

좀더 객관적으로서 나름대로 평가하여 투자를 하여야 한다는것이다....



계산하기 귀찮고 그럴때는 쉽게 하는방법은 있다.....

그 방법은 토지의 경우에 현 공시지가의 120~130%정도로 낮게 책정을 하며,

건물의 감정가가 가장 어려운 것이다....



쉽게 생각하면 시가표준액으로 봐도 되겠지만, 절대 그렇지 않다...



결국 재개발의 모든주택에는 입주권이 형성이 되며, 대지지분이 많든 적든 중요하지 않다는것이다....

그래서 다가구 주택이 가격이 떨어지는것이며 ,투자매리트가 없다...

다만 좋은것은 큰평수를 받을 가능성이 많으며, 유리하다....

투자를 하기 위해서는 가장먼저 보상가를 책정을 하여야 하며, 예상을 하고 들어간다면,

다른 문제는 없을것이다..



그리고, 추가분담금에 대해서 말이 많으며, 예상치를 생각을 한다...

그건 아무도 모른다...시공사가 들어와서 어떤식으로 시공을 할것인지의 여부에 따라서 틀려질것이며, 건축비용이 많이 들어간다면 당연히 분양가는 비싸질것이다....

자신의 추산액만 알고 들어가면 되는것이며,

최소한 일반분양가보단 싸게 나오며, 80%이하선으로 생각하면 될것이다....



다가구 주택의 경우에 대지 50평에 연면적 100평일 경우에,

대지 평당 600만원 건물 5000만원가량 잡았을경우에, 3억5천이 나오는것이다...

즉, 일반 분양가가 1000만원일 경우에 800만원 이하로 분양을 할것이며,

최소한 40평형은 공짜로 받을수 있을것이다....

일반분양분이 1000만원이라면, 평당 200만원은 득을 보는것이며,

40평을 받았을때 8천만원 가량 이익을 보는것이다...



하자만, 투자금액이 2억정도 가량하므로, 요구수익율 10%로 생각했을때 최소 5년이상은 가야하며, 최소 5년을 잡더라도, 1억이다..



결국 요구수익율에 비슷하게 맞아 떨어지므로, 투자를 해도 가능한것이라고 볼수있다.



결론을 말하면, 자신의 추산액을 먼저 알고 투자를 하면, 성공을 할지 여부를 알수있는것이다.....



빌라의경우도 말하고 싶지만, 글이 너무 길어진것 같아서 지루한것을 대비하여 그만 줄인다.......



저의 글 읽어주신점 대단히 감사드리며, 댓글 많이 달아주시고,

추가로 알고 싶은내용 있으시면, 댓글 달아주세여.....

이번글이 2차글이며, 다음 3차글을 또 준비하겠습니다.....

저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.

“부동산 경매”

사람들은 왜 부동산 경매에 열광하는 것일까?



물론 이 글을 보지 않는 사람들은 당연히 관심이 없을 테고, 보는 사람만이 관심 대상이기에 볼 것이다.



경매에 관련 서적들, 그리고, 경매 강좌를 하는 곳도 무수히 많다

공인중개사 학원보다 많을지도 모르겠다.



부동산 경매에 관심을 가지고, 그리고 경매를 배워서 하고자 하는 사람들은 하나같이 통일된 생각이 있을 것이다.



“돈”을 벌기 위함이고, 또는 조금이라도 싼 가격에 부동산 취득, 내 집 마련이 목적일 것이다..

또 하나는, 새로운 직업, 내 인생의 직업이 될 수도 있기 때문이다.



내가 이 글을 쓰는 이유는 하나다.

나도 위와 같은 과정을 거쳤고, 또한, 월급쟁이의 생활이 아닌, 새로운 직업의식, 그리고, 무엇인가 창조한다는 사상을 가졌고, 이러한 과정 뒤에 나의 과정을 뒤 쫓아 오는 사람들을 보며, 그리고, 그들을 이끌어 가는 사람들을 보며, 안타까움에 한숨을 쉬곤 한다.



“경매”에 대해서 바로 볼 줄 알아야 할 것이다

내가 부동산 경매에 참여 하고 싶다면, 부동산과 경매를 따로 놓고 보아야 할 것이다.

경매는 오로지 경매일 뿐이고, 부동산은 부동산일 뿐이다.



대부분의 사람들이 “경매”를 배우기 위해서 제일 먼저 하는 것이 무엇인가?

