부자돼보자

서울시 재개발 지정 현황과 분석 


재개발 구역의 토지을 갖는다는 것도 어렵지만 자신의 지역이  재개발시 많은 수익을 낸단느 것은 더욱 어려우며,재개발지 떳다방들이 수시로 중개업소 바뀌어  투자성 분석에 어려움도 격는다.

100평 소유주가 토지을 분할해 여러명의 명의로 돌린다던가,건물을 다른사람 몇몇의 이름으로 한다던가,다가구 주택을 분양 형식인 다세대 주택으로 바꾼다면 기존의 수익이 늘이는 경우도 있으나 사업승인후 구입시 낭패 당하는 경우도 흔하다.


우선 서울시 재개발 지정은

구역       동네명                        면적     지정일    층수    가구수       건폐율        용적율
금호11 성동구 금호4가동292   14555평    2001.1.15     18       896            23.0             229.28
고척2  구로구 고척동1           16820평    2001.10.27     8       668            28.05            190.00
신공덕5 마포구 신공덕동49-3   4333평    2001.2.24     18       290            25.0             220.00
미아10  강북구 미아동 산88-5  7154        2001,2.23     15       479            27.0             240.00
불광2   은평구 불광동1           12987       2001.9.10     12      658             21.98           189.95
노량진1 동작구 노량진동122-37 2781      2002.3.12      12      167            25.0             214.00
동소문2 성북구 동소문2가 33    5601      2002.4.23       15      385            30.0            240.00
신길 5  영등포 신길동 144-363  3512       2001.5.4        15      180            20.0            188.00
삼선1  성북구 삼선동2가412     5119       2001.5.28       15     1169           23.0           230.00
삼선2  성북구 삼선동2가422     6094       2001.5.28       14      377            25.0          230.00
길음6  성북구 길음동 575        16562      2001.11.12      20      986            15.0          234.00
용문   용산구 용문동90             3993      2001.9.7        10       220           30.0         200.00
정릉6  성북구 정릉동252          11830     2001.2.10       10       564           26.0         180.00
정릉1  성북구 정릉동44             9585     2002.3.15       15       564           25.0         226.00
월곡1  성북구 하월곡동산2-11  15819     2002.6.24       14       695           21.66        193.38  
숭인4  종로구 숭인동20             7261     2001.11.1       12       456           23.0       190.00    

이상과 같으나 잘못 구입한 소형평수의 빌라 연립 및 주택이나,도로 및 지상권 상태구입시 낭패보는 경우도 허다하다.구역지정이나 사업인가후 투자가 안전하다고 볼수 있으며,대부분이 강북지역이며 투자의 메리트는 분양가에 있는데 대부분 1천만원대의 아파트 분양이 이루어지는 지역이다.장점은 건폐률이 낮을시 입주후 추가 재개발시 장래성에 대한  장점이 많으며,대지지분이 많게 아파트가 지어져 쾌적하다는 장점도 있다.용적율은 보통이나 건폐율 모두가 맘에들고 세대수도 2천세대 이상이어서 투자시 메리트가 있다.이는 2012년 공동주택이 수도권서 70%가 넘을시 단독이나 재테크 방법이 현제와 다른 투자여야 하기 때문이다.대단지나 규제제한이 받지 않은 지역이 무조건 좋다.가격이 오른후 투자시는 원금에서도 마이너스가 생긴경우가 흔한데 소형평형이나 빌라 연립은 고평가 된 상태로 투자수익이 2-5년 지나야 가능한 경우 흔하다.              

서울 한강변에 위치한 마포구 상수동 일대가 본격적으로 재개발된다. 마포구 서강초교 맞은편에 위치한 상수 제1·2 주택재개발구역도 정비구역으로 지정했다. 공동위는 상수동 245-4 일대 2만2983㎡를 상수 1주택재개발구역으로 지정하고, 2종 주거지역과 3종 주거지역이 혼재된 것을 2종 주거지역(12층)으로 통합했다. 또 용적률 225% 이하, 층수 19층 이하 아파트를 짓도록 허용했다.

상수동 205번지 2만7649㎡도 상수 2주택재개발구역으로 지정하고 용도지역으로 모두 2종 주거지역(12층)으로 통합한 뒤 용적률 225% 이하, 층수 20층(평균 16층) 이하로 아파트를 지을 수 있도록 했다.동작구 상도4동 산 65 일대 5만9114㎡를 상도 11주택재개발구역을 정비구역으로 지정했다. 종전 5만5000㎡였던 이 구역의 면적을 5만9114㎡로 확대하면서 1종 일반주거지역 1700㎡와 2종 일반주거지역 4만㎡를 2종 일반주거지역12층으로 상향 조정했다. 용적률 236.69% 이하, 17층 이하 범위에서 17평형(임대) 160가구, 24평형 176가구, 33평형 366가구, 49평형 159가구 등 모두 861가구가 들어서게 된다.

도봉구 도봉 3주택재개발 구역(1만7804㎡)도 정비구역으로 지정해 용적률 224% 이하, 17층이하에서 아파트 건축을 허가했다. 영등포구 당산동4가 1-3 일대 2만2282㎡의 공장 이적지(준공업지역)에 아파트를 짓도록 하는 지구단위계획 의제처리 자문안도 심의했다. 용적률 248.15% 이하 범위에서 21층 높이의 아파트 6개 동(299가구)이 들어서게 됐다. 성북구 보문 제2주택재개발 구역1만7850㎡도 정비구역으로 지정돼 개발이 허용됐으며,관악구 봉천 8-1 주거환경개선사업 구역은 기존 7층으로 최고 10층까지 아파트를 지을수 있도록 완화됐다

주식의 기본적, 기술적 분석


주식의 기본적 분석

주식투자에도 기본이 있습니다. 주식투자에 있어서 기본은 기업에 대한 정보라고 할 수 있습니다. 따라서 기본적분석이란 주식의 내재적 가치를 결정짓는 경영요인, 재무요인 등을 분석하여 이를 시장가격과 비교함으로써 과소평가된 주식의 매입과 과대평가된 주식의 매각을 통해서 초과수익을 늘리고자 하는 분석방법입니다.

