1. 경매 이렇게 한번 해보세요.
▶ 신문공고
- 법원은 2주전에 입찰할 물건을 일간 신문에 공고를 하게된다.
공고된 물건이 예정대로 입찰일에 진행이 되는 수도 있으나 사정에 의하여 입찰에 붙여지지 않는 경우도 많이 있으니 응찰예정자는 입찰하루 전에 알아보고 가는 것도 수고를 더는 방법중 하나이다.
▶ 입찰 일주일전에 법원경매계에 해당물건에 대한 감정서와 현황조사서등 물건 명세서를 작성,비치하니 반드시 열람할 것.
- 임대차현황조사서에 세입자의 전입일,확정일자일,보증금,배당요구일등이 기록되어 있음.
- 현장확인을 통해 꼭 꼭..알아봐야 할 것
1.부동산(복덕방)시세- 매매가, 임대가-- 한곳만들르지 말고 주변 3~5곳에서 조사하여야 정확도가 높다.
2.교통, 주변환경, 도로여건,생활편익시설(관공서,은행,시장등등..)
3.물건하자여부- 건물노후상태, 구조,난방,전기,가스,수도등등..
4.철저한권리분석- 등기부상의 말소되는 권리와 말소되지 않는 권리 철저분석 등기부에 나타나지 않는 주택임대차 관계조사- 동사무소에가서 전입자여부 파악
5.구청에서 토지대장,건물대장,공시지가 확인서, 도시계획확인원,지적도등 열람하여 이용제한,거래규제상태 분석.
6.등기소-토지,건물등기부등본 열람..
▶입찰가격결정후 자금계획수립
▶입찰일 하루전에 준비사항체크 - 도장,주민등록증,보증금
▶입찰일에 10시부터 11시까지 비치되는 입찰상세기록 열람후 11시10분까지 응찰하면 됨.
1. 입찰표 기재시 주의 사항. ^top
* 물건번호가 있는 경우에는 반드시 사건번호외에 물건번호를 기재하여야 한다. 한 물건마다 하나의 입찰표를 작성하여야 한다.
* 최저입찰금액 이상의 금액을 써야 한다. 최저입찰가 보다 적게 쓸 경우에는 무효처리 된다.
* 입차자는 주민등록증. 도장. 보증금을 지참 하여야 한다. 대리입찰의 경우 본인의 인감증명 1통, 위임장 1통이 필요하며 위임장에는 반드시 인감도장을 찍어야 한다.
대리인은 대리인의 주민등록증. 도장을 지참하면 된다.
* 입찰가격과 보증금란은 아라비아 숫자로 표시하며, 금액은 수정하면 안된다. 수정하면 무효처리 되니 다시 입찰표를 작성하여야 한다.
* 응찰에서부터 낙찰을 거쳐 잔금이행에 따른 소유권 취득 시까지의 소요기간 예측이 어려우므로충분한 여유를 갖고 시작해야 한다.
* 임차인이 건물의 명도에 불응할 경우 소송을 할 경우도 있으므로 이에대한 대비책이 필요하다.
* 낙찰자 기준으로 세금이 부과되기 때문에 이전비용 (세금, 수수료, 채권 등)이 일반매매보다 비싸다.
* 대금납부 기간내 대금납부를 못하면 경매보증금을 환부받을 수 없는 경우도 있다.
* 농지는 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 경매가 불허되고 경매보증금을 되찾지 못할 수도 있다.(실무상 대부분의 법원에서 반환하고 있음)
※ 본인의 부주의 (매물선정실수, 가격기재실수 등) 는 용납되지 않는다
2. 실수사례. ^top
육군대령출신인 경매초보자가 상가건물 입찰시 경매사건번호를 잘못 기재하여 5천2백만원의 보증금을 날릴 뻔 하였다. 그는 5억2천만원에 상가를 입찰하면서 잘못하여 자기가 쓰려는 경매사건의 뒷번호(당시 경매정보지를 구입하여 매물을 선정하였는데 선정한 사건의 바로 밑에 기재된 번호)를 기재하였는데 그 사건의 최저입찰가는 7천만원정도였다. 결국 그사건의 채무 3천만원을 대신 갚아주고 경매취하를 받아 보증금의 반 정도를 겨우 건지는 것으로 만족하였다.
3. 응찰요령. ^top
* 다량소익형(多量小益型) : 적은 물건을 안정적으로 여러건 입찰함으로써 적은 이익을 취하나 결과적으로는 소기의 목적을 달성하는 스타일
* 소량다익형(小量多益型) : 단 1건을 입찰하더라도 큰 이익을 취하는 통큰 스타일
* 평균이익률(平均利益率) : 부동산 가격이 클수록 이익률은 높으며 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 낮아짐
인터넷으로 물건을 사려면 실물을 직접 대하지 못하고 사진이나
그림과 설명에 의존해야 하는 단점이 있지만 물건을 시중판매가
보다 낮게 사면서, 재미있게 살 수 있어서 좋다. 다음의 몇가지
를 주의하면 즐거운 쇼핑이 될 것입니다.
