1장 부자 마인드가 부자를 만든다
부자가 되기 위한 재테크 마인드
내가 상담을 통해 부자 고객들과 많은 시간을 보낸 후 내린 결론은 ‘재테크에 대한 마인드의 차이가 부자와 부자가 아닌 결과의 차이를 만든다’는 것이었다. 부자 고객들은 돈에 대한 긍정적인 마인드를 가지고 있다. 반면 부자가 아닌 사람들은 돈에 대해 갖가지 핑계가 많다. 돈을 우습게 보거나 돈에 대해 관심을 갖는 것이 저속하다고 생각하는데 어느 누가 돈 버는 정보를 알려주겠는가. 자신에게 맞는 재테크의 방법을 하나씩 개발하면서 부자들의 재테크를 긍정적인 생각으로 바라본다면 부자가 되는 것은 그리 어려운 일이 아니다.
아이들의 교육과 부부가 노후에 여유롭고 한적하게 지내길 바라는 정도의 부자를 꿈꾸는 것은 그야말로 종자돈을 만들어 얼마나 잘 굴리느냐에 따라 일반 직장인들도 얼마든지 가능한 일이다. 그렇다면 종자돈은 얼마 정도의 금액이어야 나를 부자로 만들어 줄 수 있을까? 일단 1천만 원 정도는 반드시 있어야 한다. 샐러리맨들은 매월 일정 금액의 월급을 받아서 그 돈으로 생활을 해야 한다. 따라서 쓰고 남은 돈을 저축할 여력은 거의 없다. 차라리 돈을 쓰기 전에 저축부터 하는 것이 좋다. 우리는 매월 일정 금액을 저축하면 10년 후, 혹은 20년 후에 목돈이 된다는 사실을 계산상으로 정확히 알고 있다. 그런 의미에서 종자돈은 아주 중요하다. 종자돈은 어떤 일의 마디마디 매듭인 것이다.
10억 부자는 누구나 될 수 있다
10억이란 얼마나 큰 돈인가? 숫자로 써보면 0이 아홉 개인 숫자다. 숫자에 전문가인 은행원들도 10억짜리 수표는 거의 보기 힘들다. 그렇게 상상하기도 힘든 돈이 바로 10억이다. 그러나 10억은 100억과는 달리 그렇게 멀리 있는 돈은 아니다. 종자돈 1천만 원을 만들어놓고 노력하면 나도 만들 수 있는 돈으로 여겨지는 것이 10억이다.
“당신에게 10억이 있다면 어떻게 하시겠습니까?”라고 질문을 하면 보통 사람들은 다음과 같이 대답할 것이다. 첫째, 멋진 풀 옵션이 갖춰진 집을 산다. 둘째, 자동차를 산다. 셋째, 여행을 한다. 대부분 막연하게 ‘10억 부자가 되면 얼마나 좋을까, 아니면 참 좋겠다!’ 하는 생각을 하지만, 구체적으로 물어보면 열 중 일곱 명 정도는 돈 쓸 궁리만을 한다.
아쉽게도 이러한 대답을 하는 사람의 대다수는 돈이 없는 사람일 것이며, 과격한 표현이지만 부자가 될 재테크에 대한 계획이 전혀 없을 것이다. 돈이 생기면 무조건 소비할 계획부터 세운다면 당신은 아직 재테크에 대한 기본 마인드를 갖추지 못한 것이다. 부자들은 돈에 대한 감각이 뛰어난 사람들이다. 그들은 천부적으로 돈의 흐름을 알고 있다. 그러나 이것보다 더욱 중요한 것은 결정적인 순간에 돈을 가지고 있다는 것이다.
2장 재테크에도 ‘인생’이 있다
결혼자금 마련을 위한 20대의 재테크
대학을 졸업하고 중견 대기업에 입사한 김영재(27세) 씨는 입사하자마자 자신의 인생 목표를 세웠다. 그 중 경제적 목표는 55세까지 10억 원의 자산을 만들어 여유로운 노후를 준비하겠다는 것이다. 우선 그 첫 단계로, 첫 월급 명세서를 받아 들고 계획의 1차 목표인 결혼자금 만들기에 착수하기로 했다.
우선 매월 수입을 월급뿐 아니라 보너스, 교통 보조금으로 나오는 월 10만 원까지 합하여 계산하기로 했다. 점심은 최대한 구내식당을 이용하기로 하고 교통비와 약간의 예비비를 용돈으로 정했다. 그랬더니 월평균 급여 150만원에서 교통비와 학원비 및 용돈을 제외한 105만원을 저축할 수 있었다. 사실 매월 105만원은 많은 금액처럼 느껴지지만, 별도의 생활비를 부담하지 않아도 되므로 불가능한 금액은 아니다. 우선 결혼까지의 목표 기간을 3년으로 잡고 매월 불입금액을 저축하여 기초 결혼자금을 만들기로 했다. 예상되는 적립액과 만기 수령액은 다음과 같다.
