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한겨레 토요판에 부동산 사기 피하는 법에 대해 자세히 나와서 간략한 내용만 정리해봅니다.

 

먼저 부동산 사기를 막을 수 있는 방법중에 제일 간단한 방법이 '부동산 등기부 등본'을 꼼꼼히 읽는 거라고 합니다.

 

지금은 주소만 알면 등기부등본을 열람할 수 있다고 합니다.

 

그리고 등기부등본 하단의 '열람일시'를 꼼꼼히 보는 거라고도 합니다.

 

최근의 등기부등본을 보는게 좋겠죠!

 

 

두번째는 부동산의 채권.채무 관계를 확인하는 거라고 합니다.

 

부동산의 거래당사자가 실 소유자인지 확인하고 그 다음에 압류, 경매 내역을 살펴보는 거라고 합니다.

 

임대차 계약시에는 근저당권 확인도 필수이고요.

 

전세나 월세 보증금은 먼저 잡힌 근저당에 밀려 후순위로 취급된다고 합니다.

 

집값에 50%이상의 근저당권이 설정된 집은 임대차 계약을 피하는것이 좋다고 합니다.

 

공인된 집값을 확인하는 방법으로는

 

하나는 ‘국토교통부 실거래가’의 누리집(http://rt.molit.go.kr)에서 정부가 집계하는 시가를 확인하는 것이고,

 

다른 하나는 ‘케이비(KB) 부동산시세’(http://nland.kbstar.com)에서 민간 금융기관이 파악한 가격을 조회하는 것이죠.


 

세번째로는 계약 당사자가 직접 얼굴을 마주하고 게약을 하는게 좋다고 합니다.

 

당사자를 마주 앉았어도 신분증 확인은 빼놓지 마시고요.

 

 

위와 같이 간략하게 정리해봤습니다.

 

자세한 내용은 여기를 클리하십시요.

 

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3월 마지막주, 일산에 사시는 이승우씨가 독자 편지 한 통을 보냈다. “전두환씨 둘째 아들 전재용씨가 검찰 조사에서 결혼 축의금으로 받은 18억원을 그의 외조부가 굴려 14년 사이에 167억원으로 만들었다고 말했다죠. 그 돈의 출처에 대한 전재용씨의 진술을 믿진 않습니다. 하지만 그 방법에 대해선 궁금합니다. 정말 18억을 10여년만 잘 굴리면 거의 10배로 뻥튀기할 수 있나요?” 답은? “할 수 있습니다.”




고 이규동 옹. 그는 한국의 숨겨진 워런 버핏, 밤의 앨런 그린스펀임에 틀림없다. 그의 외손자이자 전두환 전 대통령의 차남인 전재용씨에 따르면, 그는 1987년 외손자의 결혼 축의금 18억원을 맡아 국민주택채권에 투자해 2000년 말 액면가 167억원, 시가 141억원어치의 채권으로 돌려줬다고 한다. 이 기간 동안 그가 올린 수익률은 당시 시가로만 따지면 683%, 만기에 돌려받는 액면가로 따지면 828%에 이른다. 이 옹은 남들이 아파트 살 때 의무적으로 샀다가 울며 겨자 먹기로 헐값에 할인해 파는 국민주택채권에 투자해 이만한 수익률을 낸 것이다. 가히 한국의 미다스(Midas)라 할 만하다.

이 옹의 투자전략은 지금으로선 알 도리가 없다. 그는 2001년 향년 91세로 별세했다. 어쩔 수 없이 은 당시 시장 상황, 세율을 고려해 채권분석가, 채권중개업자, 재테크전략가, 국세청, 국민은행의 도움을 받아 그의 투자기법을 재연해 봤다.

우선 전제조건은 2가지다. 첫 번째 조건은, 투자원금과 함께 이자까지 다시 투자하는 복리방식을 취한다는 것. 두 번째 조건은, 전재용씨가 밝힌 대로 국민주택채권 1종에 투자한다는 것. .

전략1. ‘연 1회 사고 판다.’ 87년 시장수익률, 즉 할인율이 11.9%일 때 사서, 다음 해 같은 시기에 파는 것이다. 이런 식으로 매년 사고 팔았을 때 2000년 말 손에 쥘 수 있는 돈은 세후 82억3천만원. 설사 당시 시장에서 흔히 그랬듯 세금을 누락시켜 가며 투자했다고 해도 92억9천여만원밖에 되지 않는다. ‘미다스의 손’께서 이렇게 경박하면서 수익률도 낮은 전략을 세금도 내지 않으면서 쓰지는 않았을 것이다.

