부자돼보자

난생 처음 부동산 거래를 하는 신혼 부부라도 지레 겁먹을 필요는 없다.

전세 계약에서 가장 중요한 것은 전세금을 지키는 일이다. 이 사실만 명심하면 된다.

자칫 잘못해 전세금을 떼이는 경우가 있으니 꼼꼼히 확인하는 자세가 필요하다.

전세 계약에서 가장 중요한 것은 전세금을 지켜야 한다는 것이다. 우리 주변에는 전세금을 떼여 낭패를 보는 사람이 의외로 많다. 전세금을 돌려받기 위해 집주인을 찾아갔다가 집주인의 너무나도 어려운 형편(?)을 보고 그냥 돌아섰다는 사람도 있다. 이 얼마나 아이러니한 상황인가?

전세 계약을 맺기 전에 일단 한번 값을 깎아 달라고 요구해 보라. 그러면 집주인의 성품까지 파악할 수 있다. 집주인의 입장에서도 좋은 세입자를 만나야 편한 것처럼, 세입자 역시 좋은 집주인을 만나야 이사를 할 때도 편하다.

만일 이사를 하려는데 전세가 안나간다면 복잡한 상황이 발생한다. 그 경우 돈이 많거나 성격이 좋은 집주인이라면 어떻게든 돈을 마련해 준다. 반면 성격이 이상한 집주인을 만나면 엄청 마음 고생을 할 수 있다. 심지어 2년 동안 살면서 자연스럽게 훼손되는 집의 감가 상각에 대해 변상을 요구하는 집주인도 있다. 전세를 얻기 전에 주의할 점을 요약해 보았다.

가능한 집 집주인과 계약하라

집주인과 직접 계약을 맺는 것이 계약의 기본이다. 그러나 집주인이 외국에 나가 있다거나 불가피한 사정이 생겨 집주인을 대면할 수 없을 때는 집주인이 적법하게 위임한 사람(대리인)과 계약하는 수밖에 없다. 집주인의 위임장과 인감증명을 소지한 사람을 대리인이라고 하는데, 대리인도 가능하면 부모, 배우자 등 직계 가족 등과 하는 것이 좋다.

계약 당일 관할 등기소에서 등기부등본을 발급받아 ‘갑구란’의 소유자 인적 사항과 계약 당사자의 인적 사항이 동일한지 확인한다. 요즘은 대법원의 홈페이지 www.scourt.go.kr에서 검색할 수 있다.

대리인과 계약할 때는 반드시 ‘임대인 아무개의 위임을 받아 아무개가 대리 계약을 한다’는 사항을 명시해야 한다. 그리고 ‘잔금 지급 때 입회해 서명 날인한다’는 조항을 기입하고 대리인의 서명을 받는다.

대리인의 신분증 및 첨부 서류를 복사하는 것도 빼놓지 말아야 한다. 중개업자는 계약 당사자가 등기부상의 주인인지 주민등록등본과 대조 확인하고, 대리인의 경우 그의 주민등록등본, 의료보험카드, 인감증명서, 위임장 등을 확인하고 한 부씩 복사한다.

전세 계약 기간은 2년이다

전세 계약의 효력은 법적으로 2년이다. 기간을 1년으로 정했더라도 세입자가 계속 살고 싶다면 2년의 권리를 주장할 수 있다. 계약 기간 중 집이 매매되어 집주인이 바뀌더라도 계약 기간 동안은 살 수 있다. 주택임대차보허법은 세입자 위주로 만들어져 있다.

2년의 계약 기간을 넘겨서 살고 있는 경우, 임차인(세입자)이 이사해야 할 상황이 발생하면 임차인은 계약 해지 통지를 할 수 있다. 이 때 집주인은 3개월 이내에 전세 보증금을 돌려주어야 한다.