불입금액
적립기간
적립원금
세후 이자
세후수령액
적용 금리
1,050,000원
3년
37,800,000원
3,496,500원
41,296,500원
6%(비과세)
주택 구입을 위한 30대의 재테크
김영재(30세) 씨는 계획대로 3년간 매월 105만 원씩 불입하여 만기 금액 4,100만 원을 찾고, 혼수비용을 최대한으로 줄여서 부부공동으로 전세금 5천만 원을 마련하여 신혼살림을 시작하게 되었다. 그는 재테크 제1목표인 내 집 마련을 위하여 신혼 초부터 다음과 같은 목표를 세웠다. 첫째 5년간 1억 만들기. 둘째, 노후 자금 준비 시작하기. 셋째, 불필요한 소비 최대한 줄이기.
내 집 마련 자금은 개인의 경제생활에서 일시에 사용하게 되는 자금 중 가장 큰 자금이라고 할 수 있다. 그리고 이 자금을 단시일에 만드는 것은 그리 쉽지 않다. 김영재 씨는 현재 전세금이 5천만 원이 있으므로 여기에 1억 원을 추가로 부담하여 1억5천만 원의 주택을 마련하는 것을 목표로 삼았다. 그리고는 전체 수입의 50%를 저축 목표로 잡았다. 다행히 부인도 직장을 다니고 있어 매월 150만 원씩 저축해 나갈 수 있었다.
김영재(35세) 씨는 5년간 매월 150만 원을 적립하여 1억 원을 만들어 전세금과 함께 1억5천만 원에 집을 구입하기로 당초 목표를 세웠었으나, 그동안 전세금을 두 차례나 올려주어야 했다. 게다가 목표로 했던 주택가격이 5천만 원이나 오르는 바람에 아내가 많이 속상해하고 있다. 다행히 적금을 2년 단위로 운용한 덕택에 손해 없이 전세금을 올려줄 수 있었다.
김영재 씨는 현재 1억5천만 원의 자금이 있는데, 사고 싶은 집은 2억 원으로 5천만 원이 부족하다. 이는 집 값의 약 25%에 해당하는 금액으로 대출 규모는 적정한 것으로 보인다. 5천만 원 정도의 부동산담보 대출을 받으려면 현재의 금리(5.5%∼6.5%)를 감안하였을 때 월 이자는 25만 원 정도이고, 매월 100만 원을 3년간 불입할 경우 대출 상환자금을 마련할 수 있을 것으로 보였다.
대출의 규모는 구입하려는 자산의 몇 퍼센트인가도 중요하지만, 현재의 가계 수입으로 대출이자와 함께 원금을 3년, 길어도 5년 사이에는 완전히 상환할 수 있는 정도가 적당하다. 상환기간이 너무 길거나, 아예 상환 계획을 잡을 수 없는 정도의 대출은 피하는 것이 좋다. 그렇지 않으면 내 집 마련 외의 다른 가계 재무목표 수립이 어려워져 생활에 흔들림이 올 수 있다. 김영재(38세) 씨는 3년 전 대출금을 포함한 금액으로 아파트를 구입하였다. 대출 금리의 변동이 없었고 적금도 예상대로 불입하여 대출 상환을 이미 마친 상태다.
중대형 주택 마련을 위한 40대의 재테크
일반적으로 아이들이 중학교에 다니는 시기에는 화장실 두 개, 아이들에게 각각의 방을 줄 수 있을 정도의 평수를 선호하는 것으로 나타난다. 김영재 씨는 이미 주택을 하나 소유하고 있으므로, 평수를 늘리는 것은 좀더 여유 있게 계획할 수 있는 청약저축을 이용하기로 하였다. 이에 신혼 초기부터 매월 불입하여 오던 청약부금을 청약예금으로 전환하여 평형을 늘려서 청약할 수 있도록 준비했다.
청약으로 아파트를 늘리게 되면 몇 가지 장점이 있다. 첫째, 원하는 지역과 평형을 선택할 수 있다. 둘째, 중도금 기간에 맞추어 저축을 통해 납입이 가능하다. 셋째, 새 집을 마련할 수 있다. 아이들이 중·고등학교에 다니는 시기이므로 자주 이사를 다니기는 힘들 것이고, 아이들이 대학을 졸업하는 시기까지 장기로 살 수 있는 집을 마련하려면 새 집이 효율적이다. 넷째, 집 값 상승 시기라면 현재 거주하고 있는 집을 당장 팔지 않고, 입주가 2∼3년 걸리는 청약 아파트 입주 후 1년 이내에 기존 주택을 팔면 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 있다.
김영재(46세) 씨는 기존의 아파트를 3억8천만 원에 팔고, 새로 2억4천만 원에 분양 받아 그 차액으로 상가 3층을 분양 받았다. 퇴직한 후에는 직접 경영해 볼 생각으로 독서실에 임대를 하여준 상태다. 그리고 5년 전 적금 만기금 3천만 원과 매월 100만 원씩 불입하던 저축을 모두 찾으니 1억4천여 만 원이 되었다.
