부자돼보자

지난해 10월 구로구 구로동 삼성래미안 132㎡를 장만하기 위해 2억 원의 대출을 받은 박철희(남, 43)씨는 최근 늘어나는 이자 부담 때문에 밤잠을 못 이룰 지경이다. 대출받을 당시만 해도 6.6%에 불과했던 금리가 7.2%까지 오르며, 98만 원 하던 이자가 120만 원으로 껑충 뛰어오른 것이다. 이에 변동금리에서 고정금리로 갈아타 볼까 생각도 해보지만 각종 비용 문제가 만만치 않아 걱정만 앞서고 있다.

CD금리, 한 달간 0.5% 상승
주택담보대출 연 7.23~7.80%

한국은행이 지난 10일 콜금리를 5%로 상향 조정함에 따라 시중 대출금리가 또다시 오르는 게 아니냐는 우려의 목소리가 나오고 있다. 실제 지난 달 12일 콜금리가 0.25% 인상되자 CD금리와 주택담보대출이 연쇄적으로 오르기도 했다. 이에 따라 지난해 8월 셋째 주 6.71%였던 국민은행 주택담보대출 기본금리는 1년이 지난 8월 16일 현재 0.76% 상승한 7.47%를 기록하고 있다. 또 한 주간 금리 변동폭도 전주 대비 평균 0.2% 올라 8월 16일 현재 신한은행, 우리은행, 하나은행 기본 금리는 각각 연 7.80%, 7.63%, 7.23%로 상승했다.

이 같이 대폭 오른 금리로 박씨와 같이 이자 부담을 느끼는 차주(借主, 돈 빌리는 사람)들이 부쩍 늘고 있어 각 금융권은 보다 싼 대출 상품으로 갈아타려는 사람들의 발길이 끊이지 않고 있다. 하지만 LTV, DTI 규제로 되려 대출 액수가 줄어드는 낭패를 볼 수 있을 뿐 아니라 신규 대출 시 내야 하는 설정비, 인지세, 담보조사수수료, 중도상환수수료 등도 만만치 않아 무작정 대출 갈아타기를 시도하는 것은 금물이다.

계속된 금리 상승으로 늘어나는 이자에 부담을 느낀다면 주택금융공사에서 제공하는 고정금리의 대명사인 ‘보금자리론’을 고려해볼 만하다. 시중 금융기관보다 낮은 6.5~6.75%의 금리로 집값의 최대 70%까지 대출이 가능한데다 만기 때까지 처음 설정한 금리 그대로 유지되므로 금리 변화에 민감하게 반응하지 않을 수 있기 때문이다. 단, 최대로 받을 수 있는 대출금액이 3억 원으로 제한되고, 6억 원 이상 주택은 ‘보금자리론’을 통해 대출받을 수 없다는 한계가 있다.

갈아타기, 금리차 1% 이상이 적정 수수료 등 추가 비용 고려

고정금리인 ‘보금자리론’으로 대출받기를 결정했다면 최대로 받을 수 있는 대출금을 먼저 산정해야 한다. 만약 대출 신청일로부터 3년이 지난 후 ‘보금자리론’으로 갈아타는 경우라면 최대 한도인 3억 원이 적용되는 것이 아니라 기존에 받았던 대출금을 기준으로 대출한도가 정해지기 때문이다. 또 신규대출 시 인지세, 담보조사수수료 비용 등을 내야 하는데다 기존 금융기관에서는 대출 만기 이전 중도상환 하는 경우 대출금의 최대 2%까지 중도상환수수료를 부과하므로 미리 금융기관을 방문 후 대출액과 수수료 비용을 확인하는 것이 좋다.

추가 발생 비용 등을 확인했다면 고정금리가 변동금리보다 이자 비용을 얼마나 아낄 수 있는지를 따져봐야 한다. 예를 들어 우리은행에서 2억 원의 대출을 받았던 박씨가 고정금리로 갈아타기 위해 오는 9월 기존 대출금을 중도상환한다면 수수료로 대출금 2억 원의 1%에 해당하는 200만 원을 내야 한다. 이후 ‘보금자리론’ 10년 만기로 신규 대출을 할 때는 감정가액의 0.02%인 감정평가 수수료 약 8만 원, 1억 원 초과 대출 시 내야 하는 인지세 15만 원 등이 추가로 나간다.