전략2. ‘바이 앤 홀드’(Buy&Hold), 즉 만기 보유 전략. 87년 11.9% 할인된 가격으로 국민주택채권을 사서 92년 만기에 현금으로 받고, 다시 15% 할인된 값에 사서 97년 만기까지 보유하는 방식으로 2000년까지 투자하는 것이다. 97년 외환위기 땐 국민주택채권의 수익률이 20%까지 치솟았다. 이때 채권을 샀으면 큰 수익을 낼 수 있었을 터. 그러나 이렇게 투자해도 2000년 말에 얻는 원리금은 세후 117억4천만원. 이것만으론 모자란다.

전략3. ‘시장 저점에서 바이 앤 홀드.’ 금리가 급등하면 채권값은 급락한다. 이 시기에 채권을 사서 만기 보유하면 수익률은 최고로 올릴 수 있다. 87년에 만기가 2년 남은 국민주택채권을 사서 보유하고 있다가 89년 시장수익률이 15.8%대로 급등했을 때 저점 투자해 2년 보유하고, 다시 91년 17%일 때 샀다가 97년 외환위기로 시장수익률이 20%로 급등하기 전에 현금화와 재투자를 거급해서 계속 보유했다면? 2000년 말 세후 수익금은 138억6천만원이 된다. 전재용씨가 밝힌 당시 보유 채권 시가와 비슷한 액수다.

바로 이것이다! 이 옹은 저점 투자해 바이앤홀드하면서 이자 수익과 매매 차익을 함께 내는 전략을 구사한 것이다. 한상언 신한은행 프라이빗뱅킹 재테크팀장은 “채권값 급등기에 매매 차익을 올렸다면 이자와 함께 차익을 올릴 수 있다”고 말한다. 채권 매매 차익은 주식 매매 차익처럼 세금을 내지 않는다.

물론 그러려면 앨런 그린스펀과 같은 금리 예측력과 워런 버핏과 같은 투자 결단력이 필요하다. 그러나 육군 경리감 출신으로 농협 이사를 지냈던 이 옹이 아닌가. 87년 그는 76살, 2000년엔 90살이었다. 이자 수익과 매매 차익을 한번에 올리는 공격적인 투자전략을 쓰기엔 좀 많아 보이는 나이라 의심하지 말라. 나이는 숫자일 뿐이다.

이 옹의 투자전략에서 교훈을 끄집어내보자. 첫째, 환금성과 유동성이 좋은 상품을 고른다. 국민주택채권이 그렇다. 발행량도, 유통량도 많다. 부도 위험도 없다. 한상언 팀장은 채권값이 떨어졌을 때 사 만기 보유하면 투자시점 수익을 고정해 얻을 수 있다고 귀띔한다. 채권값이 급등하면 시장에 팔아 매매 차익과 투자기간 이자를 한번에 얻을 수도 있다.

둘째, 세금을 아낀다. 국민주택채권에 투자할 땐 표면금리에 대한 이자소득세와 주민세만 내면 된다. 시장수익률이 10, 20%로 치솟았던 90년대에도 세금은 표면금리 5%에 대해서만 적용됐다. 이환희 본드웹 연구원은 “국민주택채권 1종의 경우 5년짜리 장기투자상품이라 분리 과세가 적용되며 표면금리가 3%라 절세 효과가 크다”고 설명한다.

셋째, 채권상품에 투자할 때도 반드시 투자기간과 금리 전망을 염두에 둔다. 전략1이나 전략2에서처럼 기계적으로 단순 매매했을 때보다는 전략3에서처럼 저점에 매입해 만기 보유하거나 고점에 매도하는 전략이 수익률 면에서는 훨씬 유리하다. 이 연구원은 “장기 투자, 즉 만기 보유 전략과 단기 투자, 즉 매매 차익을 내는 전략에는 일장일단이 있다”면서 “90년대처럼 절대금리 수준이 높을 땐 장기 만기 보유 전략이 유리하나 지금처럼 절대금리 수준이 낮은 때는 메리트가 적다”고 지적한다.

그러나 지금 오르고 있는 채권값에 올라타 단기 투자 전략을 쓰기엔 위험 부담이 크다. 한 팀장은 “요즘 채권값이 올랐지만 한국 경기가 호전되면 금리가 상승세를 나타내면서 채권값이 떨어질 우려가 있다”며 “금리가 어느 정도 올라온 때, 그러니까 채권값이 저점일 때 투자해야 만기 보유 전략이든, 매매 차익을 내는 전략이든 자유롭게 쓸 수 있다”고 말한다.

