부자돼보자

부동산 투자 5대 궁금증에 관한 질문과 답에 관한 기사를 올려봅니다.



■궁금증1 주택구입 시기는 언제가 좋을까?
■주택 실수요자들이 가장 관심을 보이는 사항. 주택구입 시기를 정하기에 앞서여유자금을 마련하는 것은 물론이고 목표 대상이 임대주택인지 전세인지 바로집을 구입하기 위한 것인지에 대해서도 명확한 구분을 지어야 한다. 이런 전제조건을 충족한 뒤 정부 정책 추이에 따른 관심 지역 부동산의 가격변동을 면밀히 살펴보고 주택구입시기를 조율해야 한다.

이번 부동산 세제대책에 따라 보유세와 양도세를 강화한다는 것을 주축으로 매년 제산세율의 과표 현실화가 이뤄질 것으로 전망된다. 이 때문에 전문가들은올해 말이나 내년까지 주택구입을 미뤄야 한다는 의견을 내고 있다. 김혜현 부동산114 부장은 “당장은 세금 때문에 매물 자체가 줄어들고 거래가 어려운 상황이 지속될 것”이라며 “앞으로 다주택자들이 강남보다 강북이나 수도권 주택을 주로 팔아 치울 것이므로 이 지역을 중심으로 올해 말이나 내년에 주택구입을 노리는 게 필요하다”고 밝혔다.

주택 소유자들은 당장이라도 부동산을 매각 처분하는 게 세부담을 줄일 수 있다는 지적이다. 고종완 RE멤버스 대표는 “서민, 중산층의 세부담이 증가할 가능성이 크기 때문에 부동산을 매각, 처분하는 게 세부담을 줄일 수 있다”고지적했다.


■궁금증2 투자가치 높은 지역은?
■부동산114 설문자료에 따르면 주택구입을 원하는 소비자들은 아파트를 살 때가격보다 교육시설, 교통환경 등 생활편의성을 우선하는 것으로 나타났다.

강남권이 가격 면에서 실수요자가 접근하기에 힘들더라도 생활 편의성 측면에선 아직까지 강남만한 곳이 없는 상황. 이 때문에 강남 인근 지역이 여전히 인기를 끌 거라는 지적이 많다. 박병호 한국리츠에셋 대표는 “강남 인근 지역은단기적으로는 매물이 줄어들고 거래가 많이 감소하겠지만 오히려 인기 지역이라는 브랜드 이미지를 높이는 역효과를 낼 수 있다”며 “특히 정부의 지나친간섭으로 집을 팔지 않으려는 현상이 강화돼 오히려 강남과 인근 지역의 상승세가 지속될 것”이라고 조언했다.

강남 인근 지역 중에서도 이미 인기지역으로 자리 잡은 분당, 용인권과 함께하남, 동탄, 수원 이의신도시 등 수도권 남부 신도시들의 투자가치가 높다는설명이다. 물론 정부가 의욕적으로 추진하는 강북뉴타운 중에서도 노른자위는분명히 있다. 김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 “뉴타운 중에서도 한남, 아현뉴타운 등 주거여건이 좋아 이미 가격이 많이 올라있는 지역과 함께 개발진척도가 빠른 곳을 주목해야 한다”고 지적했다.


■궁금증3 토지시장 전망은?
■토지시장에서는 최근 공공기관 지방이전이나 기업도시 추진 등의 영향으로 가격 불안감이 고조되고 있다. 특히 호재가 있는 지역은 가격이 상승하는 반면개발여건이 취약한 곳은 가격이 떨어지는 양극화 현상이 두드러졌다.

전문가들은 현재 토지시장에는 개발계획이 지나치게 많이 남발된 상태라 가격변화폭은 그다지 크지 않을 거라고 말한다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “토지 전매금지와 세금 부담 강화로 가수요자의 투자심리가 당분간 위축돼 전반적인 매수 감소현상이 나타날 것”이라며 “물론 기업도시, 행정중심도시, 지방중소도시 등 개발예정지 인근의 투기적 수요는 여전히 늘어날 것”이라고 덧붙였다.

실제 8월 대책 발표를 앞두고도 토지투자를 염두에 둔 수요자들의 문의는 여전한 상황. 이 때문에 올 상반기처럼 땅값이 폭등하는 현상보다는 안정적인 시장분위기 속에 차별적으로 땅값이 상승할 것으로 전망하고 있다. 결국 전문가들은 앞으로 호재가 있는 토지별로 실제 개발계획 추진여부를 명확히 알아보고투자하는 게 중요하다고 입을 모은다.