그러나 원래 계약대로 2년 동안만 살 계획이고, 내 집에 입주하기 위해 나가야 할 상황이라면 계약 만료 한 달 전까지 계약 해지 의사를 서면으로 작성해 1부는 본인이 갖고 다른 1부는 내용 증명으로 집주인에게 통보하는 것이 확실하다. 이 경우 전세 보증금을 기한 내에 돌려받지 못해서 발생할 수 있는 경제적인 손실, 예를 들어 새로 입주하는 아파트의 잔금을 제 때에 못 내게 된다든지 하는 등의 세부적인 피해에 대한 손해 배상 내용을 함께 적어 자칫 발생할지 모를 법적 분쟁에 대비한다.

등기부등본에 문제가 있는 집은 피하는 게 상책

등기부등본은 ① 계약 직전 ② 중도금 치를 때 ③ 잔금 치를 때 ④ 전입 신고 직전에 반드시 확인하고, 권리 관계에 이상이 있으면 즉시 조처를 취해야 한다.

간혹 마땅한 매물이 없어 등기부 상에 문제가 있는 (근저당 또는 가압류) 집을 성급히 계약하려는 사람이 있는데 이런 집은 피하는 것이 상책이다. 등기부에 저당권을 설정되어 있는 경우 반드시  ‘집주인이 계약금이나 중도금 혹은 잔금 등으로 상환 말소하는 조건으로 계약한다’는 것을 계약서서에 명시하여야 한다.

입주 즉시 전입 신고하고 확정 일자를 받는다

입주하는 날 전세계약서를 가지고 동사무소에 가서 전입 신고를 마치고 확정 일자를 받는다. 전입 신고는 전세 계약 기간에 집을 비워 주지 않아도 되는 대항력을 갖게 해주면, 확정 일자 날인은 살던 집이 경매 처분되더라도 낙찰 대금에서 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 우선변제권 보호 장치이다.

전세금을 보호받기 위해 ‘전세권 등기’를 하는 방법도 있으나, 보통은 집주인이 동의해 주지 않는다. 하지만 요즘처럼 역전세란의 시기에는 세입자를 들이기 어렵기 때문에 집주인에게 전세권 등기를 설정해야만 계약을 하겠다고 요구할 수 있다.

계약서 특약 사항은 꼼꼼하고 세밀하게 작성한다

부동산 거래를 난생 처음 하는 신혼 부부라도 지레 겁먹을 필요는 없다. 중개사가 계약서를 쓰고 계약 당사자 양쪽에 큰소리로 읽어 주면서 확인해 주기 때문이다. 보통 계약서는 중개사가 손으로 또는 컴퓨터로 작성한다. 아파트의 경우 동, 호수가 잘못될 확률은 적으나 빌라나 단독 주택의 경우 동, 호수를 반드시 확인할 필요가 있다.

그리고 특약 상항에는 집 상태와 시설물에 대한 자세한 내용을 기록해 문제의 소지를 미리 없애야 한다. 요즘의 아파트나 빌라는 빌트인(bulit-in) 시설이 많으므로 반드시 고장 여부를 확인해야 한다. 또 장판이나 도배 혹은 섀시 등을 집주인이 해준다고 약속했을 경우 ‘입주 일주인 전’ 등으로 기간을 정해 계약서에 기재한다. 이렇게 자세하게 계약서를 작성하고도 약속을 지키지 않는 집주인이 있으니 주의해야 한다.

계약서는 잘 보관하라

계약서는 잘 보관하고, 만일 재계약을 할 경우 처음 계약서에 덧붙여서 재계약을 하는 것이 좋다. 전입 확정 일자가 나와 있는 최초의 계약서는 나중에 문제가 생길 경우에도 확정 일자의 효력을 인정받을 수 있기 때문이다.