여하간 채권 투자로 전재용처럼 벌려면 적어도 2가지가 필요하겠다. 고 이규동 옹처럼 실력 좋은 자산운용자, 그리고 90년대 한국과 같은 투자 대운(大運) 말이다.


**메모장/국민주택채권이란?


국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행되는 채권을 말한다. 부동산 소유권 등기나 저당권 설정을 할 때 지방세 시가표준액의 2~7%를 의무적으로 매입해야 한다. 이렇게 의무적으로 보유하게 되었을 때 보통 사람들은 바로 현금을 확보하기 위해 매입 뒤 10~16% 정도 할인된 가격으로 바로 되팔아버리기 때문에 그만큼 손해를 보게 된다. 그러나 국민주택채권도 만기까지 보유하면 표면금리를 복리로 받을 수 있고 할인된 가격만큼 별도 수익도 올릴 수 있다. 흔히 거래되는 5년 만기 국민주택채권 1종의 표면이자는 3%, 4월1일 기준 시장수익률은 5.08%로 액면가 1만원보다 1천여원 싼 9천원대에 거래되고 있다. 국민주택채권을 팔 때엔 국민은행이나 증권사, 채권중개 전문업체를 통하는 것이 가격 면에서 유리하다.

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채권이란

채권은 정부(중앙, 지방), 공공기관, 일반기업체, 금융기관 등이 투자자들로부터 장기간 많은 자금을 일시에 조달하기 위해 발행하는 일종의 차용증서로서 채무를 표시하는 유가증권입니다.

채권은 원리금의 상환기간이 발행시에 정해져 있는 기한부 증권입니다. 따라서 채권의 잔존기간이 투자결정 요소로서 중요성을 가지며, 동일 채권이라도 잔존기간에 따라 수익률이 다릅니다.

주식과 채권의 차이점



구 분 채 권 주 식
발행자 정부, 지방자치제, 특수법인, 주식회사 주식회사
자본의 성격 타인자본 자기자본
증권 소유자의 지위 채권자 주주
경영권 참가 유무 없음 있음
소유시 권리 - 회사 정리절차등에서 채권단에 참여
- 확정부이자 수취
- 주식에 우선하여 재산분배권 가짐 - 의결권
- 배당금 수취
- 잔여재산 분배권
증권의 존속기관 영구채권을 제회하고는 모두 기한부 증권 발행회사와 존속을 같이 하는 영구 증권
원금 상환 만기시 상환 만기 없음
위험성 작다 크다






채권의 유형(발행주체)

발행주체에 따른 분류



구 분 중 류
국 채 국민주택채권, 재정증권, 양곡기금증권, 외국환평형기금채권 등
지방채 서울도시철도채권, 지역개발채권 등
특수채 전신전화채권, 전기통신공사채권, 기술개발금융채권 등
금융채 산업금융채권, 외국환금융채권, 통화안정증권 등
회사채 일반사채, 전환사채(CB), 담보부사채, 신주인수권부사채(BW) 등




채권은 발행주체에 따라 국공채, 특수채, 금융채(특수채의 일종), 회사채로 구분됩니다. 채권은 신인도가 무엇보다 중요합니다. 그래서 채권발행은 공신력이 높은 단체나 최소한 주식회사에게만 발행이 허용되고 있습니다.

국채는 국가가 발행하는 채권으로 정부가 원리금의 지급을 보증하고. 지방채는 지방자치단체가 발행하는 채권입니다. 국고채 3년물은 외환위기 이후 활발하게 거래되고 있습니다.

금융채는 금융기관이 발행한 채권입니다. 특별법에 의해 설립된 금융기관인 한국은행(통화안정채권), 한국산업은행(산업금융채권), 중소기업은행(중소기업금융채권)이 발행하는 채권을 넓은 의미의 금융채라고 합니다. 그러나, 거래관행상 통화안정채권(통안채)은 금융채와 별도로 분류됩니다. 일반적으로 채권거래는 거액거래인데 비해, 대부분의 금융채는 소액거래용으로 많이 나오고 있습니다

회사채는 주식회사가 발행하는 채권입니다. 외환위기이전까지 은행보증 회사채가 시장을 주도하였으나 외환위기이후에는 은행보증 회사채는 사라지고 무보증 회사채가 등장하였습니다. 무보증 회사채가 등장하였으나 거래는 매우 한산합니다. 은행보증 회사채가 사라지고 있는 외환위기 이후 금융기관들이 회사채 보증규모를 대폭 축소하였기 때문입니다.

