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재개발 투자 수익 극대화 "어느구역을선택하느냐"에 달렸다



지난4월말 기준으로 서울시내에서 주택재개발사업이 추진되는 구역 수는 총 348개다.

이중에서는구역지정만 된 미시행 구역이 22개, 사업시행인가를 득한 구역은 57개다.

또한, 부동산114의 4월말재개발추진 지역 현황조사에 따르면 구역지정을 준비중인 지역도 서울에서만 100여곳을 훌쩍 넘고있다. 이처럼 많은 수의 재개발 구역이 있지만 재개발 사업속도는 더딘 편이다. 구역별로 수익성도천차만별. 따라서 사업속도가 빠른곳, 주변에 개발 호재가 있는 곳, 준공 후 주거환경이 크게 개선되는 곳을 잘 골라서 투자해야 수익률을 극대화시킬수있다.




또한가지, 투자지역 선정시 주의할 점은 재개발구역들이 구역지정 시점과 시공사 선정, 사업계획승인 시점등 몇몇시점에 가격 수준에 크게 달라진다는 것이다. 각 시점마다 해당 구역 내 지분 가격이 크게 수배까지 오르게 되므로 구역별 사업진행 단계도 꼼꼼히 체크해야 한다.




차후 주거수준 개선 정도가 높고, 노후 주택 시설이 탈바꿈하면 가격 상승 가능성이 큰 지역을중심으로 구역지정 전 초기단계 재개발 추진 지역을 중심으로 유망한 지역을 골라보자.

-강서권 마포, 서대문 일대 유망 - 대흥, 상수, 아현, 가좌 등 강서권에서는 마포구와 서대문구 일대에 재건축 구역이 많다. 이들 지역은 도심권 접근성이 좋고 강변도로 등 주변도로 환경도 나쁘지 않다. 강남이나 여의도권 접근성도 좋은 편이다. 게다가




최근 뉴타운, 상암지구 개발등을 통해 지역 입지 자체의 이미지가 크게 개선되어 수요자들의 선호도가 높아진 것도 장점이다. 재개발을 통해 노후주택환경이 개선되면 구 전반적인 가격상승 가능성도 큰 지역 중 하나다.신공덕 5구역, 홍은 8-10구역, 충정로냉천구역 등이 구역지정이 됐거나 사업승인을 받고 시행중이고 대흥구역, 상수구역, 아현구역, 가좌구역 등이 구역지정 전으로 준비가 한창이다.이중아현과 홍은구역 일부는 이미 사공업체도 정해진 상태다. 대림, 동부 등은 아현, 홍은구역쪽으로 삼성은 마포쪽에 비중이 더 높다.




부동산 114 김혜현부장은 "마포구는 최근 상암동 등 주거지역 개발이 활발하고 부도심급으로 성장하고있어 향후 가격 상승 기대감이 높은편이다"라고 전했다.

한편 1단계 은평뉴타운 사업이 한창인 은평구 일대도 불광구역과 수색구역을 중심으로구역지정이 된 상태다. 불관구역 일부는 이미 사업시행중이다. 구역 준비중인 곳도 많다.녹번구역, 불관4-6구역, 수색3구역, 응암구역 등으로 현대건설을 중심으로 주요 메이저급 건설사들이 시공사로 잡혀있는 상태다. 마포, 서대문 재개발 구역과의 연계성도 좋은 편이다.




-성동구 주도 강동권과 신중한 투자 필요한 강북권성동구에서는 금호, 마장, 옥수, 왕십리, 행당 등 많은 지역이 구역 지정 준비가 한창이다.




이중 왕십리 뉴타운과 연계된 지역은 1차 뉴타운 개발에 따라 속도감 있게 진행될 것으로 기대된다.

또한 주변 청계천 복우너 등에 따른 수혜도 가능하다. 대림, GS, 삼성 등 마찬가지로 메이저급 건설사들이 이미 대부분 시공사 계약을 하고 있는 상태다. 한편 구역 지정만 된 상태인 금호, 행당구역도 일부 남아있다. 성동구 재개발 구역은 한강조망, 역세권, 청계천, 왕십리뉴타운을 소재로한강이북지역에서 관심이 높은 곳중 하나다. 이미 재개발을 통해 공급된 아파트들도 한강 조망등을 소재로 가격이 크게 오른 상태다.

강동구에서는 천호뉴타운 지역을 중심으로 재개발에 시동을 걸릴 전망이다. 아직은 특별히 진행된것으로 없으나 지역 개선 필요성이 높은 곳이어서 비교적 빠른 사업 추진을 기대하는곳 중 하나다.

2차뉴타운 지역 옆으로 3차 뉴타운 지역으로도 후보지 실사 요청이 들어가 있는 상태다




.강북권에서는 성북구와 동대문구 등 대표적인 재개발 구역이 많이 있고, 재개발 속도도 빠른편이지만, 기본입지 선호도가 낮고 최근 입주한 대단지들의 경우, 입주 추 교통환경이 속도감있게 개선되지 않아 출퇴근 등에 어려움을 겪는 경우가 많은 편이다. 강북미아, 동대문 이문, 전농, 답십리, 성북 길음, 석관 등 현재도 많은 지역이 구역지정 준비중이고 이들 중 일부는 뉴타운 지역과 연계해 빠른 사업 진행이 기대되지만 향후 투자 및 주거만족도는 상대적으로 높지 않을 전망이다.




-도심권 및 서울 중심지역, 개발 호재 집중된 용산 재개발 관심 높아개발호재가 많은 곳으로는 용산구를 들수 있다.




