부자돼보자

투자하기 좋은 적립식 펀드를 고르는 방법.
 

1. 오르는 주식을 초기에 따라 잡는 것이 큰 시세차익을 얻는 유일한 길이다.
2. 내리는 주식은 따라 팔아라. 하락하는 시세는 염라대왕도 못막는다.
3. 사고 판 뒤에는 반드시 쉬어라. 쉬는 것도 투자다.
4. 매입 종목수는 3～5종목 이내로 해야 관리가 쉽다.
5. 거래량 바닥에서는 팔지 마라. 거래량이 바닥을 친 후에는 반드시 폭등이 온다.

6. 신용이 많이 걸린 주식은 사지 말라. 신용한도가 가득찬 주식은 천장 직전이다.
7. 소문은 알고 나면 끝장이다. 모른는 채 오르는 주식이 크게 간다.
8. 상승폭의 60%만 먹어라. 꼬리와 머리는 남에게 주어라.
9. 신용만기일 전에 투매와 주가바닥이 온다.
10. 모든 사람의 의견이 일치하면 주가는 반대로 움직인다.

11. 주가 폭락은 예고없이 벼락같이 찾아온다.
12. 호재가 반영 안되면 팔고, 악재가 반영 안되면 사라.
13. 이익은 독수리처럼 지켜라. 이익을 지키기 위해서는 적절한 시기에 매도를 해야 한다.
14. 약세장에서 상승주 찾기는 하늘의 별따기다. 약세장에서는 쉬는것이 최상이다.
15. 매입시세가 몰락하는 추세 시세가 바닥이다.

16. 신용투자는 매입후 1주일 이내에 안 오르면 매도하고 한 달내 결판내라
17. 월 1%의 정보이용료를 지불하라.
- 기획 경비를 아끼려다 기업전체가 망하는 기업가의 우매함을 범하지 말라.
18. 의심스러우면 투자하지 말라 주식은 확실할 때만 투자해야 한다.
19. 상승은 따로따로 하락은 한꺼번에 온다.
20. 시든 주식은 버려라. 악화를 버려야 수익이 난다.

21. 나뭇잎 하나로 천하에 가을이 왔음을 안다.
22. 시세 중독증(3%이내 승부의 걸식 투자)에 걸리지 말라.
23. 자기 체질에 맞는 독자적인 투자원칙과 투자기법을 정해 일관되게 적용해야 한다.
- 투자 기법을 많이 정립 할 수록 승률은 높아진다.
24. 평소 거래량이 적은 중소형주는 회사 내용을 잘 알고 있을 때만
환금성을 고려하여 75일 거래량의 1/4 이하만 매입하라.
25. 주식투자에 성공 또는 실패하는 것은 운이 아니라 실력에 달려있다.

26. 주식투자는 훌륭한 직업이 될 수 있으며, 훌륭한 투자가가 파산한 일은 거의 없다.
- 수익성 높고,자금회전 빠르고, 경쟁자없고, 종업원 없고, 경비도 없고, 노동시간도 자유롭다.
27. 주식투자의 첫번째 행운은 독약이다. 실력으로 벌지 않은 이익은 곧 날아간다.
28. 주식투자는 7할이 매매시점, 2할이 업종선택, 1할이 종목 선택이다.
29. Chart는 전부가 아니라 기본이며, 소경의 지팡이, 선장의 나침반과 같은 것이다.
30. 증권사 직원은 거래의 전문가이지 시세의 전문가는 아니다. 따라서 독자적인 실력과 판단 능력을 키워야 한다.