첫째,물건에 붙은 수식문구를 잘 살펴야 한다.
본인이 겪은 바에 의하면 "오리지날" 혹은 "정품"등의 문구를 쓰
는 물품은 대부분 몀품을 흉내내거나 무명의 회사에서 그럴싸한
이름을 붙인 경우가 많다.
둘째,가격이 부적절한 경우가 있다.
내가 생각하기엔 경매라면 일단 싼 가격에 시작해서 수요가 많으
면 가격이 높아져서 비싸게 팔 수 있는 그런 체제가 되어야 마땅
하나 일부 판매자들은 기본적으로 비싼 가격을 매겨 놓는다.
반드시 다른 쇼핑몰에서 가격을 알아볼 일이다.
셋째,경매로 물건을 사려면 조급해 하지 말아야 한다.
경매로 물건을 사려는 사람은 모두 한푼이라도 싸게 사려고 한
다.입찰한 후에 취소가 불가능하므로 신중하게 입찰한다.
자신의 가격이 낮아져 낙찰이 불가능하다면 가격을 높여 재응찰
하는 것은 되도록 삼가야 한다.필자의 경우 조금씩 가격을 높여
낙찰받는 재미로 물건을 상당히 비싸게 산 경우가 두번이나 있
다. 게임하듯 입찰하면 손해보는 경우가 많습니다.
마지막 넷째,물건의 가격에 배달료가 포함되지 않은 경우가 태반
이다.통상 택배비 3,000원을 합해야 내가 지불하는 금액의 합이
된다.물론 이 돈은 물건을 받을 때 별도로 내게되므로 가격에 포
함되지 않는 듯한 착각을 일으키게 된다.
중요한 한가지 팁,
경매 물건은 즉시 내가 쓸 수 없고 배달에 시간이 걸린다는 사실
을 감안 해야겠더라구요. 저의 경험에 의하면 A사는 통상 1~2일
만에,S사는 4~5일 등 차이가 심하므로 기다리는 것이 별로 짜증
스럽지 않은 분이면 좋겠군요. 때로는 물건이 오지 않아 전화로
재촉해야 하는 경우도 가끔 생기죠. 그리 잦은 일은 아니지만.
그럼, 쇼핑에 도움이 되시길 빕니다 !!!!?
출처 : 이노하우
조합원 자격 인정되고, 일반 거래보다 수천만원 싸게 구입 가능
법원 경매를 통한 재건축 아파트 투자시 조합설립 인가 시점에 따라 낙찰자의 희비가 엇갈릴 전망이다.
지난해 12월31일 시행된 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 개정안에 따라 법 시행일 이전에 조합설립 인가를 받은 재건축 아파트는 경매로 낙찰받을 경우 조합원 자격을 인정받기 때문이다.
반면 법시행 이후에 조합설립 인가를 받은 재건축 아파트는 경매로 낙찰받아도 조합원 자격이 인정되지 않아 신축아파트를 배정받지 못해 투자의 주의가 요망된다. 특히 현금 청산 기준일이 조합 설립 인가일이어서 이때 감정평가액으로 청산금액이 결정돼 향후 낙찰가보다 낮은 청산금을 받을 가능성도 높다.
건설교통부 관계자는 "도정법 개정안 시행일인 2003년 12월31일 이전에 조합설립 인가를 받은 아파트는 경매로 낙찰받을 경우 그대로 조합원 자격이 부여된다"며 "단 법 시행일 이후 조합설립 인가를 받은 아파트는 낙찰받아도 조합원 자격이 주어지지 않고 현금 청산 조합원이 되므로 유의해야 한다"고 밝혔다.
이에 따라 법원 경매를 통한 재건축 아파트 투자시 조합설립 인가 시점을 꼭 따져봐야 한다. 이때 지난해말 이전에 조합설립 인가를 받은 재건축 아파트는 일반 매매보다 경매를 통한 구입이 한결 유리할 수 있다.
실제 지난 14일 서울지방법원 본원에서는 조합설립 인가 이후 단계 재건축 아파트인 강남구 도곡동 진달래 아파트 22평형이 3억6178만원에 낙찰됐다.
이 아파트는 지난 2002년 12월 조합설립을 받았기 때문에 낙찰자는 조합원 자격이 인정돼 신축아파트를 배정받을 수 있다. 현재 아파트 매매가는 평균 4억3000만원선으로 시세보다 7000만원 정도 저렴하게 구입한 셈이다.
단 낙찰자는 낙찰받은 재건축 아파트를 제3자에게 전매하는 것이 불가능하므로 실제 입주를 염두에 두고 입찰해야 한다.
법무법인 산하 강은현 실장은 "많은 사람들이 법원 경매를 통해 재건축 아파트 낙찰시 조합원 자격이 주어지지 않는 것으로 오인하고 있다"며 "지난해말 이전에 조합 설립 인가를 받은 아파트는 조합원 자격이 생기므로 이들 아파트를 중점적으로 노려볼 만하다"고 밝혔다