용산 민자역사 개발과 함께 현재 역사주변특별지구,국제센터특별지구 등 특별 개발지구들이 지정되어 있고 미군 이전과 함께 민족공원 등 일대 녹지사업도 주거환경개선에 좋은 영향을 줄 전망이다. 또한 최근 고급 주상복합 공급으로 지역 이미지가 크게 개선돼 이촌지구 일대 아파트들의 가격이 크게 오르는 등 구 전반으로 개발호재가 많고 그래 따른 수혜폭도 크다. 노후 단독주택지 일대가 대대적으로 개발되면 구 전체적으로신부촌으로 급부상할 가능성도 있다.




용산구에서는 또 한가지, 한강 조망을 기대할 수 있는 재개발 구역을 중심으로 가격이 비산 편이지만 투자성도 높다. 또한 한남뉴타운 주변으로 추가 뉴타운 지정도 기대하고 있기도 하다. 신계, 용문, 효창 등이 구역지정이 되어 있는 상태고 한남뉴타운을 비롯 효장, 청파 등 주택재개발구역들이 지정준비중이다.




한강조망이라고 하면 동작구도 일부 기대할 수가 있다. 현재 노량진 뉴타운을 비롯해 상도, 흑석구역 일부가 지정 준비중이고 구역지정만 마친 구역들도 있어서 투자 대상폭이 넓다.도심권에서는 숭인구역 중심으로 재개발 서웁이 진행중인 종로구와 황학구역이 분얄을 앞두고 있는 중구 등이 있다. 이들지역도 교남 뉴타운, 사직구역, 신당구역 등 구역 준비 중인곳들을 중심으로 살펴볼만 하다.




-서울시재 주요 구역지정 전 재개발 추진 기역 현황-

주)부동산 114 4월 조사 기준 / 주요 시공사 선정 지역 대상 및 유망지역 선별

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구시군 읍면동 구역명 시공사명

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ㅣ 노량진동 노량진뉴타운

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동작 ㅣ 상도동 상도제7구역 신동아건설(주)

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ㅣ 흑석동 흑석제4구역 (주)대우건설

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ㅣ 대흥동 대흥제2구역

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마포 ㅣ 상수동 상수구역

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ㅣ 아현동 아현뉴타운

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ㅣ 아현동 아현제3구역 삼성물산(주)

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ㅣ 남가좌동 가좌뉴타운

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서대문 ㅣ 북가좌동 북가좌제3구역

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ㅣ 북아현동 북아현제3구역 대림산업(주), ㅣ

ㅣ 동부건설(주) ㅣ

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ㅣ 금호동 금호제13구역 GS건설(주)

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성동 ㅣ 상왕십리동 왕십리뉴타운2구역 대림산업(주)

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ㅣ 옥수동 옥수제12구역 삼성물산(주)

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ㅣ 하왕십리동 왕십리뉴타운1구역 삼성물산(주)

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ㅣ 한남동 한남뉴타운

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용산 ㅣ 한남동 한남제2구역

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ㅣ 효창동 효창제7구역 롯데건설(주)

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ㅣ 불광동 불광제5구역 현대건설(주),GS건설(주)

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은평 ㅣ 불광동 불광제6구역 삼성물산(주)

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ㅣ 수색동 수색제3구역

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ㅣ 응암동 응암제2구역 현대건설(주)

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-대단지 규모, 조합원 많지 않고, 사업추진 원활한 곳 골라야

재개발 사업은 기본적으로 구역 규모가 적당히 커야 한다. 1천세대 이상 대단지 물량이 공급되는구역을 골라야 향후 주거 만족도가 높다. 또한 조합원 규모가 적당하고 추진위, 조합 등 사업수뇌부의 사업 추진이 원활한 곳이 사업속도가 빨라 높은 수익률을 기대할 수 있으며 초기 추진구역을 중심으로 로얄층 배정이 가능한 곳에 투자해야 투자성이 높다.다만, 초기 사업단계인 곳은 변수에 따라 사업기간이 길어질 수 있기 때문에 투자 자금이 장기간 묶이는 등의 리스크는 감안해야 한다.




특히 구역지정전인 곳은 상당한 기간이 소요되거나 아예 계획 자체가 소멸될 수도 있는 등 최악의 변수나 사능성을 모두 점검한 후 투자를 결정해야한다. 고수익 보다는 낮은 리스크를 원한다면, 초기 투자비용은 좀 더 들겠지만, 초기 단계구역보다는 사업이 확정된 구역에 투자를 하는것이 좋다.

재개발의 투자 장점 중 하나가 초기 부담이 적다는 것이다. 구역지정 전 지역에 투자를 결정했을경우에는 무리한 투자 욕심은 금물이다. 소형 단독주택을 중심으로 소규모 지분투자를 하는 것이 리스크가 적다.
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평당 1000만원 이하 수도권 알뜰 재개발구역

서울 강북 재개발시장에서 시작된 재개발 열기가 경기와 인천 등 수도권으로 확대되고 있다. 재개발에 대한 시중의 관심이 뜨거워지면서 서울 대부분의 구역에서 평당 1000만원 아래에서 구입할 수 있는 지분을 찾아보기 쉽지 않다.

지분가격이 상당부분 올라 평당 2000만원을 호가하고 있는 실정. 서울재개발의 블루칩으로 불리는 용산 재개발구역의 경우 평당 4000만~5000만원을 호가한다. 경기지역도 사정은 마찬가지. 재정비기본계획이 고시된 안양, 부천, 수원 등지의 재개발구역에서는 평당1000만원 이하의 매물을 구하기가 어렵다.