노후 자금 마련을 위한 50대의 재테크
지금까지는 별 무리 없이 자금 운영을 진행해 왔다. 자녀들 모두 건강하고 미리미리 준비한 목표 자금들을 모두 성공적으로 마련했다고 볼 수 있다. 자녀들의 대학 등록금도 모두 마련한 상태여서 그 자금은 아이들 대학 졸업 때까지 사용할 예정이다. 앞으로는 퇴직 후에 시작하게 될 독서실 운영에 관하여 연구할 예정이며, 임대 보증금과 인테리어를 위한 목돈이 필요할 것으로 예상된다.
김영재(53세) 씨는 마침내 회사에 사표를 제출하였다. 여러 여건을 감안하여 좋은 조건으로 퇴직할 수 있는 것만으로도 감사했다. 부인도 건강을 이유로 함께 퇴직했다. 다행히 미리 마련한 교육비 덕분에 아직 막내가 학생이지만 별 어려움 없이 교육을 마칠 수 있을 것이다. 다만 처음에 세웠던 55세까지 10억을 만든다는 계획이 무너질까 걱정되고, 자녀들의 결혼 자금, 노후 자금 등 앞으로 생활을 어떻게 해야 할 지 걱정이 앞선다.
대부분의 경우, 퇴직한 후 그동안 모아둔 자금과 퇴직금을 합하여 꽤 큰 현금으로 계획을 잡게 된다. 그러면 주위에는 반드시 좋은 투자처를 권유하는 경우가 종종 있다. 이럴 때 너무 급히 서두르지 말고 신중히 대처해야 한다. 사업을 하든 수익을 위한 투자를 하든 당장의 수익률만 생각하여 한꺼번에 운용하기보다는 안정성과 수익성을 고려한 분산 투자에 더욱 신경을 써야 한다. 퇴직 후에는 원금 보전 위주의 보수적인 투자가 더 유효하다.
또한 생활비에 관한 계획을 다시 세워야 한다. 기존의 생활 방식대로 소비를 하다가는 1∼2년 내에 모아둔 목돈을 모두 사용해 버릴 수도 있다. 생활비를 현재의 상황에 맞게 줄이는 것부터 시작해야 장기적인 노후 설계가 가능하다. 그리고 생활비를 줄이더라도 저축은 계속하는 것이 좋다. 적은 금액이라도 저축을 지속하면 새롭게 만기를 기다리는 재미와 보람을 함께 느낄 수 있을 것이다.
김영재(55세) 씨는 다행히 예상한 대로 55세까지 목표한 금액 10억 원을 만들었다. 현재 살고 있는 아파트 이외에 운영할 수 있는 상가 부동산이 있고, 주식과 예금 등을 합한 현금성 자금이 4억여 원 있으며, 30년간 불입하기로 했던 연금저축이 현재 7천여 만 원이 있어 5년간 더 불입하면 목표 금액 1억 원을 만들 수 있을 것이다. 아직 아이들의 결혼자금 등 앞으로도 계속적인 재테크 노력을 기울여야겠지만 성공적으로 목표를 이뤄온 자신감을 가지고 생활하면 큰 문제는 없을 것이다.
3장 종자돈 1천만 원 만들기
종자돈은 내 월급으로 만든다
중견기업에 입사한 지 7년 된 김 과장은 평소 자신의 월급에 불만이 많았다. 신입사원 시절에는 월급이 적어 친구들과 진하게 술 한 잔 할 수도 없었다고 이만저만 불평이 아니었다. 자가용을 사면서 직장 신협에서 1천만 원을 대출 받아 올해까지 이자와 원금을 갚아나가고 있다. 매월 월급에서 30만 원 이상 떨어져나가니 수령액은 적을 수밖에 없다. 아예 월급은 무시하고 카드로 사용하다 보니 이제는 카드 한도가 넘어서 다시 신협에서 1천만 원을 대출해야 할 것 같다.
한편 기획부 최 과장은 입사한 지 5년차로 김 과장보다 월급이 적다. 입사하고 첫 달 월급 명세서를 받아 든 최 과장은 계획을 세웠다. 입사 때 알려준 정보에 의하면 월급 외에 400%의 보너스가 있는 것으로 되어 있었다. 그래서 용돈은 보너스로 대체하기로 마음먹고 첫 달 월급을 고스란히 저축했다. 필요한 것은 카드로 구입하였다. 다행히 다음 달이 보너스 수령달이어서 카드 값을 상환할 수 있었다. 5년이 지난 지금 최 과장은 9천만 원이 넘는 종자돈을 가지고 대출을 받아서 조그만 집을 살지, 아니면 전세를 얻어 생활할지 행복한 고민을 하고 있다.
저축할 금액이 없다고 여기는 이유 중 하나는 통장에 실제로 들어오는 금액이 적다는 것이다. 연말정산 때 자신의 총 수령금액을 보고 “내가 언제 이렇게 많이 받았지?”라고 반문해 본 경험이 있을 것이다. 어차피 샐러리맨은 월급으로 저축하여 종자돈을 만들어야 한다. 자신이 받는 1년 소득 모두를 연봉으로 잡고 12개월로 나누어 수입으로 계산하는 것이 저축액을 늘릴 수 있는 방법이다.