그리고, 그 다음엔 또 무엇을 하는가?



경매가 무엇이고, 부동산이 무엇인지도 모르고서야 어떻게 부동산 경매를 하냐는 것이다.

그리고, 수백 개의 경매 강좌, 수백 권의 경매 책 등 우리를 이용하는 사람들이 너무나 많다.

경매 책을 보면, 입찰 할 수 있는가?

경매 강좌를 통하면, 부동산 경매로 돈을 벌 수 있는가?



또한, 모든 수업을 마치고, 스스로가 만족을 느끼며, 경매장에서 열심히 연구하고, 입찰하기 위해서 물건을 찾고 분석하는 도중에 무엇을 보고 하는가?

이것도 또한, 등기부 등본 조차도 제대로 볼 줄 모르며, 또한, 권리 분석 조차도 경매 사이트를 이용해서, 유료로 결제를 하고, 입찰에 임하고 수십 번 떨어지고, 나중에 결국 낙찰을 얻는 것이 마지막일 것이다.

물론, 그 뒤에 낙찰 뒤의 절차들 그리고, 명도, 등기, 임대, 등 너무나 많지만, 생략하고…



책이든, 강좌든, 과연 제대로 나를 깨우쳐 주고, 경매 전문가로 만들어 줄 수 있는 곳이 있는 가이다.



자신의 생각은 온데 간데 없으며, 전부 책의 내용 또는 강사가 한 말 등, 나의 모습은 그리고, 나의 사상은 과연 누구인가?



자신의 노력만 있으면, 얼마든지 그들을 이끌어 갈 수 있는 사람이 될 수 있으며, 언제까지 그들에게 이끌려 갈 것이며, 또한, 끌려 가는 사람이 과연, 투자 성공 확률에 상위권에 들 수 있을까?

경매가 되었든, 투자가 되었든, 무엇 이간에,

항상 남들과 같게 해서는 안 된다.



자본주의 사회에서 투자에 있어서 재테크에 있어서, 절대 상대 평가란 없다.

남을 보지 말라, 내가 나의 주인이 되어야 하고, 그것이 나를 발전 시키는 계기가 되고,

그것이 상위권, 즉, 지배 계층이자 부자가 될 수 있을 것이다.



난 부자가 아니다.

하지만, 최소한 피지배 계층은 아니라고 말할 수 있을 것이다.

현재는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 란 클럽을 운영하고 있으며, 본 클럽에서도 세미나를 추진하겠지만,

일반적인 경매 강좌, 그리고 부동산 개발, 주식 등 기술적인 부분의 세미나가 중심이 아닌, 진정으로 부자가 되기 위한 길이고, “부자”에 대한 “열정”을 가진 사람만이 가능한 그러한 “아카데미”를 추진 중에 있다.



앞으로 추가되는 글은, “경매”를 바라보는 시각과 “부동산”을 바라보는 시각,

그리고, 커뮤니티에서 가질 수 없는 정보를 전달 하고자 한다.

내가 나의 주인이 되고, 남의 도움 없이도, 가능한 그러한 마인드를 가지고 있는 사람이 되어야 하지 않을까 하는 짧은 생각을 하며, 이 글을 마친다.

경매와 부동산 관련 글은 추후 계속해서 올리도록 하겠습니다.

저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.

뉴타운 등 3번째 쓰는 글인거 같다.



이제는 좀더 기본적인 사항에 충실해야 하지 않나 생각한다.



1. 뉴타운은 무엇인가?

2. 그리고, 재개발, 재건축은 무엇인가?

3. 투자의 기본은 무엇인가?



일반인을 상대로서, 전문적인 용어보단, 좀 더 쉽게 풀어서 쓰도록 노력하여 쓰도록 하는것이 좋다고 판단하여, 집필한다.



본인은 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하고, 서로가 더불어가는 사회, 깨끗하고 아름다운 사회에서 살고 싶은 사람중의 한 사람입니다.



1. 뉴타운이란 무엇인가?

많은 사람들이 뉴타운에 열광한다.

많은 투자자들이 생겼으며, 뉴타운이 뭔지도 모르고, 또한 중개를 하는 동네 전문가집단에서 조차도 뉴타운이 뭔지 모른다는 점이다.

이 글을 보는 사람에게 질문한다.

뉴타운은 무엇인가? 생각해본적 있는가?