하지만 조금 눈을 돌려보면 평당 1000만원 미만의 재개발구역을 찾을 수 있다. 부천과 인천에 자리한 구역 중 노후연립을 중심으로 비교적 낮은 가격의 매물이 나오고 있다.

19일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 10평 미만 지분을 기준으로 평당 1000만원 이하에 구입 가능한 재개발 구역으로는 △부천시 계수범박지구 △부천시 괴안1-4구역 △인천 계양1구역 △인천 금송지구 등이 있다. 추진위원회설립을 준비중인 부천 범박동 계수범박지구는 30만㎡에 이르는 면적으로 4000여가구가 들어설 예정이다.

1호선 역곡역이 차로 5분가량 소요되며 구역 인근에 현대홈타운을 비롯한 아파트촌이 형성되어 있다. 현재 10평미만의 지분이 평당 800만~900만원 선을 형성하고 있다. 1호선 역곡역이 걸어서 5분 거리인 부천 괴안동 괴안1-4구역은 2000여가구로 개발 될 예정이다. 경인로와 경인고속도로가 구역 인근에 자리하고 있다.

10평미만 지분을 기준으로 신축빌라는 평당 1000만원을 넘어가지만 연식이 오래된 노후빌라는 800만~900만원 선으로 시세가 형성되어 있다.

경기 부천시 원종동 원종1구역은 고강뉴타운에 포함되는 재개발구역으로 1400여 가구규모로 재탄생 할 예정이다. 10평미만 지분이 평당 700만~800만원 선에 거래된다. 12만㎡이르는 인천 계양1구역은 인천1호선 작전역이 도보로 7분가량걸리는 역세권구역이다.

경인고속도로와 서울외곽순환도로가 인근에 자리하고 있다. 10평미만지분이 평당 700만~1000만원 선에 거래되며 빌라 매물일수록 지분가가 높아진다.

인천 동구 송림동 금송지구는 1호선 도원역이 걸어서 5분거리다. 11만㎡에 이르는 구역으로 2000여 가구의 단지로 개발될 예정이다. 작년 9월에 구역지정신청을 신청해 구역지정을 앞두고 있다. 구도심 재개발계획에 의해 주변 도시정비사업도 활발히 이뤄지고 있다. 10평미만 지분기준으로 평당 650만~1000만원 선에 거래된다.
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서울시 중화·방화·노량진·신정동 일대 4곳의 뉴타운이 재정비 촉진지구로 추가 지정돼 오는 2015년까지 4만 가구 이상의 주택이 공급될 것으로 보인다.

이로써 서울지역 재정비 촉진지구는 지난 10월 이후 지정된 길음동·한남동·흑석동·세운상가 등 17개 촉진지구와 함께 모두 21개 사업장으로 늘어나게 됐다.

건설교통부는 19일 "서울시가 각 구청으로부터 신청받아 중랑구 중화,강서구 방화,동작구 노량진,양천구 신정동 등 4곳을 재정비 촉진지구로 인정키로 했다"고 밝혔다.

이들 지역은 21일 서울시에 공보 고시되면 정식 재정비 지구로 지정된다.

이 중 방화동 신정동 노량진동의 경우 재정비 촉진지구 및 재정비 촉진계획까지 인정받았다.

중화동 일대는 재정비 촉진지구 단계까지만 인정받아 추가로 재정비 촉진계획을 수립해야 한다.

이들 4개 재정비 지구에 들어설 주택은 방화(7492가구) 노량진(1만2500가구) 신정(1만1650가구) 중화(1만가구) 등 모두 4만1642가구이다.

건교부 관계자는 "이들 지역에서 2015년을 전후해 나올 주택 물량은 모두 4만 가구로 예상되며 그동안 지정된 17개 재정비촉진지구 내 주택 물량을 더할 경우 공급될 주택은 25만여 가구에 이를 것"이라고 밝혔다.

한편 재정비 촉진지구로 지정되면 용도지역 변경이 가능하고 서울지역의 경우 용적률도 최대 50%까지 상향 조정이 가능해진다.

또 지상 15층으로 제한돼 있는 2종 일반 주거지역의 층수제한 규정도 받지 않는다.

아울러 전용면적 25.7평 이하 주택을 의무적으로 지어야 하는 소형주택 의무비율도 하향 조정해 준다.

따라서 촉진지구에 포함되는 지역 중 기존 주택 재개발사업은 기존 80%에서 60%로,주거환경 개선사업은 90%에서 80%로 각각 기준이 완화된다.

우수학교 설립,기반시설 설치 등과 관련해서도 인센티브가 주어진다.

서로 떨어진 구릉지와 재개발사업장 등을 하나로 묶어 개발할 수 있는 '결합개발(TDR)' 방식이 도입돼 개발에서 소외됐던 구릉지역 주민들에게도 개발 이익이 돌아가게 된다.

다만 뉴타운 지구에서는 54.5평(180㎡) 이상의 땅을 거래할 때만 토지거래 허가를 받는 데 비해 재정비촉진지구에서는 6평 이상부터 허가를 받아야 하기 때문에 매매 행위가 극히 제한된다.

특별법에 따라 특례로 주어지는 용적률의 일정 비율도 의무적으로 임대주택을 건설해야 한다.

