부자돼보자

미분양 아파트 부도에, 값 내리거나 무이자에 해외 여행도 지방부터 수도권까지 미분양 아파트가 정부통계 9만가구 이상, 시장 분위기는 2십만가구가 넘어섰고, 임대아파트 부도만 10만가구,시골이나 구옥으로 미입주 주택만도 1십만가구가 넘어선 가운데 용인에서도 고분양가로 모델하우스만 쳐다보고 미분양 아파트가 나왔다.

계약률 10%도 아니된 아파트가 전국에 있으며, 깡통 처리 아파트도 생격났다. 미분양 아파트는 청약통장 없이 마음에 드는 평형과 층을 골라 살 수있으나 아무리 특헤를 준다하더라도  계약한다면 미치지 않고서는 도저히 이해가지 않을 지역의 건설사 분양아파트다.그런다서 명망있는 건설사도 아니다.

버블논쟁에 대단지도 구입을 망설여 미분양이 나타난다. 남양주 택지개발지구 분양이 대표적이다. 초대형 단지로 역세권 프리미엄을 볼 수 있는 곳이었으나 고분양가로 건설사는 진땀 흘리고 있다.  

대단지 미분양, 청약통장이 없다면 관심을 가질만하나 투자자들이 거들떠 보지도 않는다. 단지내 기반시설이 풍부하고 주변 환경도 좋다. 대단지는 눈여겨 볼 필요가 있으나 생활 편익시설, 교통여건이 좋은 곳으로  시세차익이 가능하다면 내집마련할 사람들은 눈여겨볼만한 곳이 수도권서 몇군데 있다. 당초 책정한 분양가를 내려 내놓는 신장개업형 분양이 늘고 있다.

버블 논쟁과,개발 부담금, 반값아파트,청약가점제,양도소득세인상,기준시가 인상,보유세 등으로 인해 청약 경기가 싸늘해지면서 미분양이 우려되자 업체들이 자발적으로 분양가를 내리고 있다.

울산,김해,부산,광주,전주,대전,천안,아산 등 전국 각지서 현제의 분양시장이라면 분양가를 내릴 것으로 예측해 본다. 이런 현상은 전국 아파트 분양시장 지자체 50여곳이 넘을 것으로 보인가운데 분양가 내리기 운동하지 않아도 건설사 스스로 불안감으로 인하 경쟁이 어느정도 가시화 될 것이다.

계약률 0% 깡통 아파트,헐값 땡처리,모델하우스 관리비도, 어음 막기 등이 건설회사의 현주소다. 분양률이 30%가 채 되지 않는데도 모델하우스를 철거하기 위해 용지 인수자를 찾고 있다.

매달 7천만원 내외 드는 모델하우스 운영비를 감당부재다. 미분양 아파트 매달 증가로 줄도산 공포다. 중견업체가 연이어 쓰러진 데 이어 추가 부도설까지 나돌고 있다.  미분양 아파트의 94%가 비수도권에 몰려 있는 데다 2007년말까지 15만가구 이상 신규 분양될 예정이다.

미분양 아파트는 부산 경남은 2만1284채로 부산에서는 계약률 제로(0) 아파트가 속출하고 있다. 2007년 초 분양한 B아파트는 400여채가 모두 미분양으로 남았다. 부산의 C사는 2005년 10월에 분양을 시작했다 실패하자 2007년 재차 분양했지만  2년째 계약률이 40% 선이었다. 이미 분양을 받은 당첨자들도 위약금을 물 테니 계약을 해지해 달라고 주장해 건설사들과 마찰을 빚고 있다.

시세가 분양가보다 낮은 이른바 깡통 아파트로 전락한 만큼 분양가의 10%가량을 떼이더라도 해약하는 게 이익이라는 것이다. 이미 완공됐지만 일부 계약자가 업체를 상대로 계약 해지를 요구하며 소송을 걸어 겉으로는 시공상 하자 때문이지만 이면에는 정부의 부동산 규제와 공급 과잉으로 집값이 오르지 않자 환불을 해달라는 것이 정답으로 봐야 한다.

광주도 2000년 1900여 채에 불과했던 신규 분양 아파트가 2006년에는 2만7700여 채에 이르면서 주택업체들이 몸살을 앓아 2006년 말 광주 수완지구에서 500채가량을 내놓은 E사는 3개월 동안 분양률이 5%대에 그치자 계약금을 모두 돌려준 채 사업을 접었다. 분양 당시 계약자 전원에게 경품으로 중형 승용차를 준다고 했지만 역부족이었다. 미분양 아파트가 쌓이자 주택업체들은 손해를 감수하면서까지 기존 물량을 털어 내기 위해 몸부림을 치고 있다.

부산서는 미분양 아파트를 30%가량 할인한 값에 땡 처리 전문업자에게 일괄 매각했다. 완공 때까지 금융 부담을 감안하면 차라리 지금 던지는 게 낫다는 판단이다. 분양가의 50%를 입주 후 2, 3년 뒤에 받고 있으나  기간에 발생하는 이자는 건설사가 부담한다. 광주에서는 부부 동반 해외여행권, 분양가 5% 할인, 무이자 대출 등 갖가지 판촉 행사가 벌어지고 있다.