■궁금증4 상가시장 투자가치는?
■최근 상가시장에는 한마디로 먹구름이 껴 있다. 후분양제 시행 이후 분양시장공급이 크게 감소하면서 입점예정 물량도 줄어드는 상황. 부동산114에 따르면지난 7월 상가물량은 30건(749호)에 불과해 5월 58건, 6월 44건에 비해 크게감소했다. 7월 상가 분양면적도 10만6646㎡로 전달에 비해 절반에 못 미쳤다.

물론 상가는 아파트, 토지와 달리 생계형 부동산에 속하기 때문에 앞으로 투자수요가 점차 늘어날 거라는 전망이다. 상가는 전매 제한이 없고 비교적 환금성이 양호하다는 면에서 상대적으로 투자가치가 높은 것도 사실이다.

상가 중에서도 주변여건을 철저히 고려해 옥석을 고르는 게 필수다. 윤재호 대표는 “상가는 용도가 상업, 영업용이기 때문에 임대수익을 노리는 수요자들이아파트나 토지에서 상가시장으로 옮겨갈 가능성이 높다”며 “투자 위험성이있는 테마상가나 도심 집적상가보다는 택지지구 단지 내 상가와 근린상가의 인기가 더욱 높아질 전망”이라고 밝혔다.


■궁금증5 부동산은 여전히 제1의 투자상품?
■부동산써브가 최근 실시한 설문조사에 따르면 응답자의 47%가 주식과 부동산중 부동산에만 투자하겠다고 밝혔다. 주식보다 부동산 비중을 높이겠다는 응답도 무려 18%를 차지했다. 이처럼 정부가 아무리 부동산 잡기에 열을 올려도 정작 소비자들 인식은 그대로다.

부유층들이 대부분 거액의 부동산 투자에 나서 성공한 경우가 많고 노후대비를위한 재테크 수단으로도 상가나 빌딩을 통한 임대가 수익률이 높아 이러한 현상은 어쩌면 당연해 보인다. 그러나 앞으로 정부 정책 강도에 따라 우리나라도일본처럼 부동산 가치가 갑자기 하락할 수 있다는 지적도 배제할 수 없는 상황이다.

현재 정부의 부동산 세금 강화 의지가 확연한 만큼 앞으로 부동산의 투자가치성은 적잖게 떨어질 거라는 의견이 많다. 김혜현 부장은 “부동산 상품의 투자성이 단순히 구입가격 대비 차익으로 인식되던 시대는 지났다”며 “이제 부동산을 구입하기 위해선 초기 자금이 워낙 많이 들고 차익이 남아도 세금부담이크므로 부동산의 투자가치성은 점차 하락할 것”이라고 분석했다.

물론 부동산은 여전히 수익률과 안정성이 뛰어나다는 인식 때문에 향후 대체틈새종목으로 자리 잡을 것이라는 전망도 있다. 윤재호 대표는 “부동산 대책의 효력이 약해 부동산에 대한 인식이 변하지 않을 가능성도 높다”며 “결국마땅한 투자대상이 없는 상태에서 지역적 호재를 갖고 있는 지방 농지와 아파트, 택지지구 내 단독택지 등이 인기를 끌어 부동산이 여전히 제1의 투자수단으로 각광 받을 것”이라고 내다봤다.

2004년도 이제 겨우 한달 남짓 남았다. 지난 해 10.29대책에 이어 올해도 정부는 부동산 시장의 거품을 가라앉히고 투기를 억제하겠다는 목표 아래 수많은 부동산 관련 정책들을 발표했다. 연이은 강력한 규제로 현재 부동산시장은 거래가 거의 실종되면서 침체국면을 벗어나지 못하고 있는 상태다.
특히 최근의 부동산시장은 정부의 정책들이 중요한 변수로 작용하면서 일희일비하는만큼 올해 쏟아진 정책들을 알아보고 내년을 준비하는 유비무환의 자세를 가져보자.