금전 거래는 은행을 통행서 하라

현금과 수료를 섞어서 돈을 주고받을 경우 셈을 하는 데 애를 먹을 수 있다. 더구나 10만원권과 100만원권 그리고 1,000만원권이 헷갈릴 수 있어 받는 사람이나 주는 사람 모두가 불편하다. 계약과 동시에 계약 당사자의 통장으로 입금하는 방법이 편리하다.

잔금을 치를 때는 부동산에서 다시 한번 가서 등기부 상의 이상 유무를 체크한 다음 잔금 거래 영수증을 작성한다. 이 경우에도 계약서의 이행 조건을 지키는 것을 확인하기 위해 등기부 상의 집주인에게 잔금이 전달되도록 한다.

< 전세비를 못 받고 집을 비워야 할 경우에는? >

사정이 생겨 전세 보증금을 돌려받지 못하고 집을 비워야 하는 경우가 있다. 과거에는 집이 경매 처분 될 때까지 그 집에 거주해야만 낙찰 대금에서 전세 보증금을 돌려받을 수 있었다. 하지만 요즘에는 이사를 가더라도 법원에서 임차권 등기를 마치면 살던 집에 대한전세금을 지킬 수 있다 (전세 기간이 끝나면 집주인의 동의 없이도 임차권 등기가 가능하다).

임차권 등기를 하려면 확정 일자가 날인된 임대차계약서, 주민등록등본, 거주사실확인서 등을 준비해 해당 부동산 중개업소에 문의하거나 법무사에게 의뢰한다. 등기 설정 후에는 바로 경매에 부칠 수도 있다. 전세금 반환 청구 소송을 내는 방법도 있다. 이런 사태를 방지하게 위해 전세금보장신용보험에 가입하면 집주인이 돌려주지 않더라도 전세금을 떼이지 않는다.

출처 : 드림위즈

1. 등기부 등본, 토지 대장, 건문 대장을 확인한다.
예상치 못한 제산상의 불이익을 막지 위해서는 계약 전에 반드시 등기부 등본,토지대장,건물대장을 확인해야 한다.

(1)등기부 등본
등기부 등본은 등기소에 미리 전화로 부동산의 주소를 말하고 등기부 등본발급을 요청한뒤 정해진 날짜, 시간에 수수료를 지불하고 찾아오면 된다. 등기부 등본에는 건물의 위치,구조,용도,소유주,그간의 매매과정,현제 소유주의 취득일,압류나 근저당 설정 여부등 그 건물의 특징 및 재산권 변동사항이 적혀있다. 이것을 통해 건물주와 계약 당사자가 동일인인지,짧은 기간에 등기권리자가 자주 바뀌었는지,담보 물건이나 가등가등이 있는지 소송 확정판결을 받은 것인지를 파악할 수 있다. 이때 소유주가 너무 자주 바뀐 건물이나 담보건물이 과도하게 잡혀있는 건물은 피하는 것이 좋고 소송이 걸렸던 건물일 경우에는 패소자를 찾아가패소 사실을 확인하는 것이 좋다. 계약을 한 뒤에도 중도금,잔금을 치르기 전에 등기부를 다시 확인해야 된다. 중도금이나 잔금을 받고 난 뒤에도 이중으로 팔아먹거나 새로 저당을 잡힐수도 있기 때문이다.

(2)토지,건물대장

등기부 등본 이외에도 토지,건물대장을 관할구청이나 시청에서 발급받아 땅 소유자와 건물 소유자가 같은지, 가건물은 아닌지,땅이 도로나 공공용지 등에 포함되어 있는지를 확인해야 한다. 가건물일때는 인.허가업종의 영업이 불가능하다. 마지막으로 재산세 납세자와 건물소유자가 동일인인지를 구청 세무과에서 확인하면 건물의 재산권 상태를 거의 완벽하게 파악 할 수 있다.