31. 주식투자의 80%는 지식이 아니라 운용 기술이다. 가정주부도 거래기술만 습득하면 경제학 박사보다 훨씬 더 투자를 잘 할 수 있다.
32. 투자자의 병중에 가장 큰 병이 욕심병과 희망적 관측병이다.
33. 주식에서 당장 돈버는 것은 중요치 않다. 실력이 중요하다.
프로가 된 뒤 신용을 활용해 30% 이상 상승하는 주식을 8번만 찾아내면 1억으로 100억을 만들 수 있다.그러나 프로는 피눈물나는 노력과 파산으로 고통을 겪은 후에야 가능하다.
34. 거래량의 Gap을 내면서 급등한 대형주는 오래 못간다. 그러나 중소형주의 경우는 가끔 갭을 내면 큰 시세를 내는 경우가 있다.
35. 강세장에서 뒤늦게 움직이는 주식에 주목하라, 순환매에서 큰시세를 낼 수 있다.

36. 전일 고가보다 더 올라간 주가가 다시 전일 저가를 밑돌고 있을 땐 매도 신호다.
37. 거래량이 적고 가격 변동이 적은 주식이 거래량이 급증할 때는 매수 신호다.
38. 폭락후 완만한 회복세는 또다시 하락을 예고한다.
39. 폭락후 지리한 하락이 끝나면 주가가 급등한다.
40. 바닥에 사지 말고 오를 때 사고, 천장에 팔지 말고 내릴 때 팔아라.

41. 주식투자는 Timing예술이다. 아무리 우량주권도 Timing을 못잡으면 손실만 크다.
42. 상황이 매우 비관적일 때가 매수시점이고, 장미빛 상황에 모든것이 낙관적일 때가 매도 시점이다.
43. 확률이 확신으로 바뀔때가 매도시점이다.
44. 모든 종목에는 임자가 따로 있다. 따라서 투자하기 전에 그 주식의 과거 기록과 습성을 파악하는 것이 좋다.
45. 최근 15년간 연간 최저가는 매년 1월에 형성되는 경우가 많았다.

46. 어떤 사회건 간에 결단력이 탁월한 사람은 2%에 불과하며, 나머지 98%는 평범하다. 따라서 2%의 대열에 들도록 노력해야 한다.
47. 주식시장에서 모두가 큰일이 일어날 것이라고 생각하면 실제 아무 일도 일어나지 않는다.
48. 주식시장에서 크게 성공하려면 심리 전술에 정통해야 한다.
49. 지나치게 상승한 주식을 매입하면 큰손해를 본다.
50. 기대감만으로 주식을 보유하고 있음을 깨닫게 되었을 때는 매도하라.

51. 특별한 종목에 장기간 인기가 집중되면 결국 자멸한다.
52. 주가는 합리적으로 움직이지 않는다.(시세는 시세에게 물어보라)
53. 주식에 크게 성공하려면 사업만큼의 노력을 기울여야 한다. 실패자의 대부분은 노력을 전혀 안하는 사람이다.
54. 시세의 실천에 있어서 가장 중요한 것은 결단이다. 매입이든 매도든 재빠르게 결단을 내리지 않으면 큰 손해를 보게 된다.
55. 매입전에 반드시 그 회사 자료를 검토하라. 최소한 부도 위험주를 매입해선 않된다

56. 매입보다 매도가 100배 더 중요하다. 매도를 해야 이익이 발생하며, 또 다른 미인주를 매입할 Chance가 생긴다.
57. 매도시점을 놓치게 되면 어떤 결과가 오는가?
매입후 주가하락 => 본전 기다림 => 하락 추세만 구경하다 세월을 다 보낸다. => 기다림에 지쳐 매도 => 매도후 상승 => 울화병 발생
58. 매입시점을 놓치는 것은 많은 기회중 하나를 놓치는 것이고, 매도시점을 놓치는 것은 돈을 잃는 것이다.
59. 중소형주 투자의 최대의 위험성은 환금성이므로 가능한 한 1,000주 이상 투자하지 마라.
60. 주식이란 무한히 연장선을 계속 할 수 있는 야구게임이다.
따라서 많은 실패가 있더라도 승률이 높으면 결국게임에서 승리할 수 있다.

출처 : 동방명주

경제환경이 바뀌고 있지만 대부분의 사람들은 아직도 그 내용을 잘 모르고 시간과 정보부족으로 인해 몰빵과 같은 묻지마식 투자로 일관하고 있습니다. 시작도 하지 못한 분들도 많습니다.

