1> 내집 한칸이면 족하다. 부동산 투자라고 하면 거창하게 생각하기 쉽다. 큰 땅을 산다든지 아파트를 몇 채 산다든지 상가를 여러 채 분양받는 것을 떠올리기 십상이다. 하지만 거창하게 생각할 필요 없다. 살고 있는 내집 한 칸이면 부동산 투자로는 족하다.
처음에 조그만 단칸방에서 시작한 신혼부부가 집을 넓혀가는 과정이 바로 부동산 투자라고 할 수 있다. 집이라고 하는 것의 첫 번째 목적은 ‘거주’지만, 두 번째 목적은 ‘투자’가 돼야 한다. 그래서 가급적이면 투자가치가 있느냐를 염두에 두고 집을 바꿔나가는 것이 중요하다.
투자가치가 있는 집의 대표적인 형태는 아파트다. 연립, 다세대, 다가구는 부동산 가격이 오를 때는 늦게 오르고 내릴 때는 먼저 내린다. 반면 아파트는 수요와 공급이 제대로 형성돼 있다.
아파트 평수가 작은 경우엔 대중교통이라는 변수에 주목해야 한다. 아무리 마이카 시대라고는 해도 회사 주차장을 이용할 수 있는 사람은 간부에 국한되는 경우가 많다. 따라서 작은 평수의 아파트에 사는 사람들은 대부분 대중교통을 이용하는 편이다. 결국 버스 정류장이나 지하철역이 얼마나 가까운지, 또는 버스 노선이 많은지가 아파트 가격에 영향을 미친다.
큰 평수의 아파트는 교통보다 자연환경이 최대 변수가 된다. 그래서 강이 보인다든지 산이 보인다든지, 아니면 공원이 보인다든지 하는 것들이 모두 호재로 작용한다.
아파트라면 40평대까지 넓혀보기를 권한다. 삶의 질이 높아질수록 대형 평수의 선호는 이어질 것이고 실질적으로 가장 많은 사람들이 마음속으로 원하는 평수가 40평대이기 때문이다. 수요가 왕성한 평형대는 가격이 안정적으로 움직인다.
2> 발품이 곧 돈이다. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 돈이 되는 부동산을 알아보는 안목이다. 이런 안목은 포괄적이고도 종합적인 판단력이 있어야 가능하다. 안목을 기르기 위해서는 행정기관의 홈페이지나 부동산 관련 사이트, 경제잡지 등을 꾸준히 보는 게 좋다.
가장 중요한 것은 발품. 부동산만큼 현장 답사가 중요한 투자 행위도 없으며, 부지런한 발품이 성패의 50%는 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 부동산맹 탈출하기의 첫 번째 과제는 바로 부지런한 발품이다.
수년 전 수도권의 한 도시에서 아파트를 분양했다. 주변보다 낮게 책정된 분양가로 많은 사람들이 모델하우스로 몰려가서 계약했다. 하지만 발품을 판 사람들은 계약을 하지 않았다. 아파트 현장과 초등학교 사이에 모텔촌이 있었기 때문이다. 집에서 학교 가는 길, 그리고 학교에서 집으로 오는 길에 모텔촌이 있다면 그 아파트의 가격은 쉽게 오르지 않을 것으로 판단한 것이다.
비슷한 예는 얼마든지 있다. 날이 맑은 날 아파트에서 희미하게 한강이 보이는데도 ‘한강 조망권 확보’라고 광고한다든지, ‘○○역에서 ○분 거리’라는 광고 문구에 더 이상 속지 말고 직접 가서 확인해야 한다.
3> 집을 넓힐 때는 부동산 하락기가 유리하다. 정부의 부동산 초강경 대책이 나온 이후 아파트 가격의 하락세가 이어지고 있다. 많은 사람들이 집을 사야 할지 팔아야 할지 고민하고 있고, 또 언제 집을 사야 할지 망설이고 있다. 부동산 가격이 쉽사리 올라갈 것으로 보이지는 않는다. 부동산 시장은 정부 정책에 가장 큰 영향을 받는 곳인데 정부의 의지가 워낙 완강하기 때문이다. 그럼에도 아직 집이 없다면 이번 기회를 이용해 집을 사는 게 현명해 보인다. 부동산은 냉각되었다가도 회복되면 가격이 계단식으로 상승해 매수 기회를 놓치기 쉬운 탓이다. 특히 30평대 아파트를 40평대로 옮기기에는(혹은 20평대를 30평대로) 부동산 하락기가 오히려 유리하다.
