부자돼보자

아파트 매매시장은 거래 실종상태를 보이고 있는 반면 분양시장은 저렴한 아파트를 중심으로 활기를 띠고 있다.

내달에는 용인 구성지구에서 30평대 아파트가 평당 800만원대에 공급되며, 서울에서도 평당 1000만원을 조금 넘는 20-30평대 재개발 지구 물량이 풀려 수요자들의 관심을 모을 것이 예상된다.

◇용인 구성지구, 흥덕 열기 잇는다

대한주택공사는 용인시 구성지구에서 다음달 7일부터 33평형 367가구와 34평형 398가구를 분양한다. 특히 이 아파트는 분양가상한제가 적용돼 820만-836만원으로 분양가가 책정될 예정이어서 흥덕지구에 버금가는 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 다만 전매는 10년간 금지된다.

용인 구성지구는 영동고속도로를 사이에 두고 동백지구와 마주보고 있다. 총 30만8000평 규모로 5200가구가 입주할 예정이다.

용인시 죽전동 M부동산 관계자는 "서울과의 거리 등 입지면에서 구성지구가 흥덕지구보다 좋아 청약이 몰릴 것으로 예상된다"며 "다만 전매금지 기간이 길다는 점에서 실수요자들만 분양에 참여하는 분위기가 될 것"이라고 말했다.

◇서울 재개발 평당 1100만원대

서울 시내에서 공급되는 일부 재개발 아파트도 평당 1100만원 수준이어서 관심을 모을 전망이다.

성북구 석관1구역에서는 삼성물산이 24-41평형 136가구를 일반분양한다. 삼성물산은 이 아파트의 분양가를 아직 확정하지 않았지만 대체로 평균 평당 1100만원대에 책정할 예정이다.

삼성물산 관계자는 "최근 흥행몰이에 성공한 종암래미안2차와 비슷한 가격에 분양가가 결정될 것"이라고 밝혔다. 이 아파트는 최근 청약에서 최고 735대 1의 경쟁률로 전 평형이 마감됐다.

서대문구 냉천동에서 동부건설이 내놓는 24-41평형 179가구 역시 인근 아파트시세보다 싼 1200만-1300만원 선에 공급될 예정이다.

구로구 고척2구역에서는 대우건설이 10-12층 11개동 총 662가구 가운데 24-42평형 409가구를 일반분양한다. 분양가는 평당 1500만원 선인 인근 개봉동 시세보다 다소 낮을 것으로 예상된다.

한 대형 건설업체 관계자는 "대책 발표 이후 인근과의 시세 등 가격을 꼼꼼히 따지는 젊은 청약대기자들이 많아 분양가 책정에 애를 먹고 있다"며 "분양 성공을 위해 최대한 분양가를 낮추려고 노력하고 있다"고 말했다.

▶ 올해 분양시장 9월 1일 중요한 기준
▶ 9월 1일 이전 유의사항 - 분양가 ↑, 등기 후 매매 자유로워
▶ 9월 1일 이후 유의사항 - 분양가 ↓, 민간택지 전매금지 기간 5년 이상 길어


올해 분양시장은 9월 1일이 중요한 기준이 될 것으로 보인다. 민간택지분양가 상한제 확대적용과 분양원가 공개 등 1.11대책의 핵심내용이 9월 1일을 기준으로 본격적으로 시행되기 때문이다.


또 분양권 전매금지 기간 확대와 청약가점제 조기 시행도 9월 1일 시행을 예정하고 있어 어느해 보다 청약자들은 신중한 청약 전략이 필요한 때이다.


9월 1일 이전 민간에서 분양을 받는다면 분양가는 분양가상한제 실시 전보다 높겠지만 전매가 등기후 가능한 장점이 있다. 반면 9월 1일 이후 민간에서 분양을 받는다면 분양가상한제 실시와 분양원가 공개 등으로 분양가 인하효과를 있겠지만 전매는 적어도 5년 이상 않된다는 것을 감안해야 한다.


부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 9월 1일 1.11부동산 대책 시행 전.후 청약할 만한 분양단지를 소개한다.