그 중에서도 펀드의 인기는 최고라 생각됩니다. 재테크가 부자들의 전유물이라는 인식을 바꿔 놓을 정도로 서민들에게 펀드는 재테크의 수단으로 쉽게 활용할 수 있는 방법이 되었습니다.

이런 펀드도 이제는 알고 시작해야 되지 않겠습니까! 그동안 개인적으로 알고 있는 펀드와 관련한 정보들을 한자리에 정리해 봤습니다. 많은 분들에게 도움이 되었음 합니다!!!

1. 펀드란 무엇인가?

- 펀드(Fund)는 기금이라고 하여 투자신탁의 신탁재산, 또는 투자기관이 관리하는 운용자산이라고 사전에 나와있습니다. 그냥 쉽게 이해하면 고객이 맡긴 투자금을 약속된 금융상품(주식, 채권 등) 또는 실물(지하자원, 석유, 부동산, 선박 등)상품에 투자하여 그 수익을 투자자에게 실적배당하는 투자상품이라고 할 수 있습니다.

2. 펀드의 종류는?

- 펀드의 종류는 너무나 많습니다. 보통 한 은행에서 판매되는 펀드상품만 100여가지 이상입니다. 구분할 수 있는 기준과 내용이 다양하지만 대표적인 몇가지를 살펴보겠습니다.

A. 주식에 투자하는 비중에 따라 주식형/혼합형/채권형펀드

B. 투자지역에 따라 국내/해외펀드

C. 투자대상에 따라 주식(채권)형/부동산/선박/원자재펀드 등

D. 투자방식에 따라 적립식/거치식

E. 수수료 부과형태에 따라 클래스 A~D

이 외에도 기준에 따라 더 세분할 수 있습니다.

 

3. 펀드는 적금인가?

- 흔히 적립식 펀드를 적금으로 오해하고 있습니다. 펀드와 적금은 엄연히 다른 것입니다. 적금은 저축상품으로 확정된 이자를 지급합니다. 그런데 펀드를 판매하는 은행 등에서 적립식 펀드를 고객에게 쉽게 설명하고 가입을 권유하기 위해 마치 적금처럼 설명한다는 것입니다. 매월 일정액을 펀드에 투자하는 방식이 적금과 같아 일반인은 펀드가 수익률이 높은 적금상품으로 알고 있다는 것입니다.

펀드는 고객이 투자한 금액을 주식, 채권과 같은 금융상품 또는 부동산, 천연자원 등에 고객을 대신해 펀드운용사가 운용하는 간접투자상품입니다. 이런 펀드의 성격상 원금보장이 되지 않습니다. 게다가 펀드 운용성과에 따라서는 원금손실까지 발생할 수 있습니다. 하지만 대부분의 펀드 가입자들이 이런 리스크(위험)에 대해 잘 인지하지 못합니다. 이는 펀드를 적금으로 잘못 알고 있기 때문입니다.

 

4. 펀드의 해지는?

- 펀드는 일반 예적금의 만기와 비슷한 의미를 가진 계약기간이 있습니다. 보통 예적금은 만기가 되면 확정이자를 지급하고 만기 이후는 계약이율보다 낮은 별도의 약정이율을 적용합니다. 그러니 만기가 되면 해지하여야 합니다.

펀드는 만기(계약기간)가 되더라도 해지하지 않아도 관계가 없습니다. 이는 단지 투자 및 관리의 원활함과 용이함을 위해 설정된 것이지 절대적인 것은 아닙니다. 만기가 되더라도 고객이 목표로 한 수익이 나지 않거나 급한 자금이 아니라면 만기 이후에도 보유할 수 있습니다. 일반적으로 펀드의 계약기간이 끝나면 특별한 조치를 취하지 않아도 적립식 펀드의 경우는 자동이체가 중지되고 거치식으로 전환됩니다. 그래도 펀드는 없어지는게 아니라 계속 펀드운용사는 운용을 합니다.

