부자돼보자

지난해 10월 구로구 구로동 삼성래미안 132㎡를 장만하기 위해 2억 원의 대출을 받은 박철희(남, 43)씨는 최근 늘어나는 이자 부담 때문에 밤잠을 못 이룰 지경이다. 대출받을 당시만 해도 6.6%에 불과했던 금리가 7.2%까지 오르며, 98만 원 하던 이자가 120만 원으로 껑충 뛰어오른 것이다. 이에 변동금리에서 고정금리로 갈아타 볼까 생각도 해보지만 각종 비용 문제가 만만치 않아 걱정만 앞서고 있다.

CD금리, 한 달간 0.5% 상승
주택담보대출 연 7.23~7.80%

한국은행이 지난 10일 콜금리를 5%로 상향 조정함에 따라 시중 대출금리가 또다시 오르는 게 아니냐는 우려의 목소리가 나오고 있다. 실제 지난 달 12일 콜금리가 0.25% 인상되자 CD금리와 주택담보대출이 연쇄적으로 오르기도 했다. 이에 따라 지난해 8월 셋째 주 6.71%였던 국민은행 주택담보대출 기본금리는 1년이 지난 8월 16일 현재 0.76% 상승한 7.47%를 기록하고 있다. 또 한 주간 금리 변동폭도 전주 대비 평균 0.2% 올라 8월 16일 현재 신한은행, 우리은행, 하나은행 기본 금리는 각각 연 7.80%, 7.63%, 7.23%로 상승했다.

이 같이 대폭 오른 금리로 박씨와 같이 이자 부담을 느끼는 차주(借主, 돈 빌리는 사람)들이 부쩍 늘고 있어 각 금융권은 보다 싼 대출 상품으로 갈아타려는 사람들의 발길이 끊이지 않고 있다. 하지만 LTV, DTI 규제로 되려 대출 액수가 줄어드는 낭패를 볼 수 있을 뿐 아니라 신규 대출 시 내야 하는 설정비, 인지세, 담보조사수수료, 중도상환수수료 등도 만만치 않아 무작정 대출 갈아타기를 시도하는 것은 금물이다.

계속된 금리 상승으로 늘어나는 이자에 부담을 느낀다면 주택금융공사에서 제공하는 고정금리의 대명사인 ‘보금자리론’을 고려해볼 만하다. 시중 금융기관보다 낮은 6.5~6.75%의 금리로 집값의 최대 70%까지 대출이 가능한데다 만기 때까지 처음 설정한 금리 그대로 유지되므로 금리 변화에 민감하게 반응하지 않을 수 있기 때문이다. 단, 최대로 받을 수 있는 대출금액이 3억 원으로 제한되고, 6억 원 이상 주택은 ‘보금자리론’을 통해 대출받을 수 없다는 한계가 있다.

갈아타기, 금리차 1% 이상이 적정 수수료 등 추가 비용 고려

고정금리인 ‘보금자리론’으로 대출받기를 결정했다면 최대로 받을 수 있는 대출금을 먼저 산정해야 한다. 만약 대출 신청일로부터 3년이 지난 후 ‘보금자리론’으로 갈아타는 경우라면 최대 한도인 3억 원이 적용되는 것이 아니라 기존에 받았던 대출금을 기준으로 대출한도가 정해지기 때문이다. 또 신규대출 시 인지세, 담보조사수수료 비용 등을 내야 하는데다 기존 금융기관에서는 대출 만기 이전 중도상환 하는 경우 대출금의 최대 2%까지 중도상환수수료를 부과하므로 미리 금융기관을 방문 후 대출액과 수수료 비용을 확인하는 것이 좋다.

추가 발생 비용 등을 확인했다면 고정금리가 변동금리보다 이자 비용을 얼마나 아낄 수 있는지를 따져봐야 한다. 예를 들어 우리은행에서 2억 원의 대출을 받았던 박씨가 고정금리로 갈아타기 위해 오는 9월 기존 대출금을 중도상환한다면 수수료로 대출금 2억 원의 1%에 해당하는 200만 원을 내야 한다. 이후 ‘보금자리론’ 10년 만기로 신규 대출을 할 때는 감정가액의 0.02%인 감정평가 수수료 약 8만 원, 1억 원 초과 대출 시 내야 하는 인지세 15만 원 등이 추가로 나간다.

‘보금자리론’으로 갈아탈 경우 10년 만기 연 6.3% 금리로 한 달에 내야 하는 이자는 105만 원, 결국 120만 원이었던 기존 대출 이자보다 매달 15만 원씩 덜 내게 되는 셈이다. 따라서 중도상환수수료와 기타 수수료를 합한 금액인 223만 원을 처음에 낸다면 월 이자가 15만 원씩 차이 나는 만큼 변동금리를 적용했을 때보다 ‘보금자리론’의 경우 연간 180만 원, 10년 만기상환 기준 최대 1,800만 원까지 절감할 수 있다.

