2004년도 이제 겨우 한달 남짓 남았다. 지난 해 10.29대책에 이어 올해도 정부는 부동산 시장의 거품을 가라앉히고 투기를 억제하겠다는 목표 아래 수많은 부동산 관련 정책들을 발표했다. 연이은 강력한 규제로 현재 부동산시장은 거래가 거의 실종되면서 침체국면을 벗어나지 못하고 있는 상태다.
특히 최근의 부동산시장은 정부의 정책들이 중요한 변수로 작용하면서 일희일비하는만큼 올해 쏟아진 정책들을 알아보고 내년을 준비하는 유비무환의 자세를 가져보자.
주택거래신고제 본격 도입
이어 지난 4월 본격 도입된 주택거래신고제는 주택가격을 주도해 나가던 강남권을 비롯한 수도권의 전반적인 거래시장을 잠재우는데 한 몫 했고, 그 여파는 지방 부동산시장까지 확산됐다. 주택법 시행령 개정안은 3월 30일부터 시행됐으나 투기지역 중 주택가격상승률(국민은행 조사기준)이 한 달간 1.5% 이상 상승하거나 3개월간 주택가격 상승률이 3%가 넘는 지역, 지방자치단체장이 지정을 요구하는 지역이 심사 대상에 올라 4월 26일 서울 강남?송파?강동구와 성남시 분당구가 주택거래신고지역으로 지정되면서 이들 지역에서 본격적으로 주택거래신고제가 실시됐다. 이어 5월 28일, 집값 상승 우려가 높은 용산구와 과천시 전역을 추가 지정했다.
신고지역에서는 집을 사고 팔 때 계약 체결 후 15일 안에 거래내용을 관할 구청에 신고하도록 했다. 거래가격과 계약 내용이 자세하게 드러나 양도소득세는 물론, 취득세와 등록세까지 실거래가로 부과돼 취등록세 부담이 지정 전보다 3∼6배 정도 늘어나게 됐다.
신고대상은 전용면적 18평 이상 아파트와 전용면적 45평 이상 연립주택(재건축?재개발지역은 아파트와 연립 전체)이며 거래내용을 거짓 신고하거나 거래 후 1년 이상 신고를 하지 않으면 집값의 10%(취득세 의 5배)에 해당하는 과태료를 부과하도록 했다.
주상복합 청약제도 변경
주상복합아파트도 일반아파트와 같이 청약통장 가입자만 청약할 수 있게 해 청약통장에 가입한 지 2년이 넘어야 1순위 자격이 주어지도록 했다. 또 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상일 경우, 청약 1순위 자격을 제한했으며 투기과열지구에서는 전용면적 25.7평 이하 주상복합에 대해 가구수의 75%를 무주택자에게 우선공급하도록 했다. 이에 따라 그동안 신청 자격 제한이 없어 가수요자들이 몰렸던 주상복합시장이 실수요자 위주로 재편되면서 이후에는 거품이 크게 가라앉는 모습을 보였다.
한편, 20가구 이상의 주상복합 분양권전매금지 규정이 시행됨에 따라 3월 30일 이후에 분양 승인을 받은 주상복합아파트는 입주 때까지 분양권을 팔 수 없게 됐다. 이로 인해 반사적으로, 이전에 사업승인을 받아 적용을 빗겨간 주상복합 및 분양권 전매 가능한 오피스텔들이 한시적으로 분양열풍을 일으키며 시티파크 등이 올해 최고 청약 경쟁률을 기록하기도 했다.
공공택지 원가연동제 및 채권입찰제 추진
정부는 공공택지개발지구에서 공급되는 전용면적 25.7평 초과 아파트 건설용지에 채권입찰제를 실시하기로 했다. 또 25.7평 이하 중소형 아파트 건설용지에 대해서는 정부가 표준건축비를 제시하고 여기에 땅값을 계산해 분양가를 산정하는 원가연동제 도입이 예고됐다.
