부자돼보자

난생 처음 부동산 거래를 하는 신혼 부부라도 지레 겁먹을 필요는 없다.

전세 계약에서 가장 중요한 것은 전세금을 지키는 일이다. 이 사실만 명심하면 된다.

자칫 잘못해 전세금을 떼이는 경우가 있으니 꼼꼼히 확인하는 자세가 필요하다.

전세 계약에서 가장 중요한 것은 전세금을 지켜야 한다는 것이다. 우리 주변에는 전세금을 떼여 낭패를 보는 사람이 의외로 많다. 전세금을 돌려받기 위해 집주인을 찾아갔다가 집주인의 너무나도 어려운 형편(?)을 보고 그냥 돌아섰다는 사람도 있다. 이 얼마나 아이러니한 상황인가?

전세 계약을 맺기 전에 일단 한번 값을 깎아 달라고 요구해 보라. 그러면 집주인의 성품까지 파악할 수 있다. 집주인의 입장에서도 좋은 세입자를 만나야 편한 것처럼, 세입자 역시 좋은 집주인을 만나야 이사를 할 때도 편하다.

만일 이사를 하려는데 전세가 안나간다면 복잡한 상황이 발생한다. 그 경우 돈이 많거나 성격이 좋은 집주인이라면 어떻게든 돈을 마련해 준다. 반면 성격이 이상한 집주인을 만나면 엄청 마음 고생을 할 수 있다. 심지어 2년 동안 살면서 자연스럽게 훼손되는 집의 감가 상각에 대해 변상을 요구하는 집주인도 있다. 전세를 얻기 전에 주의할 점을 요약해 보았다.

가능한 집 집주인과 계약하라

집주인과 직접 계약을 맺는 것이 계약의 기본이다. 그러나 집주인이 외국에 나가 있다거나 불가피한 사정이 생겨 집주인을 대면할 수 없을 때는 집주인이 적법하게 위임한 사람(대리인)과 계약하는 수밖에 없다. 집주인의 위임장과 인감증명을 소지한 사람을 대리인이라고 하는데, 대리인도 가능하면 부모, 배우자 등 직계 가족 등과 하는 것이 좋다.

계약 당일 관할 등기소에서 등기부등본을 발급받아 ‘갑구란’의 소유자 인적 사항과 계약 당사자의 인적 사항이 동일한지 확인한다. 요즘은 대법원의 홈페이지 www.scourt.go.kr에서 검색할 수 있다.

대리인과 계약할 때는 반드시 ‘임대인 아무개의 위임을 받아 아무개가 대리 계약을 한다’는 사항을 명시해야 한다. 그리고 ‘잔금 지급 때 입회해 서명 날인한다’는 조항을 기입하고 대리인의 서명을 받는다.

대리인의 신분증 및 첨부 서류를 복사하는 것도 빼놓지 말아야 한다. 중개업자는 계약 당사자가 등기부상의 주인인지 주민등록등본과 대조 확인하고, 대리인의 경우 그의 주민등록등본, 의료보험카드, 인감증명서, 위임장 등을 확인하고 한 부씩 복사한다.

전세 계약 기간은 2년이다

전세 계약의 효력은 법적으로 2년이다. 기간을 1년으로 정했더라도 세입자가 계속 살고 싶다면 2년의 권리를 주장할 수 있다. 계약 기간 중 집이 매매되어 집주인이 바뀌더라도 계약 기간 동안은 살 수 있다. 주택임대차보허법은 세입자 위주로 만들어져 있다.

2년의 계약 기간을 넘겨서 살고 있는 경우, 임차인(세입자)이 이사해야 할 상황이 발생하면 임차인은 계약 해지 통지를 할 수 있다. 이 때 집주인은 3개월 이내에 전세 보증금을 돌려주어야 한다.

