시세연동제에 대한 문제점기준과 방향
부동산 분양가 안정화 정책의 일환으로 시세연동제를 발표하게 되었다. 이는 은평뉴타운의 고분양가 논란을 잠재우기 위한 서울시의 대책이 발표되면서 공공분양에 대해 분양가를 책정할 때 주변 시세의 75%~85%로 분양가를 책정하겠다는 방침이었다.
그러나 시세연동제에 대한 정책 자체는 청약저축을 가진 일반분양자에게는 더 없이 좋은 정책이지만 서울시 SH공사에서 시행하는 국민임대주택에도 동일하게 적용하겠다는 것이 장지지구 분양가공개시점과 함께 발표되면서 특별분양 대상자에게는 조성원가로 공급하겠다는 기존의 방침을 무시한 정책으로 평가하고 있다.
따라서 도시계획사업을 통해 강제 이주되는 철거민들 에게는 기존에 원가로 공급하겠다는 취지와 분양가책정과정 자체가 서울시의 일관되지 못한 불합리한 제도라는 것을 다시 한 번 인식하고 어떠한 문제점과 모순이 있는지 알아보자.
1.형평성의 문제가 심각하다.
특별분양은 일반분양과는 다르게 공익사업을 진행데 있어 불가피하게 발생되는 철거민들에게 이주대책의 일환으로서 서울시가 시행하는 택지지구아파트에 분양을 받을 수 있는 자격을 부여하는 것이다. 그런 취지에 맞게 그 동안 서울시 평균 분양가와는 다르게 원가 개념
으로 공급되어 왔고 그러므로서 협의보상이라고는 하지만 강제 수용 성격이 강한 공공사업을 진행하는데 있어 현실적이지 못한 보상가로 인해 발생할 수 있는 민원을 잠재우는 중요한 역할을 오랫동안 해왔던 것이 사실이고 이점은 서울시에서도 인정하는 부분일 것이라 생각된다.
그러나 하루아침에 은평뉴타운으로 촉발된 서울시 고분양가에 대한 논란은 급기야 주택분양가격 결정방안의 합리적 개선이라는 미명 아래 시세연동제라는 분양가 결정 방안을 내놓았고 여기에 원주민 및 철거민들에 대한 정확한 이해없이 일반 청약자들과 똑같은 기준으로 특별분양 대상자들까지 억지로 끼워 맞추려하고 있다. 아무런 희생없이 청약통장만 있음 자유롭게 청약을 하는 일반청약자와는 다르게 사유재산의 희생을 감수해야 했던 철거민들의 입장과는 태생부터가 다른 것이다.
그리고 철거민을 생산해내는 도시계획시설사업은 입안이 된 후 보상까지 정형화된 기간이 없는데 아래 윗동네 사이에도 동일한 시기에 입안이 되었다고 해도 사업별로 구간별로 진행시키는내부 사정에 따라 보상을 받는데 걸리는 시간이 짧으면 7,8개월에서 길게는 3,4년이상이 걸리는 경우가 발생하기도 한다. 그렇게 되면 보상협의 의지와는 상관없이 외부적인사정으로 인해서 같은 철거민이라고 해도 보상을 받는 시기가 달라지게 되는데 이는 분양가의 차이로 나타나게 된다.
특별분양가도 해마다 오르고 있는 것이 사실이고 이는 물가상승률을 감안했을때 특별분양대상자가 감수해야하는 부분이지만 이처럼 사전에 고지도 없이 분양가 결정 방식이 달라지므로써 발생하는 엄청난 분양가의 차이는 이미 저렴한 분양가에 분양을 받아 철거민으로써 혜택을 누리고 있는 특별분양자들과 형평성에서 문제가 될 수 밖에 없다.
2.주택가격안정위한 취지와 역행하는 정책.
인근시세연동제를 적용한다는 것은 분양원가 보다는 최근 오른 주변시세를 반영하게 되며 거품이 포함된 시세를 정부에서 인정하는 것이 되고 원가는 무시한 정책이기 때문에 처음 시세연동제의 주택가격안정을 위한 취지와는 역행하는 정책으로 보여진다.
또한 특별분양대상자가 들어갈수 있는 국민임대주택에는 60%이상이 임대주택이고 나머지는 공공분양으로 돌리게 되는데 1.02 정책에 따라 일반분양분에 대해서는 장기전세로 공급하기로 하면서 실질적으로 국민임대주택의 분양은 전량 철거민에게 공급하게 되었는데, 시세연동제를 적용하면 대부분의 지구가 1300만원이상으로 분양될것으로 보여지며 최근에 분양한 상암4단지의 730만원 보다 2배정도의 분양가가 형성하면서 이모든 부담을 철거민이 안게 되는 것이다. 분양가를 안정시기위한 서울시의 정책이라기 보다는 사회의 약자인 철거민을 강제로 내모는 식이 된것은 자명한 노릇이기 때문이다.
