◉철저한 상권입지조사를 통한 재건축입주단지 상가빌딩 성공사례◉
수입업을 하고 있는 주창선(45.가명)씨는 2006년 1월 역삼동 개나리 재건축아파트단지 인근으로 수입식품전시장을 쓰기위해 3개월동안 발품을 팔아 점포임대를 알아보던 중 도로변에 대지 110평/건평 280평의 지하1층 지상4층 상가빌딩이 매매로 나온 사실을 알게됐다.
노부부가 소유한 15년된 상가빌딩인데 평당 2,200만원에 매매로 나왔다, 주변 임대시세가 1층 50평을 쓰면 임대료 월 500만원을 내야 하는데 투자를 할 경우 은행대출 10억원을 받아 월500만원씩 이자를 내더라도 이익이라고 생각했다.,
투자비용은 판교토지보상금과 분당아파트를 매도하여 보유한 현금 18억과 대출 7억을 받아 투자하기로 했다,.
특히 역삼동 개나리아파트가 2-3년간 아파트 공사를 하면서 인근상권이 모두 죽어 있었고 건물도 노후화가 되어 투자하기는 쉽지가 않았지만 3개월간 발품을 팔며 주중과 주말의 상권조사와 임대시세를 철저히 조사했고 주변 신규아파트 약 1만여세대가 입주를 시작함으로 향후 2-3년후에는 상권의 활성화와 유동인구 및 상주인구의 증가를 예측하여 투자가치가 반드시 있을 것으로 확신했다.
상가빌딩 투자후 이씨는 1억원을 들여 건물증축과 외부 리모델링을 통해 1층에 수입식품전시장을 쓰고 나머지층은 사무실과 학원으로 임대를 해서 은행이자 350만원을 내고 매월 600만원의 짭짤한 임대수익을 올리고 있다.
그리고 개나리와 영동재건축 대단지 1만여세대 아파트들이 입주가 되면서부터 수입식품 전시장도 잘되고 상권이 활성화되면서 부동산 가치도 상승해 1년이 지난 지금 평당 3,000만원을 호가하고 있어 작년에 임대를 얻지 않고 상가빌딩 투자한 것에 대해 상당한 만족을 하고 있다. 사업도 잘되고 상가빌딩 가치도 올라 꿩먹고 알먹는 투자에 만족하고 있다.
주씨가 투자에 성공한 이유는 철저한 상권분석을 통한 투자입지 선정과 대단위 아파트단지 입주의 호재의 타이밍을 적절히 활용한 것이 성공 포인트라고 생각한다,
♣상가빌딩 투자 성공하는 3원칙♣
1.상권입지 분석이 투자 성패를 좌우한다
상가빌딩투자 성공의 50%는 상권입지를 잘 분석하여 유동인구와 상주인구의 분포가 6:4비율로 분포된 안정된 상권에 투자해야 성공할 수 있다.
2.지역호재가 있어야 투자수익이 높다.
신규지하철역 개통이나 대형극장등이 입점됨으로 인해 인근지역의 상권이 확장되고 이런 KEY-STORE를 통해 유동인구 흡입력이 높아져야 지가상승력도 높고 임대도 잘된다.
3.임대가 잘 될 지역에 투자해야 한다.
상가빌딩은 임대사업을 통해 공실률을 낮추어 매월 임대수익을 얻는 것이 목적이므로 임차인들의 수요가 많은곳에 투자해야 임대수입이 짭짤하다.
◈상가건물도 철저한 임대수익 관리하는
자산관리(Property Manegement)가 필수◈
**임대사업시 적극적 공실관리와
체계적 연체관리가 임대사업의 성공 핵심 키워드**
@소극적 공실관리에서 적극적 임대마케팅 전략으로
@주먹구구식 연체관리에서 체계적인 연체협상 기법으로
◉프롤로그
대부분 상가건물 임대사업을 “돈 넣고 돈 먹기 투자”로 생각하고 투자하면 안정적으로 임대수익이 상가건물에서 매월 고정적으로 나오겠지 하는 막연한 기대로 투자를 결정한다.