내년 초 시행되는 원가연동제는 공공택지에서 공급되는 전용면적 25.7평 이하의 공공아파트와 민영아파트에 적용되고 분양원가의 주요항목이 공개된다. 또 전용면적 25.7평 초과하는 아파트의 경우는 택지 채권입찰제를 실시하되 주택공사 등 공공아파트는 분양원가의 주용항목이 공개되고 민간아파트는 택지가격만 공개된다. 이로써 중소형평형은 분양가가 인하되고, 중대형평형은 분양가 인상효과를 가져올 것으로 보인다.
재건축 개발이익환수제 도입 추진
정부는 재건축 아파트에 임대주택 건설을 의무화한 재건축 개발이익환수제를 내년 3월부터 본격 시행한다는 방침을 내놓았다. 재건축 개발이익환수 방법과 관련해 여러가지 검토 방안 중 임대아파트 의무건설 방안이 주요 골자로 채택됐으며 사업승인 이전단지는 재건축으로 늘어나는 용적율의 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 했고, 위헌소지를 없애기 위해 임대아파트 건설분만큼의 용적율을 상향 조정해 주기로 했다. 또 이미 사업승인을 받은 재건축 단지에 대해서는 용적율의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 짓도록 해 이 경우 용적률 추가적용이 없는 만큼 큰 부담이 될 것으로 보인다.
또한 우선 개발이익환수제는 수도권 과밀억제지역에 한해 한정 실시키로 했다. 현재 과밀억제지역으로 묶인 곳은 서울과 인천(강화옹진 제외), 의정부, 구리,남양주(일부 제외), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포,시흥(안산 제외) 등이다.
주택가격공시제 도입 추진
정부는 단독. 다가구. 다세대. 연립주택의 집값을 시가로 산정, 공시하는 주택 가격공시 제도를 이르면 내년 4월경부터 도입키로 했다. 이는 단독주택 등의 공시가격이 인터넷 등에 공개돼 일반매매나 세금부과의 참고자료로 활용된다. 아파트뿐만 아니라 단독주택 등 거의 대부분 유형의 주택 실거래가가 공개되게 되며, 주택도 토지처럼 유형. 지번별로 집값이 표준화. 통계화된다. 이렇게 될 경우 주택의 시가를 상세히 파악할 수 있게 되고, 이중계약서나 허위신고가 어려워지게 돼 취.등록세 등 각종 세금 부담이 가중될 것으로 보인다.
리모델링 증축제한 및 안전기준 강화
공동주택 리모델링 안전기준을 강화하고, 증축가능 범위도 제한하기로 했다. 즉, 증축가능범위를 전용면적 30%이내로 제한하고 증축이 가능한 최대한의 범위를 30㎡(9.0평)이내로 규정했다. 그러나 단지의 여건상 재건축이 곤란하여 리모델링이 불가피한 경우 건축심의를 거쳐 증축규모 제한대상에서 제외하여 탄력적으로 운영이 가능하도록 했다. 다만, 계단실. 엘리베이터실. 복도. 주차장 등 공용면적과 발코니 등의 서비스 면적은 제한대상에서 제외했다. 그러나 입법예고 과정에서 리모델링이 과도하게 위축되는 것을 방지해 당초계획보다 증축 가능범위를 다소 완화하고 보완했다. 이에 그동안 개발이익환수제, 후분양제로 사업추진에 난항을 겪고 있던 재건축단지들이 리모델링사업으로의 전환점이 될 수 있을 것으로 기대된다. 단, 구조 안전진단 결과 구조체가 취약해 재건축 판정을 받은 주택은 리모델링이 금지하기로 했다.
중개업소 실거래가 신고의무화
건설교통부는 부동산투기를 방지하기 위해 이중계약서 작성금지, 떴다방 운영금지 등을 골자로 한 부동산중개업법 개정안에 대해 발표했다.
부동산 투기억제와 가격거래투명화를 위해 도입하려던 실거래가 통지 의무제도는 당초 내년7월 시행예정이었지만, 연기될 가능성이 있다. 개정 중개업법은 현재 시가의 30~40%수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래 신고하던 것을 실거래 기준으로 바꾸도록 한 것이다.
