부동산 타인도취에 빠지지 않고 자아도취에 빠져야 도권 2기 신도시 앞으로 60여만 가구 분양한다.
가점제 빠지지 말고 2기 신도시 청약 신결쓰는 자아도취에 빠져야 한다. 가점제로 인해 타인 도취에 빠진 엉터리 가점제 이론에 빠져 분양시장서 날뛰는 사람들 상당하다.
기회란 늘 오는 것이다. 기회는 부동산 재테크 공부하는 사람들에게는 항상 숨쉬는 생물이다. 끝났다고 여기었을때 부동산 시작할 때다. 분양가상한제, 청약가점제 등 아파트 청약 관련제도 변경을 앞둔 수도권 분양아파트 모델하우스에는 예비청약자들의 발길이 끊이지 않고 있다.
특히 신혼부부를 비롯해 새 청약제도인 청약가점제에서 당첨 확률이 낮아지는 청약대기자들이 대거 청약 물량 탐색에 나섰다. 용인이나 남양주 통합모델하우스에는 수도권 여러 지역에서 몰려든 청약자들로 북세통이나 2008년 중반경에는 분양가 보다 낮은 분양권이 나올 가능성이 높다.
특히지방의 미분양, 미계약사태가 일어난 가운데 수도권에서도 부동산시장 침체가 가속화되면서 분양가보다 싼 분양권 매물이 나오고 있으나 2008년 경에는 2007년 8월까지 분양한 매물중에 상당지역의 아파트가 투자성이 낮아보인다.
경기 북부지역 상당지역이 인구 유입지역이 아닌 서울 출퇴근 지역이나 거리가 먼 지역은 출퇴근 지역도 아닌 가점제로 인한 분양매물,투자성 없는 분양 매물이 상당하기 때문이다. 경기북부지역의 신도시나 택지개발지구의 분양물 지역 인구 유입될 지역은 아니기 때문이다.
투자 목적으로 가점제 이전 분양했던 아파트들이 금리인상 등 비용 부담을 감당하지 못하고 내놓는 급매물이 2008년 중반깨 시장에 나올가능성이 높기 때문이다. 2008년 중반에 2007년 여름에 분양한 아파들에 실수요자들은 관심을 둘 만하다.
또한 재개발이나 재건축으로 분양한 분양권은 매입시 바로 취득·등록세를 내지 않아도 돼 초기 자금부담이 덜하다. 건설사서 신규 분양한 아파트는 입주때까지는 주택에 해당하지 않아 1가구2주택에서 오는 중과세도 면할 수 있다.
분양가보다 2000만∼5000만원 싼 분양권이 2008년 여름 경 나올 가능성이 높아진 가운데 서울서도 더위마저 기승을 부렸지만 모델하우스 주변 교통이 정체를 빚을 만큼 차량과 인파가 몰렸다.
남양주 진접지구는 수도권 동북부 지역의 대대적인 교통개선책과 대규모 개발로 인해 수도권에서 내집 마련을 준비중인 투자자들이 관심을 받고 있다.지하철 4호선을 당고개역에서 진접지구까지 연결하는 방안이 추진중이고, 입주시점인 2010년께 47번 국도가 8차선으로 확장될 예정이다.
결혼을 앞두고 신혼집을 마련할 계획인데, 진접지구가 서울에서 좀 멀긴 하지만 분양가가 상대적으로 낮아 청약을 고려하고 있다.
용인 상현동 아파트 모델하우스 방문객을 맞이했다. 판교와 광교 신도시 중간 지점인 용인 성복.상현지구에 위치한 이 아파트는 앞으로 용인-서울 고속화도로2009년 예정와 신분당선2010년 예정이 개통되면 강남 방향 교통여건이 좋아지게 된다.
9월부터 아파트 청약 관련제도가 대폭 변경되기 때문에 건설업체는 8월 중 분양을 서두르고 있고, 예비청약자들도 막바지 알짜 물량을 찾기 위해 열심히 발품을 팔고 있다.
그러나 투자자들은 청약통장 가점제에서도 얼마든지 길이 있다.