반대로 얘기하면 만기 전이라도 목표 수익이 발생하면 해지하여 수익보전을 해도 무관하다는 것입니다. 만기에 대한 일반인들의 오해로 꼭 만기까지 펀드상품을 유지해야 하고 중도에 해지하면 무조건 손실을 보는 것으로 생각해 무조건 펀드를 유지하는 분들도 있습니다. 여기서 고려해야 할 것은 중도환매수수료와 수익률 등에 따라 해지시 원금보전이나 손실, 수익규모가 차이가 날 수 있다는 것입니다.

5. 펀드의 가입은?

- 펀드는 펀드 판매를 대행하는 판매사(은행/증권사/보험사)와 직접 운용하는 운용사가 별도로 있습니다. 일반인들은 이를 잘 모르고 있습니다. 그냥 판매하는 은행에서 펀드를 운용하고 크고 우수한 은행에서 판매하는 펀드가 좋다는 오해를 합니다.

은행은 펀드 판매를 대행하여 그 수수료를 받는 것 뿐이지 펀드 운용에 영향을 주지 않습니다. 같은 이름을 가진 펀드라면 어느 은행에서 가입하든 모두 똑같다는 것입니다. 그래서 종종 이런 문의를 하는 분들이 있습니다. 어느 은행에서 가입해야 좋은 펀드 상품에 가입할 수 있느지, 특정 은행에서 판매하는 상품이 좋다던데 라는 식으로 말입니다.

하지만 은행은 단지 판매사일 뿐입니다. 펀드를 가입할 때 이런 판매사를 보는 것이 아니라 어떤 운용사가 어떻게 펀드를 운용하는지를 투자설명서나 약관, 그리고 펀드 관련 포털사이트에서 정보를 확인하고 가입하시는게 매우 중요합니다. 같은 유형의 펀드라도 운용사의 능력에 따라 그 수익률이 큰 차이가 나는 경우가 많습니다. 그 만큼 펀드운용사가 어딘가를 확인하는 것이 펀드 가입시 중요한 사항입니다.

6. 펀드의 이름에서? 

 

- 원금손실의 리스크가 있는 투자상품인 펀드에 수만원에서 많게는 수십/수백만원까지 투자하면서 자신이 가입한 펀드의 정확한 상품명도 모르고 있는 경우가 많습니다. 물론 펀드명이 다른 금융상품에 비해 좀 길고 복잡한 것도 사실입니다. 하지만 펀드명만 제대로 알아도 해당 펀드가 어떤 곳에 투자하고 투자목적이나 투자방식까지 알 수 있습니다.

펀드명을 살펴보면 미래에셋, 한국, 신영, 신한, 피델리티 등의 펀드운용사의 명칭이 나옵니다. 펀드의 운용성과와 수익률 등은 펀드판매사가 아닌 펀드운용사의 능력에 좌우됩니다. 꼭 그런것은 아니지만 펀드운용사가 어떤 곳이냐에 따라 비슷한 투자성향을 가진 펀드라도 그 수익률은 큰 차이를 나타낼 수 있습니다.

펀드명을 보면 고배당, 삼성그룹, 좋은기업, 스몰(중소형) 등의 단어가 들어갑니다. 이는 해당 펀드가 어떤 곳에 투자하는지를 나타냅니다. 배당을 많이 하는 종목에 투자하는지, 삼성그룹사에 투자하는지, 중소형우량주에 투자하는지를 이런 이름만으로 알 수 있습니다. 주가는 상승하는데 자신이 투자한 펀드는 그에 비해 수익률이 차이가 나는 것은 이렇게 펀드의 투자처가 각각 다르기 때문입니다.

마지막으로 적립식/거치식펀드인지 중장기/단기투자를 목적으로 하는지도 펀드명으로 확인할 수 있습니다. 직접적으로 펀드명에 나타난 경우도 있고 아닌 경우도 있습니다. 그리고 최근에는 Class A,C라는 분류를 통해서도 확인할 수 있습니다.

