정부 규제완화의 수혜주인 리모델링 단지와 각종 '규제의 덫'에 걸린 강남 재건축 단지의 희비가 엇갈리고 있다.
지난해 10월 정부가 리모델링 건축 가능연한을 20년에서 15년으로 낮추겠다는 발표한 이후 리모델링 대상의 단지들은 이미 급등세를 탔다.
더욱이 올해 초 방배동 궁전아파트의 리모델링 사례가 큰 반향을 일으킨데다 1.11대책 발표전후로 강남 재건축단지의 약세가 뚜렷해지면서 리모델링 단지에 대한 투자가치가 상대적으로 주목을 받고 있다.
반면 강남 재건축 단지는 '건축규제 강화', '세금폭탄' 등에 이어 1.11대책에 이르기까지 잇따른 정부의 규제 압박 속에 점차 조정폭이 커지는 양상을 보이고 있다.
◇리모델링 최고 1억3천만원 ↑ vs 재건축 1억이상 ↓= 리모델링 대상 단지의 최근 매매가격은 단기에 너무 오른 탓인지 가격급등세는 넘추고 거래도 소강상태에 있다. 그러나 매물이 귀해 가격은 여전히 강보합 상태에 있다.
특히 올해부터 리모델링이 가능해진 분당신도시의 20평형대 아파트 가격은 다른 수도권 30평형대 아파트 매매가보다 높다. 분당 청솔마을 5단지 25평형의 경우 지난해 10월 발표 이전보다 1억2000만~1억3000만원이 올라 현재 3억7000만~3억8000만원을 호가하고 있다.
경기도 광명시 철산동 12단지 31평형도 1억이 넘게 오른 4억2000만~4억3000만원의 시세를 유지 하고 있다.
반면 강남권과 폭등세를 보인 과천 재건축단지의 가격하락세가 지난해 11.15대책이후 지속되고 있다. 강남구 개포동 시영 17평형의 경우 4000만원이 하락해 9억2000만~9억5000만원, 강동구 둔촌동 둔촌주공1단지 25평형도 4000만원 떨어진 11억~11억5000만원선을 보이고 있다.
경기도 지역인 과천시 원문동 주공2단지 16평형의 경우도 7500만원 떨어져 8억~9억원, 의왕시 내손동 주공2단지 19평형도 6억~6억8000만원선으로 3500만원 내렸다.
하지만 1.11대책 전후로 매수가 끊긴 상태에서 급매물이 다시 늘면서 강남권의 경우 최고 1억원도 더 깍을 수 있다는 말이 중개업소사이에서 공공연히 나돌고 있다.
◇11.15대책이후 수도권 리모델링 단지 2.8%상승= 이 같은 근거는 통계치에서도 잘 나타나고 있다. 부동산정보 업체 닥터아파트에 따르면 지난해 11.15부동산대책 이후부터 현재(1월16일)까지 수도권 리모델링 단지는 2.80%나 상승한 것으로 나타났다. 특히 경기도는 12.01%나 급등해 서울(2.48%)보다 높았다.
반면 강남권 재건축 단지의 부진이 두드러졌다. 이 기간동안 강동구가 0.06% 오르는데 그쳤으며 송파구는 1.07% 등 서울 평균(1.45%) 이하의 상승률을 기록했다. 특히 과천과 의왕시의 경우는 같은 기간동안 2.2%, 1.78%하락했다.
현재 수도권에서 리모델링이 추진 중인 단지는 총 48개단지 2만5704가구며, 재건축은 242개단지 14만7888가구다.
◇섣부른 투자는 '금물'= 이처럼 리모델링 단지가 주목을 받고 있지만 섣부른 투자는 금물이라는 게 전문가들의 조언이다. 이미 리모델링에 대한 기대감으로 집값이 급등한데다 투자비용 대비 향후 기대수익이 얼마가 될 지는 아직 불투명하다는 것이다.