또 개발 행위와 건축 행위에 대한 제한도 가해지며 지구 지정 이후 이뤄지는 필지 분할(지분 쪼개기),단독·다가구주택의 다세대주택 전환,건축물 분할 등에 대해서는 분양받을 권리가 제한된다.

이번에 재정비 촉진지구로 지정되지 못한 서울시내 아현,가좌,전농 뉴타운 등 2차 뉴타운 중 일부 사업장은 종전 뉴타운 방식대로 사업이 추진된다.
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Know-how 1 자신의 분야에서 일가를 이룬다
10억 만들기 마스터플랜을 짜면서 가장 중요한 것은 안정적인 수익구조를 유지하는 것이다. 이를 위해선 무조건 본업에 충실해야 한다. 이렇게 본업에 충실하다 보면 아무래도 남들보다 더 빨리 진급할 것이고, 남들보다 자산의 축적 또한 더 빠를 것이기 때문이다. 다른 곳을 기웃거리기보다 지금 있는 그곳에서 더 노력하는 것이 바로 자신의 몸값을 높이는 비결이다.

사람마다 부자가 되는 방법은 다 다를 것이며, 그 과정 또한 모두 다를 것이다. 따라서 꼭 이렇게 해야만 부자가 된다고 하는 정형화된 법칙은 존재하지 않는다. 하지만 자신의 몸값을 올리는 것이 부자가 되기 위한 첩경이라고 하는 것은 누구나 공감하는 내용이다.

직장인들은 부자가 될 수 없다는 생각을 버리게 만드는 조짐들이 이미 여러 곳에서 나타나고 있다. 자동차 회사의 세일즈맨 중에서도 억대 연봉을 받는 사람이 늘어나는 추세이고, 금융기관 중에서도 억대 연봉자는 점점 늘어나고 있다. 생명보험협회의 집계에 따르면 국내 생명보험사에서 일하는 보험설계사 17만명 중 1.8% 정도인 3천여명이 1억원 이상의 연봉을 받고 있다고 한다. 국내 생보시장의 40%를 차지하고 있는 삼성생명은 지난해 930명의 억대 연봉 설계사를 배출했다. 한해에 5억원 이상의 고액 연봉을 기록한 설계사도 5명이나 됐다.

21세기는 자본주의(資本主義)가 아닌 뇌본주의(腦本主義)가 될 것이라는 석학들의 예고대로 대기업 등기임원들의 연봉은 대부분 억이 넘는다. 더군다나 스톡옵션까지 받게 되는 경우, 그 부는 에스컬레이터를 탄 것처럼 불어난다.

이런 사람들의 공통점을 살펴보면 모두 자기 분야에서 일가를 이루고 있다는 점이다. 여기 저기 우물을 파는 사람보다는 한 우물을 파는 사람이 유리한 이유가 바로 여기에 있다.


Know-how 2 ‘목돈-투자-목돈’이라는 선순환 구조를 만든다
종자돈은 부자로 가는 비밀 열쇠이자 재산을 늘려주는 징검다리가 된다. 종자돈으로 목돈을 만들어 놓으면 기회가 왔을 때 놓지 않을 수 있다. 혹시 실패하더라도 다시 도전할 수 있는 길은 여전히 남아 있다. 하지만 대출금으로 투자에 나섰다가 실패한다면, 그 대출금을 갚아나가는데 아까운 시간을 모두 허비해 버린다는 것이 10억대 자산가들의 공통적인 지적이다. 투자를 위해선 얼마 건 일단 종자돈을 모아야 한다. 그러려면 저축이 필수. 재테크에 왕도는 없어도 정도는 있다. 맞벌이라면 종자돈 마련은 훨씬 빨라질 것이다.

저축할 때는 꾸준한 마음으로 초지일관해야 하며, 적은 금액일지라도 저축을 생활화하는 마음자세가 필요하다. 또한 쓰고 남은 것을 저축하는 것이 아니라 저축을 먼저 하고, 남은 돈으로 생활하겠다는 각오도 필요하다. 10억대 자산가치고, 저축과 투자를 구별하지 못하는 사람은 없다. 저축과 투자의 차이를 한마디로 요약하면 위험을 감수하느냐, 하지 않느냐의 차이로 구분할 수 있다.

저축하는 마음은 조그만 위험조차도 배제하기 때문에 변동금리보다는 고정금리를 더 선호한다. 다소 이자를 덜 받더라도 안정성을 택하는 것이다. 이에 비해 투자하는 마음은 위험은 감수하되 최대한의 수익을 원한다. 따라서 투자할 때는 결정적인 기회를 노려야 한다. 위험을 최소한으로 가져가야 하기 때문에 최대한 성공 확률이 높을 때에만 배팅을 해야 한다. 또한 주가가 폭락할 때라든지, 부동산 가격이 폭락할 때라든지, 비정상적인 고금리상태가 지속된다든지 할 때가 좋은 배팅 찬스인 것이다.

처음에는 저축을 해서 목돈을 만들고, 그렇게 만든 목돈으로 투자를 해 더 큰 목돈을 만들어야 한다. 이렇게 커진 목돈에서 투자에 성공하면 돈은 기하급수적으로 늘어나게 되어 있다. 눈을 뭉쳐서 굴리듯이 그렇게 ‘저축-목돈-투자-목돈-투자-목돈…’의 사이클을 돌리는 부자들의 지혜를 배우자.