▶ 9월 이전 추천 분양예정단지


1가구2주택 이상의 유주택자, 청약가점제에서 높은 점수를 받지 못하는 독신자 및 사회 초년생들은 정책이 본격적으로 시행되는 9월 이전에 적극적으로 청약에 나설 것을 권한다.


특히 수도권 민간택지 주택에 대한 분양가상한제 적용으로 전매제한 기간이 강화돼 상대적으로 규제를 덜 받는 9월 이전 분양물량(등기 후 매매가능)에 관심을 가져보자.


대한주택공사는 마포구 상암동 27의 249번지에 공공분양 25~43평형 2백47가구를 5월경 분양할 계획이다. 상암월드컵단지가 들어선 상암지구와 인접해 있고 상암DMC, 상암월드컵경기장, 하늘공원 등을 이용할 수 있다. 가입기간이 길고 자녀가 없는 청약저축 가입자들이 도전해 볼만하다.


동작구 상도동 산64의 23번지 조합아파트 아침도시는 일반분양이 몇 해 전부터 연기되고 있지만 입지가 뛰어나 청약자들의 관심이 꾸준한 단지. 시공사는 신원종합개발로 9백98가구 중 33평형 4백18가구를 3월 일반분양할 예정이다. 지하철7호선 숭실대입구역이 걸어서 3~5분 거리. 전용면적 25.7평 이하 물량이기 때문에 청약부금 가입자 또는 청약예금 3백만원, 6백만원 가입자들에게 추천한다.


5월에는 두산중공업이 성동구 성수동1가 521번지에 조합아파트 6백가구 중 50~70평형 2백50가구를 일반분양예정이다. 유턴프로젝트, 서울숲, 분당선 연장개통 등의 호재가 많은 단지. 대형평형으로만 이뤄져 청약예금 예치금이 높은 청약자에게 유리하다.


경기에서는 고양시, 안양시, 용인시, 동탄신도시 등에 분양이 예정돼 있다.


성원건설이 안양시 비산동 554의 12번지 기오아파트를 재건축해 주상복합아파트 2백19가구 중 29~34평형 1백40가구를 1월 일반분양한다. 안양천 조망이 가능하고 이마트(안양점)를 걸어서 이용할 수 있는 장점이 있다. 서울 접근성도 좋아 청약열기가 꾸준한 곳.


3~4월에는 용인시 대형평형 분양 물량이 쏟아질 것으로 보여 청약예금 가입자들은 눈여겨 봐야할 것이다.


GS건설은 3월 성복동 일대에 2천4백58가구를 분양할 계획이며, 현대건설은 상현동에 8백60가구를 분양할 예정이다. 신봉동에는 동일하이빌이 1천3백가구 분양을 준비 중이다. 중대형평형 위주로 분양되기 때문에 청약예금 가입자들이 관심 가져볼만 하다.


흥덕지구내 분양에는 우남건설, 동원개발 등의 업체가 참여하며 신동아건설과 호반건설은 중형 임대를 공급할 계획이다.(중형임대는 청약예금 사용이 가능)


고양시 행신2지구 C1,C2블록에 대한주택공사가 6백13가구를 7월 분양할 예정이다. 평형은 미정. 일산신도시보다 서울 접근성이 높고 경의선 복선전철 공사가 진행 중에 있어 개통 시(2009년 예정) 수혜가 예상되는 곳이다.


이밖에 경기 동북부 지역에서는 남양주시 진접지구와 도농동 물량에 청약해볼 만하다. 진접지구(신도종합건설, 신영, 경기지방공사 등)는 올해 처음으로 분양되는 곳이며 도농동(부영, 진흥기업)은 교통시설 이용이 용이한 지역이다.


인천 송도국제도시, 청라지구 등 경제자유구역 내 분양도 1월부터 시작된다. 포스코건설, GS건설은 1,2월 각각 7백29가구, 1천69가구를 송도국제도시에 분양할 예정이며, 중흥건설은 6월 8백99가구를 분양계획이다. 대형평형이 대부분이기 때문에 예치금이 높은 청약예금 가입자들이 유리하다.


