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미국의 전설적인 투자자로 알려진 워렌 버핏Warren Buffet. 세계에서 몇 손가락 안에 드는 갑부다. 그는 11세의 나이에 처음 주식투자라는 것을 하게 된다. 그가 평소 모은 용돈으로 아버지의 코치를 받아서 시작했다. 그 돈으로 주식 3주를 매입해 6달러를 벌어들인 것이 투자전문가가 되기 위한 그의 첫 발걸음이었다. 이렇게 돈 벌기를 시작한 워렌 버핏은 이제 하루에 수억원을 써도 평생을 지낼 만큼의 부를 축적했다.
여기서 우리가 한 가지 꼭 배워야 할 것이 있다. 바로 워렌 버핏의 생활이다. 그는 아무리 돈이 많아도 씀씀이가 헤프거나 호화사치를 즐기지 않는다. 그는 아직도 45년 전에 구입한 아마하 촌동네의 집에서 살고 있다. 더 좋은 집으로 옮길 수 있지만 그냥 거기서 검소한 생활을 영위한다. 식사라고 해서 요란할 것도 없다. 햄버거와 간단한 스테이크로 때우기 일쑤다. 음료수는 코카콜라만 마신다. 자신이 투자한 회사이기 때문이다.
그렇다고 그의 자식들은 어떻게 살고 있을까. 부자 아버지를 둔 허랑방탕한 난봉꾼들일까. 결코 그렇지 않다. 자식들 역시 아버지의 검소함을 그대로 빼닮았다. 워렌 버핏의 자식들은 자신의 돈과 아버지의 돈이 다르다는 점을 분명하게 인식하고 있따. 워렌 버핏이 어렸을 때 용돈을 모아 투자를 하고 한 푼 두 푼 절약해 돈을 번 것처럼 그의 자식들도 똑같이 행동한다.
흔히 부자라고 하면 보통사람과 생활이 다를 것이라고 생각하기 쉽다. 그말은 확실히 맞다. 그들은 다르긴 다르되 보통사람, 특히 가난한 사람들보다 더 검소하다. 소득이 많을수록 소비가 많아지는 것이 사실이지만 반드시 소득과 비례해서 소비가 커지는 것은 아니다. 그건 통계가 증명한다. 1억 원 버는 사람이 5,000만원을 쓴다고 해서 10억원을 버는 사람은 5억원을 쓰는 것은 결코 아니다. 오히려 1억원 버는 사람보다 훨씬 적게 소비한다.
잊지 말아야 할 것은 부자는 검소하다는 점이다. 월마트의 창업자가 이런 말을 한 적이 있다.
"길을 가다가 1센트가 떨어진 것을 봤다면 아마도 그걸 가장 먼저 줍는 사람은 바로 나일 것이다."
결론은 자명하다. 부자가 되려면 검소함부터 배워야 한다. 소금처럼 짠 돈 씀씀이가 체질화되지 않은 사람은 결코 부자가 될 수 없다.
한가지 더. 이세상에 게으른 부자는 없다.
'노세 노세 젊어서 노세'라는 우리의 오래된 노래는 '부자'를 경멸시하는 유교문화의 소산일 뿐이다. 젊어서 일에 미치지 않고 노는 것부터 배운 사람은 결코 부자가 될 수 없다.
1997년 외환 위기 이후 수많은 젊은 벤쳐사업가들이 대박을 터뜨리며 갑부가 됐다. 그리고 그 중 많은 사람들이 갑자기 번 돈을 주체하지 못하고 흥청망청했다. 초기의 연구개발 열정은 어느덧 시들었다. 룸쌀롱 출입이 잦아지고 해외여행을 즐겼다. 어느새 그들에게는 게으름이 몸에 배기 시작했다.
대박을 터뜨렸던 그 벤쳐사업가들의 오늘날 모습은 어떤가. 사업은 망가지고 쪽박 찬 사업가들이 대다수다. 개중에는 회사 돈을 빼돌리다가 철창신세를 지는 사람도 있다. 여기에 대박의 꿈을 안고 멋모르고 투자한 사람들..그래서 A4용지의 주식보관증 하나 받은 사람들. 그들 99%가 헛물을 켜고 말았다. 이렇게 벤쳐대박의 신화는 저물었다.
필자가 잘 아는 미국 친구가 이들에게 이런 쓴소리를 했다.
"한국에서 벤쳐해서 조금 성공했다는 친구들. 1년을 못가고 주저 앉습니다. 룸쌀롱 다니면서 사업하는 사람치고 성공한 걸 못 봤습니다."