주택거래신고제 본격 도입

이어 지난 4월 본격 도입된 주택거래신고제는 주택가격을 주도해 나가던 강남권을 비롯한 수도권의 전반적인 거래시장을 잠재우는데 한 몫 했고, 그 여파는 지방 부동산시장까지 확산됐다. 주택법 시행령 개정안은 3월 30일부터 시행됐으나 투기지역 중 주택가격상승률(국민은행 조사기준)이 한 달간 1.5% 이상 상승하거나 3개월간 주택가격 상승률이 3%가 넘는 지역, 지방자치단체장이 지정을 요구하는 지역이 심사 대상에 올라 4월 26일 서울 강남?송파?강동구와 성남시 분당구가 주택거래신고지역으로 지정되면서 이들 지역에서 본격적으로 주택거래신고제가 실시됐다. 이어 5월 28일, 집값 상승 우려가 높은 용산구와 과천시 전역을 추가 지정했다.
신고지역에서는 집을 사고 팔 때 계약 체결 후 15일 안에 거래내용을 관할 구청에 신고하도록 했다. 거래가격과 계약 내용이 자세하게 드러나 양도소득세는 물론, 취득세와 등록세까지 실거래가로 부과돼 취등록세 부담이 지정 전보다 3∼6배 정도 늘어나게 됐다.
신고대상은 전용면적 18평 이상 아파트와 전용면적 45평 이상 연립주택(재건축?재개발지역은 아파트와 연립 전체)이며 거래내용을 거짓 신고하거나 거래 후 1년 이상 신고를 하지 않으면 집값의 10%(취득세 의 5배)에 해당하는 과태료를 부과하도록 했다.

주상복합 청약제도 변경

주상복합아파트도 일반아파트와 같이 청약통장 가입자만 청약할 수 있게 해 청약통장에 가입한 지 2년이 넘어야 1순위 자격이 주어지도록 했다. 또 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상일 경우, 청약 1순위 자격을 제한했으며 투기과열지구에서는 전용면적 25.7평 이하 주상복합에 대해 가구수의 75%를 무주택자에게 우선공급하도록 했다. 이에 따라 그동안 신청 자격 제한이 없어 가수요자들이 몰렸던 주상복합시장이 실수요자 위주로 재편되면서 이후에는 거품이 크게 가라앉는 모습을 보였다.

한편, 20가구 이상의 주상복합 분양권전매금지 규정이 시행됨에 따라 3월 30일 이후에 분양 승인을 받은 주상복합아파트는 입주 때까지 분양권을 팔 수 없게 됐다. 이로 인해 반사적으로, 이전에 사업승인을 받아 적용을 빗겨간 주상복합 및 분양권 전매 가능한 오피스텔들이 한시적으로 분양열풍을 일으키며 시티파크 등이 올해 최고 청약 경쟁률을 기록하기도 했다.

공공택지 원가연동제 및 채권입찰제 추진

정부는 공공택지개발지구에서 공급되는 전용면적 25.7평 초과 아파트 건설용지에 채권입찰제를 실시하기로 했다. 또 25.7평 이하 중소형 아파트 건설용지에 대해서는 정부가 표준건축비를 제시하고 여기에 땅값을 계산해 분양가를 산정하는 원가연동제 도입이 예고됐다.
내년 초 시행되는 원가연동제는 공공택지에서 공급되는 전용면적 25.7평 이하의 공공아파트와 민영아파트에 적용되고 분양원가의 주요항목이 공개된다. 또 전용면적 25.7평 초과하는 아파트의 경우는 택지 채권입찰제를 실시하되 주택공사 등 공공아파트는 분양원가의 주용항목이 공개되고 민간아파트는 택지가격만 공개된다. 이로써 중소형평형은 분양가가 인하되고, 중대형평형은 분양가 인상효과를 가져올 것으로 보인다.

재건축 개발이익환수제 도입 추진

정부는 재건축 아파트에 임대주택 건설을 의무화한 재건축 개발이익환수제를 내년 3월부터 본격 시행한다는 방침을 내놓았다. 재건축 개발이익환수 방법과 관련해 여러가지 검토 방안 중 임대아파트 의무건설 방안이 주요 골자로 채택됐으며 사업승인 이전단지는 재건축으로 늘어나는 용적율의 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 했고, 위헌소지를 없애기 위해 임대아파트 건설분만큼의 용적율을 상향 조정해 주기로 했다. 또 이미 사업승인을 받은 재건축 단지에 대해서는 용적율의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 짓도록 해 이 경우 용적률 추가적용이 없는 만큼 큰 부담이 될 것으로 보인다.
또한 우선 개발이익환수제는 수도권 과밀억제지역에 한해 한정 실시키로 했다. 현재 과밀억제지역으로 묶인 곳은 서울과 인천(강화옹진 제외), 의정부, 구리,남양주(일부 제외), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포,시흥(안산 제외) 등이다.