3년이상 노부모봉양시 3%특별공급 얼마든지 청약저축에서 가능하며,친부모나 처가족 부모 모실시 가족 1명당 5점으로 6식구가 주민등록상 올라있다면 30점이다.여기에 무주택 5년정도, 청약통장 가입기간 5년이라면 45점이된다. 요지간한 택지개발 지구 아파트 당첨이 가능한데 언론과 일부 비전문가들의 왜곡된 가점제에 말려들고 있다. 가점제는 가족 1명당 5점,무주택기간 1년에 2점,통장가입기간 1년에 1점으로 가족수만 늘리면 얼마든지 가점 높힐수 있다.
부모나 할머니에게 가정 살림도 배우면서 직장생활도 할수 있는게 신혼들이다. 세상을 밝고 긍정적으로 생각하면 부자될수 있다. 헌데도 부모을 모시지 않으려는 그릇된 사고방식이 내집마련 기회,재테크로 돈벌 기회 놓히곤 한다.
2006년 판교 분양시 노부모봉양자가 없어 3차에 걸쳐 모집했어도 미분양되어 일반 분양했다. 이때 노부모모셨다면 피가 1억이상 이었으며,현제는 2억이 넘는다. 부동산도 타인 도취에 빠지지 않고,자아실현이 중요하다.
민영주택 공급 물량 중 전용면적 25.7평 이하는 75%, 25.7평 초과는 50%를 동일 순위에서 경쟁할 때 가점항목 점수 다득점순으로 당첨자를 선정하는 것을 말합니다.
가점항목은 무주택기간(무주택 세대주 기간이 아님)이 2점부터 32점까지, 부양가족수가 5점부터 35점까지, 청약통장 가입기간이 1점부터 17점까지 총 84점을 만점으로 합니다.
질문2: 기존 청약순위는 청약가점제로 흡수되는 것인가?
답변: 그렇지 않습니다. 기존 청약 순위는 그대로 유지됩니다. 가점제는 동일 순위에서 경쟁이 붙어 당첨자를 선정할 경우 종전에 100% 추첨제에서 가점제와 추첨제를 병행 실시하는 것입니다.
따라서 인기 아파트에 가점제를 활용해 당첨기회를 얻으려면 최우선적으로 1순위가 돼야 합니다. 재당첨제한 등 기존 청약제도도 그대로 유효합니다.
질문3: 청약가점제는 언제부터 시행하나?
답변: 사업주체가 민간인 경우 2007년 9월 1일 이후 입주자모집공고 승인을 신청하는 아파트부터 적용됩니다. 사업주체가 국가 지방자치단체 주공 지방공사인 경우 9월 1일 이후 입주자모집공고를 하는 단지부터 적용됩니다.
질문4: 주택 보유자는 이제 1순위로 청약할 수 없나?
그렇지 않습니다. 추첨제 공급대상 주택(25.7평 이하 25%, 25.7평 초과 50%)은 청약자가 1주택을 보유한 경우 1순위로 청약할 수 있습니다. 하지만 2주택 이상을 보유한 경우에는 1순위로 청약할 수 없고 2순위로 청약할 수 있습니다.
가점제 공급대상 주택(25.7평 이하 75%, 25.7평 초과 50%)은 주택 보유자는 1순위로 청약할 수 없습니다. 1주택을 보유한 경우 2순위부터 청약할 수 있으며 2주택을 보유한 경우에는 2순위에서도 보유 가구당 5점씩 감점됩니다.
질문5: 가점을 받기 위한 무주택자 요건은?
답변: 1가구 이상 유주택자는 가점제 대상 주택 청약에서 1순위로 청약을 할 수 없기 때문에 무주택자가 절대적으로 유리합니다. 무주택자 요건은 입주자모집공고일 현재 세대주 및 세대원 전원(배우자의 직계존속 포함)이 무주택자 이어야 합니다.
질문6: 가점을 받기 위한 무주택기간 요건은?
무주택기간 요건은 세대주(가입자)의 나이가 만 30세 이상(30세 이전에 결혼한 경우 혼인신고한 날) 이후에 무주택자가 되는 시점을 기준으로 합니다. 입주자모집공고일 현재부터 계속해서 세대주(가입자)와 배우자가 주택을 보유하지 아니한 기간을 역산해서 산정합니다.