계약한 고객에 한해 해외여행권을 제공했고, 주말마다 드럼세탁기, 선풍기, 자전거 등 경품 행사를 벌이고 있다.분양이 절반도 안 된 아파트에 훤히 불이 켜 있는 경우는 분양이 안 된 아파트는 사람들이 꺼리기 때문이다.

11월까지 추가로 나올 아파트는 288곳, 15만1335채로 지방에서는 8만2774채가 쏟아진다. 분양가 상한제를 피하기 위해 사업승인을 신청한 물량이 일시에 공급되는 것이다. 담보인정비율 제한 등 금융 관련 규제가 여전한 상태에서 공급만 늘고 있어 미분양 사태가 장기화될 가능성이 크다.

2008년부터는 분양가 상한제 대상 주택이 본격적으로 나올 예정이어서 지금 분양하는 아파트 중 상당수는 완공 후까지도 빈집으로 남을 확률이 높다. 정부 공식 통계로는 부산지역 미분양이 9000여 채이지만 여기에는 100∼200채의 소형 단지는 빠져 모두 합치면 지금도 12만가구에서 15만가구,년말에는 15만가구서 20만 가구가 미분양으로 쌓일 것이다

건설사들은 청약이 문제가 아닌 과연 몇%나 계약할지 의문이며, 이런곳에 통장 쓴 사람들은 평생 그 팔자로 살 사람들이다. 도저히 이해가지 않는 사람들로 외고집,자신만 아는사람,꼴통들,그리고 부자로 살기는 처음부터 포기한  사람들일 것이다. 가지 않을 길은 가지 않아야 한다.

인터넷을 가장 싫어한 사람들,돈 1만원은 아껴도 수백에서 억대의 돈도 한꺼번에 까 먹을 존재들인 것이다.그것도 팔자일 것이다. 무더기 미분양의 원인은 주변 집값에 비해 터무니 없이 비싼 고고고고분양가로 용인 외곽지역임에도 불구하고 고분양가를 책정했다는 것은 달나라나 위성에서도 용납못할 처사로 건설사나 지자체나 멍청하기는 자로 재도 틀리지 않을 것이다. 비쌀만한 이유가 없었으며, 다른 이유로 토지값이나 개발부담금 댄다면 더욱 더 멍청한 분석.평가엿을 것이다. 인재는 많으나 사장의 외고집의 결정판으로 보인다.

건설사들은 고분양가 이유로
▲토지를 100% 협의매수했기 때문에 택지비가 많이 들었고
▲도로 쓰레기처리장 등 기부채납액
▲사업기간이 길어져 금융비용이 많이 발생했다.

입지가 훨씬 떨어지는 데도 불구하고 분양가는 비싸게 매긴다. 금리인상과 정부규제 등의 이유도 있지만 분양가가 비싼 게 무더기 미분양의 원인이라 하지만 오너의 외고집에 컨설팅 잘못한 대표적인 경우이다.

컨설팅은 기업들이 인재가 없어서 하는게 아니다. 비교분석으로 더 좋은 가치를 바라는 것이다. 부동산태평양도 공공기관 및 대기업 컨설팅을 하엿다. 비교분석으로 더 높은 부가가치 창출이다.  

중소 건설사들의 줄도산 공포가 확산되면서 70조원이 넘는 부동산 프로젝트파이낸싱 대출이 금융 불안의 뇌관이나 아직은 염려할 수준이 아니라지만 건설사 부도는 늘고 있다. PF발 한국판 서브 프라임 사태가 발생하는 것 아니냐는 극단적인 경고까지 나오고 있는 이유는 미국과 일본 및 한국의 거래 부진과 융자에 대한 부담과 부동산이 투기의 대상이 아니라 내집 정도로 인식되고 있다는 것이다.

부동산이 재테크 수단이 아니라는 인식이 확산되고 있으며, 더군다나 선진ㄱ구의 주택이 끝났으며,후진국이나 개발도상국 이외의 주택은 재테크 수단이 아니라는 인식 문제로 자기 나라 부동산 투자보다는 2-5년전 부터 해외 투자에 선진국이 목메고 있다는 것이다.

9월  금융권이 취급한 부동산 PF대출 규모는 70조원에 은행권 32조원, 저축은행 12조원, 보험권 4조원 가량이며, 22조원은 PF대출을 기초자산으로 자산유동화증권나 자산담보부기업어음 등으로 유동화돼 있다.

PF 대출이란 건설 시행사가 미래현금흐름을 담보로 토지 매입 자금이나 건설 자금 등을 금융회사에서 대출을 받는 것으로 분양이 제대로 이뤄지지 않아, 자금 회수를 못하게 되면 대출금 상환이 어려울 수밖에 없다. PF 대출의 부실 우려가 높은 것도 최근 지방 아파트 미분양 속출로 건설회사들이 부도 위기를 맞고 있다. 부동산 PF를 중심으로 한 주택금융의 위험이 높아 금융기관들이 손실을 입은 것은 없지만 2,3금융권의 부실화 문제는 경계심을 갖고 주시하고 있다.

은행권의 PF 대출 잔액은 32조원에 육박하지만, 건설경기침체와 지방 아파트 미분양 사태가 장기화할 경우, 은행권 역시 타격은 불가피하다. 위기의 진원지는  유동화 물량으로 상법에 따라 발행된 유동화 물량은 규모가 얼마인지도 제대로 파악하기 쉽지 않아 감독당국의 감시망에서도 비껴있다.