4> 대출도 전략이다. 부동산을 모두 내 돈으로 사는 경우도 있겠지만 아직까지는 금융기관에서 대출받아 사는 경우가 많다. 이렇게 대출을 받을 때는 본인의 지급 여력이 허용하는 범위 안에서 결정하는 것이 바람직하다.
일반적으로 자산축적 과정에서 ‘빚’은 금물이지만 적어도 내집을 살 때만은 적절한 대출을 받는 것도 필요하다. 또한 향후 금리상승이 예상되면 고정금리로, 금리하락이 예상되면 변동금리로 대출받는 편이 유리하다.
사람마다 경제적인 출발상황이 다르지만, 자산을 불려 가는데 가장 일반적이면서도 합리적인 단계의 기본 골격을 이야기하겠습니다.
생산적인 일을 통한 수입, 근검절약, 저축, 내집마련, 다양한 유형의 투자, 적당한 소비와 인생즐기기, 사회로의 환원 등이 적절한 흐름도를 따라서 이어지는 것이 스스로 가치와 보람을 뿌듯하게 느끼는 인생으로 살아가는데 있어서 필요하다고 볼 수 있습니다.
◆(5) 여유자금이 1차 목표치로 모일 때까지 저축 및 투자와 근검절약생활을 지속하기:
종자돈은 여유자금이라고 표현하기는 다소 곤란합니다. 아파트구입이 이루어지면 그동안 모았던 돈이 거의 다 아파트 구입에 투여되었으므로 진정한 여유자금이 모일 때까지 다시 새롭게 저축을 계속합니다. 생산적인 사회의 일에 전념하는 것 이외에 투자를 잘 할 수 있는 방법의 습득과 공부에도 저녁시간이나 주말시간을 할애해도 되겠습니다.
대출금이 전부다 갚아질 때까지, 또는 집을 제외한 여유자산이 일정금액을 넘어설 때까지는 근검절약하는 생활을 지속합니다. 그러나 내핍생활의 수준은 내집이 없을 때보다는 다소 완화시키는 것이 좋겠습니다. 가족들과 자식들을 대하는데 있어서 지나칠 정도 수준의 내핍생활을 강요하다보면 가족관계에 흠이 가는 경우도 나타나기 때문입니다. 강요보다는 설득과 이해를 구하여서 자발적으로 동참하게끔 유도하는 노력이 필요합니다.
아이들에게는 지금 당장 너희들에게 이런 것을 사줄 능력이 없어서 부모가 안 사주는 것이 아니라, 소비습관에 젖는 것은 쉽지만 절약정신을 몸에 배게 하는 것은 힘들기 때문에 너희들의 미래를 위해서 절약정신을 기르게 해 주는 것이라는 점을 납득시키는 것이 중요합니다. 아이들이 소비를 절제하면서 절약과 저축을 잘 할 때 대견하다면서 칭찬해주는 것도 잊지말아야하겠습니다.
◆(6) 여유자금이 1차 목표치로 모인 뒤에는 다양한 투자를 적극적으로 하기:
자신과 가족들이 주거하고 생활하기에 어느 정도 만족스러운 아파트 한 채와 여유자금이 1차 목표치로 생긴 뒤에는 순수하게 자산을 불려나갈 목적으로 다양한 포트폴리오를 구성하면서 적극 투자합니다. 이 때 분산투자와 위험관리를 기본자세로 하면 저축은 크게 줄여도 됩니다.
여유자금이 많이 모이기 전까지는, 거주를 목적으로 하는 집을 제외한 다른 부동산에는 순수 투자목적으로의 직접 투자는 때로는 삼가는 것이 바람직하기도 합니다. 부동산의 직접 투자에서는 최소한도의 투자규모도 상당하기 때문입니다. 위험관리를 위해서는 분산투자가 기본이 되어야하므로, 부동산 투자에서도 투자전체 자금의 일부만이 투여되는 것이 바람직합니다.
정보를 잘 취득하고, 부동산투자에 대해 연구를 하여서 남보다 요령 있게 잘 할 수 있다면 부동산투자에만 집중하여도 무방합니다. 그러나 그렇지 못한 사람이 어느 지역의 토지가 유망하다는 말을 듣고는 여유 투자자금의 거의 전부를 특정 토지 하나에 집어넣는 것도 심심찮게 볼 수 있습니다.