현재 채권시장에서는 국채, 금융채, 회사채가 가장 많이 거래되고 있습니다. 국채(3년)는 현재 3년 채권의 기준금리의 역할을 하고 있으며, 통안채는 1년 채권의 기준금리 역할을 하고 있습니다. 회사채는 무보증사채로 변하면서 기준금리로서의 역할이 축소되었습니다.

채권의 유형(이자지급)

이자지급에 따른 분류



구 분    종 류
할인채  산업금융채권, 통화안정증권 등
복리채  국민주택채권, 지역개발채권, 외국환 평형기금채권, 3년이상 양곡증권, 금융채중 복리채 등
이표채  회사채, 3년이하 국고채, 토지개발채권 등




채권의 종류는 이자지급방식에 따라 단리채, 복리채, 할인채, 이표채로 나뉩니다. 단리채는 원금에 대해서만 이자를 계산하여 지급합니다. 이는 주로 1년 이내의 단기상품에 적용하고 있습니다.

할인채는 발행시 액면가액에서 이자를 할인하여 발행하는 채권입니다. 선이자 지급방식으로 만기시에는 원금만 받게 됩니다. 매입시 매입금액이 원금에 일정한 할인율을 곱한 금액만큼 차감되므로 장당 매입가액은 액면가액에 일정한 할인율을 곱한 금액만큼 싸지게 됩니다. 할인채로 발행되는 채권에는 통화안정증권, 금융채중 할인발행된 채권 등이 있습니다.

복리채는 이자가 이자지급동안 복리로 재투자되는 채권입니다. 만기상환시에 원금과 이자가 동시에 지급됩니다. 이는 주로 1년 이상의 중기상품에 해당합니다. 복리채로 발행되는 채권은 국민주택채권, 외국인 평형기금채권, 지역개발채권 등이 있습니다.

이표채는 3개월, 6개월 등 일정기간마다 이자를 지급하는 채권입니다. 회사채, 토지개발채권 등이 대부분 이표채로 발행되고 있습니다. 이표채는 지급된 이자의 재투자계획을 갖고 있거나, 이자지급을 필요로 하는 투자자에게 좋습니다.



채권투자의 장점

채권은 원금은 물론 일정한 이자를 지급받을 권리가 주어져 있는 유가증권입니다. 채권투자는 일정기간 후에 이익을 얻을 수 있는 수익성과 원금과 이자를 확실하게 받을 수 있는 안전성, 중도에 돈이 필요할 때 현금화 가능 여부인 유동성이 골고루 갖추어져 있다는 점이 장점입니다.

채권을 보유함으로써 얻을 수 있는 수익은 이자소득과 자본소득이 있습니다. 이자소득은 채권을 보유함으로써 발생하는 이자를 말하며 자본소득은 채권가격 변동으로 인해 채권 매수가격보다 시장가격이 높을 때 발생하는 수익을 말합니다. 채권투자는 일정한 이자가 보장되어 있을 뿐만 아니라 투자운용에 따른 자본이득도 얻을 수 있어 수익성이 높습니다.

채권은 정부나 공공기관, 특수법인, 금융기관 및 신용도가 높은 주식회사 등이 주로 발행하므로 안전성이 높습니다. 그러나 일부 주식회사와 금융기관은 그렇지 못합니다.

채권은 만기일까지 보유하여 확정된 이자와 원금을 받을 수도 있고 만기일 전에 증권회사 등을 통해 언제든지 팔아 현금화할 수도 있습니다. 장외거래에서는 당일결제방식으로 거래되기 때문에 주식(3일 결제)과는 달리 매도당일에 현금화가 가능한 것 또한 큰 장점입니다.

특히, 채권수익률 변동에 따른 가격변동폭이 적은 단기채권과 발행자의 신용도가 높아 안전성이 보장된 채권의 경우에는 여타 채권과 비교할 때 유동성이 매우 높습니다. 그러나 소액의 기관투자자들은 만기전 매도시 높은 수수료를 부담하게 되어 매매차익이 축소될 수 있어 이를 지양하는 것이 바람직합니다.

채권수익률

채권수익률과 채권가격

채권수익률이란 채권에 투자하여 얻을 수 있는 수익의 크기를 나타내는 척도로서 예금의 이자율과 개념이 비슷합니다. 채권수익률은 채권투자에서 기대되는 현금흐름을 현재가치로 환산할 때의 할인율 이기도 합니다. 즉, 투자자가 만기까지 채권을 보유할 때 얻을 수 있는 총수익을 투자원금으로 나눈 비율을 연단위(복리기준)로 환산할 때의 투자수익률을 말합니다. 채권수익률은 고정된 것이 아니고 국내외 금융시장의 여건이 변화함에 따라 변동되고 이에 따라 채권가격도 변화합니다.