이렇게 펀드명만 정확히 알아도 자신이 투자한 펀드의 기본적인 정보를 이해할 수 있습니다.

 

7. 펀드의 수수료(신탁보수)?

 

- 일반 예적금의 저축상품과는 달리 펀드상품은 투자에 따른 각종 수수료를 고객이 부담해야 합니다. 이를 '신탁보수'라고 합니다. 내용을 보면 판매보수, 운용보수, 수탁 및 사무수탁보수 등이 있습니다. 펀드판매를 대행하는 은행이나 증권사에서 일정부분 수수료를 받고 펀드를 운용함에 있어 발생하는 주식매매수수료 등도 있습니다. 펀드에 따라 차이가 있지만 대부분 2%내외입니다. 비록 수치로는 얼마되지 않지만 그 투자기간이나 투자금액 등에 따라서는 무시못할 금액이 됩니다. 주로 주식에 투자되는 상품에 수수료가 높고 채권에 투자하거나 인덱스형 펀드의 경우가 수수료가 낮습니다. 수익률이 높다면 문제가 되지 않겠지만 저조한 수익률을 기록중인 펀드라면 한 번 따져봐야 할 부분입니다.

대부분 펀드가입시 판매사 직원들은 이 보수에 대해 제대로 설명하지 않습니다. 고객들이 모르기도 하지만 이 보수에 가장 큰 부분을 차지하는 것이 바로 판매보수이기 때문입니다. 결국 펀드상품의 종류가 어떻게 되든, 혹은 그 운용성과가 어떻게 되든 판매사는 가입자수를 늘리는 것 자체가 큰 수익으로 돌아오기 때문에 고객이 알면 불편한 이런 내용은 잘 설명하지 않는 것입니다. 사전에 이런 부분을 체크할 수 없다면 가입시 꼭 직원에게 물어보시기 바랍니다.

 

8. 책임은 고객(본인)에게?

 

- 펀드 하나를 두고 이런저런 복잡하고 어려운 얘기들을 하는 것은 펀드가입과 투자에 따른 결과는 모두 고객이 책임져야 하기 때문입니다. 최근 펀드상품은 아니지만 한 증권사에 옵션 등의 고위험성 상품에 대해 증권사 직원의 추천으로 투자하여 수억원의 손실을 본 고객이 소송을 통해 손실액의 70%를 증권사에서 배상하라는 법원의 판결이 나왔습니다. 하지만 나머지 30%는 투자한 고객의 몫으로 돌아왔습니다. 굳이 이런 부분을 거론하지 않더라도 펀드는 원금보장 상품이 아니기 때문에 원금손실에 따른 피해는 투자한 고객이 책임져야 하는 것입니다.

하지만 대부분은 판매사 직원이 추천해주는 대로, 좋은 상품이라는 이유만으로, 적금보다 괜찮을 것이라는 막연한 기대만으로 쉽게 가입하는 경향이 있습니다. 아무리 큰 손실이 나도 판매사의 직원과 펀드운용사는 어떠한 책임도 지지 않습니다. 손실이 발생했다고 은행이나 증권사에 찾아가 직원에게 아무리 따져봐야 망신 당하지 않고 오면 다행입니다. 그러니 펀드에 대한 기본적인 정보를 가입 당시 직원에게 요구할 수 있고 그런 권리가 있습니다. 그리고 떳떳하게 따지고 가입하시면 됩니다. 만약 이에 대해 소솔히 하고 고객에게 막연한 기대감만 불어넣고 마치 자신이 책임질 것처럼 말하는 곳이 있다면 다른 곳을 이용하시기 바랍니다. 똑같은 펀드를 판매하는 곳은 그곳만 있는 것이 아닙니다.