Know-how 3 무조건 내 집부터 마련한다
우리 부모 세대만 하더라도 그 분들 일생의 제일 큰 관심사는 ‘내 집 마련’이었다. 하지만 요즘의 젊은 세대들은 집보다 자동차를 먼저 장만한다. ‘삶의 질’을 따진다면 당연히 자동차를 먼저 장만하는 것이 순서겠지만, 좀더 나은 미래를 위해서는 집부터 먼저 장만하라고 하는 것이 10억대 자산가들의 공통된 의견이다. 그리고 10억 자산가들은 이왕이면 투자가치가 있는 집을 선택하라고 조언한다. 이 때의 집이란 아파트를 이야기하는데 단독주택, 다세대주택, 다가구주택은 피하는 것이 좋다.

대부분의 단독주택은 좁은 골목길에 옆집과 다닥다닥 붙어 있고, 주차공간도 없어 투자가치가 적다. 다세대주택이나 다가구주택은 팔 때도 고생을 한다. 다세대주택이나 다가구주택에 사는 사람들은 내 집이라는 소유의식이 없고, 잠시 스쳐지나가는 곳으로만 생각한다. 이렇게 수요가 없으니 당연히 전세값은 오를망정 집값은 오르지 않는 것이다. 또한 입주 후 하자보수에 대한 규정이 아파트보다 허술해 A/S를 받기도 어렵다는 점도 하나의 이유다. 하지만 아파트는 수요와 공급이 서로 맞서 있기 때문에 일정한 시세가 형성되어 있고, 그래서 집을 살 때나 팔 때 고생하지 않는다.

집은 다른 요소를 희생시키는 한이 있더라도 최대한 빨리 장만하는 것이 좋다. 만일 전세에 살고 있다면, 그 전세금으로 서울 근교의 집을 매입하는 것도 좋은 방법이다. 외곽순환도로가 뚫리는 등 서울근교의 교통사정도 많이 좋아졌기 때문에 투자가치가 있다는 것이다. 그리고 아파트 가격이라고 하는 것이 오르면 같이 오르고 내리면 같이 내리기 때문에, 일단 집을 한 채 사 놓는 것이 더욱 필수적인 것이다. 이렇게 집을 먼저 산 연후에 큰 평수, 혹은 더 좋은 지역으로 옮기는 전략을 구사하는 것이 필요하다.

집을 살 때 가장 중요하게 생각해야 할 문제는 바로 융자금이다. 수십억대의 자산가치고 대출 활용에 무지한 사람은 없었다. 요즘 가계대출이 늘어나면서 아파트를 담보로 한 대출이 많이 활용되고 있다. 대출을 요령껏 잘 이용할 줄 알아야 부자가 될 수 있다. 다만, 이 때에도 명심해야 할 것은 투자와 투기를 구분해서 행동하라는 것이다. 즉, 아파트의 시세상승을 기대하고 아파트 가격의 50%가 넘는 돈을 융자로 받게 되면, 이는 투자가 아니라 투기가 되어 버린다. 그리고 이렇게 투기가 되어 버리는 경우 예기치 않은 집값 폭락이라도 발생한다면 큰 낭패를 당하게 된다. 물론, 개인적인 차이는 있을 것이다.

지금 당장 현금은 많지 않지만, 급여수준이 높아서 아파트 가격의 50%를 융자받아도 그 융자이자를 갚아나가는데 아무 어려움이 없다면 상관이 없다. 하지만 융자이자에 부담을 느낀다면, 이는 분명히 잘못된 선택이다. 자신의 소득수준을 먼저 파악하고, 여기에 무리가 가지 않는 한도 내에서 융자를 받아야 한다. 물론, 융자라고 하는 것은 어차피 빚이기 때문에 최단시간 내에 갚는 것이 중요하다 하겠다.

Know-how 4 반드시 주식투자는 여유자금으로 한다

부자들이 생각하는 자금에는 세가지 종류가 있다. 첫째는 생계를 위해 기본적으로 필요한 ‘생활자금’이다. 아파트 관리비를 내고 반찬거리를 사고 핸드폰 요금을 내는 것이 다 생활자금에 속한다. 둘째는 여유자금이다. 이 여유자금은 생활에 영향을 미치지 않는 자금이다. 설령 집안에 우환이 생겨 여유자금을 모두 소진하게 되더라도 전혀 생활에는 지장이 없는 돈이다. 셋째는 빚이다. 빚은 내 돈이 아니라 남의 돈이다. 그래서 갚아야 할 돈이다. 외상이면 소도 잡아먹는다지만, 소를 잡아먹고 후회하는 사람이 한둘이 아니다. 그래서 옛말에도 처갓집과 화장실과 빚은 멀리 떨어져 지내는 것이 좋다고 하지 않았는가?

주식투자를 생활자금으로 하다 보면 끼니를 때우기가 힘들어진다. 아이를 학교에 못 보낼지도 모르고, 아파트 관리비를 못 내 눈총을 받을지도 모른다. 또 빚으로 주식투자를 하다 보면 실패할 경우 엄청난 자금난에 휩싸이게 되는데, 이렇게 한번 자금 스케줄이 엉켜버리면 다시 푸는데 시간이 많이 걸린다.

모든 투자는 여유자금으로 해야 하는 것이 철칙이지만, 그 중에서도 주식은 반드시 여유자금으로만 해야 한다. 그래야 성공할 확률이 높아진다. 자산가들은 이 원칙을 무슨 강박관념처럼 지키고 있다. 때때로 여유자금이 아닌 돈으로 주식투자에 나서는 사람들을 종종 본다. 심지어 은행대출을 받아 주식에 투자하는 사람들도 있다. 물론, 초저금리시대에 살다보니 주식으로 자산증대에 일조하고 싶은 생각은 누구나 가지고 있다.

