부자돼보자

1. 가압류가 된 주택을 임차한 경우.
가압류등기가 된 집을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추었으나 그 후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 임차주택에 관한 강제 경매신청을 한 경우 임차인의 권리관계는 어떻게 될까?

가압류등기시보다 나중에 대항요건을 갖춘 임차인은 경락인에게 대항할 수 없다.
다만 확정일자를 받은경우, 선순위 가압류채권자보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 된다. 예컨데 주택의 경락대금이 8,000만원, 선순위 가압류채권권자의 채권액이 6,000만원, 임차보증금이 4,000만원인 경우 임차인은 3200만원(8,000×4/10)을, 가압류 채권자는 4800만원(8000×6/10)을 각각 배당받게 된다.


2. 대지에만 저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차한 경우.
대지에만 근저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차하여 입주하여 입주한 후 주민등록까지 마쳤는데 대지의 근저당권자가 대지 외에 건물도 경매신청한 경우 임차인의 권리는 어떻게 될까?

건물을 건축하기 이전에 대지에 저당권이 설정되었고 그 후 건물이 건축된 경우에 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있다.(민법 제365조). 그러나 저당권은 대지 상에만 설정된 것이고 건물에 대해 설정된 것은 아니기 때문에 일괄경매 되더라도 건물에 대해 저당권의 효력을 주장할 수는 없다. 따라서 건물에 아무런 저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록의 대항요건을 마친 건물임차인은 건물경락인에 대해 대항력을 가지므로 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 된다.

참조조문: 민법 365조
제365조 【저당지상의 건물에 대한 경매청구권】
토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.

참조판례: 대법 93마1736
일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한한다고 봄이 상당하다. (대법 93마1736)

위 질문에 대한 판례는 아직 찾아볼 수가 없다. 이 답은 법원행정처에서 나온 자료에 근거한 것이다. 따라서 판례가 위와 다른 의견을 낼 수도 있다.


3. 선순위 가등기 권리자가 있는 경우의 임차인의 권리.
가등기에는 두가지 종류가 있습니다. 하나는 매매 예약을 하고 그 소유권이전청구권을 보전하기 위하여 하는 일반 가등기가 있고 다른 하나는 소비대차 계약에 의한 채권을 담보하기 위하여 하는 담보 가등기가 있다.

우선 일반 가등기인 경우 가등기의 순위 보전의 효력 때문에 가등기에 기한 본등기가 되면 본등기의 순의가 가등기시까지 소급하기 때문에 가등기 이후 임차권을 취득한 임차인은 이에 대항할 수가 없다. 마찬가지로 가등기가 1순위인 경우 낙찰자는 가등기권리자에게 소유권을 주장할 수 없게 되는 것이다.

그러나 담보가등기인 경우에는 가등기담보등에 관한 법률이 적용되어 그 내용이 달라진다. 담보가등기권자가 담보권을 실행하는 방법에는 두가지가 있는 데 하나는 담보권자가 직접 소유권을 취득하는 방법이고 하나는 일반 저당권과 같이 경매를 신청하는 방법이다. 첫번째 방법에 의하는 경우 가등기담보등에 관한 법률 3조, 4조 등에 의하면 “가등기 담보권자는 목적물의 소유권을 취득하기 위해서는 채무자에게 청산통지를 하고 2개월간의 청산기간이 경과한 후 청산금(부동산의 평가액과 채권액과의 차액)을 지급하여야만 목적물에 대한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 만일 그 주택에 대항력을 갖춘 임차권자가 있는 경우에는 가등기 담보권자는 그 임차권자에거도 위 청산통지 사실과 그 채권액을 통지할 의무가 있으며, 그 통지를 받은 임창권자는 청산금에 대하여 압류나 가압류를 할 수 있고, 가등기 담보권자가 적정한 청산금을 지급하지 아니하고 임차권에게 명도를 요구하는 경우에는 임차권자는 청산금의 지급과 동시에 명도를 하겠다는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다” 라고 되어있다.