개정안은 중개업소의 이중계약서 작성을 금지하는 것은 물론 거래계약서 내용을 반드시 해당 시.군.구에 통보토록 해 과세당국이 실거래가를 확보할 수 있도록 했다. 이중계약서를 작성했다가 적발되면 3년 이하 징역에 처해지고 등록도 취소된다.
11월 부동산 규제완화 방안
정부는 11월 9일 부동산 규제완화 방안을 전격 발표했다. 이는 집값 안정기조를 유지하면서도 지방권을 중심으로 침체돼 있는 주택시장을 연착륙시키기 위한 조치로 분석된다.
분양권 전매요건 완화
투기과열지구로 지정돼 있는 지방도시는 올해 말부터 "분양계약 후 1년"이 지나면 분양권을 전매할 수 있게 됐다. 현재 지방권 투기과열지구는 부산 대구 광주 울산 창원 양산 등 6곳.
따라서 개정된 주택공급규칙 시행일을 기준으로 계약체결일이 1년이 지났다면 분양권 전매를 횟수에 관계없이 분양권 전매를 할 수 있다. 다만 분양권 전매가 허용되더라도 전매자는 거래계약서 사본을 건설사에 제출해 동의를 받아야 하고,건설사는 전매내역을 국세청에 통보하도록 의무화해 전매차익에 대한 과세자료로 활용하도록 할 방침이다. 또 분양권 전매요건이 완화되는 지역이라도 재건축 조합원 지분이나 조합주택(지역조합)의 분양권(지분)은 여전히 소유권 이전 때까지 전매(양도)가 금지된다.
주택거래신고지역 7곳 해제
정부는 서울지역의 <>송파구 풍납.마천.거여동 <>강동구 암사.하일.길동 <>강남구 세곡동 등 7곳을 ‘주택거래신고지역’에서 해제했다. 다만 강동구 암사동의 강동시영 1.2단지는 재건축 진행으로 가격상승 우려가 높아 해제대상에 제외됐다.
주택거래신고지역이 해제된 것은 지난 4월26일 서울 강남.송파.강동구와 성남 분당구가 신고지역으로 지정된 지 7개월만에 처음이었으며, 이들 해제지역은 문화재보호구역이나 개발제한구역(그린벨트),녹지지역으로 묶여 있어 건축행위가 제한되는 등 중복규제를 받고 있던 곳이었다. 이들 지역에서는 10일부터 아파트 거래내역을 시.군.구청에 신고하지 않아도 되게 됐으며 특히 해제일을 기준으로 15일(신고의무 기한)전인 지난달 27일 이후에 계약을 맺은 아파트도 신고의무가 사라지며,이미 신고한 경우라도 등기신청을 하지 않았다면 기존 신고내용을 철회할 수 있다.
재건축 후분양 적용대상 완화
투기과열지구 내 재건축아파트는 공정률이 80%를 넘어야 일반분양이 가능하도록 한 "후분양제" 적용지역도 "수도권 과밀억제권역"으로 대폭 축소됐다. 이에 따라 부산 대구 대전 광주 울산 등 지방대도시와 수도권의 성장관리권역,자연보전권역에서는 재건축 아파트라도 착공과 동시에 분양할 수 있게 된다. 지방권의 경우 수도권과 달리 재건축에 따른 개발이익이 크지 않아 집값 상승 우려가 그만큼 적은 반면 재건축 후분양제로 사업추진을 포기하거나 지연돼 민원이 발생하고 주택공급 위축의 요인으로 작용하고 있다는 게 건교부의 설명이다. 또 수도권 성장관리.자연보전권역은 재건축 추진 물량이 거의 없는 상태에서, 그나마 한 두 곳의 재건축 단지마저 후분양제로 묶여 있어 규제효과는 없고,민원만 발생시키고 있다는 지적을 받아왔던 만큼 이번 적용대상에서 제외됐다.