이처럼 금리상승으로 고정금리 상품인 ‘보금자리론’의 관심이 집중되는 가운데 신한은행 관계자는 “앞으로 금리가 지속적으로 상승할 것인지 하락할 것인지 누구도 예측하기 어렵다”며 “고정금리로 전환 시 수수료 등을 모두 감안하고, 변동금리에 비해 고정금리가 1% 이상 낮다면 갈아타기를 시도해볼 만 하다”고 언급했다.

‘보금자리론’은 국민은행, 농협, 신한은행 등 상품을 판매하는 금융기관을 찾아가 대출을 신청할 수 있다. 최대 대출금과 수수료 비용 등을 확인 후 신청한다면 이 단계 이후부터는 해당 금융기관에서 심사를 통해 대출금을 빌려주는 동시에 계약 해지 및 대출금 상환까지 일괄 처리하므로 대출자는 최대 대출 가능 금액과 수수료 등을 미리 알아본 후 대출 신청을 한다면 고정금리로 쉽게 갈아탈 수 있게 된다.

금융기관이 대출을 할 때 우선적으로 고려하는 사항들을 살펴 보면 고객께서 미리 준비하시면 좋은 사항들에 대한 힌트를 얻으실 수 있습니다.

1. 기본적으로 대출이란 만기 시점에 자금 회수가 확실하고 이자 수익 또한 확실 시 된다고 여겨지는 높은 신용도의 고객을 대상으로 합니다.
2. 모든 금융기관은 자사와의 거래가 많은 고객에게 우선적으로 대출을 제공합니다.
3. 모든 금융기관은 대출을 통해 타 금융상품(예금, 신탁, 적금, 보험, 할부, 신용카드 등)에 대한 추가 매출을 기대할 수 있는 고객을 우선적으로 고려합니다.
4. 예금, 신탁, 보험 등을 유치하기 위해 부대서비스로 일정 한도의 대출을 약속한 상품의 가입고객이 미리 정해 놓은 대출 기본요건을 충족하는 경우 대출신청이 있으면 특별한 거절 사항(신용부족, 담보부족, 대출한도 초과 등)이 없는 한 대출을 합니다.

위의 사항들을 고려해 보면 대출을 보다 손쉽게 받을 수 있는 전략이 있습니다.

1. 대출을 받을 때 가장 쉬운 방법은 개인의 신용을 통해서 입니다. 공무원, 규모가 큰 상장기업의 직원, 교직원, 전문직 종사자 등이 평가되는 개인 신용도가 높은 편입니다. 이런 분들은 비교적 손쉽게 대출을 받으실 수 있습니다. 하지만, 많은 분들이 일반적인 개인신용평점에 따르면 높은 점수를 받지 못하시는 경우가 많습니다. 이럴 때는 다음 전략으로 준비하셔야 겠습니다.

2. 은행 거래에서 개인의 거래 실적은 해당 개인 뿐만 아니라 가족 전체의 거래 실적까지 고려될 때가 많습니다. 그러므로, 온 가족의 은행 거래를 한 은행(한 지점 까지)으로 집중시키는 것이 좋습니다. 대부분의 경우, 은행의 대출이자가 비교적 싼 편이기 때문에 주거래 은행을 통해 대출을 받으시는 것이 좋을 경우가 많습니다. 주거래 은행이란 전화요금, 도시가스, 보험료, 전기료 등 공과금 납부, 신용카드 결제, 급여이체 같은 거래가 집중되어 생활의 모든 금융거래가 이루어지는 은행을 말합니다. 종합통장대출의 경우 주거래 은행은 대출을 쉽게 할 뿐 아니라 대출한도를 늘리는 데도 큰 도움을 줍니다.

3. 저축을 할 때 큰 금액으로 한건에 몰아서 저축하는 것보다 작은 금액을 여러 건으로 나누어 거래하는 것이 유사시 자금의 소요로 저축을 중도 해지할 경우는 물론 대출실적 산출 시에도 거래빈도의 확대라는 긍정적인 요소가 작용합니다. 다소 귀찮다는 생각이 드실 수도 있겠지만 여유자금이 있으실 때 이를 저축하는 방법에 약간의 차이를 두신다고 생각하시면 됩니다. 지금은 조금 귀찮더라도 향후 발생할 지 모르는 대출 필요 가능성에 대한 준비라고 생각하시면 어떨까 싶습니다.

