상가빌딩 자산관리 성공사례

◈상가건물도 철저한 임대수익 관리하는

자산관리(Property Manegement)가 필수◈




**임대사업시 적극적 공실관리와

체계적 연체관리가 임대사업의 성공 핵심 키워드**

@소극적 공실관리에서 적극적 임대마케팅 전략으로

@주먹구구식 연체관리에서 체계적인 연체협상 기법으로

◉프롤로그




대부분 상가건물 임대사업을 “돈 넣고 돈 먹기 투자”로 생각하고 투자하면 안정적으로 임대수익이 상가건물에서 매월 고정적으로 나오겠지 하는 막연한 기대로 투자를 결정한다.




하지만 상가건물에 투자 후 입주한 임차인들이 매월 고정적인 임대료 납부를 해주어야 임대사업은 성공할 수 있다.

요즘 불경기로 인한 임차인과 다양한 분쟁과 스트레스로 인해 상가건물 임대사업을 포기하는 임대사업자도 자주 있다.



상가건물 임대사업에 성공하려면 공실없이 매월 임대료가 고정적으로 납부가 되어야 한다는 것이다.




왜냐하면 임대사업자는 매월 지출해야할 고정관리비나 인건비 및 은행이자 보유세등 제세공과금을 임대료 입금되는 것과 관련없이 고정적으로 납부를 해야하기 때문이다.




만약 임대료가 매월 입금되지 않는다면 임대사업자는 자기 생돈으로 관리비용을 매월 납부를 해야 한다.




그래서 임대사업의 성패는 우량 임차인 유치와 임차인의 체계적인 관리에 달려있다고 해도 과언이 아니다.

상가건물 임대사업자 누구나 임대수익의 안정화하고 고정 지출비용의 최소화를 통해 임대수익을 높혀 투자에 대한 수익을 극대화를 하려는 것이 목표일 것이다,




그래서 요즘 부동산시장의 대표적인 페러다임 변화 중 하나가

상가건물 자산관리(Property Management)분야이다,




이 분야는 상가건물을 효율적이고 시스템화된 수익률 관리방식을 통해 임대차관리와 시설물관리를 총체적으로 운영 관리하는 자산관리 업무이다.




이를 통해 상가건물 임대 운영수익을 극대화하고 연체료 및 공실 리스크를 감소시켜 임대수익률을 향상시켜 향후 매각시 매매시장에서 경쟁력 있는 상품으로 인해 높은 시세 프리미엄 (Premium)차익도 얻을 수 있는 관리기법을 말한다,.


하지만 대부분의 상가건물 투자자들은 임차인과의 임대협상과 대면 및 법정분쟁 때문에 심한 스트레스를 많이 받고 있으며, 임대협상에 감정이 개입되어 합리적인 임대사업운영이 이루어지지 못하고 있는 것이 바로 현실이다,


사례1)수입업을 하고 있는 이승윤(58세)는 역삼동에 대지 85평/건평 240평 B1/F5층 상가건물을 토지보상을 받은 돈으로 작년11월 23억에 현금 15억을 들여 투자를 하고 매월 900만원의 임대수익을 기대했다,.

처음해보는 임대사업이라 1층 식당임차인이 불경기로 임대료를 연체해도 봐주고 한두달지나다 보니 9개월 연체로 보증금이 거의 까먹은 상태고 다른 임차인에게 소문이 나서 다른 임차인들도 임대료를 3개월 이상씩 연체를 하고 있는 실정이었다.




도저히 상가건물관리가 안되어서 선진국을 다니며 본 임대관리전문회사가 생각이 났다.

임대사업을 하고 있는 친구를 통해 상가건물 전문관리회사를 수소문해서 관리회사에 올 8월 상가건물관리를 맡기고 나서는 10월에 적극적으로 임대를 하여 1층 임차인을 내보내고 관리회사에서 외식 프랜차이즈 우량임차인으로 명의변경하면서 임대료를 50만원 인상해 임대를 해주었다.

2/3/4층 연체도 내용증명과 체계적인 연체협상을 통해 임차인과 원만히 해결되어 현재는 매월 임대수익이 50만원 인상된 950만원이 나온다.

임대사업을 처음하면서 기대했던 안정적인 노후설계와 투자수익은 아니더라도 임대사업을 편하고 효율적으로 할수 있는 것이 더욱 중요하다고 생각했다.