부자돼보자

안녕하세여^^

뉴타운 재개발에 대하여 조금 글을 써볼까 합니다.....

쉽게 글을 쓸것이며, 이해하고 읽어 주시면 감사하겠습니다^^



일단 뉴타운을 떠나서 재개발에 대해서 알아야 할것이다.

재개발과 재건축에 대해서 헷갈려하며, 착각하는 사람들이 많다....



재건축은 생략하고, 다음에 재건축 투자방법에 대해서 쓸까하며,

오늘은 재개발에 대해서만 논할것이다..



재개발을 투자하기 위해서 부동산에 가보면 알것이다...

대지지분이5~10평인 경우가 가장 비싸다..왜그럴까?

현재 뉴타운등 재개발지역이 보통 평당 1000만원 정도한다.....

물론 아현, 한남뉴타운등은 훨씬 많이 나간다...



현재 기본계획으로 잡혀있는 뉴타운과 재개발은 단독.다가구 위주의 재개발이다.

그러므로, 사실상 대지지분이 작은 연립 또는 빌라 다세대등은 그리 많지가 않다.

공급이 작아서 과연 비싼것일까?



그렇다면, 다가구는 대지지분이 40평형이며, 건물연면적은 100평가량 된다..

그런주택은 가격대가 싸다..평당 500~600만원선이다...

즉, 다세대주택의 절반값에 미치는것이다...약간 더 차이나는경우는 있다....



여기서 제대로 알고 투자를 해야 하는것이다.....



재개발에 대해서 설명이 들어가면, 일단 용적율, 건폐율과는 아무상관이 없다...

조금은 연관이 있지만, 재건축과는 달리 거의 연관이 없다.



재개발은 대지지분과 건물보상등은 감정평가로 인하여, 토지와 건물을 합산하여 가격을 정하며, 그정한 가액을 추산액이라고 말한다.



결국 추산액이 큰 순서대로 큰평형에 들어가는것이며, 추산액대로 무상지분을 받게 되는것이다...그러므로, 투자대상의 지분이 어떻고 건물이 어떻고 이런거는 중요하지 않다.



결국 감정평가금액은 현재 가치로서 금액을 따지게 되는것이며,

도로, 위치, 지역등에 의해서 정해진다...시세와는 상관없다...

또한 경매의 감정가와는 달리 훨씬 가격이 낮게 책정된다는것이다..



현재 재개발 포함된 경매물건의 경우에 감정가가 훨씬 많이 나온다는것이다..

이부분에 있어서는 비교분석으로 인하여, 결국 주변시세가 영향이 주어진다는것이지만,

아주 웃긴것은 재개발의 감정평가의 경우에는 그런 영향이 들어가지 않는다는것이다.



그러므로, 감정가도 믿을수없으며,또한 공시지가도 믿을수없다....



분명한것은 현재 공시지가가 아닌 철거 시점의 공시지가가 중요한것이다..

공시지가는 보통 오르기 때문에 좋지만, 건물은 시간이 지날수록 감각상각되므로,

가격이 떨어진다....



부동산 말은 절대 믿으면 안되며, 부동산업자는 오로지 중개가 목적이며,

그주택의 평가등은 하지 않으며, 어느정도의 분양을 받을지 보상액은 얼마 나올지 아무도 모른다....당연히 시공사도 모른다...



하지만, 본인은 알수 있다..바로 이해관계인이기 때문이며, 내돈이기 때문이다..

좀더 객관적으로서 나름대로 평가하여 투자를 하여야 한다는것이다....



계산하기 귀찮고 그럴때는 쉽게 하는방법은 있다.....

그 방법은 토지의 경우에 현 공시지가의 120~130%정도로 낮게 책정을 하며,

건물의 감정가가 가장 어려운 것이다....



쉽게 생각하면 시가표준액으로 봐도 되겠지만, 절대 그렇지 않다...



결국 재개발의 모든주택에는 입주권이 형성이 되며, 대지지분이 많든 적든 중요하지 않다는것이다....

그래서 다가구 주택이 가격이 떨어지는것이며 ,투자매리트가 없다...

다만 좋은것은 큰평수를 받을 가능성이 많으며, 유리하다....

투자를 하기 위해서는 가장먼저 보상가를 책정을 하여야 하며, 예상을 하고 들어간다면,

다른 문제는 없을것이다..



그리고, 추가분담금에 대해서 말이 많으며, 예상치를 생각을 한다...

그건 아무도 모른다...시공사가 들어와서 어떤식으로 시공을 할것인지의 여부에 따라서 틀려질것이며, 건축비용이 많이 들어간다면 당연히 분양가는 비싸질것이다....

자신의 추산액만 알고 들어가면 되는것이며,

최소한 일반분양가보단 싸게 나오며, 80%이하선으로 생각하면 될것이다....



다가구 주택의 경우에 대지 50평에 연면적 100평일 경우에,

대지 평당 600만원 건물 5000만원가량 잡았을경우에, 3억5천이 나오는것이다...

즉, 일반 분양가가 1000만원일 경우에 800만원 이하로 분양을 할것이며,

최소한 40평형은 공짜로 받을수 있을것이다....

일반분양분이 1000만원이라면, 평당 200만원은 득을 보는것이며,

40평을 받았을때 8천만원 가량 이익을 보는것이다...



하자만, 투자금액이 2억정도 가량하므로, 요구수익율 10%로 생각했을때 최소 5년이상은 가야하며, 최소 5년을 잡더라도, 1억이다..



결국 요구수익율에 비슷하게 맞아 떨어지므로, 투자를 해도 가능한것이라고 볼수있다.



결론을 말하면, 자신의 추산액을 먼저 알고 투자를 하면, 성공을 할지 여부를 알수있는것이다.....



빌라의경우도 말하고 싶지만, 글이 너무 길어진것 같아서 지루한것을 대비하여 그만 줄인다.......



저의 글 읽어주신점 대단히 감사드리며, 댓글 많이 달아주시고,

추가로 알고 싶은내용 있으시면, 댓글 달아주세여.....

이번글이 2차글이며, 다음 3차글을 또 준비하겠습니다.....

저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.