부자돼보자

유명 재테크 서적 저자 3인에게 들어보는 내 집 마련 성공 전략

도시인들의 주거 안식처였던 아파트가 재테크 수단으로 자리 잡았다. 때문에 살기 좋은 아파트만 찾아서는 안될 일이다.

특히 앞으로 아파트 시장의 양극화가 뚜렷해질 전망이라는데 뜨는 아파트는 뜨고 떨어지는 아파트는 크게 떨어진다는 것.

이때 남들보다 발품을 많이 판다면 뜨는 아파트를 신혼집으로 마련할 수 있을 것이다.

그렇다면 내 집 마련에 처음 뛰어든 예비 신혼부부에게 가장 좋은 내 집 마련 전략과 방법으로는 뭐가 있을까?

<대한민국 20대, 내집마련에 미쳐라>의 저자 최정환 씨
내 집 마련은 재테크의 전부다, 그리고 타이밍이다
지난 10년간 대출을 받아서 집을 먼저 산 사람과 은행에 집을 사기 위해 저축한 사람과의 재산 격차는 하늘만큼 벌어졌다.

미혼 시절에는 부동산에 대한 상식이 부족하기 때문에 내 집 마련의 소중함을 깨닫지 못하고 무조건 부동산을 뺀 재테크만 생각하는 경향이 있다.

더불어 현실적인 전략 없이는 쉽지 않다. 지금 당장 미혼이든 신혼이든 재테크의 기본은 내 집 마련이란 걸 상기하고 지식을 쌓아야 한다. 내 집 마련은 종자돈과 전략 그리고 정보와 타이밍의 예술이기 때문이다.

<아파트 시대 끝났다>의 저자 양지영 씨
헌 집 사서 새 집 이사 가는 재개발 빌라를 노려라
“앞으로 아파트로 돈 벌기는 힘들대요”, “아파트 값이 계속 떨어지기만 해요” 등 ‘아파트 종전終戰’을 알리는 말들이 최근 주변에서 심심치 않게 들린다. 자고 일어나면 수천만 원에서 수억 원까지 올랐던 시대는 돌아오기 힘들 것이다.

종합부동산 텐커뮤니티www.ten.co.kr에 따르면 전국 재건축 아파트 값은 1.11 대책 이후부터 5월 말까지 2.6% 떨어졌다. 일반 아파트도 마찬가지다. 강남 일반 아파트 값은 1.11 대책 이후 0.3% 떨어졌다.

이런 가운데 나 홀로 여유 있는 미소를 보인 주택이 있다. 바로 재개발 구역 내 빌라. 재개발 구역 내의 빌라는 재개발에 대한 잇따른 규제에도 불구하고 거북이 걸음일지라도 조금씩 올랐다. 재건축 아파트와는 달리 재개발은 규제도 가해졌지만 호재도 등에 업었기 때문이다.

재개발 구역 내 빌라는 지분으로 계산을 하기 때문에 큰 평수가 아니라면 소액 투자도 가능해 큰 인기다. 전세를 끼고 산다면 5천만원 이하의 초기 투자금으로도 내 집 마련이 가능하다. 물론 주택이 많이 노후되었거나 주변 도로 상황이 안좋다는 단점이 있다. 하지만 나중을 생각한다면 조금의 불편은 별로 문제될 것이 없지 않겠는가.

서울시는 강북 개발 U턴 프로젝트 등으로 강북 개발에 적극적이다. 그렇기 때문에 재개발 구역 내 빌라가 가능성 있는 것이다. 핵심 지역으로 꼽히는 용산?한남동?성수동과 북아현동 등 강북 요지에는 이미 투자자들이 몰려 가격은 천정부지로 올랐다. 미니 신도시급 주거지로 탈바꿈할 아현?은평 등 강북 뉴타운도 마찬가지. 지난해 7월부터 시행된 용적률 상향, 우수 학교 설립 지원 등의 혜택을 주는 도시재정비촉진특별법도 이점이 있다.

재정비촉진지구는 지난해 7월 도시재정비촉진특별법 시행 이후 지난해 말까지 22개가 지정된 데 이어 올해 20개 이상이 추가 지정될 것으로 보여 노후 주택 밀집 지역에서의 고급 주택 공급이 점차 활성화될 전망이다.

교육 및 기반 시설 계획이 함께 수반된다는 점이 중요한 포인트인데, 이는 해당 지역의 주거 가치를 상당히 높이는 효과를 가져 올 것이다. 또 재개발 구역 내 빌라는 희소가치가 있다.

수도권은 이미 아파트와 상권이 형성되어 있기 때문에 아파트를 지을 수 있는 공간이 극히 제한적이다. 그렇다면 방법은 기존의 건물을 재건축하거나 재개발하는 수밖에 없다. 하지만 그런 부지도 한정적이어서 뉴타운 및 재개발 소문만 돌아도 가격은 큰 폭으로 상승한다.

사업 진행 과정에서 순차적으로 시세가 상승하기 때문에 매매에 따른 시세 차익이 그만큼 커지는 것이다. 하지만 재개발 구역 내 빌라라고 해서 똑같이 오르고 똑같이 전망이 좋은 것은 아니다. 좋은 것들 중에서 더 좋은 것이 있게 마련.