하지만 상가건물에 투자 후 입주한 임차인들이 매월 고정적인 임대료 납부를 해주어야 임대사업은 성공할 수 있다.
요즘 불경기로 인한 임차인과 다양한 분쟁과 스트레스로 인해 상가건물 임대사업을 포기하는 임대사업자도 자주 있다.
상가건물 임대사업에 성공하려면 공실없이 매월 임대료가 고정적으로 납부가 되어야 한다는 것이다.
왜냐하면 임대사업자는 매월 지출해야할 고정관리비나 인건비 및 은행이자 보유세등 제세공과금을 임대료 입금되는 것과 관련없이 고정적으로 납부를 해야하기 때문이다.
만약 임대료가 매월 입금되지 않는다면 임대사업자는 자기 생돈으로 관리비용을 매월 납부를 해야 한다.
그래서 임대사업의 성패는 우량 임차인 유치와 임차인의 체계적인 관리에 달려있다고 해도 과언이 아니다.
상가건물 임대사업자 누구나 임대수익의 안정화하고 고정 지출비용의 최소화를 통해 임대수익을 높혀 투자에 대한 수익을 극대화를 하려는 것이 목표일 것이다,
그래서 요즘 부동산시장의 대표적인 페러다임 변화 중 하나가
상가건물 자산관리(Property Management)분야이다,
이 분야는 상가건물을 효율적이고 시스템화된 수익률 관리방식을 통해 임대차관리와 시설물관리를 총체적으로 운영 관리하는 자산관리 업무이다.
이를 통해 상가건물 임대 운영수익을 극대화하고 연체료 및 공실 리스크를 감소시켜 임대수익률을 향상시켜 향후 매각시 매매시장에서 경쟁력 있는 상품으로 인해 높은 시세 프리미엄 (Premium)차익도 얻을 수 있는 관리기법을 말한다,.
하지만 대부분의 상가건물 투자자들은 임차인과의 임대협상과 대면 및 법정분쟁 때문에 심한 스트레스를 많이 받고 있으며, 임대협상에 감정이 개입되어 합리적인 임대사업운영이 이루어지지 못하고 있는 것이 바로 현실이다,
사례1)수입업을 하고 있는 이승윤(58세)는 역삼동에 대지 85평/건평 240평 B1/F5층 상가건물을 토지보상을 받은 돈으로 작년11월 23억에 현금 15억을 들여 투자를 하고 매월 900만원의 임대수익을 기대했다,.
처음해보는 임대사업이라 1층 식당임차인이 불경기로 임대료를 연체해도 봐주고 한두달지나다 보니 9개월 연체로 보증금이 거의 까먹은 상태고 다른 임차인에게 소문이 나서 다른 임차인들도 임대료를 3개월 이상씩 연체를 하고 있는 실정이었다.
도저히 상가건물관리가 안되어서 선진국을 다니며 본 임대관리전문회사가 생각이 났다.
임대사업을 하고 있는 친구를 통해 상가건물 전문관리회사를 수소문해서 관리회사에 올 8월 상가건물관리를 맡기고 나서는 10월에 적극적으로 임대를 하여 1층 임차인을 내보내고 관리회사에서 외식 프랜차이즈 우량임차인으로 명의변경하면서 임대료를 50만원 인상해 임대를 해주었다.
2/3/4층 연체도 내용증명과 체계적인 연체협상을 통해 임차인과 원만히 해결되어 현재는 매월 임대수익이 50만원 인상된 950만원이 나온다.
임대사업을 처음하면서 기대했던 안정적인 노후설계와 투자수익은 아니더라도 임대사업을 편하고 효율적으로 할수 있는 것이 더욱 중요하다고 생각했다.