◆(7) 여유자금이 2차 목표치로 모인 뒤에는 위험부담이 큰 투자도 고려하기:
돈이 적을 때에는 조급한 마음에 빨리 돈을 늘리고 싶어서 고위험도 기꺼이 추구하는 사람들이 많고, 돈이 많은 사람일수록 많아진 돈을 지키는데 집착을 하면서 위험부담이 큰 투자는 무조건 기피하는 것을 흔히 볼 수 있습니다. 그러나 이러한 것은 합리적인 시각과는 반대라 볼 수도 있습니다.
돈이 적을 때에는 고위험을 추구하다가 종자돈이 줄어들게 되면 심리적으로도 타격이 매우 큽니다. 심리적으로 불안해지면 빨리 만회를 하려고 무리수를 두기도 합니다. 그러나 여유자금이 많을 때에는 일시적으로 돈이 줄어들어도 심리적으로 여유를 가지고 계속 투자를 지속한다면 시간이 흘러서 다시 원래 수준으로 회복이 됩니다.
즉 분산투자의 차원이라면, 여유자금이 좀더 늘어나서 2차 목표치로 모인 뒤에는 고위험고수익을 어느 정도는 추구하는 것이 오히려 더 유리합니다. 일정 투자비중 이하에서는, 고위험고수익이면서 평균기댓값은 높게 하는 방향으로 계속 투자를 이어간다면 장기적인 수익률 상승은 총체적으로 더 크게 나타나기 때문입니다.
또한 분산투자의 맥락에서 투자자금의 전부가 아닌 일부만으로도 부동산투자를 할 수 있을 수준이 되면 단기재료에 의한 투자보다는 장기투자의 관점에서 부동산을 포트폴리오에 포함시킵니다. 매입한 뒤 혹시라도 물리는 결과가 나타나도 10년 이상 기다려도 상관없을 범위의 돈으로 제한하는 것이 좋습니다.
늘 잘 되면 좋지만, 단기적으로 회전시키려는 돈을 부동산에 투자하다가 타이밍이 빗나가면 가격에 상관없이 매입자가 아예 나타나지 않아서 돈이 묶여버리거나, 아니면 상당한 기회비용의 손실이 발생할 수도 있기 때문이다. 다만 소외지역만 아니라면 대규모 아파트 단지는 환금성이 비교적 좋기 때문에 급매물로 내놓는다면 아무 때이건 처분하는 것이 용이하다고 볼 수 있습니다.
언젠가 빛을 볼 때까지는 한참이라도 묻어두어도 좋다는 자세가 부동산투자에서는 중요합니다. 부동산을 통하여 장기적으로 크게 자산을 늘린 사람들은 대부분 이러한 자세로 투자한 사람들입니다. 따라서 여유자금 투자대상의 가장 후순위에 부동산투자가 포함되면 좋습니다.
◆(8) 정신적인 풍요로움의 추구에 큰 비중을 두기:
포트폴리오상 금액이 큰 부동산도 적극적인 투자대상이 될 수준에 도달하면, 돈 늘리는 것 이외에 인간다운 삶을 즐기는 것의 비중을 높이고 소비도 늘리는 것이 좋겠습니다. 적당한 소비를 통하여 스스로의 즐거움도 추구하는 동시에 자신의 소비로 인하여 주변사람들이 돈벌고 먹고 사는데 도움이 된다는 점도 생각해야합니다.
젊어서는 자신의 능력개발, 투자자금 모으기, 주택구입하는데 총력을 기울이더라도 나이 들어가면서 젊을 때와는 또다른 관점의 삶을 맛보기 위한 인간관계를 풍요롭게 하는데 소비가 뒷받침되어야 유리합니다. 사람은 나이 들어갈수록 인간적인 외로움이 커지느냐 여부에 무의식 속에서라도 민감해집니다.
한편, 자신이 이정도 수준에 도달하기까지 사회 속에서 알게 모르게 도움 받은 것이 많이 있었음을 인정하면서 주변을 돌아보는 데에도 마음의 여유를 가지고 사회로의 환원도 함께 해가면 좋을 것입니다. 자식에게는 돈 자체를 물려주기에 앞서, 돈을 늘려갈 수 있는 자세부터 길러주도록 하는 것이 중요하겠습니다. 돈을 늘려갈 수 있는 능력과 자세가 얼마큼 되어있는가에 비례하여 물려주는 돈의 크기를 결정한다면 가장 바람직할 것입니다.