간혹 로또를 꿈꾸는 사람을 본다. 재미로 하는 것이 아니라 정말 한 건 하겠다고 달려드는 사람들이 있다. 그들 역시 마찬가지이다. 필자가 아는 부자중 로또를 하는 사람은 없다. 부자의 길은 차근차근 한 걸음씩 검소하고 근면한 자세로 나아가는 것이다.
<청약통장에도 전략이 있다.>
▶ 아파트를 분양 받으려면 청약통장은 기본이다. 세금우대도 매력적인 요소다. 인기있는 아파트 분양에 당첨되면 분양가 이상의 재산가치를 얻게 되는 것은 물론이다.
▶청약통장은 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 3가지로 구분청약예금과 청약부금은 민간 건설사가 짓는 민영주택을, 청약저축은 주택공사등에서 공급하는 국민주택을 분양받을 수 있다.
▶ 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 중형국민주택은 청약예금, 청약부금, 청약저축 모두 분양 받을 수 있다.
▶ 청약부금은 20세 이상이면 누구나 어느 은행에서든 가입할 수 있으며 매달 5만 - 50만원씩 불입한다. 전용면적 25.7평 이하 민영주택이나 중형국민주택을 분양받을 수 있다.
▶25.7평보다 큰 아파트를 분양받으려면 청약에금에 가입해야 한다. 청약에금은 목돈을 한꺼번에 예치하는 것으로 금액에 따라 분양받을 수 있는 주택 규모가 달라진다. 서울을 기준으로 25.7평 이하는 300만원, 전용면적 30.8평 이하 민영주택은 600만원, 40.8평 주택은 1,000만원을 예금해야 한다. 집을 소유하고 있어도 가입할 수 있다. 청약예금과 부금은 6개월 납입 뒤에는 2순위, 2년 뒤에는 1순위가 된다.
▶무주택자로 25.7평 이하 중소형 아파트를 원한다면 청약저축을 고려할 만하다. 청약저축은 20세이상 무주택 가구주만 가입할 수 있다. 국민은행, 우리은행, 농협 등에서 가입하며 매달 2만~10만원을 자유롭게 입금하면 된다. 1가구당 1통장만 만들 수 있다. 전용면적 25.7평 이하의 국민주택을 분양받거나 임대할 수 있다. 청약저축은 매달 불입액을 24회 이상 내면 1순위, 6회 이상 내면 2순위, 나머지가 3순위다.
최근에는 수도권 등 투기과열지구로 지정된 곳이 많아 청약통장을 쓸 때는 목적을 정확히 해야 한다. 투기과열지구에서는 입주자모집공고일 기준으로 과거 5년간 세대원 중 당첨사실이 있으면 1순위자격이 없다. 또 2002년 9월 이후 청약예금이나 부금에 가입했다면 세대주만 1순위 자격을 갖는다. 자녀를 별도 세대주로 만들면 청약 기회가 더 많아질 수 있다.
▶한편 35세 이상의 5년간 무주택자는 투기과열지구 무주택우선분양제도를 활용할 만하다. 전용면적 25.7평 이하의 국민주택 공급물량의 50%를 무주택자에게 우선 분양하기 때문이다. 내년부터는 (2월이후) 우선 분양비율이 75%로 확대될 예정이다.
1순위 청약통장을 가지고 있는 사람은 통장금액을 높여 분양받을 수 잇는 평형수를 높일 수 있다. 다만 소형평형에서 대형으로 옮기려면 변경 뒤 1년 뒤에 자격이 발생한다는 점을 알아두자. 대형에서 소형으로 옮기는 경우에는 청약대상 아파트 입주자모집공고일 전절차를 마치면 가능하다.
또 청양저축자도 변경이 가능하다. 대형평형을 신청할 수 있는 예치금을 이미 충족한 상태라면 전환과 함께 청약자격을 얻게 된다. 그러나 청약하고자 하는 평형의 기준 예치금을 아직 채우지 못했다면 예금액과의 차이를 전환 이후에 내고 2년을 기다려야 한다.
<최소한의 경제상식을 알자.>
경제를 잘 안다고 해서 무조건 돈을 버는 것은 아니다. 만약 그렇다면 경제학 교수는 다 부자라야 옳다. 그러나 경제학 교수들이 생각만큼 부자인 것은 아니다. 평균적으로 공대 교수들보다 재테크를 잘 하나고는 말할 수 있겠지만, 필자가 아는 많은 경제학자들이 세련되고 체계적인 재테크를 하는 것은 아니었다.
경제기자도 마찬가지다. 경제흐름을 읽는 일이라면 대학교수에 뒤질 이유가 없지만 그들이 남들보다 돈을 잘 버는 건 아니다. 필자 주변의 기자들을 보면 오히려 반대인 경우가 허다하다. 이류를 대자면 여러가지 이유가 있지만 크게 보면 매일 기사에 ?기다보니 시간이 없고, 윤리적인 문제로 투자를 하기가 어려우며, 또 그들이 아는 경제지식이라는 것이 대부분 경우 피상적이기 때문이다.