무조건 아껴라
월급에서 일부 금액으로 돈을 모으는 것이 종자돈을 모으는 전부라고 생각할 수 있다. 그런데 월급은 한정되어 있다. 따라서 소비에서 줄일 수 있는 부분을 최대한 줄여 이것을 저축으로 연결하면 종자돈을 모으는 더없이 좋은 방법이 될 것이다. 적다고 간과했던 것들을 챙겨둔다면 나중에 이것이 모여 크게 도움이 될 것이다.
① 자동이체를 이용한다
각종 공과금 등은 기일이 지날 경우 연체료를 지불해야 한다. 절대 잊지 않도록 생활비 통장과 연결해 놓으면 연체료를 지불할 필요가 없다. 또 어떤 공과금은 자동이체를 이용하면 1% 할인도 해준다.
② 송금은 전자금융을 이용한다(텔레뱅킹, 인터넷뱅킹)
송금할 경우 창구에서 보내는 것보다 전자금융을 이용하면 최대 4∼5천 원까지 절약할 수 있다. 전화를 이용한 텔레뱅킹보다 인터넷뱅킹의 송금 수수료가 일반적으로 더 저렴하다.
③ 현금 인출 등은 은행 업무시간에 이용하는 것이 저렴하다
현금을 인출할 경우, 다른 은행의 현금 인출기를 이용하는 것보다는 거래은행의 인출기를 이용하는 것이 수수료가 저렴하며, 또 은행 업무시간 내에 이용하게 되면 수수료가 더욱 저렴하다.
④ 신용카드 할부 수수료
신용카드를 이용하여 할부로 물건을 구입할 경우 가능하면 무이자 기간을 선택하는 것이 좋고 그것이 안 된다면 6개월보다는 5개월을 할부 기간으로 선택하는 것이 수수료를 줄일 수 있는 방법이다.
⑤ 심야 전기나 심야 전화를 이용한다
심야에 전기나 전화를 이용하면 좋다. 전기의 경우, 오후 10시부터 다음 날 오전 8시까지는 일반 전기료의 25% 수준이다. 다리미처럼 전력 소비량이 많은 전열기구는 이 시간에 사용하면 요금을 줄일 수 있다. 전화요금도 오후 9시부터 다음 날 오전 8시까지가 요금이 할인되는 시간대이다. 긴 통화는 이 시간대를 이용하는 것이 좋다.
1천만 원 종자돈 재테크
최홍수 씨는 별명이 ‘고비’다. 자린고비를 줄여서 그냥 고비라고 부른다. 그는 누가 특별하게 한턱내는 경우가 아니면 보통 구내식당에서 점심을 먹는다. 가끔 친구들이 찾아와도 바쁘다면서 구내식당에서 함께 식사하는 것을 보고 다들 혀를 내두를 정도다. 그런 최홍수 씨가 부서에 피자를 한판 돌렸다. “무슨 일이야? 복권이라도 당첨되었나?” “아니요. 오늘 제가 천만 원 적금을 탔거든요.” “아니, 아직 입사한 지 채 1년도 안 되었는데 벌써 천만 원을 모았다고?”
다들 놀라며 비결이 뭐냐고 물었다. “저는 입사하면서 1년 안에 1천만 원을 모아서 그 돈을 종자돈으로 투자하여 퇴직 때까지 10억 재산을 만들겠다고 계획을 세웠습니다. 보너스를 합하면 세금을 공제하고도 매월 150만 원의 월급을 받게 되는데, 이것으로 매월 100만 원씩 저축하겠다고 계획을 세웠지요. 그렇게 해서 오늘 1천만 원의 적금을 탄 것입니다.”
세금을 고려하지 않고, 적금 금리를 6%로 생각한다면 매월 80만 원을 적립하면 1년에 1천만 원을 만들 수 있다. 1천만 원을 모으는 방법은 의외로 간단하다. 매월 얼마를 저축할 수 있는가에 따라 1천만 원을 모으는 기간은 자동으로 정해진다. 샐러리맨들이 종자돈을 모으는 최상의 방법은 적금에 바로 가입하는 것이다. 처음 만드는 종자돈 1천만 원을 모으는 기간은 가능한 한 짧게 잡는 것이 좋다. 기간을 너무 길게 잡으면 중도에 포기할 위험이 그만큼 커지게 된다.
4장 1천만 원에서 5천만 원 만들기
종자돈 1천만 원 어떻게 굴릴까
김 대리는 어렵게 모은 1천만 원을 어떻게 할까 고민 중이다. 아내와 열심히 의논한 끝에 다른 것은 생각하지 말고 우선 1천만 원으로 시작하여 2천만 원을 목표로 투자하는 것이 중요하다는 결론을 내렸다. 매월 100만 원을 모아 10개월 만에 1천만 원을 만들었는데, 이번에는 매월 120만 원을 8개월 동안 저축하기로 했다. 물론 저축을 더 하면 조금은 힘이 들겠지만 그래도 1천만 원을 만들고 보니 결코 어려운 일은 아니라는 생각이 든다.