‘보금자리론’으로 갈아탈 경우 10년 만기 연 6.3% 금리로 한 달에 내야 하는 이자는 105만 원, 결국 120만 원이었던 기존 대출 이자보다 매달 15만 원씩 덜 내게 되는 셈이다. 따라서 중도상환수수료와 기타 수수료를 합한 금액인 223만 원을 처음에 낸다면 월 이자가 15만 원씩 차이 나는 만큼 변동금리를 적용했을 때보다 ‘보금자리론’의 경우 연간 180만 원, 10년 만기상환 기준 최대 1,800만 원까지 절감할 수 있다.

이처럼 금리상승으로 고정금리 상품인 ‘보금자리론’의 관심이 집중되는 가운데 신한은행 관계자는 “앞으로 금리가 지속적으로 상승할 것인지 하락할 것인지 누구도 예측하기 어렵다”며 “고정금리로 전환 시 수수료 등을 모두 감안하고, 변동금리에 비해 고정금리가 1% 이상 낮다면 갈아타기를 시도해볼 만 하다”고 언급했다.

‘보금자리론’은 국민은행, 농협, 신한은행 등 상품을 판매하는 금융기관을 찾아가 대출을 신청할 수 있다. 최대 대출금과 수수료 비용 등을 확인 후 신청한다면 이 단계 이후부터는 해당 금융기관에서 심사를 통해 대출금을 빌려주는 동시에 계약 해지 및 대출금 상환까지 일괄 처리하므로 대출자는 최대 대출 가능 금액과 수수료 등을 미리 알아본 후 대출 신청을 한다면 고정금리로 쉽게 갈아탈 수 있게 된다.

국내 주식시장이 1800포인트에 진입하면서 펀드 투자자들이 방향을 잡기가 쉽지 않다. 펀드의 환매로 시세차익을 실현할 것인지, 아니면 계속 묻어두기로 수익률 극대화에 나설 것인지.

펀드투자의 요체는 장기간 묻어두는데 있다지만, 요즘과 같이 주식시장의 장기 상승추세가 유효한 상황에선 그동안 성과가 부진한 펀드를 교체하거나 분산투자 차원의 포트폴리오 다변화를 고려할 필요도 있다.

펀드 갈아타기는 지나치게 한 곳으로 몰려 있는 투자 포트폴리오를 적절한 분산투자를 통해 시장변화에 대비하는 것이다. 가령 국내펀드에만 투자하고 있다면 해외펀드 투자를 통해 투자 위험을 적극 분산할 필요가 있다. 반대로 해외펀드의 비중이 높다면 국내펀드로 분산시키는 것이다.

갈아타기를 시도한다고 해도 여전히 펀드는 장기적인 차원에서 접근할 필요가 있다. 따라서 전액환매나 전액매도가 아닌 분산투자를 기본으로 시황에 따른 적절한 비중조절을 통해 접근하는 것이 필요하다.

아무리 전문가라고 하더라도 주가의 향방을 정확히 예측하기 어렵기 때문에 저점매수 고점매도는 현실에서는 불가능하다. 섣부른 펀드 갈아타기는 수수료 부담만을 가중시켜 장기적으로 수익률에 도움이 되지 않을 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

◇주식시장 상승세.. 성과좋은 정통형 주식펀드로 갈아타기

주식시장의 장기추세가 유효한 상황에서는 급격한 비중 축소보다는 그동안 성과가 부진한 펀드의 교체매매의 시기로 활용하는 것이 바람직하다.

주식형펀드를 지속적으로 분할 매수하면서 정통형펀드를 기본으로 시황에 적합한 테마형펀드를 보조적으로 활용할 만 하다.

테마형펀드는 특정주제를 잡아서 투자하는 펀드로 배당주, 중소형주, 그

▲ 기본적인 펀드 포트폴리오

룹주 등이 포함된다. 정통형펀드는 종합주가지수를 추종하면서 초과수익을 추구하는 펀드를 말한다.

`대투 퍼스트클래스 에이스 주식형펀드`는 99년 3월에 설정된 대한투자증권의 대표적인 일반 성장 주식형 펀드다. 거래소시장, 코스닥 시장을 자유롭게 오가며 대형주, 중소형주를 탄력적으로 선별해 운용하는 동시에 시장 변화에 따라 주식 편입비나 업종 비중을 신축적으로 조정한다.

한국투자증권이 판매하는 `한국 부자아빠 정통고편입 적립식 주식펀드`는 주식투자액의 70%를 업종 대표주에 투자하고 30%를 전략적 종목에 투자해 수익을 추구한다. 장기상승 시점에 적합한 정통 주식형 펀드로 모델포트폴리오의 업종배분 및 종목선택과 전략종목 발굴을 통해 초과수익을 추구한다. 매입단가 하락효과(Cost Average Effect)에 의한 가입시점의 부담이 없는 것도 특징이다.