주택가격공시제 도입 추진

정부는 단독. 다가구. 다세대. 연립주택의 집값을 시가로 산정, 공시하는 주택 가격공시 제도를 이르면 내년 4월경부터 도입키로 했다. 이는 단독주택 등의 공시가격이 인터넷 등에 공개돼 일반매매나 세금부과의 참고자료로 활용된다. 아파트뿐만 아니라 단독주택 등 거의 대부분 유형의 주택 실거래가가 공개되게 되며, 주택도 토지처럼 유형. 지번별로 집값이 표준화. 통계화된다. 이렇게 될 경우 주택의 시가를 상세히 파악할 수 있게 되고, 이중계약서나 허위신고가 어려워지게 돼 취.등록세 등 각종 세금 부담이 가중될 것으로 보인다.

리모델링 증축제한 및 안전기준 강화

공동주택 리모델링 안전기준을 강화하고, 증축가능 범위도 제한하기로 했다. 즉, 증축가능범위를 전용면적 30%이내로 제한하고 증축이 가능한 최대한의 범위를 30㎡(9.0평)이내로 규정했다. 그러나 단지의 여건상 재건축이 곤란하여 리모델링이 불가피한 경우 건축심의를 거쳐 증축규모 제한대상에서 제외하여 탄력적으로 운영이 가능하도록 했다. 다만, 계단실. 엘리베이터실. 복도. 주차장 등 공용면적과 발코니 등의 서비스 면적은 제한대상에서 제외했다. 그러나 입법예고 과정에서 리모델링이 과도하게 위축되는 것을 방지해 당초계획보다 증축 가능범위를 다소 완화하고 보완했다. 이에 그동안 개발이익환수제, 후분양제로 사업추진에 난항을 겪고 있던 재건축단지들이 리모델링사업으로의 전환점이 될 수 있을 것으로 기대된다. 단, 구조 안전진단 결과 구조체가 취약해 재건축 판정을 받은 주택은 리모델링이 금지하기로 했다.

중개업소 실거래가 신고의무화

건설교통부는 부동산투기를 방지하기 위해 이중계약서 작성금지, 떴다방 운영금지 등을 골자로 한 부동산중개업법 개정안에 대해 발표했다.
부동산 투기억제와 가격거래투명화를 위해 도입하려던 실거래가 통지 의무제도는 당초 내년7월 시행예정이었지만, 연기될 가능성이 있다. 개정 중개업법은 현재 시가의 30~40%수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래 신고하던 것을 실거래 기준으로 바꾸도록 한 것이다.
개정안은 중개업소의 이중계약서 작성을 금지하는 것은 물론 거래계약서 내용을 반드시 해당 시.군.구에 통보토록 해 과세당국이 실거래가를 확보할 수 있도록 했다. 이중계약서를 작성했다가 적발되면 3년 이하 징역에 처해지고 등록도 취소된다.

11월 부동산 규제완화 방안

정부는 11월 9일 부동산 규제완화 방안을 전격 발표했다. 이는 집값 안정기조를 유지하면서도 지방권을 중심으로 침체돼 있는 주택시장을 연착륙시키기 위한 조치로 분석된다.

분양권 전매요건 완화

투기과열지구로 지정돼 있는 지방도시는 올해 말부터 "분양계약 후 1년"이 지나면 분양권을 전매할 수 있게 됐다. 현재 지방권 투기과열지구는 부산 대구 광주 울산 창원 양산 등 6곳.
따라서 개정된 주택공급규칙 시행일을 기준으로 계약체결일이 1년이 지났다면 분양권 전매를 횟수에 관계없이 분양권 전매를 할 수 있다. 다만 분양권 전매가 허용되더라도 전매자는 거래계약서 사본을 건설사에 제출해 동의를 받아야 하고,건설사는 전매내역을 국세청에 통보하도록 의무화해 전매차익에 대한 과세자료로 활용하도록 할 방침이다. 또 분양권 전매요건이 완화되는 지역이라도 재건축 조합원 지분이나 조합주택(지역조합)의 분양권(지분)은 여전히 소유권 이전 때까지 전매(양도)가 금지된다.

