부자돼보자

향후 2007년 이후 농지 임야등 거래시 아래 내용을 잘 숙지 하여 양도소득세가 부재지주에게 60% 중과세로 인하여 발생되는 거래계약의 문제와 무리한 불법 인정작업등으로 발생되는 피해사례의 발생이 예상되어 부재지주의 양소세 중과부분을 바로 알고 거래사고를 미연에 방지하여 거래에 안전을 기하여 주시기 바랍니다.

비사업용 토지로 보는 부재지주 농지(전·답·과수원)에 대한 실가과세 및 중과세율 적용은 어느정도인가?

2006년도 양도분부터 부재지주 농지, 부재지주 임야, 부재지주 목장용지, 나대지, 잡종지 등 비사업용으로 보는 토지를 양도하는 경우 실지거래가액으로 과세되고, 2007년도 양도분부터는 장기보유특별공제가 배제되며, 60% 양도소득세율이 적용되어 과세됩니다.

개인이 농지 소재지 시·군·구(자치구를 말함) 또는 연접한 시·군·구(자치구를 말함)에 거주하며, 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작하는 재촌과 자경의 요건을 충족한 경우 부재지주 농지로 보지 않습니다.

※ 연접 : 경계가 붙어 있음을 말합니다.

□ 농지의 보유기간이 5년 이상인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

□ 농지의 보유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

□ 농지의 보유기간이 3미만인 경우에는 재촌한 기간이 보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 봅니다.

※ 보유 및 재촌 기간은 일수로 계산합니다.

특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는 재촌·자경여부와 무관하게 실가과세 및 2007년도부터 60% 중과세율이 적용되어 과세됩니다.

□ 다만, 재촌·자경하던 농지를 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 제외됩니다.

부재지주 농지를 양도하는 경우에도 2006년도에 실가과세가 제외되며, 2007년 이후 장기보유특별공제를 적용하고, 60% 중과세율 적용이 배제되는 농지로서

□ 세대당 300평 이내의 주말·체험 영농 소유 농지의 양도

□ 상속·이농 농지로서 상속·이농일로부터 5년 이내 양도(2006.12.31.이전 상속·이농일로부터 5년이 경과하였더라도 2009.12.31.까지 양도시 포함)

□ 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지의

□ 2005.12.31.이전에 취득한 종중 소유 농지의 양도

□ 2006.12.31.이전에 개인이 20년 이상을 보유한 농지를 2009.12.31.까지 양도

□ 농지의 개발사업지구 안에 소재하는 1,500㎡미만의 농지·한계농지의 정비사업으로 조성된 1,500㎡ 미만의 농지의 양도

□ 5년 이상 계속하여 재촌 및 자경한 농지를 소유자가 질병(1년 이상의 치료나 요양), 고령(65세 이상), 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등의 사유로 재촌·자경할 수 없어 임대 또는 사용대하는 경우(질병·고령의 사유는 재촌 요건을 충족하야여 함)


부재지주 농지.임야 등에 대한 양도세 60% 중과

가. 내용

□개인이 소유한 비사업용 나대지.잡종지 및 부재지주 농지.임야.목장용지의 양도소득에 대해
ㅇ 1세대 3주택에 준한 양도세율 60% 적용하고

ㅇ 장기보유특별공제(양도차익의 10～30% 공제) 적용 배제

□ 법인이 소유한 비사업용 나대지.잡종지와 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지.임야.목장용지에 대해

ㅇ 개인과 비슷한 수준으로 과세할 수 있도록 법인세 특별부가세 30% 부과

＊ 법인세 25% + 특별부가세 30% → 합계 55%

□ 매물유도를 위해 상기 제도는 1년간 유예기간을 두고 ’07.1.1부터 시행


(1) 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유농지, 임야, 목장용지에 대한 양도세 중과는 언제부터 시행하는가?

□ 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대한 양도세 중과는 2007.1.1부터 시행함 .

□ 개인이 소유한 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대하여는 60%의 양도세율이 적용되고 3년이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음

＊ 기존의 장기보유특별공제율 :

3년이상 ～ 5년이하 : 양도차익의 10%

5년초과 ～10년이하 :.양도차익의 15%

10년초과 :양도차익의.30%공제는 2007년부터 미적용함.


(2) 비사업용 나대지, 잡종지 및 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지, 임야, 목장용지에 대한 법인세 특별부가세 과세는 언제부터 시행하는가 ?

