부자돼보자

재개발 투자 수익 극대화 "어느구역을선택하느냐"에 달렸다



지난4월말 기준으로 서울시내에서 주택재개발사업이 추진되는 구역 수는 총 348개다.

이중에서는구역지정만 된 미시행 구역이 22개, 사업시행인가를 득한 구역은 57개다.

또한, 부동산114의 4월말재개발추진 지역 현황조사에 따르면 구역지정을 준비중인 지역도 서울에서만 100여곳을 훌쩍 넘고있다. 이처럼 많은 수의 재개발 구역이 있지만 재개발 사업속도는 더딘 편이다. 구역별로 수익성도천차만별. 따라서 사업속도가 빠른곳, 주변에 개발 호재가 있는 곳, 준공 후 주거환경이 크게 개선되는 곳을 잘 골라서 투자해야 수익률을 극대화시킬수있다.




또한가지, 투자지역 선정시 주의할 점은 재개발구역들이 구역지정 시점과 시공사 선정, 사업계획승인 시점등 몇몇시점에 가격 수준에 크게 달라진다는 것이다. 각 시점마다 해당 구역 내 지분 가격이 크게 수배까지 오르게 되므로 구역별 사업진행 단계도 꼼꼼히 체크해야 한다.




차후 주거수준 개선 정도가 높고, 노후 주택 시설이 탈바꿈하면 가격 상승 가능성이 큰 지역을중심으로 구역지정 전 초기단계 재개발 추진 지역을 중심으로 유망한 지역을 골라보자.

-강서권 마포, 서대문 일대 유망 - 대흥, 상수, 아현, 가좌 등 강서권에서는 마포구와 서대문구 일대에 재건축 구역이 많다. 이들 지역은 도심권 접근성이 좋고 강변도로 등 주변도로 환경도 나쁘지 않다. 강남이나 여의도권 접근성도 좋은 편이다. 게다가




최근 뉴타운, 상암지구 개발등을 통해 지역 입지 자체의 이미지가 크게 개선되어 수요자들의 선호도가 높아진 것도 장점이다. 재개발을 통해 노후주택환경이 개선되면 구 전반적인 가격상승 가능성도 큰 지역 중 하나다.신공덕 5구역, 홍은 8-10구역, 충정로냉천구역 등이 구역지정이 됐거나 사업승인을 받고 시행중이고 대흥구역, 상수구역, 아현구역, 가좌구역 등이 구역지정 전으로 준비가 한창이다.이중아현과 홍은구역 일부는 이미 사공업체도 정해진 상태다. 대림, 동부 등은 아현, 홍은구역쪽으로 삼성은 마포쪽에 비중이 더 높다.




부동산 114 김혜현부장은 "마포구는 최근 상암동 등 주거지역 개발이 활발하고 부도심급으로 성장하고있어 향후 가격 상승 기대감이 높은편이다"라고 전했다.

한편 1단계 은평뉴타운 사업이 한창인 은평구 일대도 불광구역과 수색구역을 중심으로구역지정이 된 상태다. 불관구역 일부는 이미 사업시행중이다. 구역 준비중인 곳도 많다.녹번구역, 불관4-6구역, 수색3구역, 응암구역 등으로 현대건설을 중심으로 주요 메이저급 건설사들이 시공사로 잡혀있는 상태다. 마포, 서대문 재개발 구역과의 연계성도 좋은 편이다.




-성동구 주도 강동권과 신중한 투자 필요한 강북권성동구에서는 금호, 마장, 옥수, 왕십리, 행당 등 많은 지역이 구역 지정 준비가 한창이다.




이중 왕십리 뉴타운과 연계된 지역은 1차 뉴타운 개발에 따라 속도감 있게 진행될 것으로 기대된다.

또한 주변 청계천 복우너 등에 따른 수혜도 가능하다. 대림, GS, 삼성 등 마찬가지로 메이저급 건설사들이 이미 대부분 시공사 계약을 하고 있는 상태다. 한편 구역 지정만 된 상태인 금호, 행당구역도 일부 남아있다. 성동구 재개발 구역은 한강조망, 역세권, 청계천, 왕십리뉴타운을 소재로한강이북지역에서 관심이 높은 곳중 하나다. 이미 재개발을 통해 공급된 아파트들도 한강 조망등을 소재로 가격이 크게 오른 상태다.