채권가격은 이자뿐만 아니라 만기에 지급될 원금까지 합쳐 채권의 이자율로 할인하여 결정됩니다. 결국 채권가격은 채권수익률과 역의 관계에 있습니다. 채권수익률이 오르면 채권가격은 하락하고, 채권수익률이 내리면 채권가격은 오릅니다.

채권수익률이 높은 상황에서는 채권에 투자하려는 사람이 유리합니다. 채권수익률이 높으면 현재의 채권가격이 낮고, 향후 채권수익률의 하락으로 인해 채권가격이 상승할 가능성이 많기 때문입니다. 따라서 투자자는 채권수익률이 높을 때 매수하고, 채권수익률이 낮아 졌을 때, 매도하는 것이 유리합니다.

그러나 저축과 비교시 주식은 고위험 상품입니다. 만일 주가가 하락한다면 원금자체를 잃을 수 있는 위험이 있습니다. 어떤 투자라도 그렇듯이 투자한 종목에 대한 관리를 지속적으로 해 나가야 합니다.

채권수익률의 종류

채권수익률은 산정방식에 따라 크게 발행수익률, 시장수익률, 실효수익률 등으로 구분됩니다.

① 발행수익률

발행시장에서 채권이 발행되어 매출될 때 등장하는 수익률입니다. 발행수익률은 채권매입으로부터 얻어지는 모든 수익을 매출가액으로 나눈 비율을 연단위로 환산한 비율을 의미합니다. 매출에 응모한 사람이 얻을 수 있는 수익률이란 뜻에서 응모자 이율이라고도 합니다.

② 시장수익률

채권 거래시에는 시장수익률이 거래의 기준이 됩니다. 이는 만기수익률 또는 유통수익률이라고도 합니다. 매수시점부터 만기까지 보유하면 얻을 수 있는 수익률이라는 뜻에서 만기수익률이라고 합니다.

③ 실효수익률

실효수익률은 각 채권의 만기까지 보유시 총수익률을 연복리 수익률로 환산한 수익률입니다. 즉 채권보유로 인한 실질적인 수익률을 의미하므로 각 채권간의 수익률을 비교하는데 좋은 지표입니다. 그러나 일반적으로 만기수익률은 이자지급방식이나, 이자산정방식(연복리, 월복리 등)에 따른 차이가 잘 반영되지 않아서 각 채권간에 비교하는 수익률로서 적당치 않습니다.

채권수익률의 결정요인

채권은 유통시장에서 매일매일 가격이 변하고 있습니다. 가격은 여러 가지 요인에 의하여 변동되는데 시중금리, 경제상황과 같은 외적요인과 채권의 만기, 발행주체의 지급불능 위험과 같은 내적요인의 두가지 요인에 의해서 결정된다고 볼 수 있습니다.

이러한 요인은 결국 채권의 수요와 공급에 영향을 미치게 됩니다. 채권수익률의 결정요인은 한마디로 수요와 공급 등 두 요인으로 집약됩니다.

즉 채권의 수요와 공급의 변동 > 채권수익률의 변화 > 채권 가격의 변화라는 과정으로 설명됩니다.

결국 채권수익률의 가장 큰 변동요인은 채권의 수요와 공급에 의하여 영향을 받는데 수익률은 공급보다는 수요에 더 큰 영향을 받습니다. 채권의 공급은 일정한 계획에 의하여 이루어지기 때문에 수요에 의하여 큰 영향을 받지 않습니다. 반면에 채권의 수요는 채권의 가격이 탄력적이기 때문에 채권의 수요가 증가하면 채권가격은 상승하고 채권의 수요가 감소하면 채권가격은 하락합니다.

채권수익률 변화의 가장 큰 요인은 금융시장의 자금사정 변동에 의하여 채권의 수요가 증가하는가에 있습니다. 채권의 시세가 강하다는 말은 채권의 공급이 감소하는 것이 아니라 채권의 수요가 증가하는 현상이 많으며 채권의 시세가 약세라는 말은 채권의 공급증가보다는 채권의 수요가 감소한 경우가 일반적입니다.

또한 채권에 투자하는 투자자는 채권 내적요인인 만기, 표면이자율, 상환조건, 과세문제를 비롯하여 채권가격에 영향을 주는 경기동향, 정부의 재정금융정책, 금융시장의 계절적 변동 등 전반적인 경제여건에 대한 기본적인 이해도 필요합니다.