올 해 세제가 개편된다는 소식에 발 빠른 이들은 벌써 경제 계획 수정에 나섰다. 내년부터 적용될 새로운
연말 정산 제도를 활용하기 위해 미리 준비하는 것이다. 연말 정산 제도는 연 단위로 월급자의 세금 납부
를 정산하는 것이므로 지출의 용도와 기간별로 미리 조절해야 세테크를 할 수 있다.
직불(체크)카드를 우선적으로 쓰자
신용카드, 백화점카드를 비롯한 각종 카드에 대한 소득공제 한도가 15%까지 적용되고 있다면 직불카드
는 올 12월부터 20%로 확대된다.
따라서 자동차나 고가의 전자제품, 가구 구입 등의 목돈 지출의 경우 급하지 않은 것이라면 12월 이후에
직불(체크)카드로 구입하는 것이 좋다.
병원, 약국 영수증도 챙기자
의료기관에 대한 소득공제도 확대되었다. 올 12월부터 미용, 성형 수술, 치아 교정은 물론 보약 비용 등
에도 소득공제가 적용된다. 작게는 수십만원부터 수천만원까지 지출될 수 있는 항목들이므로 소득공제
금액도 쏠쏠해진다. 보통 100만원을 소득공제 받으면 10만~20만원의 세금을 환급받을 수 있기 때문이다.
그러므로 급하지 않은 진료나 수술은 12월 이후로 미루는 것이 좋다.
현금영수증은 꼭 챙기자
현금을 쓸 수밖에 없는 경우에는 현금영수증을 꼭 챙기는 것이 좋다.
만약 현금영수증 발급을 거부한다면 신고하고 포상금 5만원을 받을 수 있다.
세금우대저축은 올 해 안에 장기 상품에 가입하자
세금우대저축은 9.5%의 분리과세 혜택이 있다.
내년부터 일인당 가입 한도가 4000만원에서 2000만원으로 축소되고 2009년부터는 완전히 폐지된다. 따라서
올 해 안에 가입해야 하며, 이왕이면 가족 수만큼 분산 예치하는 것이 좋다.
농협, 수협, 신협, 금고의 비과세 금융 상품도 올 해 안에 들자
제2금융권의 비과세 저축은 15.4%의 이자소득세가 면제된다.
내년부터 일인당 가입 한도가 2000만원에서 1000만원으로 축소되므로 서둘러야 한다.
상당수의 일반 투자자들 대부분은 절약하고 또 절약하면서, 정말로 허리띠 꽉 졸라매고, 재테크를 합니다. 그런데 안내도 될 세금까지 내면서 재테크한다면 억울하지 않을까요?
게다가 연간 금융소득이 4,000만원을 초과하는 경우에 다른 소득과 합산하여 금융소득종합과세를 적용한다고 합니다. ( 물론 부부 각각 산정)
재테크를 하면서 정당한 범위내에서 세금을 줄일 수 있는 방법은 없을까?
재테크는 돈을 굴리는 것도 중요하지만, 지키는 것은 더 중요합니다. 누수방지 또한 더 중요합니다.
재테크 방향은 수입, 투자 목적 및 기간, 투자 성향 등에 따라 다르며, 황금비율이란 것은 크게 생각하실 필요는 없습니다. 다만 부동산, 금융기관의 안정된 예금 적금, 그리고 주식 펀드 채권 등에 대체로 3:1 비율이면 무난할 듯 합니다. 그리고 세금절약 재테크를 항상 염두에 두시면 좋을 듯. 여기서는 세금절약 재티크에 대해 언급하겠습니다.
◆ 자녀 명의로 재테크할 때 주의 사항
미성년자 명의에 대해서는 세금우대가 적용되지 않습니다.
그리고 자녀 1인당 만 20세 이상의 성인 자녀에 대해 3천만원(미성년자 자녀 1500만원)까지 증여세가 부과되지 않으니, 한도액 설정에 참고하세요. 즉 한도액 범위내에서 증여세와 수익금에 대해 세금을 면제받을 수 있다는 것.