질문7: 무주택기간이 인정되는 주택이란?
답변: 청약부금 및 청약예금 가입자가 전용 18평 초과 주택을 청약하는 경우 소형주택 1채를 10년 이상 보유한 기간을 무주택기간으로 인정하는 것을 말합니다. 여기에서 소형주택이란 전용 18평 이하에 공시가격 기준으로 5천만원(아파트는 7천만원) 이하인 주택을 말합니다. 공시가격은 입주자모집공고일 현재 최근 공시가격 입니다.
질문8: 위 소형 저가 주택을 8년 보유하다 팔았는데 무주택기간으로 인정받을 수 있나?
답변: 10년을 채우지 못하고 중도에 집을 팔아도 매도 이후 무주택기간을 합쳐 10년 이상이 되면 해당 기간을 모두 무주택기간으로 인정합니다. 단 해당 주택을 매도한 후 계속해서 무주택자 요건을 유지해야 합니다.
질문9: 주택을 소유해도 무주택자로 보는 경우는?
답변: 무주택 증명은 등기부등본, 건축물대장에 의하며 등기접수일 기준으로 따집니다. 이때 다음에 해당하는 주택은 소유해도 무주택으로 간주합니다.
- 20㎡이하의 주택을 소유한 경우(아파트제외) - 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우 - 개인사업자가 근로자 등의 기숙사를 지어 소유한 경우 - 폐가, 멸실, 타 용도로 사용하는 경우 3월 이내 공부(公簿)를 정리한때 - 무허가 건물을 소유하고 있는 경우 - 면의 행정구역 안에 사용검사 후 20년경과 또는 85㎡이하 단독주택이 있으나 다른 지역으로 이전한 경우 - 본적지에 있는 단독주택을 존속 배우자로부터 이전 받은 경우
질문10: 만 28세에 결혼하고 만 34세에 이혼했으며 현재 35세라면 무주택기간은?
답변: 만약 이혼하지 않았다면 만 30세 이전 혼인신고일 이후부터 무주택기간을 인정해주므로 7년이 됩니다. 하지만 결혼생활이 지속되지 않아 무주택기간은 만 30세부터 계산해 5년이 됩니다.
질문11: 이혼했다 재혼한 경우 무주택 기간은?
답변: 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일로부터 무주택기간으로 인정받습니다. 하지만 이는 결혼이 지속됐을 경우에만 해당됩니다. 만 30세 이전 재혼했다면 재혼 이후부터, 30세 이후 재혼했다면 30세부터 무주택기간으로 인정됩니다.
질문12: 아내가 주택을 갖고 있어 세대분리를 하면 무주택자가 되나?
답변: 배우자의 경우 세대분리를 해도 주택을 소유하고 있다면 유주택자로 간주됩니다.
질문13: 남편은 무주택자이나 아내가 결혼 후 주택을 1년 전에 팔았다면 무주택기간은?
답변: 부부 중 한사람이라도 결혼 후 주택을 보유했다 팔았다면 무주택기간이 짧은 경우를 무주택기간으로 인정합니다. 아내가 1년 전에 팔았다면 아내는 물론 남편도 청약할 때 무주택기간은 1년만 인정됩니다.
질문14: 결혼 후 모두 무주택자이며 무주택기간이 남편은 5년, 아내는 1년이다. 이럴 경우 무주택기간은?
답변: 남편이 청약할 때는 5년, 아내는 1년이 인정됩니다. 결혼 전에 보유한 주택을 모두 팔고 결혼 후 부부 모두 무주택자로 계속 있었다면 청약 시 부부는 각각 무주택기간에 따라 가점을 받게 됩니다.
질문15: 결혼 전부터 현재까지 부부 모두 무주택자이다. 무주택기간은 남편이 15년, 아내는 5년인데 청약예금 1순위인 아내로 세대주를 바꾸면 남편의 무주택기간을 승계받을 수 있나?