강동구에서는 천호뉴타운 지역을 중심으로 재개발에 시동을 걸릴 전망이다. 아직은 특별히 진행된것으로 없으나 지역 개선 필요성이 높은 곳이어서 비교적 빠른 사업 추진을 기대하는곳 중 하나다.

2차뉴타운 지역 옆으로 3차 뉴타운 지역으로도 후보지 실사 요청이 들어가 있는 상태다




.강북권에서는 성북구와 동대문구 등 대표적인 재개발 구역이 많이 있고, 재개발 속도도 빠른편이지만, 기본입지 선호도가 낮고 최근 입주한 대단지들의 경우, 입주 추 교통환경이 속도감있게 개선되지 않아 출퇴근 등에 어려움을 겪는 경우가 많은 편이다. 강북미아, 동대문 이문, 전농, 답십리, 성북 길음, 석관 등 현재도 많은 지역이 구역지정 준비중이고 이들 중 일부는 뉴타운 지역과 연계해 빠른 사업 진행이 기대되지만 향후 투자 및 주거만족도는 상대적으로 높지 않을 전망이다.




-도심권 및 서울 중심지역, 개발 호재 집중된 용산 재개발 관심 높아개발호재가 많은 곳으로는 용산구를 들수 있다.




용산 민자역사 개발과 함께 현재 역사주변특별지구,국제센터특별지구 등 특별 개발지구들이 지정되어 있고 미군 이전과 함께 민족공원 등 일대 녹지사업도 주거환경개선에 좋은 영향을 줄 전망이다. 또한 최근 고급 주상복합 공급으로 지역 이미지가 크게 개선돼 이촌지구 일대 아파트들의 가격이 크게 오르는 등 구 전반으로 개발호재가 많고 그래 따른 수혜폭도 크다. 노후 단독주택지 일대가 대대적으로 개발되면 구 전체적으로신부촌으로 급부상할 가능성도 있다.




용산구에서는 또 한가지, 한강 조망을 기대할 수 있는 재개발 구역을 중심으로 가격이 비산 편이지만 투자성도 높다. 또한 한남뉴타운 주변으로 추가 뉴타운 지정도 기대하고 있기도 하다. 신계, 용문, 효창 등이 구역지정이 되어 있는 상태고 한남뉴타운을 비롯 효장, 청파 등 주택재개발구역들이 지정준비중이다.




한강조망이라고 하면 동작구도 일부 기대할 수가 있다. 현재 노량진 뉴타운을 비롯해 상도, 흑석구역 일부가 지정 준비중이고 구역지정만 마친 구역들도 있어서 투자 대상폭이 넓다.도심권에서는 숭인구역 중심으로 재개발 서웁이 진행중인 종로구와 황학구역이 분얄을 앞두고 있는 중구 등이 있다. 이들지역도 교남 뉴타운, 사직구역, 신당구역 등 구역 준비 중인곳들을 중심으로 살펴볼만 하다.




-서울시재 주요 구역지정 전 재개발 추진 기역 현황-

주)부동산 114 4월 조사 기준 / 주요 시공사 선정 지역 대상 및 유망지역 선별

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구시군 읍면동 구역명 시공사명

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ㅣ 노량진동 노량진뉴타운

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동작 ㅣ 상도동 상도제7구역 신동아건설(주)

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ㅣ 흑석동 흑석제4구역 (주)대우건설

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ㅣ 대흥동 대흥제2구역

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마포 ㅣ 상수동 상수구역

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ㅣ 아현동 아현뉴타운

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ㅣ 아현동 아현제3구역 삼성물산(주)

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ㅣ 남가좌동 가좌뉴타운

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서대문 ㅣ 북가좌동 북가좌제3구역

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ㅣ 북아현동 북아현제3구역 대림산업(주), ㅣ

ㅣ 동부건설(주) ㅣ

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ㅣ 금호동 금호제13구역 GS건설(주)

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성동 ㅣ 상왕십리동 왕십리뉴타운2구역 대림산업(주)

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ㅣ 옥수동 옥수제12구역 삼성물산(주)

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ㅣ 하왕십리동 왕십리뉴타운1구역 삼성물산(주)

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ㅣ 한남동 한남뉴타운

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용산 ㅣ 한남동 한남제2구역

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ㅣ 효창동 효창제7구역 롯데건설(주)