▶ 9월 이후 추천 분양예정단지


1.11부동산대책이 시행되는 9월 1일부터는 장기 무주택자의 선택의 폭이 넓어진다. 장기 무주택자는 가점이 높아 청약에서도 유리하기 때문. 게다가 분양원가 공개와 분양가상한제의 영향으로 고분양가 논란이 있었던 지역의 분양가 인하도 기대해 볼만하다.


하지만 분양가상한제 적용으로 수도권 민간택지 전매제한 기간은 전용면적 25.7평 이하가 7년, 25.7평 초과는 5년으로 확대됐다. 수도권 공공택지 25.7평 초과분도 기존 5년에서 7년으로 2년 늘어났다 (25.7평 이하는 10년 동일).


9월 이후에는 2007년 주요 분양단지인 은평뉴타운, 파주 운정신도시, 인천 검단신도시, 청라지구 등이 예정돼 있어 눈길을 끈다.


서울은 대규모 재개발과 뉴타운 내 분양물량이 집중돼 있다. 우선 은평뉴타운이 분양시기는 정해지지 않았지만 10월경 진행될 예정이다. 2006년 한차례 분양연기가 결정되면서 후분양이 적용돼 공정률 40% 이상 되면 분양이 시작될 것으로 보인다.


이외에 강북권에서 삼성물량이 1천가구가 넘는 강북권 재개발(용두1구역, 길음8구역, 미아6구역 등) 일반분양을 하반기에 계획하고 있다.


그 외 대림산업이 용산구 신계동 1의 313번지 신계구역을 재개발해 7백60가구 중 24~43평형 3백67가구를 일반분양한다.


경부선 전철 용산역, 지하철4호선 삼각지역, 지하철6호선 효창공원역을 걸어서 이용할 수 있는 트리플 역세권 단지다. 게다가 인접한 용산미군기지는 이전 후 대규모 공원으로 조성될 계획.
GS건설이 분양하는 마포구 하중동 단독주택재건축 한강밤섬자이도 9월 이후 분양예정 물량 중 손에 꼽히는 단지다. 고층 물량은 한강조망이 가능하다. 일반분양은 전체 4백88가구 중 44~70평형 75가구.


한편 2006년 하남 풍산지구, 성남 판교지구 등 분양이 인기리에 청약을 마감하면서 서울과 인접한 경기 지역 분양도 덩달아 큰 관심을 불러 모으고 있다. 녹지율이 높고 출퇴근이 용이해 실거주하기에 적합하기 때문이다.


송파, 강동 접근성과 한강 인접이라는 메리트를 갖춘 하남시 덕풍동, 신장동 일대에는 분양을 나서는 업체로는 한솔건설과 중앙건설이 있다.


서울 접근성이 높은 광명시에서는 소하지구 첫 분양이 9월로 예정돼 있다. 대한주택공사가 B1,B2블록에 1천11백44가구 분양한다(평형 미정). 상업지구와 인접해 있고 소하초등, 소하중, 소하고를 걸어서 통학할 수 있다. 경부선전철 시흥역 이용 가능하다.


2006년 1곳(고분양가 논란) 분양이후 대거 분양이 연기된 파주 운정신도시는 10월 이후에나 청약이 가능할 전망. 월드건설(3백3가구), 동문건설(5백92가구), 한라건설(5백47가구) 등이 분양을 시작할 예정이다.


용인시 일대 분양은 9월 이후에도 이어진다. 상현동, 성복동, 흥덕지구에서 한승건설, GS건설, 한국종합건설 등이 분양을 시작할 계획이다.


인천지역에서는 본격적인 검단신도시 내 분양이 2010년 6월부터 이뤄질 전망이지만 기존 민간업체에서 사업을 잡았던 검단지구 내에 분양예정 물량은 2007년 9월 나올 전망. 대주건설이 검단지구 8,9블록과 24블록에 각각 4백49가구, 4백47가구를 분양한다.


또한 청라지구에는 영무건설과 호반건설이 각각 1천90가구, 7백46가구를 11월에 진행할 예정이다.