하지만 이렇게 빚으로 투자를 하게 되면 늘 마음이 조급해서 좋은 결과가 나오기 힘들다. 주식투자라고 하는 것을 주가가 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아 수익을 내는 것이라고만 생각하기 쉽다. 하지만 이것은 주식 초보자들이나 생각하는 수준이다. 주식 고수가 생각하는 주식 투자는 ‘누가 얼마나 위험을 줄이면서 투자를 하는가’하는 냉철한 위험관리 게임이다.


Know-how 5 아는 것이 곧 돈이다! 돈 지식에 투자하라
학교를 졸업하고 우리 대부분은 ‘이제 공부는 끝났구나’ 혹은 ‘시험이라고 하는 것은 내 인생에 다시는 없을 것이다’라고 생각한다. 평생 돈에 허덕이다가 불만족스러운 노후를 맞이하려면, 물론 그렇게 생각해도 큰 착오는 아니다. 하지만 10억 만들기에 도전하기 위해 지금 신발 끈을 묶고 있는 사람이라면, 다시 지긋지긋한 공부를 시작해야 한다. “공부하기 싫으면 그냥 그렇게 살다가 죽으라”는 험한 말을 노골적으로 하는 부자도 있다.

재테크를 위한 공부를 시작하라고 하면 무슨 공부를 어떻게 시작해야 하는 막막해 하는 사람들이 많다. 10억대 자산가들이 가장 먼저 권하는 것은 경제의 전체적인 흐름을 읽는 공부다. 그 교재는 바로 경제신문이다. 경제신문은 경제의 흐름을 읽는 데 가장 훌륭한 교재라고 할 수 있고, 이렇게 경제신문을 매일 정독하는 것이야말로 돈 지식에 대한 가장 확실한 공부이다. 경제신문은 한 부에 500원 밖에 하지 않고 한달 1만 2천원이지만, 그 신문에 실린 내용은 몇 십억, 아니 몇 백억의 가치가 있다는 게 부자들의 공통된 의견이었다.

다음으로 10억대 자산가들이 권하는 것은 각 부문별로 기본서를 한권씩 읽으라는 것이다. 서점에 가면 수없이 많은 책들이 있지만, 그 중에서 우선 한 권씩만 골라보자. 가능하면 실제 현장에서 뛰고 있는 사람이 쓴 책을 고르는 것이 좋다. 이런 식으로 기본서를 골라서 읽게 되면 부동산, 주식, 금융상품, 보험에 대한 밑그림이 그려진다. 또한 돈을 모으기 위해 가장 먼저 해야할 필수적인 것이 부동산 공부다. 부동산이라고 하니까 거창하게 생각들을 하는데 우리가 살고 있는 아파트가 바로 부동산이다.

아파트를 살 때 아무 생각 없이 부동산중개업자의 말만 듣고, 그냥 구입하는 사람은 부자가 될 자격이 없다. 향후 가격상승 여력은 있는지, 교통은 어떤지, 주거환경은 어떤지에 대해 미리 조사해보자. 또한 부동산을 살 때 내는 세금은 어떤 것이 있으면 절세할 수 있는 방법은 무엇인지, 등기를 직접하는 방법은 없는지, 이런 것들을 알아보는 것이 바로 부동산 공부의 시작인 것이다.

그 다음은 주식공부다. 대박을 꿈꾸며 부화뇌동하는 사람은 손해를 볼 것이고, 겸손한 마음으로 공부하는 사람에게는 수익을 안겨줄 것이다. 또한 기업의 재무제표를 보는 법이라든지 기술적 분석에 대해서도 어느 정도의 지식은 쌓아 놓고 주식투자에 나서야 한다.

그 다음으로 금융상품에 대해서도 늘 신경을 쓰고 지식을 축적하자. 단기상품으로는 무엇이 있는지, 어떤 상품이 유리한지, 투자신탁과 뮤추얼펀드의 차이점은 무엇인지, 또 리츠는 뭐하는 것인지에 대해서도 알아야 한다.

친구가 와서 부탁을 하거나 덜컥 가입했다가 몇 달 뒤에 해약하고 또 다른 친구가 와서 부탁을 하면 마지못해 또 가입하는 악순환에서 벗어나려면 보험에 대한 기본적인 공부도 해놓아야 한다. 보험모집인 정도의 상식을 갖추어야지만 보험을 제대로 활용할 수 있다.

이렇게 분야별로 공부를 먼저 하고, 그 다음에는 실제 행동으로 옮기는 것이 가장 중요하다. 책상에 앉아 공부만 하고 생각만 해서는 반쪽 지식밖에 되지 않고, 행동으로 옮기는 사람을 절대 당해낼 수 없다.

Know-how 6 인맥관리가 바로 재테크다
우리가 잘못 알고 있는 인맥에 대한 오해 한가지는 좋은 학교를 졸업하고, 좋은 집안 출신만이 좋은 인맥을 가질 수 있다는 것이다. 하지만 인맥이란 그렇게 거창한 것도 아니고, 그저 평범한 주변 사람들도 좋은 인맥의 연결고리가 될 수 있다.