◆ 비과세 및 세금우대 적금 및 예금 등
새마을금고의 정기예금, 정기 적금 등은 성인 1인당 2천만원까지 비과세. 농어촌특별소비세 1.4%만 냅니다. 저축은행 및 일반은행의 세금우대 저축은 2007년부터 한도액이 4천만원에서 2천만원으로 줄어드는데, 이 상품은 이자소득에 대해 9.5%의 우대세율이 적용됩니다. 단 한도액 초과금액에 대해서는 15.4%의 이자 소득을 내야 합니다.
◆ 채권형 펀드
채권형 수익은 채권등의 매매와 이자, 이자 수입으로 구성되므로 모든 이익은 과세 표준대상. 펀드의 가치가 기준가에서 상승분만큼, 과세하므로 세금우대로 가입하면 9.5%의 우대세율을 적용받습니다. 일반투자는 채권 이자 수익에 대해 이자소들세 14%, 주민세 1.4% 등 모두 15.4%의 세금부과. 채권형 펀드의 경우 펀드판매사에서 한매할 때 또는 매년 펀드의 결산 시점에서 원천 징수 합니다.
◆ 주식형 펀드
주식형 펀드의 수익률은 주식매매, 배당금, 채권등의 매매와 그 이자 수입등으로 구성.
그런데 주식형 펀드는 기준가격의 상승분 전체를 과표로 세금을 부과하지 않습니다.
이는 과세특례조항에 따라 국내투자 주식형 펀드는 주식시세 차익 시세 차익을 제외한 이익금에 대해서만 15.4%의 세금을 부과합니다. 따라서 펀드운용사도 펀드의 기준가격과 별도로 과표기준가를 산출하여 적용합니다. 물론 세금우대로 가입이 가능합니다. 그러나 주식형 펀드의 경우에는 세금부과가 그리 크지 않으므로 여유돈이 있다면 정기예금 정기적금 채권형펀드 등에 우선 세금우대를 적용하는 것이 좋을 듯 합니다.
단, 국내 주식형 펀드는 주식매매 차익에 대한 세금을 물리지 않는 반면 해외 펀드는 15.4%의 이자소득세를 내야 한다는 것을 참고하세요.
◆ 장기주택마련 저축, 펀드
연말에 300만원 한도내에서 불입금액의 40%까지 소득공제. 3년이상 가입해야 환매수수료 면제. 소득공제 혜택받았으면 5년 이상 가입해야 불이익이 없습니다.
가입 대상은 만 18세 이상의 무주택자 또는 25.7평 이하의 1주택 소유자. (7년 이상 10년 이내)
내용출처 : 동양종합금융증권 자료 참고
정부 규제완화의 수혜주인 리모델링 단지와 각종 '규제의 덫'에 걸린 강남 재건축 단지의 희비가 엇갈리고 있다.
지난해 10월 정부가 리모델링 건축 가능연한을 20년에서 15년으로 낮추겠다는 발표한 이후 리모델링 대상의 단지들은 이미 급등세를 탔다.
더욱이 올해 초 방배동 궁전아파트의 리모델링 사례가 큰 반향을 일으킨데다 1.11대책 발표전후로 강남 재건축단지의 약세가 뚜렷해지면서 리모델링 단지에 대한 투자가치가 상대적으로 주목을 받고 있다.
반면 강남 재건축 단지는 '건축규제 강화', '세금폭탄' 등에 이어 1.11대책에 이르기까지 잇따른 정부의 규제 압박 속에 점차 조정폭이 커지는 양상을 보이고 있다.
◇리모델링 최고 1억3천만원 ↑ vs 재건축 1억이상 ↓= 리모델링 대상 단지의 최근 매매가격은 단기에 너무 오른 탓인지 가격급등세는 넘추고 거래도 소강상태에 있다. 그러나 매물이 귀해 가격은 여전히 강보합 상태에 있다.
특히 올해부터 리모델링이 가능해진 분당신도시의 20평형대 아파트 가격은 다른 수도권 30평형대 아파트 매매가보다 높다. 분당 청솔마을 5단지 25평형의 경우 지난해 10월 발표 이전보다 1억2000만~1억3000만원이 올라 현재 3억7000만~3억8000만원을 호가하고 있다.
