부자돼보자

안녕하세여^^

뉴타운 재개발에 대하여 조금 글을 써볼까 합니다.....

쉽게 글을 쓸것이며, 이해하고 읽어 주시면 감사하겠습니다^^



일단 뉴타운을 떠나서 재개발에 대해서 알아야 할것이다.

재개발과 재건축에 대해서 헷갈려하며, 착각하는 사람들이 많다....



재건축은 생략하고, 다음에 재건축 투자방법에 대해서 쓸까하며,

오늘은 재개발에 대해서만 논할것이다..



재개발을 투자하기 위해서 부동산에 가보면 알것이다...

대지지분이5~10평인 경우가 가장 비싸다..왜그럴까?

현재 뉴타운등 재개발지역이 보통 평당 1000만원 정도한다.....

물론 아현, 한남뉴타운등은 훨씬 많이 나간다...



현재 기본계획으로 잡혀있는 뉴타운과 재개발은 단독.다가구 위주의 재개발이다.

그러므로, 사실상 대지지분이 작은 연립 또는 빌라 다세대등은 그리 많지가 않다.

공급이 작아서 과연 비싼것일까?



그렇다면, 다가구는 대지지분이 40평형이며, 건물연면적은 100평가량 된다..

그런주택은 가격대가 싸다..평당 500~600만원선이다...

즉, 다세대주택의 절반값에 미치는것이다...약간 더 차이나는경우는 있다....



여기서 제대로 알고 투자를 해야 하는것이다.....



재개발에 대해서 설명이 들어가면, 일단 용적율, 건폐율과는 아무상관이 없다...

조금은 연관이 있지만, 재건축과는 달리 거의 연관이 없다.



재개발은 대지지분과 건물보상등은 감정평가로 인하여, 토지와 건물을 합산하여 가격을 정하며, 그정한 가액을 추산액이라고 말한다.



결국 추산액이 큰 순서대로 큰평형에 들어가는것이며, 추산액대로 무상지분을 받게 되는것이다...그러므로, 투자대상의 지분이 어떻고 건물이 어떻고 이런거는 중요하지 않다.



결국 감정평가금액은 현재 가치로서 금액을 따지게 되는것이며,

도로, 위치, 지역등에 의해서 정해진다...시세와는 상관없다...

또한 경매의 감정가와는 달리 훨씬 가격이 낮게 책정된다는것이다..



현재 재개발 포함된 경매물건의 경우에 감정가가 훨씬 많이 나온다는것이다..

이부분에 있어서는 비교분석으로 인하여, 결국 주변시세가 영향이 주어진다는것이지만,

아주 웃긴것은 재개발의 감정평가의 경우에는 그런 영향이 들어가지 않는다는것이다.



그러므로, 감정가도 믿을수없으며,또한 공시지가도 믿을수없다....



분명한것은 현재 공시지가가 아닌 철거 시점의 공시지가가 중요한것이다..

공시지가는 보통 오르기 때문에 좋지만, 건물은 시간이 지날수록 감각상각되므로,

가격이 떨어진다....



부동산 말은 절대 믿으면 안되며, 부동산업자는 오로지 중개가 목적이며,

그주택의 평가등은 하지 않으며, 어느정도의 분양을 받을지 보상액은 얼마 나올지 아무도 모른다....당연히 시공사도 모른다...



하지만, 본인은 알수 있다..바로 이해관계인이기 때문이며, 내돈이기 때문이다..

좀더 객관적으로서 나름대로 평가하여 투자를 하여야 한다는것이다....



계산하기 귀찮고 그럴때는 쉽게 하는방법은 있다.....

그 방법은 토지의 경우에 현 공시지가의 120~130%정도로 낮게 책정을 하며,

건물의 감정가가 가장 어려운 것이다....



쉽게 생각하면 시가표준액으로 봐도 되겠지만, 절대 그렇지 않다...



결국 재개발의 모든주택에는 입주권이 형성이 되며, 대지지분이 많든 적든 중요하지 않다는것이다....

그래서 다가구 주택이 가격이 떨어지는것이며 ,투자매리트가 없다...

다만 좋은것은 큰평수를 받을 가능성이 많으며, 유리하다....

투자를 하기 위해서는 가장먼저 보상가를 책정을 하여야 하며, 예상을 하고 들어간다면,

다른 문제는 없을것이다..



그리고, 추가분담금에 대해서 말이 많으며, 예상치를 생각을 한다...

그건 아무도 모른다...시공사가 들어와서 어떤식으로 시공을 할것인지의 여부에 따라서 틀려질것이며, 건축비용이 많이 들어간다면 당연히 분양가는 비싸질것이다....