51 PIZZA HUT 5.31 6.05 -12 U.S. The dough wasn't rising. Asian restaurant sales were hurt by SARS, while at home the chain was slow to sling popular new products such as wings.
52 ACCENTURE 5.30 5.18 +2 U.S. Hit hard by the slump in telecom, the consulting icon took its own advice and nimbly built its outsourcing specialty.
53 GUCCI 5.10 5.30 -4 Italy Chief designer Tom Ford was still a hit on the catwalks of Paris and New York, but Gucci's profits were shredded by economic stagnation and SARS.
54 KLEENEX 5.06 5.04 0 U.S. From aromatherapy tissues to 3-D holiday boxes, this leader still managed to pull out some fresh ideas.
55 WRIGLEY'S 5.06 4.75 +7 U.S. Hip ad campaigns to relaunch core brands Juicy Fruit and Doublemint and introduction of new sugar-free gum reinvigorated the chew-chew train.
56 COLGATE 4.69 4.60 +2 U.S. As it neared the end of its second century, the brand continued to win over more smiles.
57 AVON 4.63 4.40 +5 U.S. The Avon Ladies were on a tear, leveraging healthy R&D and marketing budgets through online sales and an expanding door-to-door network.
58 SUN MICROSYSTEMS 4.47 4.77 -6 U.S. A perception that this computer maker wasn't keeping up with technology trends made it appear as less than cutting-edge.
59 PHILIPS 4.46 4.56 -2 Netherlands In Europe, its name equals home electronics, but Philips struggled with awareness in the U.S. and perennially tough competition from Asia.
60 NESTLE 4.46 4.43 +1 Switzerland From chocolate to baby formula, the Swiss food giant keeps the world's pantry stocked.
61 CHANEL 4.32 4.27 +1 France A symbol of Parisian sophistication for mom's generation, but Chanel had a harder time luring younger customers.
62 DANONE 4.24 4.05 +5 France The maker of Dannon yogurt, already a powerhouse in Europe, was betting big on emerging markets.
63 KRAFT 4.17 4.08 +2 U.S. The master of line extensions scored with new frozen-pizza flavors and other products but lost share on its cheese business to private labels.
64 AOL 3.96 4.33 -8 U.S. Often dubbed the "Internet on training wheels," the king of the dial-up services risked losing subscribers as they graduated to broadband connections.
65 YAHOO! 3.90 3.86 +1 U.S. This Internet icon soared again but will have to watch out for the Net's next killer brand: Google.
66 TIME 3.78 3.68 +3 U.S. After winning a National Magazine Award for coverage of September 11, the weekly ramped up again with excellent war reporting and photography.
67 ADIDAS 3.68 3.69 0 Germany The maker of athletic shoes and clothing suffered from a plunge in U.S. sales as youths balked at paying more than $100 for a pair of sneakers.
68 ROLEX 3.67 3.69 0 Switzerland Tough times failed to put a dent in the popularity of the signature Swiss watches.
69 BP 3.58 3.39 +6 Britain John Browne was once again front and center with his controversial
70 TIFFANY 3.54 3.48 +2 U.S. Even hard times couldn't dim the luster of Tiffany's extravagant baubles in their signature blue box.
71 DURACELL 3.44 3.41 +1 U.S. Terrorist fears bolstered battery sales, but the category remained hampered by cutthroat competition.
72 BACARDI 3.43 3.34 +3 Bermuda New flavors, coupled with the popularity of the mojito-a Cuban rum mint julep-kept the venerable rum brand on the hip parade.
73 HERMES 3.42 N/A N/A France Known for classic scarves and leather goods, Hermes recently hired celebrity designer Jean-Paul Gaultier to update its image.
74 AMAZON.COM 3.40 3.18 +7 U.S. Amazon's relentless focus on making online buying easier-not to mention steady progress toward profits-improved its standing among consumers.
75 CATERPILLAR 3.36 3.22 +5 U.S. The economy gave Cat a rough ride, but the heavy-equipment and engine maker bulldozed ahead, strengthening earnings through cost-cutting.