답변: 승계받을 수 없습니다. 무주택기간은 세대주와 상관없습니다. 세대주를 바꾸더라도 무주택기간은 부부 각자 무주택기간이 인정됩니다.
질문16: 무주택 세대주 우선공급 제도는 어떻게 되나?
답변: 현재 투기과열지구와 공공택지 내 25.7평 이하 민영주택 중 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하는 제도는 9월부터 청약가점제에 흡수돼 폐지됩니다.
질문17: 주거용 오피스텔 1채를 갖고 있다. 무주택자인가?
답변: 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 주택으로 간주하지 않습니다. 따라서 오피스텔 10채를 갖고 있더라도 청약가점제에서는 무주택자입니다.
질문18: 가점을 받기 위한 부양가족수에 포함되는 기준은?
답변: 부양가족이란 동일한 주민등록등본에 등재된 직계존비속(배우자의 직계존속 포함)을 말합니다. 다만 직계존속(부모 할머니 할아버지)을 부양한 경우에는 세대주로서 3년 이상 계속해서(연속해서) 부양해야 하고 자녀 등 직계비속은 입주자모집공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재된 미혼자녀에 한해 부양가족으로 인정됩니다.
질문19: 2년전까지 10년동안 부모님을 모셨는데 지금은 떨어져 살고 있다. 부모님과 다시 합치고 주민등록으로 입증한다면 부양가족으로 인정받을 수 있나?
답변: 부양가족으로 인정받지 못합니다. 부모 등 직계존속은 세대주가 입주자모집공고일 현재 3년 이상 연속해서(중간에 중단되지 않고) 부양해야만 부양가족수에 포함됩니다. 다시 부모님과 합치면 3년 뒤에나 부양가족으로 인정됩니다.
질문20: 미혼 자녀가 주민등록이 분리돼 있을 경우 부양가족수에 포함되나?
안됩니다. 주민등록등본에 함께 등재돼야 합니다. 다만 입주자모집공고일 전날까지 주민등록을 옮기면 부양가족으로 인정돼 가점을 받을 수 있습니다.
질문21: 배우자도 부양가족수에 포함되나?
답변: 포함됩니다. 주민등록상 분리돼도 부양가족수에 포함됩니다.
질문22: 부모님을 3년 이상 계속해서 모시고 있는 세대주(남편)인데 아내가 청약할 때도 부양가족수에 남편 부모님이 포함되나?
직계존속은 세대주만, 직계비속(자녀 손자)은 세대주가 아니어도 부양가족수로 인정받습니다. 따라서 아내는 남편 부모님이 부양가족수에서 제외되고 자녀는 부양가족으로 인정됩니다.
질문23: 장인 장모와 아내의 할머니까지 모시고 산다. 이들도 부양가족으로 인정해 주나?
답변: 입주자모집공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재돼 있다면 아내의 부모 할머니 할아버지 등 배우자의 직계존속은 모두 부양가족에 포함됩니다.
질문24: 남편은 결혼해서 아내와 아들이 있고 부모를 모시고 산다. 세대주가 아버지인데 남편이 청약할 때 부양가족수는 몇 명인가?
답변: 남편이 세대주가 아니므로 아내와 아들만 부양가족수에 포함됩니다.
질문25: 부양가족 가점을 높이기 위해 세대주를 남편에서 아내로 바꿔도 되나?
답변: 바꿔도 됩니다. 입주자모집공고일 전날까지 동사무소에 가서 세대주 변경을 하면 남편의 직계존속도 부양가족수에 포함됩니다. 세대주 변경은 현재 세대주인 남편의 주민등록증과 도장을 가지고 새로 세대주가 될 아내가 동사무소에 가서 '세대주 변경 신청서'를 작성하시면 됩니다.
질문26: 부양가족수를 늘리기 위해 남편 부모나 아내의 부모의 거주지를 주소만 옮겨도 되나?
답변: 불법입니다. 실제 거주하지 않고 주소지만 옮겨 놓은 위장전입을 통해 분양받아 적발될 경우 주택공급 질서교란 혐의로 당첨이 취소됨은 물론 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처해지고, 청약 1순위 자격도 잃게 됩니다.