채권시장의 구조와 운영

채권 유통시장은 크게 다수의 매도/매수주문이 한 곳에 집중되어 상장종목 채권이 경쟁매매를 통해 이루어지는 거래소시장(Exchange Market, 장내시장)과 주로 증권회사 창구에서 증권회사 상호간, 증권회사와 고객간 또는 고객 상호간에 비상장채권을 포함한 전 종목이 개별적인 상대매매를 통해 이루어지는 장외시장(Over-The-Counter Market)으로 구분됩니다. 채권 유통시장은 주식과 달리 장외시장의 비중이 매우 높습니다.

장내시장

거래소시장에서의 채권거래는 증권거래소라는 구체적으로 지정된 장소에서 집단적으로 행하여지며 매매거래의 대상이 되는 채권은 거래소에 반드시 상장되어 있는 종목에 한정되어 있습니다. 또한 거래조건이 규격화되어 있고 거래시간도 한정되어 있습니다. 장내거래가 가능하기 위해서는 채권이 증권거래소에 상장되어 있어야 합니다. 증권거래소에 상장되어 있는 주요 채권은 국고채 지표종목인 1, 3, 5년 신규발행물, 외국환평형기금채권, 지역개발채권, 국민주택채권, 서울도시철도채권의 근월물 등입니다. 자세한 내용은 증권시장지나 증권거래소 상장부, 증권사 채권영업팀에 문의하면 알 수 있습니다.

거래시간은 2000년 7월부터 점심 휴장이 폐지되어 오전 9시부터 오후 3시까지 입니다. 고객의 호가는 가격 또는 수익률로 모두 가능합니다. 증권회사의 시장호가는 수익률로 하며 거래소는 액면 10,000원당 가격으로 환산하여 매매 체결합니다. 매매시 수량단위는 액면 100,000원입니다. 그러나 전환사채 및 신주인수권부 채권은 액면금액이 10만원 미만인 경우 10만원으로 합니다.

결제시한은 당일결제거래와 보통거래에 따라 달라집니다. 당일결제거래의 결제시한은 거래일 당일 오후 4시이고 보통거래의 경우는 매매체결후 3일째 되는 날의 오후 4시입니다.

가격제한폭은 장외거래와 같이 없습니다. 위탁수수료는 채권의 잔존기간에 따라 0.1∼0.3%를 징수합니다.

장외시장

주식의 유통시장은 투자자들의 주문에 의해 매매를 중개하는 위탁매매가 주류인 거래소시장이 중심인데 반하여 채권의 유통시장은 우리나라의 경우 97% 이상이 장외거래를 통하여 이루어지고 있습니다. 채권은 주식과는 달리 개인투자자에 의해 소화되기는 어렵기 때문에 대부분 금융기관이나 법인 등 기관투자가간의 대량매매 형태로 거래되고 있습니다. 개별 경쟁매매보다는 상대매매에 의해 거래가 이루어지고 있습니다.

장외시장에서는 상장채권, 비상장채권 모두 거래가 가능합니다. 그러나 상장법인이 발행한 전환사채, 법령에 발행되는 채권으로서 최근 2개월 동안 발행된 국민주택 1종채권, 지역개발채권 등은 장내거래를 통해서만 매매할 수 있습니다. 거래장소는 증권회사 영업소 내로 제한하고 있습니다.

매매시간은 증권회사의 영업시간 중인 오전 9시부터 오후 3시까지입니다.

결제방법은 약정과 동시에 결제되며 당일에 현물과 현금이 수도됩니다. 장외시장에서 채권을 매도할 경우에는 바로 현금화가 가능해 편리합니다.

호가는 수익률을 액면 1만원 단위의 금액으로 환산한 원단위 가격으로 이루어지고 가격폭 제한은 없습니다. 장외거래시 수수료는 없으며 증권회사는 매수가격과 매도가격과의 차액을 스프레드로 수취합니다. 단 중개 매매시에는 수수료를 부과할 수 있습니다.

장외시장만이 가지고 있는 특징중의 하나는 장외시장이 소액채권매매 업무를 취급할 의무를 가지고 있다는 것입니다. 증권회사의 본점 및 전 지점에는 채권전담창구가 설치되어 있고 채권 전문요원이 배치되어 있어서 소액채권의 매매업무를 취급하고 있습니다. 소액채권은 액면가액 또는 매매약정금액이 500만원 미만인 채권을 말합니다.

