서울시 재개발 지정 현황과 분석

서울시 재개발 지정 현황과 분석 


재개발 구역의 토지을 갖는다는 것도 어렵지만 자신의 지역이  재개발시 많은 수익을 낸단느 것은 더욱 어려우며,재개발지 떳다방들이 수시로 중개업소 바뀌어  투자성 분석에 어려움도 격는다.

100평 소유주가 토지을 분할해 여러명의 명의로 돌린다던가,건물을 다른사람 몇몇의 이름으로 한다던가,다가구 주택을 분양 형식인 다세대 주택으로 바꾼다면 기존의 수익이 늘이는 경우도 있으나 사업승인후 구입시 낭패 당하는 경우도 흔하다.


우선 서울시 재개발 지정은

구역       동네명                        면적     지정일    층수    가구수       건폐율        용적율
금호11 성동구 금호4가동292   14555평    2001.1.15     18       896            23.0             229.28
고척2  구로구 고척동1           16820평    2001.10.27     8       668            28.05            190.00
신공덕5 마포구 신공덕동49-3   4333평    2001.2.24     18       290            25.0             220.00
미아10  강북구 미아동 산88-5  7154        2001,2.23     15       479            27.0             240.00
불광2   은평구 불광동1           12987       2001.9.10     12      658             21.98           189.95
노량진1 동작구 노량진동122-37 2781      2002.3.12      12      167            25.0             214.00
동소문2 성북구 동소문2가 33    5601      2002.4.23       15      385            30.0            240.00
신길 5  영등포 신길동 144-363  3512       2001.5.4        15      180            20.0            188.00
삼선1  성북구 삼선동2가412     5119       2001.5.28       15     1169           23.0           230.00
삼선2  성북구 삼선동2가422     6094       2001.5.28       14      377            25.0          230.00
길음6  성북구 길음동 575        16562      2001.11.12      20      986            15.0          234.00
용문   용산구 용문동90             3993      2001.9.7        10       220           30.0         200.00
정릉6  성북구 정릉동252          11830     2001.2.10       10       564           26.0         180.00
정릉1  성북구 정릉동44             9585     2002.3.15       15       564           25.0         226.00
월곡1  성북구 하월곡동산2-11  15819     2002.6.24       14       695           21.66        193.38  
숭인4  종로구 숭인동20             7261     2001.11.1       12       456           23.0       190.00    

이상과 같으나 잘못 구입한 소형평수의 빌라 연립 및 주택이나,도로 및 지상권 상태구입시 낭패보는 경우도 허다하다.구역지정이나 사업인가후 투자가 안전하다고 볼수 있으며,대부분이 강북지역이며 투자의 메리트는 분양가에 있는데 대부분 1천만원대의 아파트 분양이 이루어지는 지역이다.장점은 건폐률이 낮을시 입주후 추가 재개발시 장래성에 대한  장점이 많으며,대지지분이 많게 아파트가 지어져 쾌적하다는 장점도 있다.용적율은 보통이나 건폐율 모두가 맘에들고 세대수도 2천세대 이상이어서 투자시 메리트가 있다.이는 2012년 공동주택이 수도권서 70%가 넘을시 단독이나 재테크 방법이 현제와 다른 투자여야 하기 때문이다.대단지나 규제제한이 받지 않은 지역이 무조건 좋다.가격이 오른후 투자시는 원금에서도 마이너스가 생긴경우가 흔한데 소형평형이나 빌라 연립은 고평가 된 상태로 투자수익이 2-5년 지나야 가능한 경우 흔하다.              

서울 한강변에 위치한 마포구 상수동 일대가 본격적으로 재개발된다. 마포구 서강초교 맞은편에 위치한 상수 제1·2 주택재개발구역도 정비구역으로 지정했다. 공동위는 상수동 245-4 일대 2만2983㎡를 상수 1주택재개발구역으로 지정하고, 2종 주거지역과 3종 주거지역이 혼재된 것을 2종 주거지역(12층)으로 통합했다. 또 용적률 225% 이하, 층수 19층 이하 아파트를 짓도록 허용했다.

상수동 205번지 2만7649㎡도 상수 2주택재개발구역으로 지정하고 용도지역으로 모두 2종 주거지역(12층)으로 통합한 뒤 용적률 225% 이하, 층수 20층(평균 16층) 이하로 아파트를 지을 수 있도록 했다.동작구 상도4동 산 65 일대 5만9114㎡를 상도 11주택재개발구역을 정비구역으로 지정했다. 종전 5만5000㎡였던 이 구역의 면적을 5만9114㎡로 확대하면서 1종 일반주거지역 1700㎡와 2종 일반주거지역 4만㎡를 2종 일반주거지역12층으로 상향 조정했다. 용적률 236.69% 이하, 17층 이하 범위에서 17평형(임대) 160가구, 24평형 176가구, 33평형 366가구, 49평형 159가구 등 모두 861가구가 들어서게 된다.

도봉구 도봉 3주택재개발 구역(1만7804㎡)도 정비구역으로 지정해 용적률 224% 이하, 17층이하에서 아파트 건축을 허가했다. 영등포구 당산동4가 1-3 일대 2만2282㎡의 공장 이적지(준공업지역)에 아파트를 짓도록 하는 지구단위계획 의제처리 자문안도 심의했다. 용적률 248.15% 이하 범위에서 21층 높이의 아파트 6개 동(299가구)이 들어서게 됐다. 성북구 보문 제2주택재개발 구역1만7850㎡도 정비구역으로 지정돼 개발이 허용됐으며,관악구 봉천 8-1 주거환경개선사업 구역은 기존 7층으로 최고 10층까지 아파트를 지을수 있도록 완화됐다