부자돼보자

◉철저한 상권입지조사를 통한 재건축입주단지 상가빌딩 성공사례◉


수입업을 하고 있는 주창선(45.가명)씨는 2006년 1월 역삼동 개나리 재건축아파트단지 인근으로 수입식품전시장을 쓰기위해 3개월동안 발품을 팔아 점포임대를 알아보던 중 도로변에 대지 110평/건평 280평의 지하1층 지상4층 상가빌딩이 매매로 나온 사실을 알게됐다.




노부부가 소유한 15년된 상가빌딩인데 평당 2,200만원에 매매로 나왔다, 주변 임대시세가 1층 50평을 쓰면 임대료 월 500만원을 내야 하는데 투자를 할 경우 은행대출 10억원을 받아 월500만원씩 이자를 내더라도 이익이라고 생각했다.,

투자비용은 판교토지보상금과 분당아파트를 매도하여 보유한 현금 18억과 대출 7억을 받아 투자하기로 했다,.




특히 역삼동 개나리아파트가 2-3년간 아파트 공사를 하면서 인근상권이 모두 죽어 있었고 건물도 노후화가 되어 투자하기는 쉽지가 않았지만 3개월간 발품을 팔며 주중과 주말의 상권조사와 임대시세를 철저히 조사했고 주변 신규아파트 약 1만여세대가 입주를 시작함으로 향후 2-3년후에는 상권의 활성화와 유동인구 및 상주인구의 증가를 예측하여 투자가치가 반드시 있을 것으로 확신했다.




상가빌딩 투자후 이씨는 1억원을 들여 건물증축과 외부 리모델링을 통해 1층에 수입식품전시장을 쓰고 나머지층은 사무실과 학원으로 임대를 해서 은행이자 350만원을 내고 매월 600만원의 짭짤한 임대수익을 올리고 있다.




그리고 개나리와 영동재건축 대단지 1만여세대 아파트들이 입주가 되면서부터 수입식품 전시장도 잘되고 상권이 활성화되면서 부동산 가치도 상승해 1년이 지난 지금 평당 3,000만원을 호가하고 있어 작년에 임대를 얻지 않고 상가빌딩 투자한 것에 대해 상당한 만족을 하고 있다. 사업도 잘되고 상가빌딩 가치도 올라 꿩먹고 알먹는 투자에 만족하고 있다.

주씨가 투자에 성공한 이유는 철저한 상권분석을 통한 투자입지 선정과 대단위 아파트단지 입주의 호재의 타이밍을 적절히 활용한 것이 성공 포인트라고 생각한다,







♣상가빌딩 투자 성공하는 3원칙♣




1.상권입지 분석이 투자 성패를 좌우한다

상가빌딩투자 성공의 50%는 상권입지를 잘 분석하여 유동인구와 상주인구의 분포가 6:4비율로 분포된 안정된 상권에 투자해야 성공할 수 있다.




2.지역호재가 있어야 투자수익이 높다.

신규지하철역 개통이나 대형극장등이 입점됨으로 인해 인근지역의 상권이 확장되고 이런 KEY-STORE를 통해 유동인구 흡입력이 높아져야 지가상승력도 높고 임대도 잘된다.




3.임대가 잘 될 지역에 투자해야 한다.

상가빌딩은 임대사업을 통해 공실률을 낮추어 매월 임대수익을 얻는 것이 목적이므로 임차인들의 수요가 많은곳에 투자해야 임대수입이 짭짤하다.

◈상가건물도 철저한 임대수익 관리하는

자산관리(Property Manegement)가 필수◈




**임대사업시 적극적 공실관리와

체계적 연체관리가 임대사업의 성공 핵심 키워드**

@소극적 공실관리에서 적극적 임대마케팅 전략으로

@주먹구구식 연체관리에서 체계적인 연체협상 기법으로

◉프롤로그




대부분 상가건물 임대사업을 “돈 넣고 돈 먹기 투자”로 생각하고 투자하면 안정적으로 임대수익이 상가건물에서 매월 고정적으로 나오겠지 하는 막연한 기대로 투자를 결정한다.