그러나 원래 계약대로 2년 동안만 살 계획이고, 내 집에 입주하기 위해 나가야 할 상황이라면 계약 만료 한 달 전까지 계약 해지 의사를 서면으로 작성해 1부는 본인이 갖고 다른 1부는 내용 증명으로 집주인에게 통보하는 것이 확실하다. 이 경우 전세 보증금을 기한 내에 돌려받지 못해서 발생할 수 있는 경제적인 손실, 예를 들어 새로 입주하는 아파트의 잔금을 제 때에 못 내게 된다든지 하는 등의 세부적인 피해에 대한 손해 배상 내용을 함께 적어 자칫 발생할지 모를 법적 분쟁에 대비한다.

등기부등본에 문제가 있는 집은 피하는 게 상책

등기부등본은 ① 계약 직전 ② 중도금 치를 때 ③ 잔금 치를 때 ④ 전입 신고 직전에 반드시 확인하고, 권리 관계에 이상이 있으면 즉시 조처를 취해야 한다.

간혹 마땅한 매물이 없어 등기부 상에 문제가 있는 (근저당 또는 가압류) 집을 성급히 계약하려는 사람이 있는데 이런 집은 피하는 것이 상책이다. 등기부에 저당권을 설정되어 있는 경우 반드시  ‘집주인이 계약금이나 중도금 혹은 잔금 등으로 상환 말소하는 조건으로 계약한다’는 것을 계약서서에 명시하여야 한다.

입주 즉시 전입 신고하고 확정 일자를 받는다

입주하는 날 전세계약서를 가지고 동사무소에 가서 전입 신고를 마치고 확정 일자를 받는다. 전입 신고는 전세 계약 기간에 집을 비워 주지 않아도 되는 대항력을 갖게 해주면, 확정 일자 날인은 살던 집이 경매 처분되더라도 낙찰 대금에서 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 우선변제권 보호 장치이다.

전세금을 보호받기 위해 ‘전세권 등기’를 하는 방법도 있으나, 보통은 집주인이 동의해 주지 않는다. 하지만 요즘처럼 역전세란의 시기에는 세입자를 들이기 어렵기 때문에 집주인에게 전세권 등기를 설정해야만 계약을 하겠다고 요구할 수 있다.

계약서 특약 사항은 꼼꼼하고 세밀하게 작성한다

부동산 거래를 난생 처음 하는 신혼 부부라도 지레 겁먹을 필요는 없다. 중개사가 계약서를 쓰고 계약 당사자 양쪽에 큰소리로 읽어 주면서 확인해 주기 때문이다. 보통 계약서는 중개사가 손으로 또는 컴퓨터로 작성한다. 아파트의 경우 동, 호수가 잘못될 확률은 적으나 빌라나 단독 주택의 경우 동, 호수를 반드시 확인할 필요가 있다.

그리고 특약 상항에는 집 상태와 시설물에 대한 자세한 내용을 기록해 문제의 소지를 미리 없애야 한다. 요즘의 아파트나 빌라는 빌트인(bulit-in) 시설이 많으므로 반드시 고장 여부를 확인해야 한다. 또 장판이나 도배 혹은 섀시 등을 집주인이 해준다고 약속했을 경우 ‘입주 일주인 전’ 등으로 기간을 정해 계약서에 기재한다. 이렇게 자세하게 계약서를 작성하고도 약속을 지키지 않는 집주인이 있으니 주의해야 한다.

계약서는 잘 보관하라

계약서는 잘 보관하고, 만일 재계약을 할 경우 처음 계약서에 덧붙여서 재계약을 하는 것이 좋다. 전입 확정 일자가 나와 있는 최초의 계약서는 나중에 문제가 생길 경우에도 확정 일자의 효력을 인정받을 수 있기 때문이다.

금전 거래는 은행을 통행서 하라

현금과 수료를 섞어서 돈을 주고받을 경우 셈을 하는 데 애를 먹을 수 있다. 더구나 10만원권과 100만원권 그리고 1,000만원권이 헷갈릴 수 있어 받는 사람이나 주는 사람 모두가 불편하다. 계약과 동시에 계약 당사자의 통장으로 입금하는 방법이 편리하다.