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ㅣ 불광동 불광제5구역 현대건설(주),GS건설(주)

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은평 ㅣ 불광동 불광제6구역 삼성물산(주)

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ㅣ 수색동 수색제3구역

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ㅣ 응암동 응암제2구역 현대건설(주)

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-대단지 규모, 조합원 많지 않고, 사업추진 원활한 곳 골라야

재개발 사업은 기본적으로 구역 규모가 적당히 커야 한다. 1천세대 이상 대단지 물량이 공급되는구역을 골라야 향후 주거 만족도가 높다. 또한 조합원 규모가 적당하고 추진위, 조합 등 사업수뇌부의 사업 추진이 원활한 곳이 사업속도가 빨라 높은 수익률을 기대할 수 있으며 초기 추진구역을 중심으로 로얄층 배정이 가능한 곳에 투자해야 투자성이 높다.다만, 초기 사업단계인 곳은 변수에 따라 사업기간이 길어질 수 있기 때문에 투자 자금이 장기간 묶이는 등의 리스크는 감안해야 한다.




특히 구역지정전인 곳은 상당한 기간이 소요되거나 아예 계획 자체가 소멸될 수도 있는 등 최악의 변수나 사능성을 모두 점검한 후 투자를 결정해야한다. 고수익 보다는 낮은 리스크를 원한다면, 초기 투자비용은 좀 더 들겠지만, 초기 단계구역보다는 사업이 확정된 구역에 투자를 하는것이 좋다.

재개발의 투자 장점 중 하나가 초기 부담이 적다는 것이다. 구역지정 전 지역에 투자를 결정했을경우에는 무리한 투자 욕심은 금물이다. 소형 단독주택을 중심으로 소규모 지분투자를 하는 것이 리스크가 적다.

서울시 재개발 지정 현황과 분석 


재개발 구역의 토지을 갖는다는 것도 어렵지만 자신의 지역이  재개발시 많은 수익을 낸단느 것은 더욱 어려우며,재개발지 떳다방들이 수시로 중개업소 바뀌어  투자성 분석에 어려움도 격는다.

100평 소유주가 토지을 분할해 여러명의 명의로 돌린다던가,건물을 다른사람 몇몇의 이름으로 한다던가,다가구 주택을 분양 형식인 다세대 주택으로 바꾼다면 기존의 수익이 늘이는 경우도 있으나 사업승인후 구입시 낭패 당하는 경우도 흔하다.


우선 서울시 재개발 지정은

구역       동네명                        면적     지정일    층수    가구수       건폐율        용적율
금호11 성동구 금호4가동292   14555평    2001.1.15     18       896            23.0             229.28
고척2  구로구 고척동1           16820평    2001.10.27     8       668            28.05            190.00
신공덕5 마포구 신공덕동49-3   4333평    2001.2.24     18       290            25.0             220.00
미아10  강북구 미아동 산88-5  7154        2001,2.23     15       479            27.0             240.00
불광2   은평구 불광동1           12987       2001.9.10     12      658             21.98           189.95
노량진1 동작구 노량진동122-37 2781      2002.3.12      12      167            25.0             214.00
동소문2 성북구 동소문2가 33    5601      2002.4.23       15      385            30.0            240.00
신길 5  영등포 신길동 144-363  3512       2001.5.4        15      180            20.0            188.00
삼선1  성북구 삼선동2가412     5119       2001.5.28       15     1169           23.0           230.00
삼선2  성북구 삼선동2가422     6094       2001.5.28       14      377            25.0          230.00
길음6  성북구 길음동 575        16562      2001.11.12      20      986            15.0          234.00
용문   용산구 용문동90             3993      2001.9.7        10       220           30.0         200.00
정릉6  성북구 정릉동252          11830     2001.2.10       10       564           26.0         180.00
정릉1  성북구 정릉동44             9585     2002.3.15       15       564           25.0         226.00
월곡1  성북구 하월곡동산2-11  15819     2002.6.24       14       695           21.66        193.38  
숭인4  종로구 숭인동20             7261     2001.11.1       12       456           23.0       190.00    