증권회사가 고객으로부터 소액채권에 대한 매매주문을 받은 때에는 바로 응해야 하고 자기매매 수익률을 영업점내에 게시하여야 합니다.

장내시장



구 분 장내거래 장외거래
대상채권 상장채권 상장 및 비상장채권
매매방법 집단매매 상대매매
거래장소 증권거래소 증권회사의 영업창구
수도결제일 보통결제, 당일결제 당일결제
매매수량단위 액면 10만원기준, 정배수 제한없음
호가단위 수익률기준
(소수점 이하 둘째자리, 셋째자리 절사) 제한없음






경과이자

발행일(매출일) 또는 직전 이자 지급일로부터 매매일까지 기간동안 표면이율에 의해 발생한 이자를 말합니다.

수익률 스프레드(Yield Spread)

수익률 스프레드란 특정 시점에서 두 개의 채권 사이의 수익률 차이 또는 분리된 채권시장 사이의 수익률 차이를 말합니다. 예를 들어, AAA 등급 채권과 A 등급 채권 사이의 수익률 차이가 0.5%P인 경우도 있습니다. 또한 장기성 과세채권과 비과세채권 사이의 수익률 차이는 2%일 수도 있습니다. 수익률 차이는 채권의 만기의 차이, 발행기관의 위험도의 차이, 세금 차이 등과 같은 다양한 요인에 의해 발생합니다.

단가이율/표면이율

유통시장에서의 채권의 매매단가는 적용 수익률로 계산한 액면 10,000원당 단가를 말합니다. 표면이율이란 액면가액에 대한 1년당 이자율(연이율)을 의미합니다.

(예)

액면가액 : 10,000원
발 행 일 : 2000년 1월 1일
만 기 일 : 2000년 12월 31일
발행시 채권수익률 : 12%
표시이율 : 10% 이표채인 경우

⇒ 단가 = (10,000 + 10,000 ×10%) / ( 1 + 12% ) = 9,821.42원

액면

채권 1장마다 권면에 표시되어 있는 [1만원], [10만원], [100만원] 등의 금액을 지칭합니다.

단리와 복리

'단리'는 원금에 대해서만 이자를 계산하여 지급하는 것입니다.
(예) 1,000만원을 투자한 투자자에게 연이율 10%로 2년간 이자를 지급할 경우

총이자 지급액 = (1,000만원 X 10% X 2) = 200만원

복리'는 원금은 물론 경과이자에 대해서도 이자를 계산하여 지급하는 것입니다. 복리는 이자를 원금에 가산하여 계산하기 때문에, 원가식(은행예금 등의 경우) 이라고도 합니다.
(예) 1,000만원을 투자한 투자자에게 연이율 10%로 2년간 이자를 연복리로 지급할 경우

총이자 지급액 = (1,000만원 X 10% X 2 + 1,000만원 X 10% X 10%) = 210만원

잔존기간

이미 발행된 채권의 중도 매매시 매매일로부터 원금 상환까지의 기간을 말합니다.

수익률

이율은 액면에 대한 이자의 비율이고 수익률은 투자원본에 대한 수익의 비율로서 통상 만기 수익률을 의미합니다. 투자자가 최종상환일까지 채권을 보유한 경우 받게 되는 1년당 전체수익을 투자원본으로 환산하였을 때의 비율을 말합니다.

첨가소화채권

첨가소화채권이란 액면가액 또는 매매약정금액이 500만원 미만인 채권을 말합니다.

① 종 류 : 국민주택1종, 지역개발공채, 서울도시철도, 지방도시철도 등,
② 종 목 : 매매일을 기준으로 당월과 전월에 발행한 채권
③ 금 액 : 계좌당 액면 5,000만원 이하의 매매
④ 수수료 : 0.06%
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회사채

회사채는 주식회사가 발행하는 채권으로서 지불의무 증서입니다. 채권자는 주주들의 배당에 우선하여 이자를 지급 받게 되며, 기업이 도산하거나 청산할 경우 주주들에 우선하여 기업자산에 대한 청구권을 갖습니다. 회사채는 주로 이표식, 3개월 후급 3년 만기로 발행됩니다.

현재 회사채는 무보증사채이므로 원리금을 상환 받지 못할 위험이 있지만, 국공채에 비해서 수익률이 높은 편입니다.

- 회사채의 투자는 1~3년의 중/장기 투자에 적합합니다.
- 회사채는 매입당시의 표면이자율에 따라 3개월마다 확정이자를 지급 받을 수 있습니다. 3개월마다 지급되는 이자는 재투자되지 않고 현금으로 남아 있기 때문에 재투자여부를 증권사에 통고해야합니다.
- 중도환매가 가능한지 여부는 판매시 결정되므로 매입시 주의가 요망됩니다.