부동산정보업체 관계자는 "재건축은 정부의 잇단 규제강화로 수익이 크게 감소돼 침체분위기가 이어질 가능성이 높은 반면 리모델링 시장은 올해 기점으로 활성화될 것으로 보인다"고 말했다. 이 팀장은 다만 "지역적으로 수익성을 보장 받을 수 있는 곳이 강남권 등 극히 일부 지역에 국한된다는 것도 한계"라고 덧붙였다.
또 규제가 완화됐다고 해도 세부추진 안이 마련돼 있지 않아 추진과정에서 걸림돌이 많다. 1대1 증축건축공사이기 때문에 가구당 분담하는 비용도 만만치 않아 주민동의 등의 절차과정에서 사업진행이 더딜 수 있다는 것이다.
일반적으로 20평형대를 30평형대로 증축하는 리모델링의 공사비는 평당 300만원 수준으로 보고 있다. 이 경우 1억원의 추가 건축비용과 이주비용 등의 부담이 들지만 금융지원의 혜택은 적다.
건설산업연구원 윤영선 박사는 "리모델링 관련법이 안전진단, 세제 등 재건축에 적용되는 불합리한 조항이 적지 않기 때문에 이에 대한 개정을 촉구하고 있다"며 "또 융자 등 금융지원의 한도폭이 적어 이에 대한 개선이 필요하다"고 지적했다.
한편 건교부는 리모델링 관련법을 오는 18일 본회의를 거쳐 국무회의에 상정해 빠르면 2월 중에 시행할 방침이다.
조합원 자격 인정되고, 일반 거래보다 수천만원 싸게 구입 가능
법원 경매를 통한 재건축 아파트 투자시 조합설립 인가 시점에 따라 낙찰자의 희비가 엇갈릴 전망이다.
지난해 12월31일 시행된 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 개정안에 따라 법 시행일 이전에 조합설립 인가를 받은 재건축 아파트는 경매로 낙찰받을 경우 조합원 자격을 인정받기 때문이다.
반면 법시행 이후에 조합설립 인가를 받은 재건축 아파트는 경매로 낙찰받아도 조합원 자격이 인정되지 않아 신축아파트를 배정받지 못해 투자의 주의가 요망된다. 특히 현금 청산 기준일이 조합 설립 인가일이어서 이때 감정평가액으로 청산금액이 결정돼 향후 낙찰가보다 낮은 청산금을 받을 가능성도 높다.
건설교통부 관계자는 "도정법 개정안 시행일인 2003년 12월31일 이전에 조합설립 인가를 받은 아파트는 경매로 낙찰받을 경우 그대로 조합원 자격이 부여된다"며 "단 법 시행일 이후 조합설립 인가를 받은 아파트는 낙찰받아도 조합원 자격이 주어지지 않고 현금 청산 조합원이 되므로 유의해야 한다"고 밝혔다.
이에 따라 법원 경매를 통한 재건축 아파트 투자시 조합설립 인가 시점을 꼭 따져봐야 한다. 이때 지난해말 이전에 조합설립 인가를 받은 재건축 아파트는 일반 매매보다 경매를 통한 구입이 한결 유리할 수 있다.
실제 지난 14일 서울지방법원 본원에서는 조합설립 인가 이후 단계 재건축 아파트인 강남구 도곡동 진달래 아파트 22평형이 3억6178만원에 낙찰됐다.
이 아파트는 지난 2002년 12월 조합설립을 받았기 때문에 낙찰자는 조합원 자격이 인정돼 신축아파트를 배정받을 수 있다. 현재 아파트 매매가는 평균 4억3000만원선으로 시세보다 7000만원 정도 저렴하게 구입한 셈이다.
단 낙찰자는 낙찰받은 재건축 아파트를 제3자에게 전매하는 것이 불가능하므로 실제 입주를 염두에 두고 입찰해야 한다.
법무법인 산하 강은현 실장은 "많은 사람들이 법원 경매를 통해 재건축 아파트 낙찰시 조합원 자격이 주어지지 않는 것으로 오인하고 있다"며 "지난해말 이전에 조합 설립 인가를 받은 아파트는 조합원 자격이 생기므로 이들 아파트를 중점적으로 노려볼 만하다"고 밝혔다