잔금을 치를 때는 부동산에서 다시 한번 가서 등기부 상의 이상 유무를 체크한 다음 잔금 거래 영수증을 작성한다. 이 경우에도 계약서의 이행 조건을 지키는 것을 확인하기 위해 등기부 상의 집주인에게 잔금이 전달되도록 한다.

< 전세비를 못 받고 집을 비워야 할 경우에는? >

사정이 생겨 전세 보증금을 돌려받지 못하고 집을 비워야 하는 경우가 있다. 과거에는 집이 경매 처분 될 때까지 그 집에 거주해야만 낙찰 대금에서 전세 보증금을 돌려받을 수 있었다. 하지만 요즘에는 이사를 가더라도 법원에서 임차권 등기를 마치면 살던 집에 대한전세금을 지킬 수 있다 (전세 기간이 끝나면 집주인의 동의 없이도 임차권 등기가 가능하다).

임차권 등기를 하려면 확정 일자가 날인된 임대차계약서, 주민등록등본, 거주사실확인서 등을 준비해 해당 부동산 중개업소에 문의하거나 법무사에게 의뢰한다. 등기 설정 후에는 바로 경매에 부칠 수도 있다. 전세금 반환 청구 소송을 내는 방법도 있다. 이런 사태를 방지하게 위해 전세금보장신용보험에 가입하면 집주인이 돌려주지 않더라도 전세금을 떼이지 않는다.

출처 : 드림위즈

결혼을 앞두고 전세 자금을 구하려고 알아보다가 근로자∙서민주택전세자금 대출을 알게 되었다.

저렴한 이자에 마음이 끌려 대출을 받기 위해 알아보다, 몰랐던 중요한 부분을 알게 되어 여러분께 알려드리고자 한다.

훨씬 많은 내용이 있지만 어디서든 알 수 있는 정보이므로 중요한 부분만 정리하겠다.


(1) 연간소득 3,000만원 이하인 무주택 세대주를 위해 정부에서 지원하는 저리 전세 자금으로 시중은행 대출에 비해 금리변동(인상) 위험이 매우 적음

(2) 대출신청자격 : 만 20세이상의 부양가족있는 세대주 또는 세대주로 인정되는 자로서 아래요건을 모두 구비한 근로자 또는 서민

   - 연간급여(소득)가 3천만원 이하이고 무주택세대주인 분
   - 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 10%이상을 지불하신 분

    ※ 연간소득산정시 상여금 및 실비변상적 제수당을 제외한 금액을 기준으로 함
    ※ 무주택세대주 : 세대주 및 세대원(분리된 배우자 포함) 전원이
                              주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말함
    ※ 세대주로 인정되는 경우

      ㄱ. 세대주의 세대원인 배우자
      ㄴ. 본인 또는 배우자의 직계존속(60세이상 부모 또는 조부모)이 세대주로서
             이들을 사실상 부양하며 동거하고 있는 경우(주민등록상 등재 및 부양)
      ㄷ. 대출신청일로부터 1개월이내에 결혼으로 인하여 세대주가 예정된 경우
      ㄹ. 만20세 미만의 형제∙자매로 구성된 세대의 세대주
      ㅁ. 대출신청일 현재 주민등록표상 세대주 인정기간이 1년이상 경과한 만35세 이상 단독세대주
      ㅂ. 대출신청일 현재 이혼 등의 사유로 호주를 달리하는 자녀를 부양하고 있는 세대주

(3) 대출대상주택 : 임차전용면적 85㎡이하 주택(약 26평,오피스텔 불가)

(4) 대출신청시기 : 임대차계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날짜로부터 3개월이내

(5) 대출실행(지급)시기
   ① 입주 전인 경우 : 임대인통장으로 지급(입주일로부터 7일전까지 지급가능)
     - 임대인 통장사본 필요
   ② 입주 완료한 경우 : 대출신청인 통장으로 지급
     ※ 계약금 영수증 및 잔금 영수증 필요

일반적인 조건 및 내용은 쉽게 알 수 있으므로 굳이 언급하지 않겠다.