 

*이 밖에도 펀드에 대해서는 그 용어에 대한 이해부터 개별 펀드의 운용스타일 등등 많은 것을 알아야 합니다. 하지만 한번에 그 많은 것을 할 수는 없는 일입니다. 기본적으로 펀드를 시작하기 전에 위와 같은 내용은 꼭 생각해야 할 것 같습니다.

펀드에 대한 얘기를 하면 저는 꼭 이런 얘기를 합니다. "모르는게 약이다"라는 속담은 펀드에서는 통하지 않습니다.

펀드투자를 하는 분들은 꼭 기억하세요! "아는 것이 힘이다!"

어디에 투자 하고 계십니까?황당한 질문이죠?두 의견이 있읍니다. 1. 투자 할 돈이 없다?    시간을 어디에 투자 하십니까? 2. 투자 할 돈이 있너 부동산이나 주식에 투자 하십니까? 1항과 2항 두 방법 중 한가지는 투자 하시지요?1항과 2항을 만족시킬 투자처가 있습니다. 혹 다단계 아닐까?!! 하시는 분들도 있을 겁니다.다단계는 몇명만 돈을 벌고 나머지 사람들은 돈을 전부 잃을 확률이 많이 있습니다.여러분들도 우선 생각에 투자하세요.돈을 어디에 투자 하실지 고민 되신다면 특허권에 투자 하세요.어떻게 특허권에 투자를 하는지 어렵다구요?전혀 어렵지 않습니다. 특허권이 있는 기업이나 개인 발명가에 투자 하시면 됩니다.특허권이 살아있는 동안 안전하기 때문 입니다.특허권이 없다면 손해배상으로 인한 손해가 있을 수 있습니다.FTA로 인해 세계화가 가속화 되면서 특허권과 지적재산권이 우리나라에 밀려들어옵니다.들어오는것과 무슨 상관이 있냐?!많은것이 바뀝니다.유럽과의 FTA를 통해 상표권과 의장권에 의해 일명 짝퉁은 없어 지니까요.미국과의 FTA로 특허권이 많이 들어 옵니다.캐나다와 멕시코처럼 FTA로 인해 실업자의 수가 증가 할 수도 있습니다.여러분도 준비를 하십시요. 주식을 하시는 경우 회사에서 만드는 상품에 권리가 붙어있는 회사인지 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다.미국, 일본과 같이 부동산의 가격이 하향 안정되면 우리나라의 경우 대부분의 사람들이 어려움에 쳐해집니다.문제를 해결하는 방법은 무형의 권리를 취득하시는 일 입니다. 아니면 특허권이 있는 기업에 투자 하시는 것입니다.돈이 있어도, 돈이 없어도 발명을 하셔야 합니다.작은 생각에서 많은 부가가치가 창출된다면 가정, 사회 나아가 나라에도 도움이 되지 않을까요. 제가 발명가의 일을 시작한 계기는 십(+)자 나사와, 드라이버의 이야기때문 입니다.십(+)자 나사와 드라이버의 특허출원으로 20년동안 막대한 돈을 벌고, 그 돈으로 필립스사를 설립하지 않았습니까.별것도 아닐지 모르는 생각이 권리가 되고, 무형의 권리를 20년동안 누릴 수 있는 것입니다.  발명을 하기 위하여 꼭!!!! 첫째장소를 구애받지 않아도 됩니다.      생각(아이디어)을 할 수만 있는 공간과 시간만 있으시면 큰 투자를 하고 계신것입니다.     생각을 이용한 가상 발명품을 만드는 것입니다. "이런 물건이 있었으면 좋겠다" 에서 가상의 생각에서 물건을 만들어 보는 것입니다.     이론으로 현실성이 있다면 벌써 발명을 하신 것입니다. 둘째찿기를 잘하시면 됩니다.       특허검색 사이트에서 내가 구상한 발명품이 있는지 검색을 잘 하셔야 합니다.      특허검색은 특허청사이트나 포털에서도 제공(네이버 등) 하므로 검색을 하시면 됩니다.  셋째잘아는 사람(변리사)에 문의 하세요.             발명한 발명품에 권리를 부여하기 위하여 하실일은 출원을 하시는 것입니다.       특허검색에서 남들이 출원한 서류를 인쇄하여 공부하셔도 되지만             첫출원의 경우 변리사에 맡기시는것이 다음 발명품과 특허출원을 위해 좋습니다.넷째권리 관리를 잘 하세요.        취득한 권리를 잘 관리를 하셔야 합니다. 관리를 잘해야 추가 발명을 하실 수 있습니다.       FTA로 인해 미국, 유럽의 지적재산권이 들어오면 권리가 재평가 될것입니다.       현재는 발명의 권리를 위험성이다 뭐다해서 저평가가 되고 있습니다.              권리 평가자체를 못하는 경우도 허다 합니다.       권리를 잘 관리하시면 보험보다 좋을것입니다.