2. 도시계획을 확인한다.
계악전에 건물이 있는 지역에 도시 재개발,구획정리,도로확장 등의 도시계획이 있는지를 반드시 알아봐야 한다. 예를들어 도로확장에 의해 점포의 일부가 먹혀들어가는 일이 발생하면 공사 기간에 영업을 못하는 것을 비롯해서 권리금문제 등 재산상의 불이익을 당하기 때문이다.



3. 계약은 실제 소유자와 한다.
계약서를 작성할때는 주민등록증을 확인하는 등의 방법을 통해 계약 당사자가 건물 소유자임을 반드시 확인해야 한다. 만약 소유자 쪽이 불가피한 사정에 의해 대리인이 나왔을때는 건물 소유주의 인감이 찍혀있는 위임장을 받아 두어야 한다. 그리고 대금지불도 건물 소유주에게 직접 하는 것이 좋다.


4. 현재 사용중인 임차인과 계약할때는 건물주와의 계약서 명의변경 사항을 단서 조항으로 넣는다.
현재 임대계약을 하려는 건물에 이미 임차인이 있을경우 이 사람과 가계약을 맺어야 한다. 가계약서에는 잔금을 치룰때 세들어 있는 사람이 건물주로 부터 새로운 임차인에게 계약을 변경시켜주어야 한다는 단서 조항을 넣어야한다. 위와같이 하는 이유는 보통 새로운 임차인이 들어오면 점포 보증금이나 월 임대료를 그 전보다 올리는 경우가 많아 현재의 임차인이 중간에서 이 문제를 조정토록 하기위함이다.현재 영업중인 점포를 인수할때는 점포주의 매도의사를 파악토록 한다. 장사에 경험이 없는 초보자의 경우,기존점포를 인수하는 것이 여러모로 편리할 수 있다. 상품,상품거래처,단골고객등을 한꺼번에 인수받음으로써 처음 시작할때의 어려움과 시행착오를 피하고 개점 초기부터 일정한 수입을 얻을 수 있기 때문이다. 그러나 사업의 초보자일수록 자세히 알아보지 않은채 섣부르게 인수했다가 권리금만 비싸게 주고 많은 손해를 보는 일이 왕왕있다. 이런 손해를 입지 않으려면 평소부터 잘 알거나 믿을만한 사람의 가게를 인수하는 것이 상책이지만,대부분 모르는 사람의 점포를 인수할 경우가 많으므로 여기에 대한 나름대로 기초상식을 갖고 있어야 한다. 권리금만 전문적으로 챙겨가는 사기꾼도 많은 뿐더러 일반 매도자들도 실제 경영상태보다 부풀리는 경향이 있으므로 점포인수시에는 다음과 같은 점을 조사해봐야 한다.

(1)현 점포의 경영상태는 어느 정도인지 알아본다.

(2)현재의 점포주가 개점한지 얼마나 되었고 주인은 몇번 바뀌었는지 알아본다. 그동안 주인이 너무 자주 바뀌었으면 피하는것이 좋다.

(3)재고 상태와 비픔류의 상태를 파악한다. 재고품이 오래된 것이면 장사가 잘 안되는 것으로 추측할 수 있다.

(4)체인점일 경우 본사가 부도날 가능성은 없는지 또는 본사와의 계약만기가 얼마나 남았는지 등 본사의 경영상태와 계약조건으 변동가능성을 알아본다.

(5)현재 그 지역에 도시계획이 있거나 경쟁업소,대형쇼핑센터가 들어설 예정은 없는지 알아본다.

(6)건물을 신축 내지 개축 할 가능성은 없는지 알아본다.
위와같이 점들을 여러 통로룰 통해 알아보되,점포주인의 말보다는 그 점포와 직접적 이해관계가 없는 제3자,즉 인근 점포주인이나 인근주민의 말이 더 믿을직하며 가장 좋은 방법은 주변 사람들을 동원해서 그 점포의 고객이용정도를 직접 현장조사하는것이 좋다 하겠다.



5. 건물 주인에게서 권리금을 인정 받는다.