(1) 항목에서 연간 소득은 기본급 기준인 것을 명심하기 바란다.
(5) 항목은 ①의 경우가 대부분일 것이다. 그런데, 실제로 부동산을 통해 집을 구하다 보면 집을 잘 보여주다가도 전세자금대출을 받아서 지급할 예정이라 하면 더 이상 집을 보여주지 않는 경우가 많다. 집주인들은 굳이 그런 식으로 세입자를 받으려 하지 않는다는 것이다.

먼저 임대인 확약서를 은행에서 받게 되는데, 그것 자체가 임대인으로서는 불쾌하고 왠지 미심쩍다는 것이다. 그리고, 대부분의 임대인들은 계약 기간이 지나도, 다음 계약자가 나타나지 않을 경우 전세금을 빼주지 않는 경우가 많다. 그러나, 임대인 확약서를 제출하게 되면 그렇게 하기가 어렵다는 것도 임대인이 꺼리는 이유다. 확약서를 안 써도 되는 다른 세입자들이 있기 때문에 굳이 계약하려 하지 않는다. 이것이 가장 큰 문제다.

은행은 돈을 빌려준다고 하지만, 그 절차나 과정이 상당히 까다로워서 실제로 받는 것이 어렵다. 이 점을 명심하고 대출 계획을 짜는 것이 좋을 것이다. 신용 대출을 하게 되면 주택금융신용보증서를 제출해야 하는데, 신용이 좋지 않으면 보증서를 받지 못해 대출이 어렵게 된다. 그리고, 대개 대출 신청 후 최소 1주일 이상 2주일 이내의 시간이 소요되기 때문에 전세 계약서상의 전세금 완불 시간하고도 맞추어야 한다.

위에서 언급했듯이 집주인에게 분명히 얘기를 하고, 동의를 얻은 뒤 전세 계약을 진행하고, 대출도 진행해야지, 그게 아닐 때에는 자칫 계약금만 날리는 경우가 생길 수 있다.

그리고, 영세민 전세자금대출과 위의 근로자∙서민주택전세자금대출을 헷갈려 하는 분들이 많은데, 일반적으로 근로자∙서민주택전세자금대출은 은행에서 해주고 있다. 영세민 전세자금대출은 해당 지자체단체장의 추천서를 받아서 금리만 2%로 낮아진 상태에서 근로자∙서민주택전세자금 대출을 받는 것이다. 그렇다고 영세민만 해주는 것이니까 웬만해서는 안되겠지? 라고 미리 포기하지 말자.

먼저 거주 지역 구청에 문의해 보면 상세히 알려준다. 그 중 중요한 조건은 다음과 같다.
주민등록상 해당 지역(구 또는 시)에 거주 한지 6개월 이상 되고, 연간 소득(물론 상여금 등을 제외한 기준) 3,000만원 이하의 세대주로서 무주택자에 1500cc 이상의 자동차를 소유했다던지 소유하고 있다던지만 아니면 된다.

위의 조건만 되면, 구청장의 추천서가 나오고 그것을 가지고 은행에 가게 되면, 연 2%의 저리로 대출을 해준다. 물론 대출 가능 금액은 심사에 따라 틀려진다. 일반 근로자들을 위한 대출 상품도 많고, 서민을 위한 지원책도 많다.

그러나 항상 그렇듯이 절차가 까다롭거나 집주인이 꺼린다거나 하는 부가적인 문제가 존재한다. 그런 부분을 미리 알고 있으면, 모르고 있다가 당황하는 일은 없을 것이다.

출처 : 크레딧뱅크