부자돼보자

2. 재개발과 재건축은 무엇인가?



법률적으로 말하면, 도시 및 주거환경정비법에 의거 주택재개발사업과 주택재건축사업이다.

위 법에 의하면, 4가지 사업이 있으며, 주택관련 사업이며,

그중에 두가지가 재개발과 재건축이다.



재개발은 기반시설 + 개발이며, 재건축은 말그대로 주택을 허물고 새로 짓는것이다.



재개발은 공적 부조적 개념이 강하며, 재건축은 민간사업에 가까웠으나,

지금은 새로운 법안이 도출됨에 따라 공적 부조적인 개념이 많이 강해졌다고 볼수 있다.

예전에 제한이 별로 없었으나, 현재는 제한이 강해 예전에 비해 투자수익율이 크게 높지가 않는게 사실이다.



불과 5년전만 해도, 재개발에는 눈도 돌리지 않았고, 재건축만을 바라보았다.

그만큼 투자수익율이 높았고, 제한도 없엇으며, 이익이 많았다고 할 수 있을것이다.

지금은 재건축은 많이 제한을 두고, 현재는 재개발사업을 원활하게 하기 위해서 정부와 지방자치단체들이 열심히 뛰고 있다.



재건축에 대해서 간단히 좀 더 얘기를 하면, 기존에는 아파트 재건축과 연립재건축만 있었으나, 현재는 단독재건축이 생겼다.

일반인들이 말하는 다세대나 단독을 살면서 재건축이 된다라고 말하며, 도시정비업체에서 매수 할려고 한다 등은 지역조합 또는 민영사업이라고 한다.

이는 주택재건축사업과는 거리가 멀다.....



기존의 법에 의해서 개발이라 함은 여러가지가 있다.

도시 및 주거환경정비비법에 의한 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 그리고, 도시환경정비사업이 있으며,

도시개발법에 의한 도시개발사업이 있다.

재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장재개발 등이 있다.



개발이 너무 많아 머리만복잡해지므로.... 생략하고.....



오늘은 재개발에 대해서 하고자 한다..



재개발 투자라 함은 여러 위험성도 내포되어 있으며 조심해야 할것도 상당수 많다.

이에 앞서 재개발은 무엇이며, 왜 이루어지며, 보상은 어떻게 되며, 내가 받을수 있는 권리는 무엇이며, 얼마의 수익을 낼수 있느냐는 문제이다.



오늘은 이론이 아닌 현실적인 문제에 대해서 논하고자 한다.

재개발에 왜 투자를 해야 하는가? 왜 하면안되는가?

이부분이 젤 중요하지 않을까 한다.



결론부터 말하면, 입주가 목적이면 재개발주택을 구입하고, 투자수익을 위함이라면, 구입하지 않는것이 좋다.



보통 요즘들어서 재개발은 구역선정만 되면, 웬만한 구역들은 대부분이 가격이 2배로 뛴다. 그럴수 밖에 없다.



보통 다세대의 경우에는 가격이 하락한다. 이유는 얘기하자면 무지 길지만, 건물에 있어서 감가상각으로 인한것과 부동산학의 최유효이용의 원칙에 어긋남으로 인해서 가격하락이 존재하는 것이다. 그러다가, 어느순간 재개발이 되는 순간 제값을 찾아가고 그뿐 아니라 개발이익까지 더 생기는 것이다.

다시 말해서 물가상승율이 적용되지 않다가, 한순간에 몇년간의 물가상승율이 한꺼번에 도입이 되기 떄문에 가격이 폭등하는 것이다.



결국 재개발의 수익은 조합원 분양가로 인한 수익인데, 선정과 동시에 그에 대한 프리미엄은 모두 형성이 되버린 결과가 되버리며, 나머지 7~10년동안 시간의 흐름에 따른 물가상승율과 함께 분양을 쉽게 받는 이익이 있는 것외에는 없다는 것이다.

결국 청약보단 나을수 있곘지만, 그에 따른 투자비용에 따른 요구수익율을 완성시키기는 힘들것이다.

내집마련이 목적인 사람에게는 적절한 투자가 가능할지는 몰라도, 정식투자목적이라면, 바람직하지 않다는 것이다.



남들과 함께 가서는 남들보다 앞설수 없다.

결국, 재개발이 선정이 되기전에 미리 선점하는자가 가장 큰 수익율을 올릴수 있는 것이다. 부동산을 단기투자로 생각하는 사람이 많은데, 세금부분과 함께 지렛대 효과를 크게 노리기 위해서는 장기투자를 생각해야 한다.



부동산의 가장 큰 장점이 지렛대 효과인데, 그것을 잘 이용하지 않는게 보통이다.

간단하게 가장 최소한의 비용으로 수익율을 극대화 하는 이야기를 해보도록하자.

재개발이 가능할만한 지역을 선정한다.

그리고, 그 지역에 경매물건을 구입한다.

일반 매매로 하게 되면, 전세가보다 20~30%정도 비싸다.

보통 20~25평형 정도 서울시의 가격으로 7천~1억이면 충분하다.

그리고, 전세가는 70~80%에 육박한다.. 다세대는 그렇다.

이런 경우 실제 투입비용은 매매가 - 전세가 = 2~3천만원 정도 되며, 세금 등을 포함 시키면, 5백만원 정도 추가된다고 볼것이다.



이를 경매로 구입할경우에는 1~2천만원 정도를 절약할 수 있다.

이는 자기자본비율은 10%~20%정도 밖에 되지 않으며, 결국엔 1~2천만원정도 들여서 주택을 마련하는 것이다.

시세는 8천정도로 보고...3~5년정도로 장기투자를 노린다.

이 후 재개발이 선정이 되면, 가격이 2배이상으로 올라간다. 그럼 가격은 1억6천이 되고,

2천만원 들였다고 봤을때,

전세가는 5천, 경매낙찰가는 5500만원 세금등 제반비용 1500만원이 된다.

매도할 경우에 양도소득세율은 9~36% 계산이며, 장기보유특별공제 15% 적용 받는다.

세금은 2천만원 가량 내게 되며, 수익은 1억6천 - 7천 - 2천이 되며, 7천만원이 남게 된다.

투자비용은 5500+1500 - 5000 = 2천만원이 된다.

수익율은 350%가 나오게 된다.

년간 수익율로 따지게 되면 5년 기준으로 70%가 된다.



과연 이보다 더 좋은 투자수익이 나올만한 것이 있을까?

하나정도는 해도 나쁘지 않다고 본다....

말하고자 하는 내용이 너무 많아 그만 생략한다......


저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부)(zorohui.cyworld.com) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.