이상과 같으나 잘못 구입한 소형평수의 빌라 연립 및 주택이나,도로 및 지상권 상태구입시 낭패보는 경우도 허다하다.구역지정이나 사업인가후 투자가 안전하다고 볼수 있으며,대부분이 강북지역이며 투자의 메리트는 분양가에 있는데 대부분 1천만원대의 아파트 분양이 이루어지는 지역이다.장점은 건폐률이 낮을시 입주후 추가 재개발시 장래성에 대한  장점이 많으며,대지지분이 많게 아파트가 지어져 쾌적하다는 장점도 있다.용적율은 보통이나 건폐율 모두가 맘에들고 세대수도 2천세대 이상이어서 투자시 메리트가 있다.이는 2012년 공동주택이 수도권서 70%가 넘을시 단독이나 재테크 방법이 현제와 다른 투자여야 하기 때문이다.대단지나 규제제한이 받지 않은 지역이 무조건 좋다.가격이 오른후 투자시는 원금에서도 마이너스가 생긴경우가 흔한데 소형평형이나 빌라 연립은 고평가 된 상태로 투자수익이 2-5년 지나야 가능한 경우 흔하다.              

서울 한강변에 위치한 마포구 상수동 일대가 본격적으로 재개발된다. 마포구 서강초교 맞은편에 위치한 상수 제1·2 주택재개발구역도 정비구역으로 지정했다. 공동위는 상수동 245-4 일대 2만2983㎡를 상수 1주택재개발구역으로 지정하고, 2종 주거지역과 3종 주거지역이 혼재된 것을 2종 주거지역(12층)으로 통합했다. 또 용적률 225% 이하, 층수 19층 이하 아파트를 짓도록 허용했다.

상수동 205번지 2만7649㎡도 상수 2주택재개발구역으로 지정하고 용도지역으로 모두 2종 주거지역(12층)으로 통합한 뒤 용적률 225% 이하, 층수 20층(평균 16층) 이하로 아파트를 지을 수 있도록 했다.동작구 상도4동 산 65 일대 5만9114㎡를 상도 11주택재개발구역을 정비구역으로 지정했다. 종전 5만5000㎡였던 이 구역의 면적을 5만9114㎡로 확대하면서 1종 일반주거지역 1700㎡와 2종 일반주거지역 4만㎡를 2종 일반주거지역12층으로 상향 조정했다. 용적률 236.69% 이하, 17층 이하 범위에서 17평형(임대) 160가구, 24평형 176가구, 33평형 366가구, 49평형 159가구 등 모두 861가구가 들어서게 된다.

도봉구 도봉 3주택재개발 구역(1만7804㎡)도 정비구역으로 지정해 용적률 224% 이하, 17층이하에서 아파트 건축을 허가했다. 영등포구 당산동4가 1-3 일대 2만2282㎡의 공장 이적지(준공업지역)에 아파트를 짓도록 하는 지구단위계획 의제처리 자문안도 심의했다. 용적률 248.15% 이하 범위에서 21층 높이의 아파트 6개 동(299가구)이 들어서게 됐다. 성북구 보문 제2주택재개발 구역1만7850㎡도 정비구역으로 지정돼 개발이 허용됐으며,관악구 봉천 8-1 주거환경개선사업 구역은 기존 7층으로 최고 10층까지 아파트를 지을수 있도록 완화됐다

뉴타운 등 3번째 쓰는 글인거 같다.



이제는 좀더 기본적인 사항에 충실해야 하지 않나 생각한다.



1. 뉴타운은 무엇인가?

2. 그리고, 재개발, 재건축은 무엇인가?

3. 투자의 기본은 무엇인가?



일반인을 상대로서, 전문적인 용어보단, 좀 더 쉽게 풀어서 쓰도록 노력하여 쓰도록 하는것이 좋다고 판단하여, 집필한다.



본인은 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하고, 서로가 더불어가는 사회, 깨끗하고 아름다운 사회에서 살고 싶은 사람중의 한 사람입니다.



1. 뉴타운이란 무엇인가?

많은 사람들이 뉴타운에 열광한다.

많은 투자자들이 생겼으며, 뉴타운이 뭔지도 모르고, 또한 중개를 하는 동네 전문가집단에서 조차도 뉴타운이 뭔지 모른다는 점이다.

이 글을 보는 사람에게 질문한다.

뉴타운은 무엇인가? 생각해본적 있는가?



생각해보지도 않고 투자를 생각했다면, 이는 곧 망하는 길이지 않을까 생각한다.