처음 만든 목돈 1천만 원은 참으로 귀한 자금이다. 그 자금으로 많은 돈을 한꺼번에 벌고 싶은 유혹에 빠질 수 있다. 그러나 1천만 원 종자돈만을 굴려서 10억을 만든다는 것은 기적을 바라는 것과 다름없다. 계속 저축하여 목돈을 만들어나가는 것을 병행해야만 가능한 일이다. 이때 다음 목표는 2천만 원을 계획하는 것이 좋다. 1천만 원에서 출발하여 2천만 원을 모으고 다음은 5천만 원, 그리고 1억으로 늘려가게 되면 각 단계마다 목표 달성했다는 성취감을 가질 수 있어 좋다.
항상 재테크 기본을 설명하다 보면 기간에 맞는 상품을 선택하라고 권유하게 된다. 중도 해지는 처음 시작했던 목표를 잊게 하여 아예 전의를 상실하게 하므로 피하는 것이 좋다. 따라서 중도해지를 막으려면 자신이 목표했던 기간에 맞게 예치기간을 정하는 것이 최우선이다. 대표적인 상품이 입출금이 자유로우면서도 이자를 조금 더 받을 수 있는 MMF와 MMDA가 있다.
MMF는 모아진 자금을 운영하고 그것을 배당하는 형식이므로 금액과는 관계없이 가격이 결정되고 그것으로 계산된다. 금액에 대한 제한이 적으므로 상대적으로 적은 금액에 유리하다. 통상 초입금에는 제한이 있지만 잔액에는 제한을 받지 않으므로 적은 금액도 운영할 수 있어 유리하다. 또한 MMDA는 매일 잔액에 대하여 이자율이 결정이 되고 계산된다.
5천만 원 만들기
최선수 과장은 작년 주식이 거의 다 빠졌다고 생각하고 다시 반등을 시작한 2002년 11월에 주가지수와 연계된 주식형 펀드에 가입하였다. 목돈 2천만 원이 있었지만 그 자금을 한꺼번에 투자하지 않고 4회에 걸쳐서 나누어 적립하였다. 처음 가입했을 때보다 주식이 계속 내려서 처음에는 걱정을 많이 하였지만 최근 주가지수는 원상태를 회복해서 이제는 수익이 제법 나고 있다.
그러나 주식으로 5천만 원을 만들려면 원칙에 철저해야 한다. 처음 1천만 원을 모을 때까지는 단지 목돈이 모인다는 것에 정성을 기울이지만, 2천만 원 정도 자금이 마련되면 한번에 높은 수익을 올려 한꺼번에 많은 수익을 내고 싶은 욕심이 생긴다. 이를 잘 조절해야 원금의 손해 없이 목표에 도달할 수 있다.
항상 당시의 상황에 맞는 판단을 내려 감수할 위험 정도를 합리적으로 판단해야 한다. 무조건 높은 목표 수익률을 추구하는 것이 아니라 현재 같은 저금리 기조에서는 시중 금리보다 2∼3% 정도의 추가 수익을 목표로 하는 보수적인 수익률을 권한다. 한편, 아무리 높은 수익을 내도 계속해서 저축을 하여 목돈을 마련해 나가지 않으면 부자가 되는 것에는 한계가 있다. 매월 일정 금액을 저축하는 것은 결코 잊지 말아야 한다.
5장 1억 만들기
5천만 원으로 투자하기
5천만 원을 모은 김 대리는 5천만 원을 주식에 투자하기로 했다. 돈을 모아서 내 집을 마련해야 되는 자금이지만, 5천만 원 가지고는 도저히 원하는 지역에 집을 살 수가 없다. 그래서 5천만 원으로 얼른 1억을 만들어 대출을 안고 조그만 집을 마련하기로 결심하였다. 그동안은 어려운 대로 부모님과 함께 생활하기로 결심했다.
그러나 주식투자는 잘하면 성공할 수 있지만 잘못되는 경우 원금도 손해 볼 수 있는 위험부담이 큰 투자 수단이므로 철저히 분석하고 결정해야 한다. 또한 반드시 여유로운 자금으로 운용해야지 그렇지 않으면 조급한 마음을 갖게 되어 실패를 가져올 수 있다. 한편, 개별 종목을 선택하지 않아도 되는 주가지수와 연계된 상품을 선택하는 것도 좋은 방법 중 하나이다. 그리고 이렇게 투자하더라도 가진 돈의 전부를 투자하는 것은 위험하므로 일부 금액만 투자하는 것이 바람직하다.