인맥관리에 있어서 요구되는 사항은 여러 가지가 있지만, 수십억대의 자산가들이 가장 처음 전하는 말은 ‘사람과 사람간의 관계’를 상업적으로 이용하지 말라는 것이다. 상업성이라고 하는 것은 인맥이 형성되면 자연스럽게 따라 오는 것이기 때문에 조급하게 생각해서는 안 된다. 그런 조급한 마음은 심중팔구 오래가지 못한다. 최소한 깨끗하고 때묻지 않은 마음으로 인맥을 유지할 수 있어야 한다. 사람이 살다보면 도움을 주는 경우도 있고, 도움을 받는 경우도 있는데 내가 도움을 받으려고만 인맥을 활용한다면 그 관계는 오래가지 못한다. 즉, 내가 먼저 베풀 줄 알아야 한다. “설령 내가 베풀기만 하고 받지 못한들 그 무슨 대수인가? 지인을 위해 도움이 되었다는 그 자체만으로도 얼마나 기쁘고 행복하며 가슴 벅찬 일인가?”라고 생각해야 한다.

두 번째는 평생 인맥을 쌓으라고 강조한다. 좋은 인맥을 만드는 것은 하루 아침에 되는 것이 아니고, 긴 세월이 필요하기 때문이다. 필요하면 만나고 필요없다고 연락을 끊어 버리면 그런 인맥은 소멸되기 마련이기 때문에, 한번 맺은 인연은 무덤까지 가져간다는 마음으로 인맥을 관리해야 한다.

세 번째는 부지런하라고 충고한다. 인맥관리에 있어서 가장 치명적인 것은 ‘게으름’이다. 이 말은 인맥을 관리하는 최고의 비법이 바로 부지런함이라는 사실과 일맥상통한다. 서양속담에 눈에서 멀어지면 마음에서도 멀어진다는데, 사람인 이상 그럴 수밖에 없는 것이다.

이를 극복할 수 있는 방법으로 10억대 자산가들이 제시하는 해결책은 전화와 편지다. 비록 1년만에 만난 친구라도 평소 전화통화를 한 친구는 어색하지 않지만, 아무 연락도 없이 지내다 1년만에 만난 친구는 서먹할 수밖에 없는 것이다.

마지막으로 자신만의 인맥관리 시스템을 구축하라는 것이다. 예전에는 두꺼운 명함집을 여러권 가지고 있는 것이 다양한 인맥의 과시였다. 하지만 지금은 인터넷 시대가 되었고, 가능하면 인맥관리 프로그램을 이용하는 것이 좋다. 노무현 대통령도 국회의원 시절에 인맥관리 프로그램을 직접 만들어 활용했다는 점을 명심하자.

Know-how 7 역발상으로 투자하라
주식이든 부동산이든 회원권이든 남들이 모두 투자를 꺼릴 때 과감하게 투자하는 것이 역발상 투자의 진수라고 할 수 있다. 이런 역발상투자는 시류에 편승하는 투자가 아니라는 점에서 높은 점수를 줄 수 있는 투자방법이다. 이런 과감한 투자는 결국 경제적인 여유에서 나온다. 빚을 내서 투자할 때는 역발상투자에 나서기란 쉽지 않다. 하지만 마음을 비운 역발상투자는 성공할 확률이 무척 높아 돈 있는 사람이 또 돈을 버는 계기가 된다.

하지만 ‘역발상투자’와 ‘묻지마투자’는 반드시 구분할 것. 어떤 주식이 부도가 나서 모두 매도에 나섰을 때 역발상 투자를 한답시고 매수에 나서는 것은 무모한 짓이다. 관리업체의 부도로 향후 사업전망이 불투명한 회원권을 단시 폭락했다는 이유 하나만으로 매입하는 것도 어리석은 일이다. 재개발로 인해 폭등한 아파트 가격이 잠시 하락했다고 매입하는 것도 신중하는 못한 행동이다. 역발상투자란 단순하게 대중의 뜻과 거슬러 매매하면 무조건 성공하는 기법이 아니라 상황을 분석하는 혜안이 요구되는 투자방법이다. 그래야 역발상 투자가 더욱더 빛을 발할 수 있다.

투자에 있어 가장 중요한 것은 타이밍이라고 부자들은 이구동성으로 주장한다. 아무리 우량주라고 하더라도 타이밍에서 어긋나면 손실을 입게 되고, 아무리 부실주라고 하더라도 타이밍이 잘 맞으면 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 부동산도 침체기일 때 샀다가 활황기에 팔면 큰 수익이 남을 텐데, 대부분 침체기에는 거들떠보지도 않고 활황기가 되면 “어휴, 그 때 사는 건데...”하며 후회를 한다. 주식투자에 있어서 일반 투자가들의 승률이 낮은 이유도 대부분이 주가가 바닥일 때는 더 빠질지 모른다는 공포심 때문에 주식을 팔고, 주가가 천정일 때는 주가가 더 오를 것이라는 맹신으로 주식을 사기 때문이다.

또 다른 한가지 이유는 투자와 종목선정에 대한 스스로의 고민보다는 TV나 경제신문에 실린 증권 전문가들의 의견을 따른다는 것이다. 즉, 대중과 같이 움직이려고 하는 군중심리가 강하기 때문이다. 이것은 비단 주식만의 이야기가 아니라 부동산의 경우도 마찬가지다. 주식이나 부동산의 경우, 모두 사람 심리가 개입되어 있는 ‘심리 게임’이라는 것을 명심하자. ‘역발상투자’는 우리 인생에 3번은 찾아온다는 절호의 기회일 수 있다. 그리고 우리 주변의 부자들은 모두 그 기회를 살린 사람들이다.


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사업부도 맞아서 경매나온 30평 빌라!