정부가 청약가점제를 도입키로 함에 따라 청약예·부금가입자들의 내집마련 전략도 바뀔 수밖에 없게 됐다. 전문가들은 수도권 아파트 대부분의 청약 ‘당첨권’이 청약가점 30~35점이 될 것으로 내다봤다. 다만 송파, 광교 등 인기지역에선 가점이 더 높게 형성될 전망이다.
◇무주택 여부·기간이 중요=가입자의 점수는 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간에 따라 결정된다. 주택산업연구원 분석결과, 이번 청약제도 수정안에서 총점에 가장 큰 영향력을 미치는 항목은 무주택 기간, 가입기간, 부양가족수 순으로 나타났다.
예를 들어 통장 가입기간이 5년으로 같다고 가정할 경우 무주택 기간이 10년이고, 부양가족이 2명인 ㄱ씨는 총점이 44점이다. 그런데 부양가족이 4명으로 2명이 많지만 무주택 기간이 4년으로 짧은 ㄴ씨는 총점이 42점이 돼 ㄱ씨보다 2점 낮아진다.
반면 집이 있는 경우는 가점제에서 크게 불리해진다. 주택을 한채 보유한 경우 1순위 청약자격이 없고 2순위 청약만 가능한데다 2주택 이상인 경우는 2순위에서도 보유 호수별로 5점씩 감점되기 때문이다.
주택산업연구원 장성수 선임연구위원은 “청약 시뮬레이션 결과 가점 30~35점을 확보한 무주택자라면 광교, 송파 등 인기지역을 제외한 수도권 대부분 아파트 청약에서 당첨이 가능할 것”이라면서 “결혼 후 4~5년이고 자녀를 갖는 무주택자라면 가점 30점은 무난하게 확보할 수 있을 것”이라고 말했다.
◇청약전략은 이렇게=일단 청약통장에 가입하지 않았다면 가입을 서둘러야 한다. 가점이 최대 17점이어서 당락의 중요한 열쇠가 되기 때문이다. 현재로서는 청약저축에 가입하는 것이 유리하다. 공영개발 등으로 공공부문의 공급이 늘어나서다.
청약부금과 청약예금 소형평형 무주택자도 가점제 도입으로 내집마련 기회가 이전보다 넓어진다. 9월 이후 주변 시세보다 20~30%가량 싼 분양가 상한제 아파트를 배정받을 수 있기 때문에 느긋하게 알짜 분양물량을 기다리는 게 좋다고 전문가들은 조언하고 있다.
무주택자 등은 중대형 예금통장을 갖고 있다면 가점제에 75%가 배정되는 중소형 평형 통장을 낮춰 청약해보는 것도 전략이다.
유주택자라면 9월 이전에 나오는 알짜 단지를 적극 공략해야 한다. 이후 중대형평형으로 예치금을 전환해 중대형평형을 노리는 것도 방법이다. 중대형평형 청약예금에 가입한 유주택자도 9월 이전 유망단지를 공략하는 게 유리하다.
특히 2주택자의 경우 1순위에서 배제돼 당첨이 거의 불가능하기 때문에 투자가치가 낮은 집은 과감하게 처분해 점수를 늘리는 게 바람직하다. 유주택자는 넓은 평수 청약이 가능하도록 금액을 증액하는 것이 필요하다. 추첨제 배정 물량이 50%로 상대적으로 많기 때문이다.
스피드뱅크 박원갑 부사장은 “무주택자들이 청약가점을 쌓기 위해 기존 주택시장에 진입하지 않을 가능성이 높기 때문에 청약가점제 도입으로 아파트값은 하향안정세가 가속화될 전망”이라며 “서울 강북권과 수도권, 지방의 중소형 아파트를 중심으로 매수 위축이 예상된다”고 말했다.
〈박재현기자〉
◇청약 개정안 일문일답
－추첨제와 가점제가 언제까지 병행되나.
“추첨제와 가점제를 병행하는 이유는 제도를 조기 시행하는 데 따른 영향과 가점제 전면시행시 불이익을 받는 가입자들을 고려한 조치이다. 언제까지 병행할 지 기한은 정하지 않았다. 일단 지금 상황에서는 무기한 계속된다고 보면 된다.”