자신의 추산액만 알고 들어가면 되는것이며,

최소한 일반분양가보단 싸게 나오며, 80%이하선으로 생각하면 될것이다....



다가구 주택의 경우에 대지 50평에 연면적 100평일 경우에,

대지 평당 600만원 건물 5000만원가량 잡았을경우에, 3억5천이 나오는것이다...

즉, 일반 분양가가 1000만원일 경우에 800만원 이하로 분양을 할것이며,

최소한 40평형은 공짜로 받을수 있을것이다....

일반분양분이 1000만원이라면, 평당 200만원은 득을 보는것이며,

40평을 받았을때 8천만원 가량 이익을 보는것이다...



하자만, 투자금액이 2억정도 가량하므로, 요구수익율 10%로 생각했을때 최소 5년이상은 가야하며, 최소 5년을 잡더라도, 1억이다..



결국 요구수익율에 비슷하게 맞아 떨어지므로, 투자를 해도 가능한것이라고 볼수있다.



결론을 말하면, 자신의 추산액을 먼저 알고 투자를 하면, 성공을 할지 여부를 알수있는것이다.....



빌라의경우도 말하고 싶지만, 글이 너무 길어진것 같아서 지루한것을 대비하여 그만 줄인다.......



저의 글 읽어주신점 대단히 감사드리며, 댓글 많이 달아주시고,

추가로 알고 싶은내용 있으시면, 댓글 달아주세여.....

이번글이 2차글이며, 다음 3차글을 또 준비하겠습니다.....

저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.

뉴타운 등 3번째 쓰는 글인거 같다.



이제는 좀더 기본적인 사항에 충실해야 하지 않나 생각한다.



1. 뉴타운은 무엇인가?

2. 그리고, 재개발, 재건축은 무엇인가?

3. 투자의 기본은 무엇인가?



일반인을 상대로서, 전문적인 용어보단, 좀 더 쉽게 풀어서 쓰도록 노력하여 쓰도록 하는것이 좋다고 판단하여, 집필한다.



본인은 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하고, 서로가 더불어가는 사회, 깨끗하고 아름다운 사회에서 살고 싶은 사람중의 한 사람입니다.



1. 뉴타운이란 무엇인가?

많은 사람들이 뉴타운에 열광한다.

많은 투자자들이 생겼으며, 뉴타운이 뭔지도 모르고, 또한 중개를 하는 동네 전문가집단에서 조차도 뉴타운이 뭔지 모른다는 점이다.

이 글을 보는 사람에게 질문한다.

뉴타운은 무엇인가? 생각해본적 있는가?



생각해보지도 않고 투자를 생각했다면, 이는 곧 망하는 길이지 않을까 생각한다.



많은 답들이 나오겠지만, 본인이 생각하는 뉴타운은, 간단하다.

말 그대로 신도시다.

그런데, 우리나라는 신도시라는 개념이 현재 존재하고 있는 상태이므로, 뉴타운과 신도시의 차이도 비교를 해야 한다는 점이다.

그렇다면, 외국은 어떻게 되어 있는가? 뉴타운이 있는가?

있다.

영국, 미국, 일본 등 각 외국에도 뉴타운이 존재하며, 그것을 그대로 복사해서 가져왔느냐?

아니다, 전혀 그렇지 않다. 이명박 시장은 보기좋게 서울시 홈페이지에 외국의 뉴타운의 내용을 넣었으나, 한국의 뉴타운과 외국의 뉴타운은 다르다.

다시 말해서, 외국의 뉴타운은 한국의 신도시와 같은 개념이며, 뉴타운과는 별개의 문제이다.



뉴타운이 나오게 된 배경을 살펴보게 되면, 아주 재밌는 사연이 있다.

정치적인 부분이 결합되어 있어, 많은 사람들이 보는 글이므로, 이 부분에 대해선 생략해야겠다.

정부의 광역개발과 같은 개념으로서 쓰는 용도이다.



즉, 개발에는 여러가지가 있겠지만, 건물을 허물고 새로 짓는다는 개념에서 크게 4가지의 용어로 정리된다.

도시 및 주거환경정비법으로 통합을 하여,

1.주택재개발사업

2.주택재건축사업

3.주거환경개선사업

4.도시환경정비사업(도심재개발)

이렇게 3가지로 개발이 이루어지며 별도로 개발이 되다 보니 무분별한 개발이 이루어지고, 그럼으로 인하여 기반시설이 비효율적이며, 또한 인과관계가 이루어지지 못함으로 인하여, 부동산의 가장 큰 요소인 최유효이용의 원칙에 어긋난다는 점이다.