주택거래신고지역 7곳 해제

정부는 서울지역의 <>송파구 풍납.마천.거여동 <>강동구 암사.하일.길동 <>강남구 세곡동 등 7곳을 ‘주택거래신고지역’에서 해제했다. 다만 강동구 암사동의 강동시영 1.2단지는 재건축 진행으로 가격상승 우려가 높아 해제대상에 제외됐다.
주택거래신고지역이 해제된 것은 지난 4월26일 서울 강남.송파.강동구와 성남 분당구가 신고지역으로 지정된 지 7개월만에 처음이었으며, 이들 해제지역은 문화재보호구역이나 개발제한구역(그린벨트),녹지지역으로 묶여 있어 건축행위가 제한되는 등 중복규제를 받고 있던 곳이었다. 이들 지역에서는 10일부터 아파트 거래내역을 시.군.구청에 신고하지 않아도 되게 됐으며 특히 해제일을 기준으로 15일(신고의무 기한)전인 지난달 27일 이후에 계약을 맺은 아파트도 신고의무가 사라지며,이미 신고한 경우라도 등기신청을 하지 않았다면 기존 신고내용을 철회할 수 있다.

재건축 후분양 적용대상 완화

투기과열지구 내 재건축아파트는 공정률이 80%를 넘어야 일반분양이 가능하도록 한 "후분양제" 적용지역도 "수도권 과밀억제권역"으로 대폭 축소됐다. 이에 따라 부산 대구 대전 광주 울산 등 지방대도시와 수도권의 성장관리권역,자연보전권역에서는 재건축 아파트라도 착공과 동시에 분양할 수 있게 된다. 지방권의 경우 수도권과 달리 재건축에 따른 개발이익이 크지 않아 집값 상승 우려가 그만큼 적은 반면 재건축 후분양제로 사업추진을 포기하거나 지연돼 민원이 발생하고 주택공급 위축의 요인으로 작용하고 있다는 게 건교부의 설명이다. 또 수도권 성장관리.자연보전권역은 재건축 추진 물량이 거의 없는 상태에서, 그나마 한 두 곳의 재건축 단지마저 후분양제로 묶여 있어 규제효과는 없고,민원만 발생시키고 있다는 지적을 받아왔던 만큼 이번 적용대상에서 제외됐다.

세제 개편안

재산세?종토세 합산 과세, 보유세 강화

정부는 기존에 건물분 재산세와 토지분 종합토지세로 나눠 거두던 부동산 보유세가 실제 가격을 제대로 반영하지 못하고 있다고 판단, 내년부터는 보유세를 합산 과세하기로 했다. 재산세 부과기준은 그동안 주택 건축연한이나 면적으로 과표를 정하던 방식에서 실래가의 70~90% 수준인 국세청기준시가가 적용되고, 세율은 세부담이 급격히 늘어나는 것을 방지하기 위해 하향 조정할 방침이다. 이에 따라 비싼 집을 가진 사람이 가격이 낮은 주택소유자보다 세금을 덜 냈던 과세 불형평성이 해소되고 집을 여러 채 가진 사람의 세금 부담은 크게 늘어나게 됐다. 과세방법은 시?군?구에서 1차로 관내주택을 대상으로 낮은 세율로 재산세를 과세하고, 2차로 국가에서 인별로 전국의 소유주택가액을 합산해 일정액 이상인 사람에 대해서는 높은 세율로 종합부동산세를 과세해 지자체에 배분하는 방식이 도입된다.

재산세 3단계 부과

이에 따라 국세청 기준시가 9억원 이하의 주택 소유자가 대상인 재산세의 경우 8천만원 이하 0.15%, 8천만∼2억원 0.3%, 2억원 초과 0.5% 등 3단계로 누진부과한다. 나대지도 현재는 종합토지세 세율을 누진적으로 부과하고 있으나 내년부터는 공시지가 6억원 이하에 대해서는 1억원까지 0.2%, 1억∼2억원 0.3%, 2억원 초과 0.5%의 3단계로 재산세를 부과한다. 사업용 토지는 공시지가 40억원 이하 0.2%, 4억∼20억원 0.3%, 20억원 초과 0.4%의 3단계로 재산세를 물린다. 이번 세율변경으로 주택에 대한 재산세의 최저세율은 기존의 0.2%에서 0.15%로 떨어졌으나 세율이 적용되는 과표가 국세청 기준시가의 50%로 상향 조정되기 때문에 9억원 미만의 주택도 과표 현실화율 등에 따라 부담이 늘어날 수 있다.

