주택 연금 유리하게 이용하는 법

올해 7월 12일부터 살고 있는 집을 담보로 연금을 타 쓸 수 있게 됐다. 주택 연금, 일명 역모기지론이라 불리는 이 제도는 ‘살 집은 있으나 쓸 돈은 없는’ 고령 퇴직자의 노후를 책임질 다크호스로 떠오르고 있다. 아직은 익숙하지 않은 주택 연금, 어떻게 이용해야 할까?

주택 연금의 매력은 집만 한 채 있으면 까다로운 담보나 대출 조건 없이도 일정한 액수의 생활비를 종신으로 타 쓸 수 있다는 것이다. 비슷한 대출 상품이 민간 은행에도 나와 있지만 대출 기간이 15년 안팎에 불과해서 은퇴 생활 중간에 대출 상환을 해야 한다.

여유 자금이 없으면 대출 상환을 위해 살던 집을 팔아야 하는 경우도 생겼던 것. 이런 점에서 기간 제한이 없는 주택 연금은 안정적인 노후를 위한 획기적인 상품이 될 것이다. 65세 이상의 고령자가 이용할 수 있으며 가입자가 사망하면 연금 지급금을 집값과 비교해 정산한다.


주택 연금 이용법
주택 연금은 분명 매력적인 상품이지만 상황에 따라 받을 수 있는 연금 액수도, 장단점도 모두 다르다. 제대로 알고 있어야 최상의 조건으로 연금을 받을 수 있다.

● 남편이 65세, 아내가 60세라면?
Ο 아내가 65세가 될 때까지 기다려야 한다. 이용 자격이 만 65세 이상인데 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 한다.

Ο 아내가 65세가 되는 5년 후에는 3억원짜리 아파트를 기준으로 약 86만4천원을 부부가 모두 사망할 때까지 받을 수 있다.

Ο 연금 지급비는 담보가 되는 주택의 가격을 가입자의 이후 예상 기대 수명으로 나눈 것이다. 가입할 때 연령이 적으면 그만큼 연금 지급 시기가 늘어나기 때문에 상대적으로 지급금은 작아진다.

Ο 가입자가 사망할 때까지 지급한 연금이 집값을 초과하는 경우가 있는데, 이 경우 차액을 자식 등의 유산 상속인이 갚을 필요가 없다.

● 80대 고령 부부라면?
Ο 고령 부부일수록 이후의 기대 수명이 짧기 때문에 연금 지급금이 늘어난다. 또한 집값이 높을수록 월 지급금이 높아진다. 80살이면서 6억원대 아파트를 소유하고 있다면 한 달에 약 2백31만원을 지급 받을 수 있다.

Ο 여유 자금이 있어서 연금 지급금의 일부만 필요하다면, 일정 금액은 종신 지급으로 받고 나머지는 필요할 때 은행에서 인출할 수도 있다.

Ο 부부가 사망하면 담보물인 집을 경매에 부쳐 판 다음 연금을 정산한다. 이때까지 지급한 연금이 집값보다 적다면 경매 수익에서 연금 지급금을 뺀 차액을 유산 상속인에게 돌려준다. 유산 상속인이 그동안의 연금 지급금을 은행에 상환하면 집을 팔지 않고 상속 받을 수도 있다.

● 집을 또 살 계획이 있다면?
Ο 연금에 가입하려면 기본적으로 1가구 1주택이어야 한다. 그러나 연금 이용 중에 2주택자가 되는 것은 상관이 없다. 또한 이때의 ‘주택’에는 주거용 건물만 해당되므로 상가 건물이나 임야 등 다른 부동산을 소유하고 있어도 연금을 받을 수 있다. 자식 소유의 건물이 있어도 연금을 이용할 수 있다.

Ο 연금에 가입한 다음에 더 큰 집으로 이사를 간다면 계약을 해지하고 중도 상환을 해야 한다. 중도 상환을 할 때는 수수료가 없어 좋지만 상환금을 일시불로 내야 하는 부담이 따른다.
Ο 연금을 가입할 때의 주택은 이미 담보로 잡혀 있는 셈이므로 해당 집을 담보로 대출을 더 할 수 없다.

Ο 주택 연금은 그 주택에서 생활하는 사람에게 혜택을 주는 제도이므로 연금을 이용하는 중에 1년 이상 해당 주택을 떠나 있으면 계약이 해지된다. 살던 집을 전세로 주고 다른 곳으로 이사를 가도 마찬가지이다.

● 집값이 오르는 지역의 주택이라면?
Ο 연금 지급금은 집값의 시세에 따라 결정되기 때문에 집값이 비쌀수록 연금 지급금이 많다. 그런데 일단 결정된 지급금은 이후 집값이 변동하더라도 바뀌지 않기 때문에 집값이 오르고 있는 지역이라면 조금 기다렸다가 가입하는 것이 유리하다. 연금을 산정할 때 집값의 상승률을 연 3. 5%로 가정하므로 집값이 이보다 더 오를 것이라고 예상된다면 나중에 가입해야 연금이 조금이라도 많아진다.

Ο 주택 연금은 6억원 이하의 주택에서만 이용할 수 있다. 이 때문에 집값이 오르는 지역이라면 주택 시세가 6억원이 되기 전에 가입해야 이용할 수 있다. 연금을 이용하고 있는 동안에 주택 가격이 올라 6억원을 초과하는 경우도 있는데 이때는 연금 지급 자격이 박탈되지 않는다.

Ο 연금 이용 중에 집이 재건축되거나 재개발되면 담보물 자체가 없어지는 경우에 해당하므로 계약이 해지된다. 이 경우 다시 짓는 주택으로 연금을 받고 싶다면 그때까지의 연금을 돌려주고 기다렸다가 재건축·재건설된 건물로 연금에 다시 가입해야 한다.

※ Tip 헷갈리는 연금 이용법
Ο 신용이 좋아야 할까 연금은 기본적으로 금융 기관에 채무가 없어야 이용할 수 있다. 그러나 현재의 채무만 갚는다면 신용 정도와는 상관없이 연금을 받을 수 있다.

Ο 이혼하거나 재혼했으면? 가입자가 사망해도 배우자가 계속해서 연금을 지급 받을 수 있지만 가입 이후에 이혼하거나 재혼한 배우자는 연금을 받을 수 없다.

Ο 다른 연금을 받고 있으면? 공무원 연금 등 다른 연금을 받더라도 함께 받을 수 있다.

Ο 주택 공사에서 주는 것일까 주택 연금은 지정 금융 기관에서 대출을 일으켜 지급하고 공사는 지급 보증만 한다. 그래서 이때 제공하는 대출 금리는 은행과 같은 변동 금리인데, 금융 기관에서 시행하는 장기 주택 담보 상품보다는 낮은 수준에서 결정된다.

Ο 어떤 은행에서 대출해 주나? 공사가 지정하는 금융 기관은 6곳이며, 이중에서 자신이 이용할 금융 기관을 고를 수 있다.

Ο 주택 매매 시세로 지급금이 결정되나? 주택 공사의 감정 평가 가격은 매매 시세보다 싸다. 매매 시세로 지급금을 예상하다 보면 실제로 받게 되는 지급금이 예상보다 적게 나올 가능성이 크다.

Ο 신청 절차는? 주민등록등본, 신분증, 호적 등본, 부동산 등기부 등본, 세대별 주민등록 열람표를 구비해서 주택 금융 공사에서 신청한다. 공사에서 자격 심사를 하고 주택의 시세를 감정해 주면 가입자가 금융사를 지정해 대출 상담을 하게 된다. 신청해서 연금을 받기까지 총 15~30일이 소요된다.