부자돼보자

철거가옥투자를 성공으로 이끄는 비결

-part 1. 철거가옥 투자분석 “나무보다 숲을 먼저보라“

주택법이 개정되면서 분양가상한제와 청약가점제가 적용이 되면서 주택시장이 불안한 안정세를 유지하고 있다. 이는 9월이후 청약자들이 대거 몰리면 청약에서 떨어진 수요자들이 기존 주택 구매에 나서게 되면 가격이 다시 오를 가능성이 높아질 수 있기 때문이다.

이는 다주택자들은 대선에서 부동산정책이 완화될 것으로 기대하고 집을 내놓지 않고 있으며 ,청약 대기자들도 집 구매를 늦추면서 전세가격이 오르고 있으며 9월이후 청약 탈락자와 유주택자들이 기존 주택을 구입할 것이어서 부동산 시장이 불안해 질수 있다.

이러한 주택시장의 불안함을 예견이라도 하듯 최근 철거가옥시장에서도 적지 않은 변화가 일어나고 있다. 시장의 불안함과 대선이후 부동산정책이 지금처럼 유지되지 않을 것이라 예상하면서 내 집 마련의 틈새시장으로 이미 자리매김을 한 특별분양에 대한 수요가 점점 증가하고 있다.

작년 하반기이후 철거가옥시장에서 정품에 대한 공급이 급속히 줄어들면서( 철거가옥시장은 겨울에는 계절적인 영향을 많이 받기도 한다. )

기존의 형성된 수요층에 비해 공급불균형현상이 지속되면서 가격이 큰 폭으로 올랐지만, 최근에는 연초가 지나면서 도시계획사업이 원활하게 진행되면서 공급이 안정화 되고 가격도 차츰 안정세를 유지하고 있다. 현재는 철거가옥시세가 약보합세를 유지하고 있지만 이 같은 현상은 그렇게 오래 지속되지는 않을 것으로 보고 있다.

나무보다는 숲을 먼저보라

‘나무보다 숲을 먼저보라’ 부동산 투자의 가장기본이 되는 덕목이라고 생각한다. 특별분양에도 분명 투자가치를 먼저 보라고 당부하고 싶다. 투자가치란 향후 집값이 상승할 가능성을 최우선으로 고려하는 것을 말한다. 한 부동산정보업체의 조사 결과 아파트 분양시 고려하는 외부조건으로 '투자가치'가 매우 중요하다고 응답한 비율이 65.1%로 가장 높았다.

서울시에 계획되어 있는 택지개발지구는 대부분 버블세분지역일 중심으로 형성이 되어있다. 강남권으로는 세곡지구, 우면2지구, 마천지구, 내곡지구가 있으면 상암지구도 강남을 버금가는 택지개발지구이다.

이들 지역은 택지개발방식으로 개발되기 때문에 뉴타운 사업이나 재개발에 비해서 기반시설이 잘되어 있다. 향후 20~30년 뒤의 인구유입을 생각하고 도시계획을 잡기 때문에 기반시설이나 편익시설이 풍부하다. 또한 대단위 아파트이기 때문에 단지 내에 학교시설이 들어가고 녹지율 또한 민간건설사에 비해 두 배 이상 높기 때문에 편리성과 쾌적함을 모두 갖추 었다고 볼 수 있다.

또한 기존의 택지개발지구들이 단순히 배드타운으로만 그치는 오명을 벗기위해 주거시설과 연계된 첨단 산업시설과 편익시설이 복합적으로 형성되어 있다. 대표적으로 상암지구의 DMC(디지탈 미디어 시티)아시아 최대규모의 영상단지와 장지지구의 문정종합유통단지, 발산지구의 마곡지구등등 실수요적인 면과 인구유익으로인한 가치상승은 숫자로 환산할수 없는 큰 내재가치를 갖고 있어 향후 주변시세를 주도하는 랜드마크로써 자질을 충분히 갖춘 셈이다.

총 가용될 수 있는 투자금액을 4억5천만원(입주권+분양대금)으로 할때 택지개발지구의 주변의 시세는 현재시세로만 보아도 2 억 이상의 시세차익을 볼 수 있는 곳이다. 설사 비인기지구인 신내, 도봉지구같은 곳(실제 특별분양분의 비율적으로 적다)을 간다고 하더라도 투자금액에 대한 안전마진이론을 충분이 지켜갈수 있기 때문에 비인기 지구라서 가격이 올라가는 가치상승기간이 다소 늦을 수는 있지만 택지개발방식이기 때문에 전매제한이 풀리는 시점에는 투자가치는 더욱 상승할 수밖에 없다.

중장기 적으로 보면 투자비용에 비해 수익이 보장받을 수 있는 지역이기 때문에 가용금액에 대한 안전마진이론을 충분히 고수할 수 있으며 우량지구가 비율적으로 높은 점과 체계적인 지구접수 전략이 바탕이 된다면 높은 수익률을 보장 받을수 있다.

서울시의 택지개발지구는 전매제한을 고려해서 투자자금을 회수하는 기간은 5년~7년정도가 소요된다.

택지개발지구의 특성상 향후의 미래가치와 인구유입을 고려해 기반시설을 만들어 가기 때문에 입주자들이 피부에 느낄 때까지는 시간이 걸리는데, 분당신도시의 경우 10여년 정도 걸렸다. 그러나 서울시 택지개발지구는 대부분 강남과 인접한 위치의 입지와 강남권과의 교통편이 편리하게 형성되어 있기 때문에 인구유입기간이 단축되어 향후 투자가치면에는 2기신도시와 경기권의 택지개발지구와는 확연히 구분될 것이다.