－지역우선 공급제도는 어떻게 되나.
“현행 비율대로 유지된다. 이 비율을 유지하면서 지역 우선 공급대상에서 경쟁이 생길 경우 가점제가 적용된다. 현재 투기과열지구와 공공택지 내 85㎡ 이하 민영주택 중 75%를 무주택세대주에게 우선 공급하는 제도는 자연스럽게 가점제로 흡수된다.”
－무주택기간 인정기준은.
“무주택자의 요건은 입주자모집 공고일 현재 가구주 및 가구원 전원(배우자의 직계존속 포함)이 무주택자여야 한다. 무주택 기간은 세대주(가입자)가 만 30세가 된 날부터 따진다. 30세 이전에 결혼했을 경우에는 혼인신고한 날로부터 따진다.”
－부양 가족수 인정기준은.
“부양 가족은 동일한 주민등록등본에 올라있는 직계 존·비속(배우자의 직계존속 포함)으로 구성된다. 다만 직계존속을 부양하는 경우에는 가구주로서 3년 이상 계속해 동일한 주민등록표상에 등재돼 있는 경우에만 인정된다. 직계비속의 경우 입주자모집 공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재된 미혼자녀에 한정해 부양가족으로 인정된다. 성년이 됐더라도 인정된다.
－유주택자의 1순위 인정범위는.
“1주택을 보유한 경우 가점제 공급대상 물량을 청약할 때에는 1순위 자격이 배제되고 2순위 이하부터 자격이 인정된다. 2주택 이상을 보유한 경우에는 2순위 이하에서도 보유주택당 5점씩 감점된다. 추첨제 공급대상 물량을 청약할 때에는 1주택자는 1순위부터 인정된다. 2주택 이상을 보유한 경우에는 1순위 청약자격이 배제되며 2순위 이하부터 인정된다.”
－가구소득과 부동산자산 등은 언제 반영되나.
“일단 가점제는 무주택기간, 부양 가족수, 가입기간 등 3개 항목으로 한정했다. 가구소득, 부동산자산은 정확하게 파악할 수 있는 인프라가 구축된 이후에 검토할 계획이다.”
오는 9월 청약가점제 시행을 앞두고 내집 마련을 준비하는 실수요자들의 궁금증이 커지고 있다 . 본인의 청약가점을 계산하는 것은 그리 어렵지 않다 . 청약가점제 적용방안에 따라 무주택 기간과 부양가족 수 등을 따져보면 대략적인 점수를 파악할 수 있기 때문이다. 하지만 정작 중요한 유망 청약지 당첨 가능성을 점치기가 어렵다 . 청약가점을 따져보는 목적이 결국 유망 지역에 분양을 받기 위해서지만 본인의 점수로 당첨 가능성이 높은 곳을 추려 내기가 쉽지 않다.
도대체 내 점수면 어떤 곳을 골라야 하는 것일까. 또 내가 원하는 곳에 입성하려면 어떤 전략을 세워야 하는 것일까.
■ 무주택자
건설교통부 등에 따르면 무주택자는 전체 청약 예ㆍ부금 가입자 480만여 명 중 268만여 명으로 56%를 차지한다.
주택산업연구원이 발표한 가점총점 구간별 구성 비율(전용면적 25.7평 이하)을 참조해 당첨 가능성과 전략을 분석해 봤다.
◆ 청약가점 30점 이하 = 주택산업연구원 표본조사에 따르면 청약예ㆍ부금 가입자 중 가점 30점 이하는 총 57%로 절반 이상을 차지했다.
이들 대부분은 무주택 기간이 짧거나 부양가족 수가 적은 독신자나 단독가구주, 청약통장 가입기간이 짧은 20~30대들이다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "이들은 점수가 낮기 때문에 당첨 확률이 떨어진다"며 "따라서 9월 청약제도 개편 전에 서둘러 통장을 사용하는 것이 낫다"고 전했다.
장기적인 차원에서 가점을 높이기 위한 노력을 기울여야 한다.