그렇다면 A급 재개발 구역은 어떤 곳인가. 부동산은 무조건 입지 여건 좋은 곳을 우선 따져봐야 하며 사업 진행 과정에서나 입주 후 이런 곳이 많이 오른다.

입지는 아파트 고를 때와 마찬가지로 지하철과 가까우면 가까울수록 좋다. 그리고 도로 접근성이 좋아야 하고, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 곳이어야 한다. 생활 편의시설은 현재 좋지 않아도 도로와 교통이 좋으면 향후 자연스레 갖춰지기 마련. 최근 웰빙에 대한 관심이 높아지고 있기 때문에 주변에 강과 산이 가까이 있으면 향후 높은 가치를 지닐 수 있다.

조합원 참여율도 중요하다. 재건축이나 재개발 모두 조합원 동의율이 높아야 사업이 원만히 진행된다. 조합원의 참여율은 곧 재개발 사업의 속도와 연관되며, 사업 속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다.

재개발 사업이 원활히 진행되고 있는지를 확인하기 위해서는 추진위원회나 조합을 직접 방문해 상황을 점검해야 한다. 일단 대단지이거나 조합원 수가 적어야 유리하다.

지분 쪼개기(단독 주택이나 연립 주택을 여러 가구로 나눠 구분 등기) 성행으로 조합원이 예상 건립 가구 수보다 많은 곳은 향후 분쟁이 일어날 수 있다.

즉 건립 규모보다 조합원 수가 많으면 아파트를 배정 받지 못할 위험이 큰 것. 지분 매입시 수익성이 있는 구역을 고르는 것도 중요하다.

재개발의 평형별 배정 방법은 대개 동일한 재개발 구역이라도 위치와 주택의 상태 등을 근거로 감정평가액에 따라 결정한다. 따라서 재개발 투자는 감정가액이 높게 평가되는 지역이 유리하다.

또 용적률. 층수 제한 문제로 사업성이 불투명할 수도 있기 때문에 해당 시의 도시 계획을 점검해 개발 밀도가 높고 건축 제한이 적은 곳을 고르는 것도 요령이다.

<부동산 투자 교과서>의 저자 김종선 씨
경매로 내 집 마련 부담을 최소화하라
최근 몇 년 동안 주택 가격이 크게 상승해 1억원 안팎의 자금으로는 내 집 마련하기가 어려워졌다. 특히 자금 사정이 여의치 않은 신혼부부는 더욱 그렇다. 이럴 땐 법원 경매를 시도하는 것이 효과적이다.

지역과 시점에 따라 차이가 있을 수 있지만 재개발이나 뉴타운 등의 호재가 있는 지역이 아닌 이상 보통 아파트는 시세의 90%, 연립?다세대 주택은 60~70%, 단독 주택은 70~80% 수준에 낙찰받을 수 있다.

예비 신혼부부가 경매로 돈 되는 주택, 가치 있는 주택을 고르기 위해서는 몇 가지 원칙을 지키는 것이 중요하다.

첫째, 교육 여건이 개선될 예정인 곳을 선택할 것.
향후 교육 여건이 개선되면 가격 상승의 수혜를 입을 수 있다.

둘째, 대중교통 시설이 개선될 예정인 곳,
특히 역세권 예정 지역을 공략하자. 중?소형 주택은 출퇴근 용이성이 주택 가격 형성에 큰 비중을 차지하므로 향후 역세권으로 거듭날 경우 큰 시세 차익을 기대할 수 있다.

셋째, 주거를 위한 웰빙 요건을 갖춘 곳을 선택하자.
요즘의 주거 문화는 웰빙으로 요약된다. 공원, 조망권, 일조권 등이 양호한 지역을 선택한다면 주거 쾌적성과 함께 시세 차익까지 덤으로 얻을 수 있다.

넷째, 대형 할인점에 주목하자.
할인점의 편리성은 굳이 설명하지 않아도 피부로 느낄 것이다. 매입 결정 전에 반드시 인근 지역에 할인점이 있는지, 신규로 개점할 계획이 있는지 등을 알아보자.

다섯째, 경제 논리에 충실하자.
최근 수년간의 주택 공급 물량, 향후의 공급 가능 예정 물량을 꼼꼼히 챙겨보되 특히 전세가 귀한 지역을 노리는 게 효과적이다. 전세 가격이 강세를 띠는 곳은 매매 가격의 상승으로 이어지기 때문이다.

여섯째, 인구 유입이 늘어날 것으로 예상되는 지역인지를 살펴보자.
인구가 늘어난다는 것은 주택의 수요도 늘어난다는 의미. 가장 이상적인 가격 상승은 수요가 증가함에 따라 점진적으로 주택 가격이 상승하는 것. 투기가 아닌 실수요 목적에 의한 것이기 때문이다.

마지막으로 경매를 활용한 내 집 마련의 적기를 알아야 한다.
경매 시장은 일반 주택 시장이 침체 국면이나 조정 국면에 돌입했을 때 더 많은 기회를 제공하는 특성이 있다. 오는 9월부터 시행되는 청약가점제, 분양가내역공시제, 대출 규제 강화와 금리 인상 및 종부세 부담의 현실화 등이 이어지는 올해 말까지가 경매를 통한 내 집 마련의 적기가 될 전망이다.