미래에셋자산운용의 `인디펜던스 주식형펀드`와 `디스커버리 주식형펀드`는 지난 2001년 설정된 이후 현재까지 누적 수익률이 600%대를 기록중이다. 국내 정통 주식형펀드 가운데 운용성과가 검증된 대표적인 상품으로 꼽힌다.

◇정통 주식펀드 비중 높으면 테마·배당주·해외펀드로 분산

국내 정통 주식형펀드의 비중이 과도하게 높은 투자자는 일부 자금의 이익실현을 통해 테마펀드나 해외투자의 비중을 확대할 필요가 있다.

테마펀드나 해외펀드는 위험분산 차원에서 접근하는 것이 바람직한 전략이다. 해외펀드의 경우 위험관리를 위해 선진시장을 기본으로, 이머징 시장을 보조적으로 활용할 만 하다.

CJ자산운용의 `지주회사 플러스 펀드`는 우량 자회사를 보유하고 있는 상장지주회사와 지주회사로의 전환가능성이 높은 실질적 지주회사(준지주회사) 및 그룹 실적에 절대적인 영향을 미치는 그룹 핵심계열사 주식에 집중적으로 투자하는 주식형펀드다.

지주회사의 안정성과 준지주회사의 성장가능성 및 그룹 핵심계열사의 수익성을 고루 갖추고 있어 펀드의 가입을 통해 자산가치는 물론 성장성에 대한 투자효과를 동시에 기대할 수 있다.

신영투신운용의 `신영 밸류고배당 주식펀드`는 내재가치에 비해 낮게 평가돼 있는 저평가 주식과 배당성향이 높은 배당주에 중장기적으로 투자한다. 안정적인 배당수익을 확보할 수 있는 배당주, 초과 수익이 목표인 가치주, 시장 수익을 추종하기 위한 대형 우량주 등이 편입 종목군이다. 가치배당주 위주로 운용하는 펀드로 수익률 변동성이 낮은 장점을 갖고 있어 공격적인 투자자보다는 꾸준한 수익에 초점을 맞추는 투자자에게 적합하다.

▲ 국내 주식형펀드 투자전략

동양투자신탁운용의 `밸류스타주식1호`는 인기리에 판매를 마감한 `중소형고배당주식1호`의 후속 상품이다. `동양 중소형 고배당 주식1호`가 중소형주식에 주로 투자한데 비해 `동양 밸류 스타 주식투자신탁 1호`는 대형가치주에도 투자, 유동성 및 수익성을 동시에 추구한다. 또 유가증권시장과 코스닥 시장에 골고루 분산투자해 포트폴리오 위험을 최소화했다.

해외 테마펀드도 포트폴리오 분산 대상으로 눈길을 끈다.

미래에셋의 `솔로몬 아시아 퍼시픽 컨슈머펀드`는 아시아 성장의 중심축인 인도, 중국 그리고 한국을 포함한 아시아 태평양 12개국의 소비재 관련 기업의 장기 성장성에 투자하는 주식형 펀드상품이다. 12개국 통화에 분산 투자함으로써 별도의 환헤지 없이 환율 변동의 위험을 줄여준다는 장점이 있다.

삼성투신운용의 `글로벌워터펀드`는 자산의 대부분을 글로벌 물(water) 관련 사회책임투자(SRI) 기업에 투자하는 주식형 해외펀드 상품이다. `에코워터펀드`를 장기간 운용하고 있는 벨기에 KBC사가 위탁운용을 맡고 있다.

◇ 주식시장에 덜 휘둘리는 해외 인프라펀드 해외리츠와 해외인프라 펀드로 갈아타기는 국내외 주식과의 낮은 상관관계로 인해 분산투자 차원에서 접근이 바람직하다. 다만 해외 리츠와 해외인프라펀드는 투자대상이 각기 다르고 변동성도 높다는 것을 염두에 둬야 한다.

`미래에셋 AP 인프라 섹터 펀드`는 아시아 태평양 지역의 사회

▲ 해외주식형펀드 투자전략 (자료: 삼성증권)

간접 시설과 관련된 기업 주식에 투자한다.

`CJ 아시아 인프라 주식형 펀드`는 세계적인 인프라 운용의 노하우를 가진 인베스코(INVESCO Hong Kong Limited)와 공동 운용을 통해, 호주를 포함한 아시아 인프라 관련 기업 주식에 투자하는 주식형펀드 상품이다.


출처 : Tong - 금융대마왕님의 금융이야기통