그러나 분명한 것은 돈을 버는 사람 중에는 경제 문외한이 없다는 사실이다. 제대로 교육을 받지 않은 평범한 가정주부가 부동산이나 주식투자를 통해 거액을 버는 경우를 주위에서 종종 볼 수 있다. 그러나 그 주부는 분명 경제에 대한 남다른 감각과 지식을 가지고 있다. 경제학을 공부하지 않았다고 그들을 무시하면 큰코다친다. 독자들로부터 걸려오는 전화에서 필자는 이들의 경제지식이 생각보다 탄탄하고 두껍다는 사실에 깜짝깜짝 놀랄 때가 한두 번이 아니다.
결론은 뻔하다. 경제를 잘 안다고 돈을 버는 것은 아니지만 돈을 벌려면 최소한의 경제지식은 갖고 있어야 한다는 사실이다. 따라서 공부를 해야 한다. 극서은 사실에 대한 투자다. 책을 읽거나 경제신문을 읽으면 상식을 높일 수도 있고, 은행이나 증권, 부동산 전문 컨설턴트를 찾아가 경제에 대한 지식을 습득할 수도 있다.
돈을 벌기 위해 경제에 해대 기분적으로 알아두어야 할 것이 하나 있다.
수요와 공급의 원리다. 모든 경제 문제를 이 기준으로 보면 된다. 주가가 오르는 원인은 아주 간단하다. 주식을 사려는 사람이 많기 때문이다. 에를 들어 환율이 떨어질 것 같다고 하자. 다시 사라해 우리나라 돈의 가치가 달러에 비해 높아지는 것이다.
그러면 외국인 들은 달러를 원화로 바꾸려고 할 것이다. 나중에 원화가치가 오르면 그 차액만큼 돈을 벌기 때문이다. 그게 환차익이다. 외국인들이 원화로 바꾼다는 것은 증시에 그만큼 외국인들이 많이 들어온다는 얘기다. 예를 들어 강남의 아파트가 미친듯이 뛰는 데는 그만한 이유가 있다. 수요가 많고 공급이 적기 때문이다. 공급이 아예 없다고 보면 되는 곳이 강남이다. 그래서 다른 곳과는 비교도 할 수 없을 정도의 프리미엄이 붙는 것이다.
정부가 양도세를 강화하는 정책을 폈다고 하자. 양도세 비과세 요건을 1년 거주에서 3개월 후에는 2년 거주로 바꾼다고 하자. 그러면 강남 아파트 가격은 어떻게 될 것인가. 양도세를 피하기 위해 강남아파트에 1~2년 거주한 사람이 매물을 내놓을 것인가. 아니면 아예 2년 이상 기다릴 것인가를 생각해보면 된다. 그다리겠다는 사람이 오히려 많다면 공급은 줄어들 것?. 그러면 강남 아파트는 더 오른다. 이게 수요 공급의 원리이다.
경제 흐름을 읽는 데 중요한 것 중 하나가 금리다. 금리는 쉽개 말해 돈값이다. 금리가 내린다는 것은 돈의 가격이 낮아진다는 사실을 뜻하고, 그러면 돈을 빌리기가 쉬워진다는 얘기다. 당연히 돈을 빌려 주식을 사거나 부동산에 투자할 수 있는 여력이 생긴다.
주식이 대세상승기에 접어들기 위한 제1조건이 바로 저금리다. 부동산도 마찬가지다. 고금리에 부동산이 뛰는 경우는 드물다.
<신문 경제기사에서 보석 고르기>
증권투자자가 경제신문이나 종합지 경제면을 보는 것은 일반화돼 있다. 하지만 신문을 제대로 볼 줄 아는 사람들은 많지 않은 것 같다.
신문에서 무엇을 볼 것인가?
하나는 정부와 사회단체, 기업 등에서 내는 보도자료다. 보도자료란 각 단체에서 일반 대중에게 알리고 싶어 하는 일을 작성해서 기자들에게 배포하는 자료를 말한다. 이를 분석 종합해 기자들은 기사를 작성한다.
두번째는 기자들이 자체적으로 취재해 작성하는 경우다. 많은 사람들은 만나 이야기를 듣고 내용을 확인하고 하는 과정을 거쳐 기사가 만들어진다. 기자들이 가장 먼저 정보를 얻어 이를 독자들에게 알리기 위해 작성되는 것이므로 이 과정에서 아무도 몰랐던 새로운 사실이 밝혀지는 '특종'이 나온다.