부동산 부자에게 종합부동산세 부과

정부는 조세형평성 제고와 부동산 투기 억제를 위해 `종합부동산세'를 내년부터 도입하기로 했다. 정부의 보유세제 개편안에 따르면 본인 명의로 전국 소유 주택 가격 합계가 국세청 기준시가로 9억원 이상 되면 내년 12월부터 초과분에 대해 20억원까지 1.0%, 20억∼100억원 2.0%, 100억원 초과 3.0% 등의 종합부동산세를 내야 한다. 또 공시지가 기준 6억원 이상 나대지는 20억원까지 1.0%, 20억∼100억원 2.0%, 100억원 초과 4.0%의 3단계를 추가해 종부세를 내도록 했다. 40억원 이상의 사업용 토지는 200억원까지 0.6%, 200억∼1천억원 1.0%, 1천억원 초과 1.6% 등의 3단계로 각각 종부세를 부과한다. 이에 따라 서울 강남지역을 중심으로 대구 수천명 등 전국에서 6만여명의 부동산부자들이 모두 6천억∼7천억원의 종부세를 낼 것으로 추산된다.

거래세 인하

정부는 내년 종합부동산세 도입 등 보유세 개편에 따른 급격한 세부담을 완화하고 부동산거래를 활성화하기 위해 거래세를 1% 인하하기로 한데 이어 추가로 0.5%를 내리기로 해 개인간 건물과 주택거래에 대해서는 등록세가 현행 3%에서 1.5%로 낮아지게 됐다. 한편, 법인간 거래는 세율 추가인하 대상에서 제외됐다. 등록세율(지방교육세 포함)은 현행 3.6%에서 1.8%로 인하함에 따라 취득세(농어촌특별세 포함)2.2%를 포함한 전체 거래세율은 현행 5.8%에서 4.0%로 1.8%감소해 전체 세액은 31%가 줄어들게 된 셈.
신축주택의 경우는 과세표준 미비로 내년 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 보여 인근 아파트 등 공동주택과 비슷한 수준으로 세부담을 조정하거나 세금인상 상한선(50%)을 두는 방안을 검토중이다.

<박상용 대한투자증권 압구정지점장>
지금 여유자금을 갖고있다면 어떻게 해야 할까? 시중금리는 우량 회사채 금리가 5.5%대로 조금 높아졌지만 아직도 선뜻 투자하기엔 기대치에 비해 턱없이 낮은 수치이다.

그러면 부동산은? 3년간 저금리를 바탕으로 정부가 거듭된 투기 억제 대책을 발표하였는데도 불구하고 현재까지 등락을 거듭하면서 계속 올랐다. '이번에도 그러지 않을까' 정말 고민될 시점이다.

최근 향후 시중 부동자금의 흐름을 예측하기 위해 단순한 조사를 해보았다. 먼저 과거 10년간 한국 최고의 부동산 가격 선두지역인 강남APT의 시세(압구정동 한양APT 5차 40평, 대치동 미도 APT 41평)와 국내 최고의 우량주인 삼성전자의 가격 추이를 비교해봤다.

한양APT가 93년 4.5억에서 현재 9억으로 약 100% 상승하였고, 재건축지역인 미도 APT는 93년 3.5억에서 현재 11억으로 약 214% 상승한 반면 삼성전자는(1주당 평균가)는 93년 40,000원에서 현재 46만여원대로서 상승율이 단순계산(증자제외)으로 1,000%가 나왔다. 과거 10년간 삼성전자가 안정성과 수익성을 두루 겸비한 최우량 부동산이었다고 할만한 것이다. 움직이는 부동산이라고나 할까.

문제는 과연 앞으로도 삼성전자의 가격추이가 과거처럼 그렇게 되느냐다. 삼성전자의 현재 세계 시장에서의 위치는 D램 부문 1위, 플래시 메모리(디지털 카메라, 캠코더, MP3 등) 1위, LCD 부문 2위, 핸드폰 부문 3위, 브랜드가치 25위, 시가총액 56위이다.