조부모나 부모 등 직계존속을 3년 이상 모시고 주민등록을 옮기면 부양가족 수에서 가점을 높일 수 있다.
김 사장은 "30점 이하의 경우 유망 지역 당첨 확률이 매우 낮다"면서도 "양주 고읍지구 정도를 노려볼 만하다"고 조언했다.
◆ 30점 초과~50점 이하 = 청약예ㆍ부금 가입자 중 가점 30점 초과~50점 이하는 총 37% 수준인 것으로 나타났다.
중간 정도의 인기를 갖는 `옐로칩 단지`에 청약하는 것이 무난하다는 평가다.
가점제 물량에 청약했다가 탈락해도 나머지 추첨제 물량에 자동으로 접수되므로 추첨제보다는 가점제로 청약하는 것이 낫다.
또 지역별로 지역우선순위가 있으니 앞으로 분양물량이 많이 나오는 유망 지역으로 주소지를 옮겨 당첨 확률을 높이는 것도 방법이다.
30점 초과~50점 이하의 경우 파주 운정신도시, 인천 청라지구, 용인 흥덕지구, 김포 장기지구, 고양 삼송지구, 남양주 별내지구 등을 노려볼 만하다는 분석이다.
◆ 50점 초과 = 청약가점이 50점을 넘게 되면 상위 6% 안에 드는 것으로 나타났다.
가점제 적용에 따라 당첨 확률이 매우 높아지게 되기 때문에 9월까지 느긋하게 기다려도 좋다.
즉 광교신도시(2008년)나 송파신도시(2009년) 같이 초인기 단지에 청약해도 당첨 확률이 높으니 유망 물량만 선별해 청약할 필요가 있다는 설명이다.
가처분소득이 적고 여유자금이 부족하다면 청약예금 예치금을 줄여 가점제가 75%나 배정된 전용면적 25.7평 이하 통장으로 리모델링하는 방안을 생각해 볼 만하다.
25.7평 초과는 대부분 고가 주택으로 총부채상환비율(DTI) 40% 규제를 받는 데다 채권입찰액이 우선 당락을 결정하고 있어 중소형 평형에 청약하는 것이 유리하다.
광교ㆍ송파신도시 외에 서울 은평뉴타운, 인천 송도지구, 판교신도시 주상복합 등도 노릴 만하다.
■ 유주택자
유주택자는 전체 청약 예ㆍ부금 가입자 가운데 44%를 차지한다.
이들은 가점제에서 1순위 자격이 박탈되므로 9월부터 추첨제가 적용되는 유망한 아파트에 몰릴 수밖에 없다.
이에 따라 청약 경쟁이 더욱 치열해져 당첨 가능성은 그만큼 낮아지게 된다.
◆ 2주택자 = 건교부에 따르면 1월 기준 청약예금과 청약부금 가입자들의 주택 소유 여부를 조사한 결과 213만여 명이 1채 이상 주택을 가진 것으로 조사됐다.
특히 2주택 이상을 보유한 사람은 73만여 명에 달했다.
이들은 9월 이후 청약제도가 개편되면 가점제 청약 때 1순위에서 완전 배제되고, 2순위로 청약하더라도 주택 1채당 5점이 감점돼 불이익을 감수해야 한다.
특히 2주택자들은 추첨제에서도 2순위로밖에 청약할 수 없어 9월 이전 청약통장 사용을 서두르는 것이 현명하다.
이와 함께 자산가치가 미미하거나 가격 상승력이 떨어지는 주택은 매도해 분양시장을 통한 갈아타기나 당첨 확률을 높이는 전략을 취할 필요가 있다.
◆ 1주택자 = 청약예ㆍ부금 가입자 중 1주택 보유자는 140만여 명이다.
이들은 가점제로 공급되는 주택을 청약할 때 1순위에서 배제되지만 추첨제 물량 공급 때는 1순위가 인정된다.
1주택자도 청약통장 사용을 9월 이전까지 서두르되 가점이 낮고 여유자금이 많은 경우라면 청약통장을 증액해 9월 이후 중대형 평형 추첨제 물량을 노려보는 것도 괜찮다.