권리금(프리미엄)이란 일반적으로 현재의 점포주가 확보한 고정고객,점포의 지면도,실내장식비 등에 대한 대가로써 매수자에게 요구하는 바닥권리,영업권리,시설관리가 모두 포함된다 하겠다. 대부분 건물주가 권리금을 묵시적으로 인정해 주는것이 관례이긴 하지만,법적으로 보장잗을수 있는것은 아니다. 또 권리금은 대게 건물주가 모르게 주고받기 때문에 건물주가 직접 점포를 운영하려 하거나 건물을 재건축 하려할 때 권리금 문제를 둘러싸고 건물주인과 임차인 사이에 심한 분쟁이 자주 일어난다. 따라서 권리금을 주고 점포를 얻을때는 건물주에게 그 사실을 알리고 권리금의 인정여부에 대해 가능한 한 서면으로 동의를 받거나 계약서의 단서조항에 넣는것이 좋다.



6. 계약기간을 신중히 정한다.
법적으로 임대기간이 만효되면 재계약을 해야 하는데, 임대 기간 만효후 재계약을 하지 않았을때 임대인은 6개월전에, 임차인은 1개월전데 임대차 계약의 해지를 통보하도록 되어있다. 이처럼 남의 건물을 일시적으로 빌려 쓰는임차인의 입장에서 보면, 건물주가 재계약을 맺지않고 언제 점포를 비워 달라 할지 불안한 실정이다. 그러므로 평소 건물주와 인간적 관계를 돈독히 하고, 임대기간을 적정하게 정하는 수밖에 없다. 보통 편의점, 채스트푸드점, 의류체인점처럼 실내장식비가 많이 드는 업종일 때는 계약기간을 길게, 반대로 자신이 없는 업종이거나 실내장식비 등 고정 투자비용이 적게 들때는 계약기간을 짧게 잡는게 좋다.

사례 9

대부업체 선택 및 계약시 일반적 유의사항

◦제도권금융기관 대출이 어려워 대부업자로부터 대출을 받고자 합니다.채권자에 비해 채무자가 약자인 관계로 많은 불이익이 당할 수 있는데대부업자를 선택하거나 계약체결시유의해야할 사항은 무엇인지요?

▶ 피해예방 및 대응요령

   □ 거래를 원하는 대부업체가 관할 시․도에대부업 등록을 하고 있는지 반드시 확인하고, 확인이 안되는 경우절대 이용하지 말 것

     ◦ 특히, 생활정보지나 일간지 등에 상호 및 대부업등록번호 없이 전화번호만 기재하고 전화 시사무실 위치를 밝히지 않는 경우 일단 무등록 업체로 의심할 필요가 있으며,

     ◦등록된 대부업체의 명의를 도용하거나등록번호를허위로 광고하는 무등록업자도 많으므로 등록된 업체와동일한 업체인지확인해야 함

         -관할 시․도청대부업자 담당부서또는 시도 인터넷 홈페이지를 통하여 대부업 등록여부를 확인

   □ 한편,대부업 등록여부에 관계없이대부계약체결시 계약내용을 꼼꼼히 살피고 계약서 및 영수증 등 관련증빙 처리를 명확히 하는 등의상당한 주의와 노력을 기울여야 함

     ◦선이자 및 수수료(법이 허용한 부대경비 제외) 등을 요구하는 경우 이를고려하여「대부업법」상이자율 제한(연 66%)에 위배되지않는지를 꼼꼼히 살필 것

        - 계약서에는 연 66%의 금리로 기재되었다 할지라도 선이자 및 수수료가 있는 경우에 이자율 제한에 저촉될 수 있음

     ◦ 대부계약서 작성후에는대부계약서 1부를 반드시 교부받고대출금액과 일치하는 영수증을 대부업자에게 교부

        - 대부업자가대부계약서 교부를 거부하는 경우대부계약을 절대로 체결하지 말아야 함