입찰하기 전에 빌라를 찾아갔다 아고 초보라서 그런지 디게 떨리네

그래도 이정도야 감수해야쥐.. 초인종 한번 눌러봤다

소리가 안난다,,고장인갑다 에라 모르겠다,,'똑똑똑!!!" 노크해봤다



'누구세요?' , '네 법무사 사무실에서 왔읍니다~

(법무사는 무슨 법무사,그냥 편하게 대하라고 하는거지,ㅠㅠ)'



'무슨일로?'

'네 경매 의뢰인이 부탁해서 집좀 보러왔읍니다 집좀 잠간 보고 가겠읍니다'

(의뢰인은 바로 접니다, 거짓말은 할수록 는다,,ㅠㅠ)



아즘마 조금 망설이다가 문열어준다,

7살쯤 보이는 딸하고 둘이 집에 있다 그래도 오늘은 운이 좋은가 보다

어떤집은 문전막대라서 들어가 보지도 못하는데



집은 그런대로 깨끗해보인다 방3개에 그런대로 살기는 괜잖아 보인다

'혹시 계획 같은거 있으신가요? 어자피 집을 비워줘야하는데..'

(아고 누가 보면 낙찰받은거 같내)



'글쎄 저는 모르겠내요~ 우리집 아저씨가 어떤 계획 있는지 모르지만..'

'네.. 그래도 무슨 얘기하지 않으셨나요?'

자기는 모르겠단다 하기야 집에서 살림이나 하다가 남편이 부도맞아서

하루아침에 나가게 되었으니 평범한 주부가 뭘 알겠져..



'아마 누가 낙찰 받을지 모르지만 7월 말까지는 비워 줘야 할겁니다'

(아고 내가 낙찰받을지 나도 몰랐네 ㅠㅠ)



인사하고 집에서 나왔다 곧바로 집앞 부동산에 물어봤다

'그 집 급매로 얼마정도 받을수 있나요?'

'한 1억 500만원 까지는 급매로 가능합니다'

(윽 감정가 8500백만원 빌라가 1억500만원 이면 2000만원은 남네..ㅠㅠ

대충 감정가에서 조금 올려적으면 낙찰되겠는데)



감정가 8500백만원 , 한번 유찰후 최저가 6800백만원 빌라를 이번엔 얼마나 적어야 하나 고민하다가

몇번 들렸던 부동산에 가서 그 빌라얘기를 했다

'아,,그 빌라요~ 동네 부동산 아저씨들이 같이가서 낙찰받자고 난리던데~'



아고 낙찰가 디게 올라가게 생겼네~ 얼마를 써야하나 고민 고민하다가

저번처럼 감정가 근처로 적기로 작정했다 아니야 누군가도 시세를 안다면

감정가 주위로 적겠지 그럼 확실하게 100만원 더올리자(조금 불안하지만...)



초보답게 확실하게 조금만 먹기로 하자

입찰가 8600만원 감정가 보다 100백더 질렀다

막상 입찰가를 획인한후 3명 입찰에 2등하고 500만원 이상 차이다 아고 아까버라



낙찰후 1주일 기다리다가 빌라에 갔다

비타민 한박스들고 '똑똑똑~~ XXX씨~'

그 때 그아즘마가 문열어준다



'제가 낙찰 받은 사람 입니다~ 얘기할게 있어서 왔읍니다'

근대 아즘마 하는말 '저하고 할얘기 없구요 남편한태 전화해보세요~'

아고 그새 둘이 얘기도 안해봤나 부부맞아~



'남편 전화번호 좀 알려주시죠' , '네 xxx-xxxx-xxxx '

전화를 걸었다 '여보세요! XXX씨죠?'

'네 맞는데요~ 누구세요~ '



'아 예 이번에 집 낙찰받은 사람입니다~ 앞으로계획좀 알고 싶어서요'

'지금 계획없읍니다 집사람한태 할얘기 하고 가세요~' '네?'

'글쎄 계획없으니 할얘기있으면 집사람한태 하고 가라고요'

(아고 배째라네.. 초보주제에 된통 강하게 걸렀내)



집에 다시 와서 노크했다

'똑똑똑~~' ' 왜요?' '할얘기 있으면 하고 가라는데요' '들어오세요'

집으로 들어갔다 저번에 본 딸보다 더 어려 보이는 딸이 보이네



'집좀 다시 한번 볼깨요' 화장실 보고 안방보고 작은방도 보고 갠잖아보였다

작은방을 열어보니 아고 웬 아기가 쌔끈 쌔끈 자고 있다

부모 떄문에 니가 고생좀 하겠구나 저번에 왔을떄 못봤는데

(아~~ 초보의 한계인가보다~)



'계획 같은거 있으세요?' '없어요 연말에나 어떻게..'

(아고 둘다 배째라네.. 이럴땐 어떻게 하나 )



'저도 빨리 나가시면 이사비정도는 생각하고 있지만 안그러면 8월 중으로 법대로 집행하겠읍니다'

'우리는 어떻게 할수 없내요~ 법대로 할때까지 기다리는수밖에'

아,,명도의 길은 험하구나 낙찰받은것은 아무것도 아니구나 생각하면서



'담주에 대금 완납하고 법대로 집행하면 8월 중에 집행될것입니다

그럼 서로 상의 하셔셔 연락주세요~ ' 후다닥...



아~~ 험난한 명도의 길이여~ 이제 새로운 시작이 나를 기다리고 있구나~



* 명도끝나고 명도후기 올리겠읍니다~~ ^^*
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