향후 10년간 생활환경의 변화를 요약해 보면, 홈네트워크 시대(디지털 라이프시대), 디지털방송, 디지털 TV, 차세대 이동통신 등 삼성전자의 제품이 대부분 필수적으로 사용된다. 그렇다면 미래 세계 시장에서의 위치는 D램, 플래시 메모리, LCD부문에서 1위 위치강화, 핸드폰 1-2위, 브랜드 가치 10위권 이내, 시가총액 25위 이내 등 명실공히 세계 IT기업에서 우뚝 설 가능성이 높다. 다시 말하면 매년 평균적으로 10-20% 기업가치가 증가한다는 것이다.

삼성전자의 시세는 저평가돼 있다. 세계 각분야 경쟁기업(반도체:인텔, LCD:일본 Sharp, 핸드폰:핀란드 노키아 등)과 비교해 본다면 적정가가 주가수익비율(PER) 기준으로는 614,668원(대한투자증권 추정), EV/EBITDA 기준으로는 817,112원(메리츠증권 추정)으로 세계 경쟁기업에 비해 30-50% 저평가된 상태이다.

향후 부동산 시세는 어떻게 될지 모른다. 하지만 지난 3년간 상승했다는 것과 투자가들이 일방적으로 한 방향으로 몰렸다는 점, 이번 부동산 억제 대책으로 하락 폭이 컸다는 점, 그리고 단기하락 후유증이 하나 둘씩 나타나고 있다는 점 등을 감안하면 자산 포트폴리오를 수정할 시점이 온 것으로 보인다.

그러나 삼성전자는 부동산으로 간주하고 2-5년을 보유하면서 투자를 할만하다. 이제 한국민의 역량을 감안한다면 향후 10년내 세계 일류기업이 나올 시점에 와 있다. 역사적으로 선진국 진입시점에서 주식투자 수익율이 타상품에 비해 월등히 높았다는 경험적인 사실도 있지 않은가? Buy 삼성전자!
-머니투데이-

1. 투기 아닌 투자를 생각하라

무리한 투자는 금물. 분수에 맞는 투자가 정석이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말을 믿다가 투자금을 날리는 사례가 많다.

2. 개발 예정지 인근을 찾아라

대규모 개발이 예정된 주변 땅 구입은 성공 투자를 보장한다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역이 빠지지 않는다. 택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보다. 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근지역도 성공 가능성이 높다. 대규모 인구가 유입되면 주변 땅 가치가 그만큼 올라간다.

3. 뜬소문은 믿지 말라

정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 갑자기 튀어나온 개발 정보나 뜬소문에 조심해야 한다. 부정확한 소문만 믿고 달려들었다가는 백전백패한다.

4. 땅값은 철도 등 신설 개통도로를 따라 움직인다

서해안고속도로나 중앙고속도로 개통지역 주변을 보면 알 수 있다. 도로개통은 주민의 생활 반경을 확대한다. 도심 접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되게 마련이다. 자연히 땅값이 오를 수밖에 없다.

5. 도시계획을 눈여겨봐라

도시계획은 해당 도시의 개발 방향을 알 수 있는 척도다. 입안 단계부터 최종 결정 때까지 놓치지 말고 추적하면 땅값 상승지역을 예측할 수 있다.

6. 권리관계 잘 따져라

토지는 아파트와 달리 권리관계가 복잡하다. 공부상(등기부등본) 권리관계만 믿어서는 안 된다. 실제 이용 상황이 달라 이용제한을 받는 경우도 허다하다.

7. 타이밍도 중요하다

대규모 개발 예정지역 등 땅값이 급등하는 곳은 정부가 나서 토지거래허가구역으로 지정한다. 판교지역이 좋은 예다. 판교개발이 기정사실화되면서 일찍 투자한 사람들은 이익을 남기고 빠져나왔다. 그러나 막차를 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있다.

‘성공 재테크’하면 가장 먼저 떠오르는 것은 아파트다. 그만큼 우리는 아파트를 통해서 많은 부를 얻었고 재테크는 곧 아파트라는 공식이 만들어졌다. 과연 아파트는 모두 성공적인 투자였을까? 전국의 아파트 가격을 분양 시점부터 조사해 보면 은행의 정기 금리 수준에 못 미치는 지역이 상당수다. 그런데도 우리는 아파트 투자를 곧 성공적인 재테크로 인식하고 있다. 그렇다면 아파트 저축에 숨어 있는 성공 원리는 무엇일까?