그리고 두번째 방법인 경매신청에 의한 환가 방법에서는 일반 저당권과 동일하게 취급된다. 따라서 임차인의 대항력 취득시기와 가등기권 설정일자의 선후에의해 임차인의 권리가 달라진다.


4. 사례.
가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우임차인이 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추어는 데 그후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청한 경우 임차인은 보호를 받을 수 있을까?

이 경우 임차인은 경락인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없다. 가압류명령이 집행되면 채무자에 대하여 가압류 목적물을 처분하지 못하게 하는 효력이 발생하며 만일 채무자가 이를 어기고 처분행위를 하면 가압류 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 가압류채권자에 대해서는 상대적으로 무효가 된다. 따라서 가압류 채권자에 대해서는 양수인(새로운 집주인)의 소유권 취득은 무효가 되며 그 양수인으로부터 주택을 임차한 임차인 역시 가압류 채권자에 대하여 무효가 되므로, 가압류 채권자의 경매신청에 의하여 소유권을 취득한 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수는 없다. (대법 94. 11. 29. 94마 417) 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수는 있다.


5. 임차인이 대위변제하면 유리한 경우.
임차인이 1996년 주택을 보증금 5,000만원에 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데, 그 당시에 이미 임차주택에 A은행명의로 채권최고액 1,200만원의 근저당권등기가 되어 있었고, 그 후 1997년 집주인이 B은행으로부터 다시 대출을 받으면서 B은행 명의로 채권최고액 5,000만원의 근저당권설정등기를 하였다. 현재 임차주택에 관하여 B은행이 경매를 신청하여 절차가 진행 중에 있는 경우 임차인은 어떠한 방법으로 보호받을 수 있을까?

이런 경우의 임차인처럼 1순위저당권과 2순위저당권 사이에 주택임차인의 대항요건이 구비된 경우에 경락인의 지위는 1순위저당권을 기준으로 정하여지기 때문에 경락인에게 대항할 수 없다.

다만 임차인이 경락되기 전에 선순위인 A은행의 근저당채무 1,200만원을 대위변제하여 그 근저당권설정등기를 말소하면 경락인에 대하여 대항력을 행사할 수 있게 되어(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결) 임대보증금 5,000만원을 회수할 수 있으므로 1순위 근저당채무가 임대보증금보다 소액인 경우에는 위와 같이 대위변제하는 방법도 고려하여 볼 만 하다.

또한 임차인이 대항요건 이외에 계약서에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 경락대금 중 1순위 저당권자의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2순위 저당권자보다 우선하여 임대보증금의 변제를 받을 수 있다.


6. 확정일자와 같은 날짜에 수개의 저당권이 설정된 경우의 배당방법.
임차인이 주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자를 받았다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 순위 1,2,3의 저당권이 설정된 경우 임차인과 저당권자들 사이의 우선순위는 어떻게 될까?

앞서 언급한 바 있지만 이런 경우에는 먼저 임차인의 임대보증금액과각 저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 저당권자 상호간에는 선순위 저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 다 가져가게 된다. 예컨데 경락대금이 8,000만원이고, 임차인의 보증금액이 4,000만원, 저당권자들의 채권액이 각 2,000만원이라면 임차인은 3,200만원(8,000×4/10)을 배당받고, 저당권자들의 배당액은 각 1,600만원(8,000×2/10)이 되지만 실제로는 1, 2순위 저당권자가 각 2,000만원(1,600+400)을 배당받고, 3순위 근저당권자는 800만원(1,600-400-400)만을 배당받게 됩니다. 그 이유는 저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나(등기접수순) 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문이다.


7. 가장임차인에 대한 이해관계인의 대처방안
경매절차에서 소액 보증금을 최우선 변제받기 위해 다른 사람을 동원하여 전입신고를 하고 소액 보증금의 액수에 맞도록 허위의 임대차 계약서를 소급작성하여 배당요구를 하는 사례가 많다.