76 REUTERS 3.30 4.61 -28 Britain The news and data service still had not found the formula to outgun financial-screen rival Bloomberg in a weak market.
77 LEVI'S 3.30 3.45 -5 U.S. This struggling American icon has tried-sometimes too hard-to be cool, but it's also going mass-market with a line for Wal-Mart.
78 HERTZ 3.29 3.36 -2 U.S. Saddled with a difficult travel market, Hertz Rent-A-Car had a tough time standing out as the premium choice. This company will have to try harder.
79 PANASONIC 3.26 3.14 +4 Japan Once a dowdy line of home electronics, Matsushita's Panasonic brand stood for style, quality, and function-packed products.
80 ERICSSON 3.15 3.59 -12 Sweden The cellular equipment giant survived the telecom bust but faced a tough future. Two years of sturm and drang have taken a toll.
81 MOTOROLA 3.10 3.42 -9 U.S. This electronics brand was cut down to size by intense competition and weak demand, while product delays put customers on hold.
82 HENNESSY 3.00 N/A N/A France Hip-hoppers and other celebs made this top-of-the-line cognac relevant to a new generation of drinkers.
83 SHELL 2.98 2.81 +6 Brit./Nether. CEO Phil Watts drove a money machine fueled by $30 oil prices and hard-nosed cost-cutting.
84BOEING 2.86 2.97 -4 U.S. Management worked hard to prove the brand stood for more than commercial airliners, only to fall behind Airbus in that crucial market.
85 SMIRNOFF 2.81 2.72 +3 Britain Shook up the booze business with its introduction of flavored vodkas and a range of ready-to-drink Smirnoff spin-off products.
86 JOHNSON & JOHNSON 2.71 2.51 +8 U.S. The halo effect from J&J's trusted consumer brands helped the company's sales reps as they marketed a broad lineup of drugs and devices.
87 PRADA 2.54 2.49 +2 Italy The Italian icon's minimalist clothing, nylon handbags, and ultra-trendy shoes took fashion capitals by storm, but heavy debt slowed its strut.
88 MOET & CHANDON 2.52 2.45 +3 France With sales up 14% last year, it kept the bubbly flowing at parent company LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton.
89 NISSAN 2.50 N/A N/A Japan On a roll under new management from Renault, but the brand's reputation had yet to catch up to Nissan's crowd-pleasing new models.
90 HEINEKEN 2.43 2.40 +1 Netherlands Young people were drinking less, but if they spend more for quality, the Dutch-made premium beer could prosper.
91 MOBIL 2.41 2.36 +2 U.S. Success of its reformulated Mobil 1 motor oil, racing sponsorships, and its status as NASCAR's official lubricant reinvigorated this ExxonMobil franchise.
92 NIVEA 2.22 2.06 +8 Germany Hamburg-based parent company Beiersdorf kept the skin cream growing by spreading it into categories such as sun protection and deodorants.
93 STARBUCKS 2.14 1.96 +9 U.S. This fast-growing brand continued to corner the U.S. market, although it hit some speed bumps overseas.
94 BURGER KING 2.12 2.16 -2 U.S. As talks dragged on to sell the Home of the Whopper, it suffered from a stale menu, management exodus, and financial strains among some franchisees.
95 POLO RALPH LAUREN 2.05 1.93 +6 U.S. Another record year for the preppy purveyor of American style that launched in 1967 as a line of flamboyant ties.
96 FEDEX 2.03 1.92 +6 U.S. FedEx was riding high behind a successful expansion of its ground homedelivery service, stealing market share from leader United Parcel Service Inc.
97 BARBIE 1.87 1.94 -3 U.S. The babe in pink reinvented herself as a DVD movie star, even taking a spin around Swan Lake. But she's slipping against fresh new competitors like Bratz.
98 WALL ST. JOURNAL 1.76 1.96 -10 U.S. The downturn in advertising, especially for business publications, pummeled the Dow Jones flagship.
99 JOHNNIE WALKER 1.72 1.65 +4 Britain Four bottles of this nearly 200-year-old blended scotch whiskey are consumed every minute, making it owner Diageo's most spirited brand.
100 JACK DANIELS 1.61 1.58 +2 U.S. A global push and marketing campaign to appeal to women and younger drinkers means Jack Black ain't just for Good Old Boys anymore.