◆ 대출받을 때 꼼꼼히 따져봐야 할 사항



1. 대출거래약정서와 기본약관

돈이 필요해 금융기관에 대출을 신청할 때에는 대출금액, 이자율, 대출실행방법 등의 내용을 반드시 읽고보고 대출거래 약정서를 작성해야 한다. 흔히 잊어버리기 쉬운 점이지만 금융기관에서 고객에게 제공하는 기본약관도 필히 눈여겨 봐야 한다.
대출 신청시 약정한 대출이자가 본인도 모르게 높아져 당황하는 경우를 주변에서 흔히 찾아볼 수 있다. 이는 이자율의 변경,대출과 관련된 제반 비용의 부담 등에 대해 대출거래약정서 또는 기본약관을 제대로 파악하는 못한 결과다.


2. 담보의 범위

대출과 관련해 담보를 잡힐 때에는 반드시 대출담당자로부터 담보제공 범위에 대한 충분한 설명을 들어야 한다. 광범위한 담보 범위를 대출자 본인이 이해하지 못한다면 자칫 예상하지 못했던 재산상의 손실을 입을 수가 있기 때문이다.


3. 단기대출은 고정금리, 장기대출은 변동금리

고정금리를 선택하면 대출만기 때까지 시중금리 변동에 관계없이 당초 약정금리로 매겨진
이자만 부담하게 된다. 그러나 변동금리 대출은 시중금리가 오를 경우 대출금리도 따라서
오르고, 반대로 금리가 내리면 이자부담을 덜 수 있다. 향후 대출금리가 상승할 가능성이
많다고 가정하면 고정금리로, 반대의 경우라면 변동금리로 대출받는 것이 당연히 유리하다.
현재로선 단기대출은 고정금리로, 장기대출은 변동금리로 받는 것이 유리하다는 것이 전문가의 설명이다. 현재 시중금리가 상당히 떨어져 있는데다 시간이 흐를수록 금리변동에 대한 위험은 커지기 때문이다.


4. 대출상환 방법
대출금 상환방법은 만기일시 상환, 매월 원리금 균등 분할상환, 매월 원금 균등 분할상환 등 크게 세가지로 분류된다.

자금사정만 허락한다면 대출금을 대출기간에 균등하게 나눠 매월 상환하고 이자는 대출잔액에 대해서만 납부하는 원금 균등분할 상환방식이 대출고객에게는 가장 유리하다.

5. 대출기간
대출기간도 눈여겨 살펴야 할 대목이다. 3년짜리 대출자금이 필요할 경우에 3년제로 대출 받는 것이 유리할지 아니면 1년씩 연장해나가는 것이 유리할지를 결정하는 것은 매우 헷갈리는 부분이다.

결론적으로 기간가산금리를 적용하는 금융기관에서 대출을 받는다면 처음부터 3년제 대출을받지 말고 가산금리가 적용되지 않는 1년제 대출을 받은 다음 1년 후에 기간을 연장한다면  최소한 1년 동안은 가산금리에 따라 이자비용을 줄일 수 있다.

* 확정금리 상품 : 가입시점부터 일정기간 동일한 금리가 적용되는 상품
* 변동금리 상품 : 가입후 만기이전에 적용되는 금리가 변동하는 상품

확정금리는 고정금리와 혼동하여 사용되고 있는 개념입니다만, 고정금리보다는 더 넓은 의미로 사용됩니다.

즉, 고정금리란 가입시점부터 만기까지 동일한 금리가 적용되는 것을 의미하는 반면에, 확정금리는 가입시점부터 일정한 기간동안 동일한 금리가 적용되는 경우를 말하는 것입니다. 따라서 대부분의 경우에는 확정금리와 고정금리가 유사하게 사용되고 있습니다.

고정금리나 확정금리와는 다른 개념으로 변동금리와 실적금리가 있습니다.
이것들도 마찬가지로 흔히 혼동되어 사용되고 있으나, 변동금리란 가입 후 만기이전에 적용되는 금리가 변동하는 것을 의미하며, 실적금리는 은행신탁, 펀드 등에 쓰이는 용어로서, 금융기관에 투자자들의 돈을 모아서 그것을 투자대상에 운용하여 나타나는 실적을 결과로 하여 상품에 적용되는 금리를 말합니다.
따라서 변동금리의 반대말은 고정금리이며, 실적금리의 반대말은 확정금리라 할수 있습니다.

예를 들어, 실세금리연동예금은 가입시점에 만기까지의 실세금리가 변동될때마다 적용금리가 바뀌는 상품으로, 확정금리이면서 변동금리가 적용되는 상품입니다.

결론적으로 고정금리, 확정금리, 변동금리의 구분은 만기까지 동일한 금리가 적용되는지 여부에 따른 금리 구분법입니다. 따라서 만기전 수익률 상승액이 어느 정도 예측될 경우에는 변동금리 상품에 투자하는 것이 유망하지만, 기타의 경우에는 고정금리 또는 확정금리 상품에 투자하는 것이 유망하다고 할 수 있습니다.