가슴이 트이는 내집마련 성공불패전략
박상언 / 유엔알 컨설팅 그룹 대표


목돈을 모으는 가장 큰 이유. 아마도 내집마련일 것입니다. 내집이 있다는 것만으로 마음에 안정을 찾는 것이 우리네 심리이기 때문이죠. 여러분들을 내집마련의 지름길로 안내하겠습니다.




부동산 투자 상품 중 투자 기피 상품 1순위를 꼽으라고 하면 통상 오피스텔을 꼽는다. 오피스텔은 불과 2~3년전만 하더라도 500~1000만원 정도의 계약금만 가지고도 누구나 손쉽게 투자할 수 있는 부동산 상품이었다. 하지만 막상 입주날짜가 다가오고 기대만큼 프리미엄이 붙지 않자 너도나도 분양가 대비 최고 20~30%까지 할인해 급급매물로 내놓고 있다.




오피스텔을 주거용으로 임대를 놓는 경우 가구수 산정에 들어가기 때문에 다주택자들은 오피스텔 정리에 박차를 가하고 있다. 게다가 임대사업용으로 분양받고 부가가치세를 환급 받은 상태에서, 주거용으로 임대를 했을 때 단속도 강화되고 있어 급급매를 부추기고 있다




하지만 급급매만 잡아 임대사업을 하는 이성미씨(50)는 요즘 오피스텔 임대 사업하는 재미에 푹 빠져있다. 주위 친지들은 오피스텔 분양 받아서 분양가도 못 건지고 임대도 제때 나가지 않아 투자에 실패한 경우가 대부분이다. 그는 그만의 독특한 투자스타일로 연 10%이상의 안정적인 수익을 올리고 있다.




임대수익과 시세차익의 두 마리 토끼를 잡아라




분양가 대비 20%이상 가격이 할인된 급급매물에 대한 정보는 평소 안면이 있는 중개업소나 법원 경매지를 통해 구한다.







보통 입주를 앞두고 있는 오피스텔에서 급급매가 많이 나오기 마련. 중개업자의 소개로 경기도에 위치해 있는 20평형대 분양가(1억758만원) 대비 20%할인(8606만4000원)된 급급매로 잡았다. 그는 연6%의 변동금리로 4841만1000원을 대출받고, 보증금 1000만원에 월세 50만원으로 세를 놓아 연10%의 임대수익률을 올리고 있었다.




이씨가 관심을 가지는 법원 경매에 있어서도 오피스텔의 경우는 2번 정도 유찰되기 마련. 통상 시세 1억원 가량의 오피스텔은 2번 유찰되었을 때 낙찰가가 6400만원으로 떨어진다. 그는 6400만원에 오피스텔을 낙찰 받아, 보증금 1000만원에 월 60만원에 임대를 놓게 되면 취등록세를 감안하더라도 연 수익률 10%를 넘나든다. 은행에 예치했을 때보다 2배가 넘는 수익률이다.




이와같이 이씨는 연 수익률 10%이상 나오는 목표물이 포착되면, 보증금과 담보대출을 감안해 실 투자금액을 최소화 시킨다. 그는 장기적으로 임대수익 외, 시세차익도 생각하고 있다. 매각시 취등록세와 양도세, 중개수수료을 감안하더라도 한 채당 1~2000만원정도의 시세차익을 얻을 수 있다는 계산이다.