그래서 김 대리는 총 5천만 원을 가지고 2천만 원은 D증권에 인덱스펀드에 가입하고, 나머지 3천만 원은 세금우대로 정기예금에 3년간 예치하기로 결정했다. 그리고 기존에 불입하던 적금은 계속 불입하기로 했다. 3년 예정으로 투자하였지만, 1년 만에 3년간의 목표수익률 50%에 가까운 실적을 보였으므로 해지하여 기존에 가입해 놓은 정기예금과 만기를 맞추어 예치해 놓았다. 김 대리는 이제 2년 후에는 새로 가입한 적금을 모두 합하여 1억 2천만 원에 가까운 금액을 찾게 될 것이다.
마음이 조급한 경우, ‘몰빵(한 군데에 몰아서)’ 투자를 생각할 수 있다. 한꺼번에 많은 돈을 벌려고 생각하니 어쩔 수 없이 내릴 수 있는 결론이 한 곳에 집중 투자하여 많은 돈을 버는 것이다. 그러나 이는 대박이기보다는 쪽박의 결론을 얻기 쉽다. ‘급할수록 돌아가라’는 원칙을 지키고 그 안에서 수익을 부담하는 것이 가장 빠른 길이다.
부동산에 접근하기
김 과장은 2년 전 집 근처에 빌라를 하나 구입했다. 전세 6천만 원을 합하여 1억 원에 매입하였다. 매입할 때 부동산 소개비와 세금을 합하니 7백만 원이 들었다. 그런데 지난 번 2년 계약이 갱신되면서 다시 전세를 주느라 비용이 또 들었다. 도배와 장판을 다시 해 추가로 100만 원의 비용이 들었던 것이다. 2년 동안 재산세와 토지세로 부담한 금액 20만 원까지 총 비용은 820만 원이 든 셈이다. 지금 빌라를 팔게 되면 1억 1,000만 원은 받을 수 있다고 하는데 겉으로 보기에는 1천만 원이 오른 셈이지만 비용을 빼고 나면 은행 이자만큼도 나오지 않아 속상하기만 하다.
이처럼 대부분의 사람들은 부동산을 황금 알을 낳는 거위쯤으로 생각한다. 그래서 돈만 있으면 부동산에 투자하는 것이 최고라고 생각하여 별 생각 없이 두 세 채 사는 경우도 많다. 그러나 모든 투자와 마찬가지로 부동산에 투자할 때에도 돈을 주고 사서 남아야 이익이 된다. 어렵게 많은 돈을 들여 아파트를 매입했는데 가격이 매년 그대로라면 차라리 은행에 정기예금으로 넣어두는 편이 나을 것이 아닌가. 부동산은 매매 과정에서 각종 세금과 거래 비용도 많이 드는 편이다.
6장 10억을 목표로
드디어 1억, 이젠 10억이다
시작이 반이라고 했다. 처음 시작하기가 힘들어서 그렇지 일단 시작을 했다면 그것은 이미 반을 한 것이나 다름이 없는 것이다. 직장에서 갖는 등산 야유회의 경우 점심 먹는 장소를 저쪽 산 너머로 잡아버리는 때가 있다. 처음부터 산행을 시작하지 않으면 모를까 일단 시작했다면 기를 쓰고 산을 넘을 수밖에 없다. 보통 이렇게 코스를 잡는 경우는 대부분 산행 코스가 힘들어서 중도에 포기하고 싶은 마음이 들 때 많이 택하는 방법이다.
10억 만들기도 마찬가지다. 1, 2억 정도 만드는 목표를 세웠다면 모를까, 10억을 만들어 부자의 대열에 서고 싶은 마음이 있어 시작했다면 이제 돌아올 길은 쳐다볼 필요가 없다. 그런 의미에서 1억을 모았다면 이미 산등성이에 오른 것이고 조금만 더 올라가면 이제 편안한 내리막 길을 찾아갈 수가 있다. 이제 돈 모으는 재미는 이미 길들여져서 아마 중독 상태에 들어섰다고 보아도 될 것이다.
경험적으로 보면 가장 힘든 것이 1천만 원 종자돈을 만드는 것이고 그 다음이 1억을 만드는 것이다. 그러나 일단 1억이 만들어진다면 이제는 돈이 돈을 버는 경계선에 진입한 것이다. 수학적으로 살펴보면 분명 1억을 모으는 데 걸리는 시간이나 1억에서 2억을 만드는 데 걸리는 기간이 같아야 맞을 것이다. 그런데 이상한 것은 분명 2억을 만드는 기간이 훨씬 덜 걸린다는 것이다.
물론 1억에 붙는 이자 때문일 수도 있다. 그러나 그것보다는 1억 이상 돈을 모으게 되면 매달 100만 원씩 저축하던 사람이 그때부터는 150만 원씩 저축금액을 늘리게 됨을 눈여겨 볼 필요가 있다. 1억 이상의 돈을 모으면 그중 일부는 소비를 하겠거니 생각하지만 천만의 말씀. 부자가 될 만한 사람들은 더욱더 신이 나서 아예 원금의 양을 늘려 돈이 불어나는 속도를 빠르게 해버리는 것이다.