즉, 난개발을 막자는 의미에서, 서울시에서 최초로 시장이 발표를 한것이다.

정부에서는 광역개발을 준비중에 있었으며, 서울시는 한발 앞서서 먼저 저질러버린것이다.



이는 1차뉴타운등 부터 현재 3차뉴타운까지 선정이 되어 있으며,

추후 29개 + @ 등 수십개의 뉴타운이 지정이 될것으로 보여진다.



사람들은 뉴타운이 되면, 무조건 좋다고 한다.

그런데 뭐가 좋느냐구 물어보면 아무것도 모른다.. 그냥 규모가 크고, 잘 될것이라는것이 끝이다.

참 의미없고, 자신의 재산을 그렇게 쉽게 내지를수 있는지 이해하지 못하겠다.



뉴타운에 관련된 법은 현재 존재하지 않고 있으며, 서울시 조례로 하나만 있을뿐이다.

그 조례에 의하면, 내용에는 현재 뉴타운을 지정할수 있는 조건 등이 전부일뿐이다.

뉴타운 지역이 혜택받을수 있는 법률적인 근거는 전혀 없다는점이다.

(현재 정부와 협의중에 있음)

참고로, 도시재정비 촉진지구에 관련 법률이 바로 광역개발을 준비중에 있던 것인데,

이제서야 법으로 제정이 된다는 것이다.



현재 뉴타운은 여러 법률을 종합적으로 모아서 개발을 하는것일뿐이다.

다른 법적 근거가 없으므로, 이런 저런 법을 끌어모아서 한다는 것이다.

다시 말해서, 대부분의 뉴타운이 기존 재개발 재건축, 도심재개발 등을 모아서 뉴타운으로 선정한것이고, 다만, 그들에게 혜택이 주어지는 것은 기반시설이 종합적으로 개발이 된다는 점이며, 서울시가 직접 총체적으로 관리를 해준다는 점에서 장점이 있는것이다.



뉴타운을 바로 바라보고, 또한 투자 대상물에 대해서도 심도있게 깊히있게 연구하고 분석하는 습관을 기르고, 재산의 소중함, 투자의 위험성 등에 대해서 충분히 고려하고 모든일에 임하기를 바라면서, 이 글을 마친다.

저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.



추후, 2. 재개발,재건축은 무엇인가? 에 대해서 쓰도록 하겠습니다.

2. 재개발과 재건축은 무엇인가?



법률적으로 말하면, 도시 및 주거환경정비법에 의거 주택재개발사업과 주택재건축사업이다.

위 법에 의하면, 4가지 사업이 있으며, 주택관련 사업이며,

그중에 두가지가 재개발과 재건축이다.



재개발은 기반시설 + 개발이며, 재건축은 말그대로 주택을 허물고 새로 짓는것이다.



재개발은 공적 부조적 개념이 강하며, 재건축은 민간사업에 가까웠으나,

지금은 새로운 법안이 도출됨에 따라 공적 부조적인 개념이 많이 강해졌다고 볼수 있다.

예전에 제한이 별로 없었으나, 현재는 제한이 강해 예전에 비해 투자수익율이 크게 높지가 않는게 사실이다.



불과 5년전만 해도, 재개발에는 눈도 돌리지 않았고, 재건축만을 바라보았다.

그만큼 투자수익율이 높았고, 제한도 없엇으며, 이익이 많았다고 할 수 있을것이다.

지금은 재건축은 많이 제한을 두고, 현재는 재개발사업을 원활하게 하기 위해서 정부와 지방자치단체들이 열심히 뛰고 있다.



재건축에 대해서 간단히 좀 더 얘기를 하면, 기존에는 아파트 재건축과 연립재건축만 있었으나, 현재는 단독재건축이 생겼다.

일반인들이 말하는 다세대나 단독을 살면서 재건축이 된다라고 말하며, 도시정비업체에서 매수 할려고 한다 등은 지역조합 또는 민영사업이라고 한다.

이는 주택재건축사업과는 거리가 멀다.....



기존의 법에 의해서 개발이라 함은 여러가지가 있다.

도시 및 주거환경정비비법에 의한 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 그리고, 도시환경정비사업이 있으며,

도시개발법에 의한 도시개발사업이 있다.

재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장재개발 등이 있다.



개발이 너무 많아 머리만복잡해지므로.... 생략하고.....



오늘은 재개발에 대해서 하고자 한다..