공사비대신 지급되는 대물( 代物) 투자로 대박 잡은 경우




오래 전 건설사에서 퇴직한 오성길(58)씨도 오피스텔 투자로 고수익을 올리고 있다.




분양 면적 20평형대 오피스텔을 한 채당 실투자 금액이 600만원 가량으로 10채를 구입하는데 7000만원 밖에 들지 않았다. 건설사 분양팀에 오래 근무한 덕분에 그는 누구보다도 양질의 물건을 고를 수 있는 안목을 지니고 있었다. 분양팀을 통해 직접 대물물건을 구입한 덕에 몇 백만원에 달하는 중개수수료도 아낄 수 있었다.






분양가보다 40%정도 저렴하게 산 덕택에 수익률로만 보면 한채당 40%가량의 고수익을 올리고 있는 것. 게다가 워낙 저렴하게 산 덕택에 한 채당 3000~4000만원 정도의 시세차익도 기대하고 있다.




통상 오피스텔을 짓는 시행사가 자금난에 봉착하게 되면 공사비대신 건축물, 즉 해당 오피스텔 자체를 시공사에 대물로 대납하기도 한다. 임대 수익률을 극대화하기 위해서는 좀 더 부지런하게 움직여 건설사 분양팀을 직접 만나 헐값에 넘겨진 대물을 알아보는 적극적인 전략도 필요하다.




대물물건은 시공사에서 신속한 자금회수를 위해 통상 시세의 50~60%에서 결정되기 때문에 임대수익과 자본수익을 동시에 올릴 수 있다. 하지만 이러한 대물은 유동인구, 상권부재 등으로 인한 임대 어려움 내지는 하자가 있는 경우가 많기 때문에 철저한 사전 준비가 필요하다. 단, 대물물건은 1~2채가 아닌 통상 5채 이상 대량으로 구입해야 하기 때문에 초기 자금이 많이 들어간다는 단점이 있다.




투자실패 사례- 관리업체가 제시한 수익률 과신하지 말라




몇 년 전 오피스텔의 일종인 서비스레지던트를 분양받은 백모씨(45세). 당시 분양업체에서 내세운 3년간 확정 임대수익률 8%를 믿고, 취등록세를 포함해 1억2000만원을 투자해 2채를 구입했다.




오피스텔 1채당 6000만원을 투자했다. 1년간은 관리업체에서 약속한대로 40만원 가량이 통장에 입금됐다. 1년이 지나자 해당 관리업체에서 임대가 잘 안되다는 이유로 2~10만원 정도 가량을 나누어서 입금하기 시작했다. 심지어 입금이 아예 되지 않은 적도 있을 정도. 이에 최근에서야 관리업체와 임대관리 계약을 해지했다.




그는 하루빨리 오피스텔을 매도하려고 계획 중이다. 하지만 입지가 좋지 않고 분양가보다 20%이상 싼 급매물이 속출해 이러지도 저러지도 못하고 있는 실정이다.




또 일산구 백석동에 사는 백민석(48)씨의 경우는, 분양가보다 싸게 나오는 급매물을 잡는데 성공했다. 하지만 일대의 오피스텔 공급과잉으로 6개월이 넘도록 임차인을 구하지 못해 발만 동동 구르고 있다.




부동산에 대한 규제가 강화될수록 은행금리 보다 큰 수익률을 올리는 수익형 상품에 대한 관심이 많다. 이런 수익형 상품의 대표적인 오피스텔은 일반적으로 분양을 받은 후 향후 자산가치(capital gain) 상승까지 연결되는 경우는 극히 드물다. 이런 사례를 통해 볼 때 급급매를 통한 오피스텔 임대사업으로 고수익을 올리려면 우선적으로 임대수요가 확실한 곳을 찾아야 한다.