1. 확실한 목표 수립(내 집 마련의 꿈)내 집 마련 만큼 강한 목표가 있을까?

어떤 유혹에도 흔들리지 않는 강한 내 집 마련 목표는 그만큼 강한 실천으로 연결됐다. 중도금 납입을 위해 가계는 초긴축 재정으로 운영하고 많은 대출까지 포함해 완성해 간다. 아파트 중도금이라면 가족들이나 주변에서 아무런 불만 없이 돈을 빌려줬다. 내 집 마련의 꿈이라는 강한 목표가 없었다면 실천하기 힘들었을 것이다.

2. 오랜 기간 저축(10년 이상 저축)

아파트 저축은 엄밀히 계산하면 전세자금 마련부터 시작된다. 이 기간을 제외하더라도 결혼 후 3~5년 정도 저축을 해서 아파트를 분양 받는다. 분양 후에도 입주까지 3년 전 후의 기간 동안 아파트에 모든 저축을 집중한다. 입주 후 대출금 상환 기간까지 포함하면 최소한 10년 이상의 저축을 한 셈이다.

3. 큰 목돈 마련 저축(3~4억 원 저축)

현재 경기도 용인에서 분양하는 아파트의 평당 분양가는 1200만원 정도이다. 34평형을 기준으로 하면 4억원이 넘는 가격이다. 아파트 구입은 현재 기준으로 4억원의 저축을 완성한 것이다. 대출을 포함한다고 해도 3억원 정도의 저축을 완성한 셈이다. 얼마나 큰 저축을 오랜 기간에 걸쳐 완성한 것인가?

4. 소중하게 생각하는 자산(오랜 기간 고생한 결과)

아파트를 분양 받아본 사람들은 중도금 납입과 대출 상환 기간이 가장 힘들었던 시기라고들 이야기 한다. 10년이 넘는 기간 동안 하나의 목표를 이루기 위해 모든 노력을 집중한 것이다. 새 아파트에 이사하던 날 만큼 기쁘게 기억되는 날이 얼마나 있을까? 고생을 많이 한 만큼 가장 소중한 자산이 만들어진 것이다.

5. 흩어지지 않는 자산(쪼개 쓰지 않음)

동일한 금액이 은행에 현금으로 예치돼 있다면 얼마나 잘 지켜질 수 있을까? 새 차를 구입하게 될 때 은행 예금을 사용하기는 쉽지만 아파트 대출을 받는 경우는 드물다. 아파트는 무엇보다 소중한 자산이므로 함부로 손대지 않는다. 당연히 목돈이 잘 지켜진다.

6. 성공적인 재테크 경험 축적(새로운 재테크 도전)

아파트 저축을 통해 만들어진 재테크 경험은 또 다른 재테크 성공으로 이어진다. 알뜰한 생활과 종자돈 마련, 또 다른 아파트 투자. 이런 방법을 통해서 부모님들은 자산을 늘리고 부자가 됐다. 성공과 실패의 차이는 습관에 있다고 한다. 좋은 습관과 한번 맛본 성공 열매는 어쩌면 가장 큰 자산이었을지도 모른다.

7. 장기 보유로 인한 투자 수익 발생(오랜 기간 보유)

그동안 아파트 가격이 상승 하는 몇 번의 기회가 있었다. 그 모든 기회를 잡은 것은 오랫동안 보유하고 있던 사람들이다. 단기간에 급등한 지역을 제외하더라도 큰 규모의 자산이 장기간 투자되면서 복리의 마술 효과는 많은 수익을 주었다. 연 평균 7.2%씩 상승해도 10년이면 가격이 2배가 된다.

이처럼 아파트 저축은 가격 상승 이전에 이미 저축으로서의 성공 요소를 갖고 있었다. 시대가 바뀌어서 투자 수단으로서의 아파트는 매력을 잃어가고 있다. 자릿세도 많이 내라하고 가격이 많이 오른다면 양도소득세로 40% 가까운 세금을 부과하겠다고 한다. 고층으로 지어지는 지금의 아파트는 재건축으로 인한 부가가치를 얻을 수도 없다.

그렇다면 과거 아파트 저축의 성공 원리를 현재의 금융 상품에 적용해 보면 어떨까?