재개발 투자라 함은 여러 위험성도 내포되어 있으며 조심해야 할것도 상당수 많다.

이에 앞서 재개발은 무엇이며, 왜 이루어지며, 보상은 어떻게 되며, 내가 받을수 있는 권리는 무엇이며, 얼마의 수익을 낼수 있느냐는 문제이다.



오늘은 이론이 아닌 현실적인 문제에 대해서 논하고자 한다.

재개발에 왜 투자를 해야 하는가? 왜 하면안되는가?

이부분이 젤 중요하지 않을까 한다.



결론부터 말하면, 입주가 목적이면 재개발주택을 구입하고, 투자수익을 위함이라면, 구입하지 않는것이 좋다.



보통 요즘들어서 재개발은 구역선정만 되면, 웬만한 구역들은 대부분이 가격이 2배로 뛴다. 그럴수 밖에 없다.



보통 다세대의 경우에는 가격이 하락한다. 이유는 얘기하자면 무지 길지만, 건물에 있어서 감가상각으로 인한것과 부동산학의 최유효이용의 원칙에 어긋남으로 인해서 가격하락이 존재하는 것이다. 그러다가, 어느순간 재개발이 되는 순간 제값을 찾아가고 그뿐 아니라 개발이익까지 더 생기는 것이다.

다시 말해서 물가상승율이 적용되지 않다가, 한순간에 몇년간의 물가상승율이 한꺼번에 도입이 되기 떄문에 가격이 폭등하는 것이다.



결국 재개발의 수익은 조합원 분양가로 인한 수익인데, 선정과 동시에 그에 대한 프리미엄은 모두 형성이 되버린 결과가 되버리며, 나머지 7~10년동안 시간의 흐름에 따른 물가상승율과 함께 분양을 쉽게 받는 이익이 있는 것외에는 없다는 것이다.

결국 청약보단 나을수 있곘지만, 그에 따른 투자비용에 따른 요구수익율을 완성시키기는 힘들것이다.

내집마련이 목적인 사람에게는 적절한 투자가 가능할지는 몰라도, 정식투자목적이라면, 바람직하지 않다는 것이다.



남들과 함께 가서는 남들보다 앞설수 없다.

결국, 재개발이 선정이 되기전에 미리 선점하는자가 가장 큰 수익율을 올릴수 있는 것이다. 부동산을 단기투자로 생각하는 사람이 많은데, 세금부분과 함께 지렛대 효과를 크게 노리기 위해서는 장기투자를 생각해야 한다.



부동산의 가장 큰 장점이 지렛대 효과인데, 그것을 잘 이용하지 않는게 보통이다.

간단하게 가장 최소한의 비용으로 수익율을 극대화 하는 이야기를 해보도록하자.

재개발이 가능할만한 지역을 선정한다.

그리고, 그 지역에 경매물건을 구입한다.

일반 매매로 하게 되면, 전세가보다 20~30%정도 비싸다.

보통 20~25평형 정도 서울시의 가격으로 7천~1억이면 충분하다.

그리고, 전세가는 70~80%에 육박한다.. 다세대는 그렇다.

이런 경우 실제 투입비용은 매매가 - 전세가 = 2~3천만원 정도 되며, 세금 등을 포함 시키면, 5백만원 정도 추가된다고 볼것이다.



이를 경매로 구입할경우에는 1~2천만원 정도를 절약할 수 있다.

이는 자기자본비율은 10%~20%정도 밖에 되지 않으며, 결국엔 1~2천만원정도 들여서 주택을 마련하는 것이다.

시세는 8천정도로 보고...3~5년정도로 장기투자를 노린다.

이 후 재개발이 선정이 되면, 가격이 2배이상으로 올라간다. 그럼 가격은 1억6천이 되고,

2천만원 들였다고 봤을때,

전세가는 5천, 경매낙찰가는 5500만원 세금등 제반비용 1500만원이 된다.

매도할 경우에 양도소득세율은 9~36% 계산이며, 장기보유특별공제 15% 적용 받는다.

세금은 2천만원 가량 내게 되며, 수익은 1억6천 - 7천 - 2천이 되며, 7천만원이 남게 된다.

투자비용은 5500+1500 - 5000 = 2천만원이 된다.

수익율은 350%가 나오게 된다.

년간 수익율로 따지게 되면 5년 기준으로 70%가 된다.



과연 이보다 더 좋은 투자수익이 나올만한 것이 있을까?

하나정도는 해도 나쁘지 않다고 본다....

말하고자 하는 내용이 너무 많아 그만 생략한다......


저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부)(zorohui.cyworld.com) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.