이해관계인으로서는 이러한 의심이 들면 일단 배당기일에 배당표에 대한 이의를 신청하고 가장임차인이라고 의심되는 자를 상대로 배당이의의 소를 제기할 수 있다. 그리고 경매주택의 내부구조와 각 임차인의 사용 부분 및 사용인원, 주민등록 전입일자가 경매신청에 임박하여 이루어졌는지 여부, 실제로 거주하면서 일상생활을 영위하는지 여부, 종전 주민등록지의 거주 현황 등을 정확히 파악하여 가장임차인임을 입증하여 배당표의 경정을 구하여야 한다. 또한 허위 계약서를 작성한 것이 명백한 경우에는 가장 임차인을 사기범으로 고소할 수도 있다.

8. 점포임차인의 권리
앞서 언급한 바와 같이 주택이 아닌 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받지않기 때문에 주민등록을 옮기고 확정일자를 받는 등의 요건은 받을 필요도 없고 받아도 대항력도 생기지 않는다.

점포의 경우에는 전세권등기를 해야 물권으로서의 전세권을 인정받을 수 있다. 물권으로서의 전세권은 부동산을 직접 지배하여 이익을 얻는 권리로 소유자의 변경은 전세권의 운명에 영향을 주지 않는다. 따라서 전세권자는 그 부동산에 대하여 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있다. (민법 303조) 그러나 민법상 전세권 설정등기를 설정하지 아니한 채권적 전세의 경우는 경락인 등의 소유권자에게 대항할 수 없다.

따라서 점포의 경우 등기가 되어있지 않다면 임차인은 경매과정에서 보증금을 우선변제 받을 길이 없고 권리금이 수수된 경우라도 임차인을 권리금을 돌려 받을 길이 없다.

그렇다면 점포 임차인이 시설비용을 지출한 경우에는 어떻게 될까?
민법 626조에 의하면 필요비는 언제나 상환을 청구할 수 있고 유익비는 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 임대인이 상환할 의무가 있다. 여기서 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위해 지출한 비용을 말하고, 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이다.

예를들어 임차인이 음식점을 경영하기 위하여 벽지등을 새로 하고 칸막이 등도 새로 설치했을 뿐만아니라 동양화 등도 구입하여 장식한 경우, 그림이나 쉽게 떼어갈 수 있는 부분에 대해서는 떼어가면 된다. 그러나 음식점을 위하여 설치한 것들은 음식점 경영을 위한 것으로 건물의 유지를 위해 필요한 필요비도 아니고, 건물의 객관적 가치를 증가시킨 유익비도 아니어서 임대인에게 상환청구를 할 수도 없다. 그리고 일반적으로 임대차 종료시 설치한 시설물 일체는 원형대로 복구하여 임대인에게 건물을 명도하기로 약정하는 것이 일반적이다. 따라서 경락인도 내부시설에 그 비용을 상환할 법적인 책임은 없는 것이다.

그러나. 임차인이 지출한 비용이 필요비나 유익비에 해당하는 경우(금이 간 건물을 보수한 경우) 임차인은 그 비용에 대해 유치권을 주장할 수 있으므로 경락인이 변제해야하는 경우도 생긴다.

참조조문 민법 626조
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여여 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

1. 경매와 제세금.
*세 금
·등록세 : 낙찰대금의 3%
·교육세 : 등록세의 20%
·취득세 : 낙찰대금 2%
·농어촌특별세 : 취득세의 10%
·채권 : 내무부 고시가 기준에 의하므로 법무사나 전문가에게 의뢰요함
·말소등록세 : 등기부등본상 기입등기된 사건 수에 따라 차이가 있다.


- 취득세와 농어촌특별세는 자금이 부족할 시 낙찰대금납부일로 부터 30일 이내에만 관 할구청 세무1과에 납부하면 된다. 기간이 지나면 과태료가 20%가산된다.