주당이익, 배당, PER, 재무구조, 경영진, 산업구조경쟁력과 기업외적 경제변화 등이 분석의 초점이 됩니다.

기본적분석은 다시 양적분석과 질적분석으로 나눌 수 있습니다.

-양적분석 - 재무제표분석, 재무비율분석, 종합적 비율분석(추세분석)(각종 수치를 통해서 기업을 분석하는 것)
-질적분석 - 경제성장률, 통화량, 금리, 물가, 경제지표, 산업분석, 기업분석 (숫자로는 파악이 불가능한 부분, 즉 경영자의 능력이나 노사관계 등을 통해서 기업을 분석하는 것)

양적분석

기업의 이익이나, 손실, 각종 비용과 같은 숫자를 분석해서 종목을 선정하는 것입니다. 즉, 양적분석이란 각종 수치를 분석해서 기업을 선택하는 것입니다. 이러한 양적분석으로 구할 수는 정보에는 안전성,성장성,수익성 등이 있습니다. 안정성이란 무엇일까요? 한마디로 '부도'가 날 가능성이 없어야 한다는 겁니다.

매출액이 몇 천억이고, 수익이 몇 백억이면 무엇합니까? 다음 달에 갚을 빚이 산더미인데... 즉 빚이 작은 기업의 주식을 사야 한다는 논리 입니다. 유동비율은 안정성을 나타내는 가장 대표적인 지표입니다. 안정성을 나타내는 지표에는 유동비율이외에도 당좌비율이 있습니다.




성장성이란 무엇일까요? 글자 그대로 끝없이 성장하는 기업의 주식을 사야 된다는 소리입니다. 매출액이 96년에 40억, 97년에 100억, 98년에 150억,.... 이런식으로 성장하는 회사의 주식을 사야한다는 것입니다.

수익성이란 무엇일까요? 일정기간 동안의 기업 또는 부문의 효율성을 측정하는 것입니다. 매출액이100억,200억,300억... 이런식으로 증가하면 무엇합니까? 인건비주고, 재료값주고 나면 남는게 없다면 의미가 없는 것입니다. 즉 이익이 많은 기업의 주식을 사야한다는 소리입니다.








주식의 기술적 분석


질적분석

양적분석이 대차대조표나 손익계산서에 나타나 수치를 분석하는 반면에, 질적분석이란 경영주의 기업관, 도덕성, 그리고 노조와의 관계, 또 기업의 분위기와 같이 숫자가 아닌것으로 기업을 조사 하는 것입니다.

그러면 양적분석과 질적 분석중에서 어느것이 더 중요하겠습니까? 정답은 둘 다 중요하다는 것입니다.


증권을 분석하는 데에는 크게 기본적 분석과 기술적 분석이 있습니다. 현실적으로 주식투자는 신속히 의사결정하여 매매시점을 잘 포착하여야 하는데 기본적 분석방법에 의존할 경우 분석하는데 시간이 걸리기 때문에 실제의 투자에 결정적인 도움을 주지 못할 뿐더러 설령 매매시점을 잘 포착한다고 해도 그 주식이 주식시장에서 소위 말하는 인기가 없으면 예상한 투자수익을 내기 어렵게 됩니다. 이러한 기본적 분석방법의 결점을 보완하는 방법으로 기술적 분석방법이 있습니다.

주식의 가격은 주식의 수요와 공급에 의해 결정된다는 가정하에 매매시점의 선택을 중요시하는 분석방법입니다. 즉, 기본적 분석에 의해 아무리 좋은 종목을 선택했다고 하더라도 매매시점을 잘 포착하지 않으면 투자수익을 얻을 수 없습니다. 왜냐하면 주가는 기본적으로는 투자가치에 의해 결정되지만 보다 직접적으로는 주식시장에서의 수요와 공급에 의해 형성되기 때문입니다.

기업의 내재가치와는 별도로 투자소득의 실현을 중요시하여 분석하므로 분석자의 판단력에 의해 매매시기가 많이 좌우되기도 합니다. 분석방법에는 "추세선 분석", "이동평균선 분석", "OBV", "P&F도표", "VR", "삼선전환도", "Chart분석", "역시계곡선" 등의 분석방법이 있습니다.

이동평균선

일정기간을 단위로 이동평균치를 구하여 작성되는 지표로 기간별로는 장기(200,150일), 중기(75일),단기(25,6일)선이 있습니다.

중기이동평균선이 장기이동평균선을 밑에서 위로 뚫고 올라가면 상승전환(Golden Cross) 반대로 위에서 아래로 뚫고 내려가면 하락전환(Dead Cross) 신호가 됩니다.

이격도

주가가 이동평균과 어느정도 떨어져 있나를 나타낸 것으로 괴리가 클 경우는 매입 또는 매도시점이 된다는 것에서 착안한 것입니다.


·상승국면에서는,
25일선 및 75일선의 이격도가 98% 수준일 경우 매입시점
25일선 106%, 75일선이 110%넘을 때 매도시점입니다.

·하락국면에서는,
25일선 92%, 75일선 88%일 경우 매입시점
25일선 102%, 75일선 104%일 경우 매도시점입니다.

심리지표

12일동안 주가가 상승한 일수를 백분율로 나타낸 것으로 일정기간동안의 투자심리의 변화를 파악함으로써 과열인가, 침체인가를 알아보는 기법입니다.