생각해보지도 않고 투자를 생각했다면, 이는 곧 망하는 길이지 않을까 생각한다.



많은 답들이 나오겠지만, 본인이 생각하는 뉴타운은, 간단하다.

말 그대로 신도시다.

그런데, 우리나라는 신도시라는 개념이 현재 존재하고 있는 상태이므로, 뉴타운과 신도시의 차이도 비교를 해야 한다는 점이다.

그렇다면, 외국은 어떻게 되어 있는가? 뉴타운이 있는가?

있다.

영국, 미국, 일본 등 각 외국에도 뉴타운이 존재하며, 그것을 그대로 복사해서 가져왔느냐?

아니다, 전혀 그렇지 않다. 이명박 시장은 보기좋게 서울시 홈페이지에 외국의 뉴타운의 내용을 넣었으나, 한국의 뉴타운과 외국의 뉴타운은 다르다.

다시 말해서, 외국의 뉴타운은 한국의 신도시와 같은 개념이며, 뉴타운과는 별개의 문제이다.



뉴타운이 나오게 된 배경을 살펴보게 되면, 아주 재밌는 사연이 있다.

정치적인 부분이 결합되어 있어, 많은 사람들이 보는 글이므로, 이 부분에 대해선 생략해야겠다.

정부의 광역개발과 같은 개념으로서 쓰는 용도이다.



즉, 개발에는 여러가지가 있겠지만, 건물을 허물고 새로 짓는다는 개념에서 크게 4가지의 용어로 정리된다.

도시 및 주거환경정비법으로 통합을 하여,

1.주택재개발사업

2.주택재건축사업

3.주거환경개선사업

4.도시환경정비사업(도심재개발)

이렇게 3가지로 개발이 이루어지며 별도로 개발이 되다 보니 무분별한 개발이 이루어지고, 그럼으로 인하여 기반시설이 비효율적이며, 또한 인과관계가 이루어지지 못함으로 인하여, 부동산의 가장 큰 요소인 최유효이용의 원칙에 어긋난다는 점이다.

즉, 난개발을 막자는 의미에서, 서울시에서 최초로 시장이 발표를 한것이다.

정부에서는 광역개발을 준비중에 있었으며, 서울시는 한발 앞서서 먼저 저질러버린것이다.



이는 1차뉴타운등 부터 현재 3차뉴타운까지 선정이 되어 있으며,

추후 29개 + @ 등 수십개의 뉴타운이 지정이 될것으로 보여진다.



사람들은 뉴타운이 되면, 무조건 좋다고 한다.

그런데 뭐가 좋느냐구 물어보면 아무것도 모른다.. 그냥 규모가 크고, 잘 될것이라는것이 끝이다.

참 의미없고, 자신의 재산을 그렇게 쉽게 내지를수 있는지 이해하지 못하겠다.



뉴타운에 관련된 법은 현재 존재하지 않고 있으며, 서울시 조례로 하나만 있을뿐이다.

그 조례에 의하면, 내용에는 현재 뉴타운을 지정할수 있는 조건 등이 전부일뿐이다.

뉴타운 지역이 혜택받을수 있는 법률적인 근거는 전혀 없다는점이다.

(현재 정부와 협의중에 있음)

참고로, 도시재정비 촉진지구에 관련 법률이 바로 광역개발을 준비중에 있던 것인데,

이제서야 법으로 제정이 된다는 것이다.



현재 뉴타운은 여러 법률을 종합적으로 모아서 개발을 하는것일뿐이다.

다른 법적 근거가 없으므로, 이런 저런 법을 끌어모아서 한다는 것이다.

다시 말해서, 대부분의 뉴타운이 기존 재개발 재건축, 도심재개발 등을 모아서 뉴타운으로 선정한것이고, 다만, 그들에게 혜택이 주어지는 것은 기반시설이 종합적으로 개발이 된다는 점이며, 서울시가 직접 총체적으로 관리를 해준다는 점에서 장점이 있는것이다.



뉴타운을 바로 바라보고, 또한 투자 대상물에 대해서도 심도있게 깊히있게 연구하고 분석하는 습관을 기르고, 재산의 소중함, 투자의 위험성 등에 대해서 충분히 고려하고 모든일에 임하기를 바라면서, 이 글을 마친다.

저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.



추후, 2. 재개발,재건축은 무엇인가? 에 대해서 쓰도록 하겠습니다.