3.고분양가에 대한 논란
시세연동제가 철거민들에게 적용이 된다면 서울시는 고분양가에 대한 논란을 피할 수 없게 된다. 고분양가에 대해서 논란이 생길 수밖에 없는 이유는 시세연동제 정책이후 처음으로 적용이 될 공공택지 지구가 바로 장지지구 이기 때문이다.
시세연동제에 구체적인 내용은 전용면적 25.7평(85㎡) 이하 공공 아파트의 분양 값을 주변 아파트 시세의 75% 수준으로, 25.7평 이상 공공 아파트는 85% 수준에서 책정하기로 했다.
이미 이전에 2005년 3월 판교를 시작으로 은평뉴타운, 파주신도시 등으로 고분양가의 문제점이 불거지기 시작했다.
서울시는 지난 은평뉴타운의 고분양 논란으로 인해 급기야 분양방식을 전화하면서 까지분양을 연기하였고, 이를 어느정도 해결하기위해 내논 1.02 정책이 시세연동제로 인해 택지지구가 과거 선례에 비해 급격히 분양가가 철거민들을 대상으로 높아지게 된다면 이는 서울시가 지난 은평 뉴타운에 이어 고분양가의 과오를 다시 저지르게 되는 것이다.
그렇기 때문에 시세연동제란 정책의 철거민에게까지 적용된다는 것은 과거 고분양가에 대한 논란을 감추기 위한 포장지일 뿐 인 것이고, 고분양가에 대한 논란은 계속될 것이다.
4.현실성 없는 분양가격
철거민이 들어가게 되는 택지개발 지구는 국민임대주택 단지이다. 조성되는 지역은 보통 50~60% 임대비율이 들어가게 되고 특별분양 대상자가 30%정도 나머지는 원주민 물량 정도로 채워지는데 이런 국민임대주택단지에 들어가는 대상자들을 토대로 시세연동제를 적용한다면 서민들의 주거안정이 목적인 국민임대주택건설 사업의 취지와 맞을까? 더군다나 서민을 위한 국민임대주택단지의 분양가격이 5억~6억씩 한다면 말이다. 이는 단순이 높은 분양가격을 떠나서 실제 입주자들이 감당할 수 있는 범위 이상일 것이다. 즉 서민들의 주거안정을 목적으로 하는 국민임대주택 조성사업의 취지를 벋어나는 셈이 되고 만다.
철거민 등이 들어가게 되는 국민임대주택단지의 경우 아파트 몇 동 짓고 끝나는 소규모 사업이 아니라 수천세대의 주거단지와 편의시설 등을 조성하는 대규모 사업이다. 이런 대규모 사업의 경우 사업이 단계별로 진행되기 때문에 아파트의 완공 시점은 제각각 다르기 마련이다. 현재 이주대책 수단으로 주어지는 특별분양 대상자의 입주 프로세스 상 희망 지구의 접수시점은 일시적이지만 입주시점은 제각각임을 알 수 있다.
선례로 상암1지구의 경우는 초기입주를 2003년도에 시작하여 마지막인 4단지는 2006년 4월에야 모든 분양을 마감했다. 입주시점이 다른 만큼 분양가 역시 차이를 보였는데 초기 입주단지는 층고에 따라 차이가 있지만 평당 600만 원 정도로 분양하였는데 마지막에 입주한 단지의 경우 750만 원 정도에 분양가격을 산정함으로서 초기입주자와 150만 원 정도의 분양가 차이를 보였다.
같은 시점에 접수를 했음에도 불구하고 입주시점이 다르게 됨에 따라 분양가격이 차등적용 되어 그동안 입주민들의 불만을 사왔던 SH공사였다. 하지만 여기에 시세 연동제까지 적용된다고 한다면 분양가의 유동의 폭은 더욱 커질 수 있기 때문에 입주민들의 불만은 더욱 커질 것이다.
얼마 전 기사가 나왔었던 내용처럼 협의보상이 끝난 지역에 대해서만 시세연동제를 예외 시키고 나머지 지역에 대해서는 시세연동제를 적용 하겠다는 기사가 나왔었지만 말도 안 되고 터무니없는 내용이라 생각한다. 지구접수에 특성상 해당되는 지역과 해당되지 않는 지역을 구분한다는 것은 지구접수의 프로세스(과정)상 맞지 않다고 생각하며 설령 이렇게 적용이 된다고 한다면 입주권이 발생하기 이전 단계인 구청의 도시계획시설사업의 행정 계획에 마비가 올 것이다.
5.각지구별 분양가의 큰 차이
시세연동제를 실시할 경우 각 지구별 분양가에는 상당한 차이를 보일 것으로 예상된다.
철거민에게 주어지는 이주대책으로 아파트를 공급받는데있어 주변시세의 영향을 받는 분양가라면 감당하기가 쉽지 않을것이다.
