부자돼보자

◉철저한 상권입지조사를 통한 재건축입주단지 상가빌딩 성공사례◉


수입업을 하고 있는 주창선(45.가명)씨는 2006년 1월 역삼동 개나리 재건축아파트단지 인근으로 수입식품전시장을 쓰기위해 3개월동안 발품을 팔아 점포임대를 알아보던 중 도로변에 대지 110평/건평 280평의 지하1층 지상4층 상가빌딩이 매매로 나온 사실을 알게됐다.




노부부가 소유한 15년된 상가빌딩인데 평당 2,200만원에 매매로 나왔다, 주변 임대시세가 1층 50평을 쓰면 임대료 월 500만원을 내야 하는데 투자를 할 경우 은행대출 10억원을 받아 월500만원씩 이자를 내더라도 이익이라고 생각했다.,

투자비용은 판교토지보상금과 분당아파트를 매도하여 보유한 현금 18억과 대출 7억을 받아 투자하기로 했다,.




특히 역삼동 개나리아파트가 2-3년간 아파트 공사를 하면서 인근상권이 모두 죽어 있었고 건물도 노후화가 되어 투자하기는 쉽지가 않았지만 3개월간 발품을 팔며 주중과 주말의 상권조사와 임대시세를 철저히 조사했고 주변 신규아파트 약 1만여세대가 입주를 시작함으로 향후 2-3년후에는 상권의 활성화와 유동인구 및 상주인구의 증가를 예측하여 투자가치가 반드시 있을 것으로 확신했다.




상가빌딩 투자후 이씨는 1억원을 들여 건물증축과 외부 리모델링을 통해 1층에 수입식품전시장을 쓰고 나머지층은 사무실과 학원으로 임대를 해서 은행이자 350만원을 내고 매월 600만원의 짭짤한 임대수익을 올리고 있다.




그리고 개나리와 영동재건축 대단지 1만여세대 아파트들이 입주가 되면서부터 수입식품 전시장도 잘되고 상권이 활성화되면서 부동산 가치도 상승해 1년이 지난 지금 평당 3,000만원을 호가하고 있어 작년에 임대를 얻지 않고 상가빌딩 투자한 것에 대해 상당한 만족을 하고 있다. 사업도 잘되고 상가빌딩 가치도 올라 꿩먹고 알먹는 투자에 만족하고 있다.

주씨가 투자에 성공한 이유는 철저한 상권분석을 통한 투자입지 선정과 대단위 아파트단지 입주의 호재의 타이밍을 적절히 활용한 것이 성공 포인트라고 생각한다,







♣상가빌딩 투자 성공하는 3원칙♣




1.상권입지 분석이 투자 성패를 좌우한다

상가빌딩투자 성공의 50%는 상권입지를 잘 분석하여 유동인구와 상주인구의 분포가 6:4비율로 분포된 안정된 상권에 투자해야 성공할 수 있다.




2.지역호재가 있어야 투자수익이 높다.

신규지하철역 개통이나 대형극장등이 입점됨으로 인해 인근지역의 상권이 확장되고 이런 KEY-STORE를 통해 유동인구 흡입력이 높아져야 지가상승력도 높고 임대도 잘된다.




3.임대가 잘 될 지역에 투자해야 한다.

상가빌딩은 임대사업을 통해 공실률을 낮추어 매월 임대수익을 얻는 것이 목적이므로 임차인들의 수요가 많은곳에 투자해야 임대수입이 짭짤하다.