국공채

국채

지방채란 지방공공단체가 지방재정법에 의거하여 발행하는 채권입니다. 채권은 교육, 교통, 수도 같은 공공사업이나 발행된 지방채의 차환 등에 필요한 경비를 조달하고자 발행됩니다. 지방채는 지방자치단체의 신용도에 따라 위험도가 달라집니다.

- 종 류 : 도시철도공채(서울특별시,부산광역시), 지역개발공채, 도로공채 등

은행예금의 보호한도가 5,000만원인 반면 국채는 그 자체가 무한도의 정부보증 이어서 거액을 장기간 투자할 경우 이상적인 투자수단이 됩니다. 높은 안전성과 더불어 수익률도 은행예금 등에 비해 낮지 않다는 점이 국공채의 투자매력을 높게 합니다.

지방채

국채는 국가가 발행하는 채권으로 국내 채권중 안전성이 가장 높아서 시중실세금리를 결정하는 기준역할을 하고 있습니다. 국채의 표면금리는 낮으나 세후수익률은 높은 편입니다.

- 종 류 : 국민주택채권1종, 국민주택채권2종, 외국환평형기금채권, 국고채권 등

특수채

특수채란 한국전력 주식회사나 토지개발공사 등과 같이 특별한 법률에 의하여 설립된 기관이 발행한 채권을 말합니다. 특수채는 공채 및 사채의 성격을 모두 갖추고 있으며, 회사채에 비해서는 안정성과 국채에 비해서는 수익성이 비교적 높다고 하겠습니다.

거의 모든 채권에 대하여 정부가 채권의 원리금 상환을 보증하고 재경부장관의 발행승인을 받아야 하기 때문에 국채와 발행절차가 비슷합니다.

- 종 류 : 전력공사채권, 서울시 지하공사채권, 기술개발금융채권, 토지개발채권, 도로공사채권,
전기통신공사채권, 수자원공사채권, 가스공사채권 등

금융채

금융채란 특별법에 의하여 설립된 한국산업은행, 한국은행, 중소기업은행 등 특수금융기관이 장기대출자금을 조달하기 위해서 발행하는 채권을 말합니다. 즉 특수채의 일종입니다.

- 종 류 : 통화안정채권 (한국은행이 통화조절을 위해 한국은행에서 발행) 산업금융채권 (산업자금을 조달하기 위해 산업은행이 발행) 중소기업금융채권 (중소기업을 지원하기 위한 채권) 등

특수법인 및 발행 금융기관이 지급을 보증하기 때문에 회사채보다 안정적입니다. 채권발행방식도 다양하고, 일반인들이 저축 목적으로 다양하게 이용할 수 있어 대중적인 상품입니다. 왜냐하면 일반적으로 채권거래는 거액거래인데 비해, 대부분의 특수채 및 금융채는 소액거래용으로 많이 나오기 때문입니다.

환매조건부 채권

일정기간 경과 후에 일정한 가격으로 동일 채권을 다시 매수하거나 매도할 것을 조건으로 하는 채권입니다. 즉, 금융기관이 보유하고 있는 국공채 등 채권을 고객이 매입하면 일정기간이 지난 뒤 이자를 가산하여 고객으로부터 다시 매입하겠다는 조건으로 운용되는 단기 저축상품입니다.

투자금액과 기간을 자유롭게 선택할 수 있는 확정금리 상품 중에서는 수익률이 비교적 높은 편입니다. 자금 운용기간이 1개월에서 3개월 미만의 단기 여유자금을 운용할 때 유리한 저축수단입니다. 예금자보호 대상은 아니지만 정부, 지방자치단체 등이 발행한 국공채를 대상으로 투자되므로 안정성이 높은 편입니다.

기업어음(CP)

적격업체로 선정된 기업이 자금융통을 위하여 발행한 단기어음을 종합금융회사가 할인 매입한 후 이를 기관이나 일반투자자에게 다시 매출하는 단기상품입니다. 종합금융회사의 지급 보증여부에 따라 담보부 기업어음과 무담보부 기업어음으로 구분됩니다.

1억원 이상의 거액자금을 1개월 이상 3개월 미만의 단위로 운용하기에 유리하며 자금의 반복예치를 통한 장기 운용에도 적합한 저축수단입니다. 원칙적으로 중도환매가 불가능하지만 배서양도의 방식으로 제3자에게 중개회사(증권회사)를 통해 양도할 수 있습니다
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