많은 답들이 나오겠지만, 본인이 생각하는 뉴타운은, 간단하다.

말 그대로 신도시다.

그런데, 우리나라는 신도시라는 개념이 현재 존재하고 있는 상태이므로, 뉴타운과 신도시의 차이도 비교를 해야 한다는 점이다.

그렇다면, 외국은 어떻게 되어 있는가? 뉴타운이 있는가?

있다.

영국, 미국, 일본 등 각 외국에도 뉴타운이 존재하며, 그것을 그대로 복사해서 가져왔느냐?

아니다, 전혀 그렇지 않다. 이명박 시장은 보기좋게 서울시 홈페이지에 외국의 뉴타운의 내용을 넣었으나, 한국의 뉴타운과 외국의 뉴타운은 다르다.

다시 말해서, 외국의 뉴타운은 한국의 신도시와 같은 개념이며, 뉴타운과는 별개의 문제이다.



뉴타운이 나오게 된 배경을 살펴보게 되면, 아주 재밌는 사연이 있다.

정치적인 부분이 결합되어 있어, 많은 사람들이 보는 글이므로, 이 부분에 대해선 생략해야겠다.

정부의 광역개발과 같은 개념으로서 쓰는 용도이다.



즉, 개발에는 여러가지가 있겠지만, 건물을 허물고 새로 짓는다는 개념에서 크게 4가지의 용어로 정리된다.

도시 및 주거환경정비법으로 통합을 하여,

1.주택재개발사업

2.주택재건축사업

3.주거환경개선사업

4.도시환경정비사업(도심재개발)

이렇게 3가지로 개발이 이루어지며 별도로 개발이 되다 보니 무분별한 개발이 이루어지고, 그럼으로 인하여 기반시설이 비효율적이며, 또한 인과관계가 이루어지지 못함으로 인하여, 부동산의 가장 큰 요소인 최유효이용의 원칙에 어긋난다는 점이다.

즉, 난개발을 막자는 의미에서, 서울시에서 최초로 시장이 발표를 한것이다.

정부에서는 광역개발을 준비중에 있었으며, 서울시는 한발 앞서서 먼저 저질러버린것이다.



이는 1차뉴타운등 부터 현재 3차뉴타운까지 선정이 되어 있으며,

추후 29개 + @ 등 수십개의 뉴타운이 지정이 될것으로 보여진다.



사람들은 뉴타운이 되면, 무조건 좋다고 한다.

그런데 뭐가 좋느냐구 물어보면 아무것도 모른다.. 그냥 규모가 크고, 잘 될것이라는것이 끝이다.

참 의미없고, 자신의 재산을 그렇게 쉽게 내지를수 있는지 이해하지 못하겠다.



뉴타운에 관련된 법은 현재 존재하지 않고 있으며, 서울시 조례로 하나만 있을뿐이다.

그 조례에 의하면, 내용에는 현재 뉴타운을 지정할수 있는 조건 등이 전부일뿐이다.

뉴타운 지역이 혜택받을수 있는 법률적인 근거는 전혀 없다는점이다.

(현재 정부와 협의중에 있음)

참고로, 도시재정비 촉진지구에 관련 법률이 바로 광역개발을 준비중에 있던 것인데,

이제서야 법으로 제정이 된다는 것이다.



현재 뉴타운은 여러 법률을 종합적으로 모아서 개발을 하는것일뿐이다.

다른 법적 근거가 없으므로, 이런 저런 법을 끌어모아서 한다는 것이다.

다시 말해서, 대부분의 뉴타운이 기존 재개발 재건축, 도심재개발 등을 모아서 뉴타운으로 선정한것이고, 다만, 그들에게 혜택이 주어지는 것은 기반시설이 종합적으로 개발이 된다는 점이며, 서울시가 직접 총체적으로 관리를 해준다는 점에서 장점이 있는것이다.



뉴타운을 바로 바라보고, 또한 투자 대상물에 대해서도 심도있게 깊히있게 연구하고 분석하는 습관을 기르고, 재산의 소중함, 투자의 위험성 등에 대해서 충분히 고려하고 모든일에 임하기를 바라면서, 이 글을 마친다.

저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.



추후, 2. 재개발,재건축은 무엇인가? 에 대해서 쓰도록 하겠습니다.