경기도 광명시 철산동 12단지 31평형도 1억이 넘게 오른 4억2000만~4억3000만원의 시세를 유지 하고 있다.
반면 강남권과 폭등세를 보인 과천 재건축단지의 가격하락세가 지난해 11.15대책이후 지속되고 있다. 강남구 개포동 시영 17평형의 경우 4000만원이 하락해 9억2000만~9억5000만원, 강동구 둔촌동 둔촌주공1단지 25평형도 4000만원 떨어진 11억~11억5000만원선을 보이고 있다.
경기도 지역인 과천시 원문동 주공2단지 16평형의 경우도 7500만원 떨어져 8억~9억원, 의왕시 내손동 주공2단지 19평형도 6억~6억8000만원선으로 3500만원 내렸다.
하지만 1.11대책 전후로 매수가 끊긴 상태에서 급매물이 다시 늘면서 강남권의 경우 최고 1억원도 더 깍을 수 있다는 말이 중개업소사이에서 공공연히 나돌고 있다.
◇11.15대책이후 수도권 리모델링 단지 2.8%상승= 이 같은 근거는 통계치에서도 잘 나타나고 있다. 부동산정보 업체 닥터아파트에 따르면 지난해 11.15부동산대책 이후부터 현재(1월16일)까지 수도권 리모델링 단지는 2.80%나 상승한 것으로 나타났다. 특히 경기도는 12.01%나 급등해 서울(2.48%)보다 높았다.
반면 강남권 재건축 단지의 부진이 두드러졌다. 이 기간동안 강동구가 0.06% 오르는데 그쳤으며 송파구는 1.07% 등 서울 평균(1.45%) 이하의 상승률을 기록했다. 특히 과천과 의왕시의 경우는 같은 기간동안 2.2%, 1.78%하락했다.
현재 수도권에서 리모델링이 추진 중인 단지는 총 48개단지 2만5704가구며, 재건축은 242개단지 14만7888가구다.
◇섣부른 투자는 '금물'= 이처럼 리모델링 단지가 주목을 받고 있지만 섣부른 투자는 금물이라는 게 전문가들의 조언이다. 이미 리모델링에 대한 기대감으로 집값이 급등한데다 투자비용 대비 향후 기대수익이 얼마가 될 지는 아직 불투명하다는 것이다.
부동산정보업체 관계자는 "재건축은 정부의 잇단 규제강화로 수익이 크게 감소돼 침체분위기가 이어질 가능성이 높은 반면 리모델링 시장은 올해 기점으로 활성화될 것으로 보인다"고 말했다. 이 팀장은 다만 "지역적으로 수익성을 보장 받을 수 있는 곳이 강남권 등 극히 일부 지역에 국한된다는 것도 한계"라고 덧붙였다.
또 규제가 완화됐다고 해도 세부추진 안이 마련돼 있지 않아 추진과정에서 걸림돌이 많다. 1대1 증축건축공사이기 때문에 가구당 분담하는 비용도 만만치 않아 주민동의 등의 절차과정에서 사업진행이 더딜 수 있다는 것이다.
일반적으로 20평형대를 30평형대로 증축하는 리모델링의 공사비는 평당 300만원 수준으로 보고 있다. 이 경우 1억원의 추가 건축비용과 이주비용 등의 부담이 들지만 금융지원의 혜택은 적다.
건설산업연구원 윤영선 박사는 "리모델링 관련법이 안전진단, 세제 등 재건축에 적용되는 불합리한 조항이 적지 않기 때문에 이에 대한 개정을 촉구하고 있다"며 "또 융자 등 금융지원의 한도폭이 적어 이에 대한 개선이 필요하다"고 지적했다.
한편 건교부는 리모델링 관련법을 오는 18일 본회의를 거쳐 국무회의에 상정해 빠르면 2월 중에 시행할 방침이다.