아파트 급매를 잡아라

아파트 구입시 “급매를 사라”는 말이 있다. 누가 그 것을 모르겠는가 ?

그러나 급매는 항상 없다. 요즘 같이 거래가 없고 경기 불황이 심해질 때 급매는 나온다. 그런데 급매들이 널려 있는 시점에서는 아무도 아파트를 사려고 하지 않는다. 가격이 더 떨어질 것이 두려운 것이다.



한 조사에 의하면 내 집 마련 서러움을 가장 느끼는 때가 집값이 폭등을 할 때라고 한다. 이 때는 집을 사야 한다는 강렬한 열망에 휩싸여 천정으로 오른 비 로열층의 후진 매물을 로열층 가격으로 사는 것이다. 파는 사람의 입장에서는 후진 매물을 처분할 좋은 기회가 되는 셈이다. 누가 집값이 오른다고 하는 데 로열층의 매물을 내어 놓겠는가 ?

그러나 조정기나 하락기에는 현금만 확보하고 있으면 시세보다 10% 혹은 급등한 전 최고 시세보다 20% 싸게 살 수 있다.



예를 들어 보겠다. 목동 아파트의 27평은 작년 가을 폭등기에는 단지별로 차이가 있지만 4억 5천 이상에도 거래가 됐다. 이 것이 10.29 대책으로 4억 대로 떨어지면서 올 초 설 즈음에 다시 매기가 일어 3억 5천 선에서 급매가 거래가 됐다.

분당의 경우 파크뷰 등의 입주로 중앙공원 부근이 약세다. 5억 이상 거래 되었던 30평대가 4억 대 초반에서 급매를 만날 수 있다. 최고가 대비 20% 하락한 것이다.

실로 거의 8천 만원 차이가 난 것이다. 이것이 거품이라고 하는 실제 상황이다.

그런데 현재 급매도 잘 나가지 않는다고 한다. 오를 것 같지 않고 추락할 것 같기 때문이다. 사람들의 구매 심리가 철저히 얼어붙었다. 오를 것 같아야 사람들은 구매한다.

그런데 재미있는 사실은 목동 아파트 단지 중 9호선이 2007년 말 들어서면 가장 큰 역세권의 호재 지역이라고 할 수 있는 1단지에는 급매가 없다고 한다. 그런데 바로 옆의 2단지에는 급매가 있다. 수년 전만해도 1-2천 더 비싼 지역이 지금은 급매가 출연하여 오히려 1단지 보다도 싼 형편이다.

바로 2단지도 1단지 보다는 멀지만 9호선이 들어서면 현재 지하철 교통에 비해 휠씬 편리해진다.

1단지와 길을 마주 보고 있는 쪽은 5분이나 10분 이내에 걸어서 역에 갈 수 있다. 지금은 급매가 있지만 9호선이 개통되는 3년 후에도 급매가 있을까 ? 오히려 현재 적정 가격인 4억 내외에서 4억 5천 이상을 호가할지 모른다. 매물이 없는데 1단지나 2단지의 구별은 무의미 해질 것이다.



더 떨어지기를 기다린다고 ? 3억 이하로 떨어지면 산다는 사람도 보았다. 글쎄 3억 이라면 너도 나도 달려 들어 3억 5천으로 금새 올라가는 것은 시간 문제다.

목동이나 강남은 지난 수년 간 1년에 5천 ?1억씩 계단식 상승을 하였다. 목동 아파트는 강남 아파트와는 달리 주변에 비해 차별화 된 별도의 시장이다. 향후 9호선 호재 및 대지 지분이 많으므로 급매가 나올 때 내집 마련을 해야 하지 않을까 ?

주변 새 아파트 43평 이상의 대지 지분을 갖고 있는 27평은 분명 매력적인 아파트다.