□ 법인이 소유한 비사업용 나대지, 잡종지 및 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지, 임야, 목장용지에 대한 법인세 추가과세제도는 2007.1.1부터 시행함

□ 비사업용 나대지, 잡종지 및 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지, 임야, 목장용지의 양도차익에 대하여는 기존에 13%(과세표준 1천만원 이하) 또는 25%(과세표준 1천만원 초과) 세율이 적용되는 법인세와 함께 별도로 2007년부터는 30% 세율의 법인세가 추가로 과세됨



나. 중과대상 토지의 범위

<개 인>

① 비사업용 나대지.잡종지

ㅇ 원칙적으로 지방세법상 재산세 종합합산과세대상 토지

ⓐ 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지

ⓑ 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분

군.읍.면지역 및 시지역중 산업단지, 공업지역의 공장용지 기준면적 : 공장입지 기준면적＊(건축물 연면적의 5～33배)

＊ 공장건축물 연면적 × 100 / 업종별 기준공장면적율(3～20)

업종별 공장면적율 :

석유화학계기초화합물제조업 3

원유정제처리업 10

인형제조업 20

특별.광역시지역 및 시지역(읍.면지역, 산업단지 공업지역 제외) 기준면적 : 건축물 바닥면적 ×용도지역배율＊(3～7배)

＊ 도시지역 용도지역 배율

전용주거지역 5배

준주거지역. 상업지역 3배

일반주거지역.공업지역 4배

녹지지역 7배

미계획지역 4배

도시지역외의 용도지역 7배

ⓒ 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등

기준면적 : 건축물 바닥면적×용도지역배율


② 부재지주 소유 농지.목장용지.임야

(ⅰ) 농지

- 원칙적으로 재촌.자경하는 농지만 중과대상 제외

＊ 재촌 : 농지소재지 시.군.구와 연접 시.군.구에 거주

＊ 자경 : 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작

- 예외적으로 농지법에서도 소유가 인정되는 농지는 재촌.자경요건 배제

상속농지, 이농농지(상속받은 날, 이농한 날부터 5년내 양도시)

주말농장(세대당 300평), 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유농지 등


(ⅱ) 목장용지

- 소유자가 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 범위 내의 토지는 중과 배제

-기준면적이란? : 목장용지의 경우 당해 용도에 사용여부가 불분명한 토지도 포함될 수 있어 기준면적제도 도입(지방세법과 동일 적용)

-한우 두당 13.25,㎡ 돼지 5두당 63㎡, 토끼 100두당 40.3㎡


(ⅲ) 임야

- 원칙적으로 소유자가 재촌하거나 영림계획인가를 받아 시업중인 임야를 제외한 임야를 중과

- 예외적으로 특수개발지역으로 지정된 임야, 사찰림, 보안림, 천연보호림, 군사시설보호구역안 임야 등 중과 배제

- 특수개발지역이란? :장기간 대단지로 개발할 필요가 있는 산림지역으로 산림청장이 지정


<법 인>

① 비사업용 나대지.잡종지

ㅇ 개인과 같은 기준을 적용

② 부재지주 소유 농지.목장용지.임야


(ⅰ) 농지

- 원칙적으로 농업을 주업으로 하는 법인의 소유농지만 중과배제

농업을 주업으로 한다는 것은?

①수입금액이 큰 사업 또는 ② 다음요건을 충족할 것

ⓐ농지에서 생산된 농산물을 당해 법인이 제조.생산하는 제품의 원료로 사용하고 농업과 제조업을 구분경리

ⓑ법인이 농지를 농업에 직접 사용

ⓒ법인이 당해 농지에서 생산한 농산물중 50% 이상을 당해 법인이 제조하는 제품의 원재료로 사용

- 예외적으로 농지법에서도 소유가 인정되는 다음 농지는 중과배제

학교, 공공단체, 농업연구기관, 농협 등 농업생산자단체 등이 시험.연구.실습지로 소유하는 농지

농업기반공사 소유농지, 매립농지 등


(ⅱ) 목장용지

- 원칙적으로 축산업을 주업으로 하는 법인이 소유한 목장용지로서 기준면적 범위 내의 토지는 중과 배제


(ⅲ) 임야

- 원칙적으로 임업을 주업으로 하는 법인 및 독림가(篤林家)인 법인이 영림계획인가를 받아 시업중인 임야

독림가란? : 법인 독림가(임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률) : ① 또는 ②

①500헥타르 이상의 산림을 영림계획에 따라 모범적으로 경영하고 있는 법인

②조림실적이 300헥타를 이상이고 영림계획에 따라 산림을 모범적으로 경영하고 있는 법인

- 예외적으로 종교시설 주변임야로서 종교사업에 사용되는 임야, 사찰림, 보안림, 천연보호림, 군사시설보호구역안 임야 등은 중과 배제

※ 개인과 법인 모두 종중소유(시행일전 취득분에 한함), 저당권 실행으로 취득한 농지, 목장용지, 임야는 중과대상에서 제외