점포 계약시 주의 사항

1. 등기부 등본, 토지 대장, 건문 대장을 확인한다.
예상치 못한 제산상의 불이익을 막지 위해서는 계약 전에 반드시 등기부 등본,토지대장,건물대장을 확인해야 한다.

(1)등기부 등본
등기부 등본은 등기소에 미리 전화로 부동산의 주소를 말하고 등기부 등본발급을 요청한뒤 정해진 날짜, 시간에 수수료를 지불하고 찾아오면 된다. 등기부 등본에는 건물의 위치,구조,용도,소유주,그간의 매매과정,현제 소유주의 취득일,압류나 근저당 설정 여부등 그 건물의 특징 및 재산권 변동사항이 적혀있다. 이것을 통해 건물주와 계약 당사자가 동일인인지,짧은 기간에 등기권리자가 자주 바뀌었는지,담보 물건이나 가등가등이 있는지 소송 확정판결을 받은 것인지를 파악할 수 있다. 이때 소유주가 너무 자주 바뀐 건물이나 담보건물이 과도하게 잡혀있는 건물은 피하는 것이 좋고 소송이 걸렸던 건물일 경우에는 패소자를 찾아가패소 사실을 확인하는 것이 좋다. 계약을 한 뒤에도 중도금,잔금을 치르기 전에 등기부를 다시 확인해야 된다. 중도금이나 잔금을 받고 난 뒤에도 이중으로 팔아먹거나 새로 저당을 잡힐수도 있기 때문이다.

(2)토지,건물대장

등기부 등본 이외에도 토지,건물대장을 관할구청이나 시청에서 발급받아 땅 소유자와 건물 소유자가 같은지, 가건물은 아닌지,땅이 도로나 공공용지 등에 포함되어 있는지를 확인해야 한다. 가건물일때는 인.허가업종의 영업이 불가능하다. 마지막으로 재산세 납세자와 건물소유자가 동일인인지를 구청 세무과에서 확인하면 건물의 재산권 상태를 거의 완벽하게 파악 할 수 있다.



2. 도시계획을 확인한다.
계악전에 건물이 있는 지역에 도시 재개발,구획정리,도로확장 등의 도시계획이 있는지를 반드시 알아봐야 한다. 예를들어 도로확장에 의해 점포의 일부가 먹혀들어가는 일이 발생하면 공사 기간에 영업을 못하는 것을 비롯해서 권리금문제 등 재산상의 불이익을 당하기 때문이다.



3. 계약은 실제 소유자와 한다.
계약서를 작성할때는 주민등록증을 확인하는 등의 방법을 통해 계약 당사자가 건물 소유자임을 반드시 확인해야 한다. 만약 소유자 쪽이 불가피한 사정에 의해 대리인이 나왔을때는 건물 소유주의 인감이 찍혀있는 위임장을 받아 두어야 한다. 그리고 대금지불도 건물 소유주에게 직접 하는 것이 좋다.


4. 현재 사용중인 임차인과 계약할때는 건물주와의 계약서 명의변경 사항을 단서 조항으로 넣는다.
현재 임대계약을 하려는 건물에 이미 임차인이 있을경우 이 사람과 가계약을 맺어야 한다. 가계약서에는 잔금을 치룰때 세들어 있는 사람이 건물주로 부터 새로운 임차인에게 계약을 변경시켜주어야 한다는 단서 조항을 넣어야한다. 위와같이 하는 이유는 보통 새로운 임차인이 들어오면 점포 보증금이나 월 임대료를 그 전보다 올리는 경우가 많아 현재의 임차인이 중간에서 이 문제를 조정토록 하기위함이다.현재 영업중인 점포를 인수할때는 점포주의 매도의사를 파악토록 한다. 장사에 경험이 없는 초보자의 경우,기존점포를 인수하는 것이 여러모로 편리할 수 있다. 상품,상품거래처,단골고객등을 한꺼번에 인수받음으로써 처음 시작할때의 어려움과 시행착오를 피하고 개점 초기부터 일정한 수입을 얻을 수 있기 때문이다. 그러나 사업의 초보자일수록 자세히 알아보지 않은채 섣부르게 인수했다가 권리금만 비싸게 주고 많은 손해를 보는 일이 왕왕있다. 이런 손해를 입지 않으려면 평소부터 잘 알거나 믿을만한 사람의 가게를 인수하는 것이 상책이지만,대부분 모르는 사람의 점포를 인수할 경우가 많으므로 여기에 대한 나름대로 기초상식을 갖고 있어야 한다. 권리금만 전문적으로 챙겨가는 사기꾼도 많은 뿐더러 일반 매도자들도 실제 경영상태보다 부풀리는 경향이 있으므로 점포인수시에는 다음과 같은 점을 조사해봐야 한다.