‘성공 재테크’하면 가장 먼저 떠오르는 것은 아파트다. 그만큼 우리는 아파트를 통해서 많은 부를 얻었고 재테크는 곧 아파트라는 공식이 만들어졌다. 과연 아파트는 모두 성공적인 투자였을까? 전국의 아파트 가격을 분양 시점부터 조사해 보면 은행의 정기 금리 수준에 못 미치는 지역이 상당수다. 그런데도 우리는 아파트 투자를 곧 성공적인 재테크로 인식하고 있다. 그렇다면 아파트 저축에 숨어 있는 성공 원리는 무엇일까?

1. 확실한 목표 수립(내 집 마련의 꿈)내 집 마련 만큼 강한 목표가 있을까?

어떤 유혹에도 흔들리지 않는 강한 내 집 마련 목표는 그만큼 강한 실천으로 연결됐다. 중도금 납입을 위해 가계는 초긴축 재정으로 운영하고 많은 대출까지 포함해 완성해 간다. 아파트 중도금이라면 가족들이나 주변에서 아무런 불만 없이 돈을 빌려줬다. 내 집 마련의 꿈이라는 강한 목표가 없었다면 실천하기 힘들었을 것이다.

2. 오랜 기간 저축(10년 이상 저축)

아파트 저축은 엄밀히 계산하면 전세자금 마련부터 시작된다. 이 기간을 제외하더라도 결혼 후 3~5년 정도 저축을 해서 아파트를 분양 받는다. 분양 후에도 입주까지 3년 전 후의 기간 동안 아파트에 모든 저축을 집중한다. 입주 후 대출금 상환 기간까지 포함하면 최소한 10년 이상의 저축을 한 셈이다.

3. 큰 목돈 마련 저축(3~4억 원 저축)

현재 경기도 용인에서 분양하는 아파트의 평당 분양가는 1200만원 정도이다. 34평형을 기준으로 하면 4억원이 넘는 가격이다. 아파트 구입은 현재 기준으로 4억원의 저축을 완성한 것이다. 대출을 포함한다고 해도 3억원 정도의 저축을 완성한 셈이다. 얼마나 큰 저축을 오랜 기간에 걸쳐 완성한 것인가?

4. 소중하게 생각하는 자산(오랜 기간 고생한 결과)

아파트를 분양 받아본 사람들은 중도금 납입과 대출 상환 기간이 가장 힘들었던 시기라고들 이야기 한다. 10년이 넘는 기간 동안 하나의 목표를 이루기 위해 모든 노력을 집중한 것이다. 새 아파트에 이사하던 날 만큼 기쁘게 기억되는 날이 얼마나 있을까? 고생을 많이 한 만큼 가장 소중한 자산이 만들어진 것이다.

5. 흩어지지 않는 자산(쪼개 쓰지 않음)

동일한 금액이 은행에 현금으로 예치돼 있다면 얼마나 잘 지켜질 수 있을까? 새 차를 구입하게 될 때 은행 예금을 사용하기는 쉽지만 아파트 대출을 받는 경우는 드물다. 아파트는 무엇보다 소중한 자산이므로 함부로 손대지 않는다. 당연히 목돈이 잘 지켜진다.

6. 성공적인 재테크 경험 축적(새로운 재테크 도전)

아파트 저축을 통해 만들어진 재테크 경험은 또 다른 재테크 성공으로 이어진다. 알뜰한 생활과 종자돈 마련, 또 다른 아파트 투자. 이런 방법을 통해서 부모님들은 자산을 늘리고 부자가 됐다. 성공과 실패의 차이는 습관에 있다고 한다. 좋은 습관과 한번 맛본 성공 열매는 어쩌면 가장 큰 자산이었을지도 모른다.

7. 장기 보유로 인한 투자 수익 발생(오랜 기간 보유)

그동안 아파트 가격이 상승 하는 몇 번의 기회가 있었다. 그 모든 기회를 잡은 것은 오랫동안 보유하고 있던 사람들이다. 단기간에 급등한 지역을 제외하더라도 큰 규모의 자산이 장기간 투자되면서 복리의 마술 효과는 많은 수익을 주었다. 연 평균 7.2%씩 상승해도 10년이면 가격이 2배가 된다.