세제 개편안
재산세?종토세 합산 과세, 보유세 강화
정부는 기존에 건물분 재산세와 토지분 종합토지세로 나눠 거두던 부동산 보유세가 실제 가격을 제대로 반영하지 못하고 있다고 판단, 내년부터는 보유세를 합산 과세하기로 했다. 재산세 부과기준은 그동안 주택 건축연한이나 면적으로 과표를 정하던 방식에서 실래가의 70~90% 수준인 국세청기준시가가 적용되고, 세율은 세부담이 급격히 늘어나는 것을 방지하기 위해 하향 조정할 방침이다. 이에 따라 비싼 집을 가진 사람이 가격이 낮은 주택소유자보다 세금을 덜 냈던 과세 불형평성이 해소되고 집을 여러 채 가진 사람의 세금 부담은 크게 늘어나게 됐다. 과세방법은 시?군?구에서 1차로 관내주택을 대상으로 낮은 세율로 재산세를 과세하고, 2차로 국가에서 인별로 전국의 소유주택가액을 합산해 일정액 이상인 사람에 대해서는 높은 세율로 종합부동산세를 과세해 지자체에 배분하는 방식이 도입된다.
재산세 3단계 부과
이에 따라 국세청 기준시가 9억원 이하의 주택 소유자가 대상인 재산세의 경우 8천만원 이하 0.15%, 8천만∼2억원 0.3%, 2억원 초과 0.5% 등 3단계로 누진부과한다. 나대지도 현재는 종합토지세 세율을 누진적으로 부과하고 있으나 내년부터는 공시지가 6억원 이하에 대해서는 1억원까지 0.2%, 1억∼2억원 0.3%, 2억원 초과 0.5%의 3단계로 재산세를 부과한다. 사업용 토지는 공시지가 40억원 이하 0.2%, 4억∼20억원 0.3%, 20억원 초과 0.4%의 3단계로 재산세를 물린다. 이번 세율변경으로 주택에 대한 재산세의 최저세율은 기존의 0.2%에서 0.15%로 떨어졌으나 세율이 적용되는 과표가 국세청 기준시가의 50%로 상향 조정되기 때문에 9억원 미만의 주택도 과표 현실화율 등에 따라 부담이 늘어날 수 있다.
부동산 부자에게 종합부동산세 부과
정부는 조세형평성 제고와 부동산 투기 억제를 위해 `종합부동산세'를 내년부터 도입하기로 했다. 정부의 보유세제 개편안에 따르면 본인 명의로 전국 소유 주택 가격 합계가 국세청 기준시가로 9억원 이상 되면 내년 12월부터 초과분에 대해 20억원까지 1.0%, 20억∼100억원 2.0%, 100억원 초과 3.0% 등의 종합부동산세를 내야 한다. 또 공시지가 기준 6억원 이상 나대지는 20억원까지 1.0%, 20억∼100억원 2.0%, 100억원 초과 4.0%의 3단계를 추가해 종부세를 내도록 했다. 40억원 이상의 사업용 토지는 200억원까지 0.6%, 200억∼1천억원 1.0%, 1천억원 초과 1.6% 등의 3단계로 각각 종부세를 부과한다. 이에 따라 서울 강남지역을 중심으로 대구 수천명 등 전국에서 6만여명의 부동산부자들이 모두 6천억∼7천억원의 종부세를 낼 것으로 추산된다.
거래세 인하
정부는 내년 종합부동산세 도입 등 보유세 개편에 따른 급격한 세부담을 완화하고 부동산거래를 활성화하기 위해 거래세를 1% 인하하기로 한데 이어 추가로 0.5%를 내리기로 해 개인간 건물과 주택거래에 대해서는 등록세가 현행 3%에서 1.5%로 낮아지게 됐다. 한편, 법인간 거래는 세율 추가인하 대상에서 제외됐다. 등록세율(지방교육세 포함)은 현행 3.6%에서 1.8%로 인하함에 따라 취득세(농어촌특별세 포함)2.2%를 포함한 전체 거래세율은 현행 5.8%에서 4.0%로 1.8%감소해 전체 세액은 31%가 줄어들게 된 셈.
신축주택의 경우는 과세표준 미비로 내년 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 보여 인근 아파트 등 공동주택과 비슷한 수준으로 세부담을 조정하거나 세금인상 상한선(50%)을 두는 방안을 검토중이다.