- 농어촌특별소비세는 전용면적 85㎡ 이하인 주택이나 아파트는 면세다.

- 취득세와 등록세는 부동산 소재지 관할 구청 세무과에서 취득세고지서와 등록세고지서를 발급받아가 금고 사무를 취급하는 금융기관에 납부하면된다.

- 납부시는 반드시 영수증 및 등기소 통보용 납입필 통지서를 회수받아 영수증은 보관하고 등기소 통보용 납입필통지서는 소유권이전등기 구비서류에 첨부하여야 한다.

- 법원경매물건은 채권을 매입하여야 하는데 토지대장상의 등급과 공시지가표에 의한 내무부고시가를 산출하여 주택은행에서 구입하면 된다.

- 말소등록세는 등기부등본의 물권들을 지워야 하는 비용으로 건수에 따라 달라 진다.

1. 대지권 없는 아파트.
토지는 제외하고 건물만 경매되는 경우다. 아파트 입주일과 준공일이 다르면 토지와 건물이 별도로 나오는 수가 가끔 있다. 예전에는 일반인들이 기피했다. 왠지 찜찜하다는 이유에서다.
그러나 토지가 없어도 전세를 놓거나 살기에 불편이 없다는 장점이 알려지면서 이젠 일반투자자들의 응찰타깃이 됐다. 최근 서울본원에 나온 서울 둔촌동 주공아파트 25평형은 최저경매가보다 무려 5천만원 높게 낙찰됐다.



2. 확정일자와 최초 근저당 설정일이 같은 물건.
확정일자의 효과는 다음날 0시부터 발효된다. 따라서 세입자는 후순위다. 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없다는 얘기다. 얼마 전까지만 해도 일반인들은 이런 물건의 장점을 알지 못했다. 일반인들의 집중적인 연구 덕분에 이젠 특수물건의 축에도 끼지 못하는 보통물건이 됐다.


3. 감정가가 시세보다 낮은 물건.
보통 감정평가액은 시세보다 같거나 조금 높게 매겨져 있다. 그래서 신건 1백건중 95건 이상은 1회이상 유찰돼야 메리트가 생긴다. 이런 생각은 지나간 과거에 불과하다. 감정가가 낮은 신건에도 응찰자가 10대 1을 넘는다.


4. 연대보증인이 선순위 세입자인 경우.
서울 동부6계에 나온 옥수동 극동아파트 28평형(98-20503)의 감정가는 1억4천만원. 최저가는 8천9백60만원으로 내려왔다. 전세보증금이 4천만원인 선순위 세입자가 있었기 때문이다. 그러나 선순위 세입자는 다름아닌 연대보증인. 연대보증인은 채무자와 똑같이 채무자취급을 받는다.

따라서 선순위 채입자의 권리를 가질 수 없다. 이런 물건은 3회이상 유찰돼 시세의 40%선에 가격이 매겨져 있다. 아파트에 경쟁이 치열해지면서 이런 물건만 연구하는 일반인들이 늘고 있다. 등기부등본은 물론 호적등본과 기업등기까지 떼보는 열성파 덕분에 메리트가 이전만 못하다.


5. 가건물이 있는 경우.
가건물이 있는 토지를 사면 곤란에 빠지는 경우가 많다. 무허가 건물이든 가건물이든. 엄연히 지상권을 가지고 있어 토지이용이 어렵다. 지난 1월 인천8계 김포시 하성면 마곡리 60.8평 대지(98-17512). 감정가가 4천6백23만원까지 내렸다.

그러나 농협중앙회가 설정한 근저당과 지상권은 후순위여서 철거가 가능한 물건이었다. 얼핏 보기엔 아무도 건드리지 않을 것 같았지만 실제로는 경쟁률이 3대1을 기록했다. 물론 낙찰가도 1천만원을 넘었다.