(1)현 점포의 경영상태는 어느 정도인지 알아본다.

(2)현재의 점포주가 개점한지 얼마나 되었고 주인은 몇번 바뀌었는지 알아본다. 그동안 주인이 너무 자주 바뀌었으면 피하는것이 좋다.

(3)재고 상태와 비픔류의 상태를 파악한다. 재고품이 오래된 것이면 장사가 잘 안되는 것으로 추측할 수 있다.

(4)체인점일 경우 본사가 부도날 가능성은 없는지 또는 본사와의 계약만기가 얼마나 남았는지 등 본사의 경영상태와 계약조건으 변동가능성을 알아본다.

(5)현재 그 지역에 도시계획이 있거나 경쟁업소,대형쇼핑센터가 들어설 예정은 없는지 알아본다.

(6)건물을 신축 내지 개축 할 가능성은 없는지 알아본다.
위와같이 점들을 여러 통로룰 통해 알아보되,점포주인의 말보다는 그 점포와 직접적 이해관계가 없는 제3자,즉 인근 점포주인이나 인근주민의 말이 더 믿을직하며 가장 좋은 방법은 주변 사람들을 동원해서 그 점포의 고객이용정도를 직접 현장조사하는것이 좋다 하겠다.



5. 건물 주인에게서 권리금을 인정 받는다.

권리금(프리미엄)이란 일반적으로 현재의 점포주가 확보한 고정고객,점포의 지면도,실내장식비 등에 대한 대가로써 매수자에게 요구하는 바닥권리,영업권리,시설관리가 모두 포함된다 하겠다. 대부분 건물주가 권리금을 묵시적으로 인정해 주는것이 관례이긴 하지만,법적으로 보장잗을수 있는것은 아니다. 또 권리금은 대게 건물주가 모르게 주고받기 때문에 건물주가 직접 점포를 운영하려 하거나 건물을 재건축 하려할 때 권리금 문제를 둘러싸고 건물주인과 임차인 사이에 심한 분쟁이 자주 일어난다. 따라서 권리금을 주고 점포를 얻을때는 건물주에게 그 사실을 알리고 권리금의 인정여부에 대해 가능한 한 서면으로 동의를 받거나 계약서의 단서조항에 넣는것이 좋다.



6. 계약기간을 신중히 정한다.
법적으로 임대기간이 만효되면 재계약을 해야 하는데, 임대 기간 만효후 재계약을 하지 않았을때 임대인은 6개월전에, 임차인은 1개월전데 임대차 계약의 해지를 통보하도록 되어있다. 이처럼 남의 건물을 일시적으로 빌려 쓰는임차인의 입장에서 보면, 건물주가 재계약을 맺지않고 언제 점포를 비워 달라 할지 불안한 실정이다. 그러므로 평소 건물주와 인간적 관계를 돈독히 하고, 임대기간을 적정하게 정하는 수밖에 없다. 보통 편의점, 채스트푸드점, 의류체인점처럼 실내장식비가 많이 드는 업종일 때는 계약기간을 길게, 반대로 자신이 없는 업종이거나 실내장식비 등 고정 투자비용이 적게 들때는 계약기간을 짧게 잡는게 좋다.