남들이 볼 때는 저절로 돈이 불어나는 것 같아서 돈이 돈을 번다고 이야기하지만, 사실 당사자는 쓸 돈까지 아껴가며 더 많이 저축하기 때문에 자꾸 돈이 불어나는 것처럼 보일 뿐이다. 이제 1억을 모아서 돈 모으는 재미를 들였다면 계속 긴장을 늦추지 말고 재테크에 힘을 기울여야 할 것이다. 그러면 정상을 딛고 산을 넘어서 점심 먹는 장소에 당당히 입성하는 기쁨을 누릴 수 있을 것이다.
나는 고객들과 항상 상담을 하면서 보수적인 투자와 저축을 권장하는 편이지만, 내 집 마련을 계획하고 있는 경우에는 좀더 과감하게 실행에 옮길 것을 권유하곤 한다. 투자는 자신이 가진 돈만 가지고 투자하는 경우와 대출을 얻어서 좀더 큰 수익을 바라며 투자하게 되는 경우로 나눌 수 있다. 그런데 내 집 마련의 경우라면 조금 무리한 수준의 대출을 받아서라도 규모를 키워 실행하는 것이 이익이 될 수 있다.
가장 큰 이유는 부동산을 구입할 때 드는 부대비용을 한 번만 내기 때문이다. 처음에 20평을 구입하고 다음에 30평형 등 단계별로 옮기면서 매번 이사 비용, 복비 등 모든 비용을 이중으로 지불하는 것보다 비용을 절감할 수 있다. 또 한 가지 이유는 좀더 소비를 절약할 수 있다는 이점이 있다. 나도 처음에 집을 구입하면서 많은 대출로 이자와 원금 상환자금을 마련하느라 아예 소비할 엄두를 내지 못했던 경험이 있다. 그런 면에서 적당한 부채는 오히려 소비를 줄이고 저축을 늘림으로써 짧은 기간 내에 많은 돈을 모을 수 있는 방법이 될 수 있다.
노후를 준비하자
우리 나라도 노령화 사회로 접어들었다. 2020년부터는 65세 이상의 인구가 15%가 넘어서는 노령사회가 될 것이라고 한다. 여성의 경우에는 통계적으로 평균 수명이 79세라고 하지만 실제로는 80세 이상이라고 한다. 따라서 지금 40대의 경우는 앞으로 40년 정도 생활을 지속해야 하며, 그 생활비를 퇴직 전까지 마련해야 한다.
노후를 준비하는 가장 좋은 방법은 퇴직 시기를 최대한 늦추는 것인데 물론 뜻대로 되지는 않겠지만 최대한 일정 정도의 정기 금액이 나올 수 있도록 계획하는 일이 필요하다. 따라서 요즈음은 퇴직 후 손을 놓기보다는 일을 찾으려는 노력을 많이 한다. 이렇게 일을 통한 수입이 최선의 방법이겠지만 노후에 일정금액이 정기적으로 들어올 수 있도록 하는 것도 필요하다.
이런 장기 상품으로는 연금 보험의 가입을 권하고 싶다. 특히 샐러리맨들은 소득 공제를 최대한 받을 수 있도록 최고 금액까지 적립하는 것이 좋다. 가령 월급에 대한 소득세를 18%로 적용 받는 경우, 연간 240만 원을 불입하면 48만 원 정도의 이득을 볼 수 있다. 만약 세율 29.7%의 급여생활자라면 무조건 가입해야 한다. 무려 세금 환급 금액이 72만 원으로, 168만 원으로 연금을 240만 원 불입한 것으로 생각하면 된다.
그러나 보험은 중도에 해약하면 불입한 원금도 찾지 못하는 단점이 있다. 게다가 연금보험은 연금 불입기간이 10년 이상이고 연금 수령기간을 5년 이상으로 정해야 하므로 길게는 30년까지 찾지 못할 수도 있다. 이 기간 중에 중도 해지하면 받은 소득공제 혜택금액도 모두 환급해야 한다. 하지만 해지하지 않고 연금으로 받는다면 노후를 위한 대비 상품으로는 더없이 좋다.
7장 10억을 만든 사람들
저축으로 10억을 만든 김 이사
56세의 김 이사는 퇴직을 바라보는 나이다. 아직은 현직에 있지만 항상 퇴직 후에 어떤 일을 할까 많이 생각하곤 한다. 현재 시가 7억 원이 넘는 아파트, 그리고 부인 명의로 등록해 놓은 임대형 상가 건물 외에 은행에 예치해 놓은 정기예금들, 노후를 위하여 적립한 보험들까지 합하면 노후는 거의 걱정 없는 수준의 상당한 재산 소유자다.
그러나 그런 그도 30대 초반에는 그저 매월 월급을 받아 알뜰히 저축하는 일반 샐러리맨에 불과하였다. 더욱이 다른 사람들보다 입사가 늦어 오히려 월급이 적었으면 적었지 많지 않은 그런 보통 샐러리맨이었다. 그런 그가 현재의 재산을 일군 것은 순전히 ‘끊임없는 저축’ 덕분이다. 결혼한 후에 그는 부인과 상의하여 월급의 50%는 무조건 저축하는 계획을 세웠다.