이처럼 아파트 저축은 가격 상승 이전에 이미 저축으로서의 성공 요소를 갖고 있었다. 시대가 바뀌어서 투자 수단으로서의 아파트는 매력을 잃어가고 있다. 자릿세도 많이 내라하고 가격이 많이 오른다면 양도소득세로 40% 가까운 세금을 부과하겠다고 한다. 고층으로 지어지는 지금의 아파트는 재건축으로 인한 부가가치를 얻을 수도 없다.

그렇다면 과거 아파트 저축의 성공 원리를 현재의 금융 상품에 적용해 보면 어떨까?

전국 미분양 아파트가 5만 가구를 넘어섰다. 서울을 포함한 수도권에도 3000 가구 이상의 아파트가 주인을 찾지 못한 것으로 나타났다.

미분양 아파트를 이용해서 집테크를 하려면 어떤 전략을 세워야 할까.

미분양 아파트는 청약통장이 없이 매입할 수 있어 통장이 없거나 가점이 낮은 실수요자들이 관심을 가질 만 하다. 중도금 무이자 대출이나 베란다 샷시 등의 서비스 혜택을 받을 수도 있다.

하지만 여기에도 옥석가리기가 필요하다. 부동산 업계 전문가들은 먼저 미분양이 발생한 이유를 살펴야 한다고 말했다. 그럴만한 이유가 있어 미분양이 발생한 경우는 그만큼 투자 가치도 낮기 때문이다.

◇ 길이 뚫리는 지역을 노려라 = 우선 신도시 개발이나 고속도로 건설 등 개발 호재가 있는 지역에서 기회를 엿보는 것이 유리하다는 의견이다.

스피드뱅크의 이미영 팀장은 "동두천과 가평, 여주 등 고속도로 개발이 진행중인 수도권이 매력적"이라며 "과거에도 대규모 미분양 사태가 발생했던 수도권 아파트가 개발이 가시화되면서 시세가 상승한 바 있다"고 말했다.

이같은 측면에서 볼 때 △ 경부 및 경춘고속도로의 축에 놓인 안성과 가평 △ 성남까지 복선전철 착공이 예정된 여주 △ 지하철과 외곽순환도로 개발로 시내 접근성이 향상된 동두천 등이 매력적이라는 분석이다.

이미영 팀장은 "개발에 따른 수혜가 기대되는 지역 가운데 택지개발지구 아파트를 공략하는 것이 유리하다"며 "특히 이들 지역의 경우 서울에 비해 분양가가 낮기 때문에 실수요자가 내집마련과 동시에 중장기적인 차익 실현을 기대할 만 하다"고 말했다.

택지개발지구의 경우 분양 규모가 커 일시적으로 미분양이 발생하는 경우가 있는데 주변 편의시설이 함께 개발되기 때문에 주거 환경이나 투자 측면에서 유리하다는 것.

웰시안닷컴의 최정환 대표는 "베이비붐 세대의 이동으로 인해 도시 규모가 확장하는 신도시에 관심을 둘 만 하다"며 "신도시 개발 호재가 있는 곳이 아니라면 강남의 노른자위가 투자 측면에서 매력적"이라고 말했다.

그는 "분당급 신도시 개발 계획이 나왔지만 당분간 강남을 대체할 수 있는 신도시가 나타나기는 힘든 실정"이라며 과거 고분양가에 대한 부담으로 미분양이 발생했지만 결국 큰 폭으로 상승한 강남 아파트의 사례를 들었다.

◇ 장기 미분양·나홀로 단지는 피해야 = 가격 상승을 이끌만한 개발 호재가 없는 곳은 물론이고 장기 미분양 아파트도 피해야 한다고 전문가는 말했다.

1년 이상 장기 미분양 상태로 남은 아파트의 경우 학교를 포함한 편의시설을 갖추지 못했거나 위해 시설을 가까이에 두고 있어 투자 가치가 떨어진다는 것. 또 '나홀로 단지'도 피하는 것이 좋다.

이미영 팀장은 "나홀로 단지의 경우 편의시설을 갖추지 못한 곳이 많고, 가격 상승에서도 제외될 가능성이 높다"고 지적했다.