1. 감정가 맹신은 금물.
법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감 정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세 보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰 받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 반드시 시세를 파악한 후 가격 흐름보다 20∼30%싸게 낙찰받아야 수익성이 있다.

2. 권리관계 철저히 분석해야.
법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주 택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘 야하는 경우가 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높 다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다.

3. 입주시기는 넉넉히 잡아야.
법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입 주 지연이 생기는 경우가 있다. 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매 에 참여하는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항 고(이의신청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하다. 보통 항고 판결이 최소 3∼6개월, 이사(명도)까지하는데 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다.

4. 낙찰 후 부대비용 김안해야.
경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다. 취득시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일반매매보다 더 많고(취득세·교육세·등록세 등 각종 세금은 취득가의 5.8%), 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송 을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 입 찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다.

5. 현장 확인은 필수.
지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드 시 현지사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인없이 무턱 대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지 적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해여 한다.

6. 구체적인 자금계획을 세워야.
경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재 경매물건은 20%)를, 낙찰허가 결정 후 35일 후 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자 금 계획없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포 기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다.

7. 입찰장에서 사소한 실수에 주의해야.
아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐 다 하더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명 서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다.

8. 세입자 대위변제를 조심해야.
경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험 한 경우다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 그 금액을 갚 아버리면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는 지 따 져봐야 한다.

9. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라.
입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자 를 정한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해 볼 수도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응 찰해야 후회가 없다.

10. 변경·연기 잦으면 요주의 물건.
변경·연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의 가 요망된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력중이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산인 경우 경매 진행 중 채무자가 법원에 경매 진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 경매 자 체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다.

1. 경매사건기록의 열람 요령.
경매사건기록은 입찰물건명세서.부동산현황조사서.감정평가서 등으로 구성돼 있습니다.

법원의 경매계에 가면 보통 철끈으로 묶어 놓은 당해기일의 경매물건에 대한 명세서를 비치해 놓고 있으므로 자유롭게 열람할 수 있습니다.

이 입찰물건명세서는 신문공고 또는 경매정보지 등을 통해 조사해 놓은 물건을 개확인하는 것으로 응찰가를 산정하는데 참고하면 좋습니다.

입찰물건명세서에는, 사건번호, 물건번호 소재지 용도 면적 ▲최저입찰가격 ▲현황 및 임대차등 기타 사항이 기재돼 있습니다.

한편 채권자가 법원에 경매신청을 하면 법원은 경매절차개시 및 부동산의 압류와 함께 소속 집행관에게 부동산의 현황, 점유 및 임대차관계, 기타 현황을 조사 보고하라는 현황조사명령을 내립니다.


집행관이 작성하는 부동산 현황조사서엔 부동산의 위치 및 현황 구조 용도 점유자에 관한 사항이 조사돼 있습니다. 응찰자는 이를 자세히 파악, 잘못 알고 사는 일이 없도록 해야 합니다. 특히 임대차관계에 유의, 착오가 없어야 합니다.


또한 감정평가서는 경매에 부쳐져 부동산에 대해 법원의 명령으로 감정평가사가 평가해서 작성합니다.
감정평가서는 평가표 평가의견서 평가명세표 평가요항표 위치도 등으로 이루어져 있습니다.


평가표엔 평가액.가격시점.평가내용의 공부.산정.평가가격란 등이 기재돼 있으며, 평가의견서엔 가격형성 요인에 대한 내용이, 평가명세표엔 대상 부동산의 구조에 따른 상세한 평가가격이, 평가요항표엔 위치 및 부근사항.교통토지이용계획 및 기타 공법상의 관계.공부와의 차이.임대관계 및 기타 사항 등이 각각 기록돼 있습니다.


감정평가사들이 경매부동산을 감정평가에 제출하는 감정평가서에는 해당 부동산에 대한 평가액 산출근거와 그 결정을 내리게 된 근거를 나타낸 평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견이 제시돼 있으므로 기록 열람시 이를 참고하면 됩니다.