당시 해외 건설의 붐을 타고 그는 자주 해외로 출장을 다녀와야 했다. 짧게는 1∼2개월이지만 긴 경우는 6개월 이상 집을 떠나 지내야 했다. 야무진 아내는 아예 전세를 빼서 친정으로 거처를 옮겼다. 그리고 그 전세금을 은행에 넣고 이자를 늘리는 방법을 이용했다. 당시의 금리는 적어도 14∼15%였고 5년이면 원금의 배가 되는 그런 시기였다. 여기에 남편의 출장으로 얻어진 추가 수입을 모두 적금에 쏟아 부었다.
이렇게 해서 82년 당시 1천만 원이던 전세 원금이 88년도에는 3천만 원이 되어 있었고, 여기에 그동안 적금으로 불입하였던 금액까지 모두 합하여 8천만 원이라는 목돈을 만들 수 있었다. 이 돈이면 당시에 32평의 좋은 아파트를 사고도 조금 남는 정도의 금액이었다. 그러나 부부는 1, 2층은 세를 주고 주인은 3층에 사는 다가구 주택을 구입하였다. 처음에는 1, 2층 전세로 시작하여 전세 만료 시점에서 저축한 금액으로 전세를 월세로 돌리니, 수입이 또 늘어나게 되고 이렇게 자꾸 이어지니 자연적으로 저축액이 늘어나게 되었다.
그러면서도 생활은 남편 월급만을 기준으로 생활하였다. 처음에 세운 원칙대로 월급의 50%는 저축하고 나머지만으로 생활을 유지해 나갔다. 김 이사 부부가 저축을 하며 지킨 원칙 하나는 항상 기간 계획을 하여 저축을 계획하고, 그 목표를 위하여 적금을 절대로 중도해지 하지 않았다는 것이다. 김 이사는 그 후에도 은행에 저축하여 목돈을 마련하면 부동산을 구입하고 다시 보증금을 줄이고 월세를 늘리는 방법으로 지금의 부를 유지하고 있다.
인적 네트워크로 10억을 번 대학교수
필자의 고객 중 정치학과 교수(40세)인 분이 있다. 그는 직업이 직업이다 보니 세상물정에 대해 너무도 모른다. 그러나 그의 주변에는 은행계·증권계에 아는 지인들이 많이 포진해 있다. 워낙 사람이 좋다 보니 한 번 사귀면 그 인연을 계속 이어나가는 편이고 공부 또한 즐기니 꼭 전문 분야가 아니더라도 여러 사람들과의 교류를 즐기는 편이다. 그는 이런 인적 네트워크로 10억을 벌었다.
그는 27세에 15평 전세로 시작하여 30대 중반까지 오로지 은행에 저축하는 것을 최고로 알고 지낸 분이다. 그러다 막상 집을 사려고 하니 어느 지역의 주택을 사야 할지 고민이 되어 평소 가까이 지내는 증권사의 김 지점장과 의논을 하였다. 술자리에서 한 의논이지만 김 지점장은 잊지 않고 아는 부동산 전문가에게 의뢰하여 부동산에 대한 전망을 보내왔다.
당시 1998년은 IMF 초기 시기로 부동산 구입은 조금 더 지켜보아도 될 것이라는 전망이었다. 1999년 초, 김 지점장에게 연락을 받았다. 각 은행들이 주택 마련 대출을 한도껏 해주고 있고, 금리가 계속 하락세라 조만간 집 값이 오를 기미가 있다는 것이다. 그리고 2002년도부터 일산과 분당지역의 입시 자유화로 강남으로 역이사해 오는 열성 학부모들이 생길 것이라는 예측이었다.
그 예측대로 D동의 E아파트를 매입한 것이 주요하여, 지금은 그 집만 가지고도 거의 10억에 가까운 자산 평가를 받고 있다. 그는 또 평소에 친하게 지내는 지인으로부터 2층짜리 연립주택을 사라는 추천을 받았다. 꼭 돈에 욕심을 내서라기보다 아파트 구입 후 저축해 놓은 돈도 조금 있고, 또 일부러 정보를 알려준 지인에게 감사하여 그 지역의 연립주택을 싼 가격에 구입하였다.
그런데 1년 후, 그 지역은 개발지역으로 선정되어 몇 배로 가격이 상승하였다. 그의 말을 빌자면 정말 ‘얼떨결’에 10억 부자가 된 것이다. 그러나 그가 꼭 얼떨결에 부자가 된 것만은 아니다. 항상 재산을 늘리기 위해 관심을 가지고 있었고, 그런 그에게 주위 사람들은 꺼려하지 않고 흔쾌히 정보를 주었기 때문이다. 어떤 기회도 가만히 있는 자에게는 오지 않는다는 사실을 꼭 기억하기 바란다.
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