하지만 상가건물에 투자 후 입주한 임차인들이 매월 고정적인 임대료 납부를 해주어야 임대사업은 성공할 수 있다.

요즘 불경기로 인한 임차인과 다양한 분쟁과 스트레스로 인해 상가건물 임대사업을 포기하는 임대사업자도 자주 있다.



상가건물 임대사업에 성공하려면 공실없이 매월 임대료가 고정적으로 납부가 되어야 한다는 것이다.




왜냐하면 임대사업자는 매월 지출해야할 고정관리비나 인건비 및 은행이자 보유세등 제세공과금을 임대료 입금되는 것과 관련없이 고정적으로 납부를 해야하기 때문이다.




만약 임대료가 매월 입금되지 않는다면 임대사업자는 자기 생돈으로 관리비용을 매월 납부를 해야 한다.




그래서 임대사업의 성패는 우량 임차인 유치와 임차인의 체계적인 관리에 달려있다고 해도 과언이 아니다.

상가건물 임대사업자 누구나 임대수익의 안정화하고 고정 지출비용의 최소화를 통해 임대수익을 높혀 투자에 대한 수익을 극대화를 하려는 것이 목표일 것이다,




그래서 요즘 부동산시장의 대표적인 페러다임 변화 중 하나가

상가건물 자산관리(Property Management)분야이다,




이 분야는 상가건물을 효율적이고 시스템화된 수익률 관리방식을 통해 임대차관리와 시설물관리를 총체적으로 운영 관리하는 자산관리 업무이다.




이를 통해 상가건물 임대 운영수익을 극대화하고 연체료 및 공실 리스크를 감소시켜 임대수익률을 향상시켜 향후 매각시 매매시장에서 경쟁력 있는 상품으로 인해 높은 시세 프리미엄 (Premium)차익도 얻을 수 있는 관리기법을 말한다,.


하지만 대부분의 상가건물 투자자들은 임차인과의 임대협상과 대면 및 법정분쟁 때문에 심한 스트레스를 많이 받고 있으며, 임대협상에 감정이 개입되어 합리적인 임대사업운영이 이루어지지 못하고 있는 것이 바로 현실이다,


사례1)수입업을 하고 있는 이승윤(58세)는 역삼동에 대지 85평/건평 240평 B1/F5층 상가건물을 토지보상을 받은 돈으로 작년11월 23억에 현금 15억을 들여 투자를 하고 매월 900만원의 임대수익을 기대했다,.

처음해보는 임대사업이라 1층 식당임차인이 불경기로 임대료를 연체해도 봐주고 한두달지나다 보니 9개월 연체로 보증금이 거의 까먹은 상태고 다른 임차인에게 소문이 나서 다른 임차인들도 임대료를 3개월 이상씩 연체를 하고 있는 실정이었다.




도저히 상가건물관리가 안되어서 선진국을 다니며 본 임대관리전문회사가 생각이 났다.

임대사업을 하고 있는 친구를 통해 상가건물 전문관리회사를 수소문해서 관리회사에 올 8월 상가건물관리를 맡기고 나서는 10월에 적극적으로 임대를 하여 1층 임차인을 내보내고 관리회사에서 외식 프랜차이즈 우량임차인으로 명의변경하면서 임대료를 50만원 인상해 임대를 해주었다.

2/3/4층 연체도 내용증명과 체계적인 연체협상을 통해 임차인과 원만히 해결되어 현재는 매월 임대수익이 50만원 인상된 950만원이 나온다.

임대사업을 처음하면서 기대했던 안정적인 노후설계와 투자수익은 아니더라도 임대사업을 편하고 효율적으로 할수 있는 것이 더욱 중요하다고 생각했다.