이런 상황이라면 인기지구에 당첨이 되더라도 분양금부담을 이기지 못해 분양을 포기해야하는 상항이나오거나 분양가가 저렴하게 나올만한 지구를 선택해야만 한다. 그러나 현 "철거민등에 관한 특별공급규칙"에 의거하면 특별공급대상자로서 입주권이 보상되는 날로부터 6개월이라는 시효 기간 안에 지구접수를 해야 하는 상황이기 때문에 원하는 지구를 오랜 동안 기다리기도 힘든 상황이다. 물론 지구변경이라는 기회가 있기는 하지만 만약 낙첨되게 되면 최초접수지구로 입주를 해야만 하는 상황이라면 부담이 가중될 것이다.
이러한 문제점을 해결하기 위해서는 6개월이라는 지구접수시효를 연장하거나 지구변경의 우선권을 최초접수자에게 두어야 한다.
하지만 후분양제를 실시하고 있는 서울시분양정책으로는 정확한 분양가를 알 수 없는 시기에서의 지구접수는 큰 의미가 없다.
(참고로 지구변경은 입주자모집공고 이전까지 1회에 한하여 지구변경을 가능하도록 하고 있다.)
6.행정편의주의의 다수 피해자 발생.
유예기간 없이 시행하려 하기에 철거민들이 이를 준비할 시간적 여유를 주지 않았다. 만약 시세연동제가 실시되어 철거민이 부담해야 하는 분양가가 급격히 늘게 된다면 분양가 부담 능력이 없는 철거민들은 입안단계에서부터 이를 반대하여 자신의 집이 수용당하는 일이 없도록 했을 것이다. 그러나 과거부터 현재까지 철거민에게는 원가공급을 하도록 되어 있기에 이에 맞춰 준비해오던 철거민들은 갑작스런 부담 증가로 분양을 포기할 수 밖에 없는 실정이 된다. 정책변화로 인한 변화사항으로 간주하기에는 경제적인 부담이 크고 이를 포기하기에는 경제적 손실이 크기 때문에 행정편의주의로 인한 다수의 피해자 발생으로 또하나의 사회 문제가 될 수 있다.
7.거품시세를 기준으로하는 분양가 책정
참여정부 출범이후 부터 꾸준히 상승해온 집값이 지난 인천검단신도시 발표 이후 절정에 이르렀다. 이에 대해 전문가들 조차 거품이라 주장하고 있다. 이런 거품시세를 기준으로 분양가를 책정한다면 분양가 역시 거품이 될 수 밖에 없다. 거품을 빼는데 주력해야 할 공공기관이 오히려 거품을 조장한다면 어떤 해석을 해야 하는 것일까?
지난해 2월 서울시는 분양가심의위원회를 설치하는 조례를 통과시켰다. 분양가심의위원회는 민관의 전문가들로 구성되며 서울시(sh공사)가 조성하는 공공택지와 아파트의 분양원가, 혹은 민간 건설업체가 공공택지에 짓는 아파트의 분양원가가 적정한지를 심의하는 기관이다. 시세연동제가실시되어 분양가와 조성원가가 큰 차이가 날 경우 이를 적정하다 판단할 것인가? 이를 적정하다 판단한다면 판단 기준이 어떤 것이며 분양가심의워원회의 존재 이유는 무엇인가?
-결론
당초 시세연동제를 실시하는 이유는 그동안 규제일변도의 정책에서 11.15대책이후 공급확대와 분양가 하락으로 정책방향이 변한 시점과 은평뉴타운 사태 이후 서울시의 고분양 논란이 끊이질 않았기 때문이다.
시세연동제를 실시하여 서울시의 고분양 논란을 없애고 분양가를 낮추는 정책방향에 편승하기 위함이 당초 취지였다.
일반분양에게 적용이 된다면 시세연동제는 상당히 매력있는 분양가 인하 방안이다.
당초 서울시의 발표에서도 분양가를 낮추기 위해 시세연동제를 실시하겠다 밝혔다.
그러나 소수인 철거민들이 이의 피해를 볼 우려가 발생하였다.
당초 시세연동제를 실시함에 있어서 철거민들을 전혀 고려하지 않고 정책발표를 한 것이다.
이후 미쳐 생각하지 못한 문제가 발생하였다. 철거민들이 이에 대해 거센 반발을 하기 시작한 것이다. 급기야 서울시는 시세연동제에 대해 재논의를 하기에 이르렀다.
후속대책을 발표하기로 한 일정이 두번이나 연기가 되었고 아직도 결론이 나오지 못한 상태이다.
철거민을 타킷으로 수립한 정책이 아니고 분양가 인하 방침으로 수립한 정책이 철거민에게 부작용이 된다면 이는 분명 수정되어야 한다.
과거 선례에서 알 수 있듯 정책의 영향에 있는 당사자들의 의견을 완전히 무시할 수 없기 때문에 현재도 철거민의 요구를 수용하며 시세연동제에 대해 재논의를 하고 있는 중이다.
시세연동제의 본 취지에 맞는 대상적용이 시급하며 철거가옥주들에게까지 적용이 된다는 것은 사회적 약자를 죽이려는 모습으로 밖에 보여지지 않는다.
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