마지막으로 기자들이 사회문제를 분석하고 새로운 시각을 제시하는 기획기사다. 예를 들어 이민자가 늘고 있다는 것은 누구나 알고 있다. 기자들은 이 사실에 근거해 이민을 왜 가는지 사회 경제적 의미는 무엇인지 등을 심층 취재해 기획기사로 내놓는다. 신문의 색깔을 알 수 있는 부분도 기획기사다.
독자 입장에서는 어떻게 신문을 볼 것인가?
보도자료를 정리한 기사는 일단 정보가치가 떨어진다. 보도자료는 각 단체에서 자신들이 알리고 싶은 것만 정리한 것이기 때문에 공급자 위주의 정보일 수 밖에 없다. 예를 들어 보도자료를 보면 회사자랑이나 정부의 치적 같은 것이 부류를 이룬다. 정보로서의 가치는 있지만 독자를 생각하기보다는 자신들에게 유리한 정보가 많이 담겨 있다.
정보 유통속도 면에서도 보도자료는 기사화되기 전에 이미 상당수 사람들이 알고 있다. 독자가 아마 가장 늦게 정보를 취득할 것이다. 보도자료를 통해 세상 돌아가는 것은 알 수 있지만 이를 보고 투자를 하기에는 순발력이 한참 떨어진다고 할 수 있다.
일반 취재 기사는 기자만 알고 있는 정보를 독자에게 서비스하는 것이다. 종종 기자가 기사욕심에 오보를 내는 경우도 있지만 정보가치는 가장 높다. 이 정보는 기자 다음에 독자가 알게 되는 정보이기 때문에 독자들이 정보 유통과정에서도 상위에 속한다.
투자에 참고할 만 하다. 기업이나 정부가 감추고 싶은 것을 기자가 추재해서 보도하는 경우도 있어 이 정보는 세상을 보는 다른 면을 제공해준다. 투자에 참고하려면 이런 종류의 기사를 보고 판단해야 한다. 아직 시장에 반영되지 않은 정보가 대부분이기 때문이다.
기획기사는 세상을 보는 눈을 제공해준다. 정보의 가치보다는 정보 해석상의 문제가 걸려 있는 경우가 많다. 기힉기사에 나온 정보에 따라 투자를 하는 것은 순발력 측면에서 떨어진다고 할 수 있다. 하지만 새로운 눈으로 세상을 볼 수 있는 틀을 제공해주기 때문에 참고할 만 하다.
예를 들어 한국경제의 문제점이나 대기업들의 문제점을 심층취재한 기사를 보고 그동안 생각하지 못했던 부분을 생각해 낼 수도 있다.
갈수록 신문에서 보도자료나 일반 취재기사보다는 기획기사의 비중이 높아지고 있다. 이 때문에 신문의 정보속도가 느려지는 점도 있다. 신문을 보고 주식을 샀더니 주가가 그날부터 빠지더라는 항의도 종종 들린다.
증권가에서는 '신문1면 톱으로 주식관련 기사가 나오면 주식을 팔라'는 조언도 유행하고 있다. 주가가 1,000포인트를 돌파하거나 주가가 하루에 50포인트 이상 오르면 신문 1면 톱을 주식기사가 장식하게 된다. 하지만 이후에 곧바로 주가는 빠지는 경우가 종종 있다. 그만큼 신문을 거꾸로 볼 수 있는 시각도 주식투자자에게는 필요하다.
<노벨 경제학자의 심리학>
- 모든 주식투자자가 자신은 시장에서 돈을 벌 것이라고 과신하지만 실제로는 그렇지 못하다. 주식을 살 때는 과신하고 주식을 팔 때는 소심해진다.
- 주가가 떨어질 때 조금만 더 참을 수 있는 투자자는 돈을 벌 수 있는 기회가 많다.
지난 2002년 버넌 스미스 조지메이슨대 교수와 함께 노벨경제학상을 받은 프린스턴대의 대니얼 카너먼 교수의 주식심리학이다.
그는 인간 심리의 근저에는 ▶지나친 낙관주의 ▶과감한 결정▶불확실성에 대한 무시 ▶손실에 대한 두려움 등이 존재한다며 이는 주식 투자에도 그대로 적용된다고 설명했다.
카너먼 교수는 장기적으로 볼 때 주가는 상승세를 보이지만 많은 투자자가 시장에서 돈을 잃는 것은 이런 인간 심리 때문이라고 지적했다. '투자자의 비합리성'을 주제로 한 그의 강연내용을 정리한다.
고전적인 투자이론은 두 가지 전제를 기본으로 한다. 하나는 모든 정보는 알려졌다는 점이며 다른 하나는 감정에 치우친 투자는 없다는 것이다. 모든 사람이 합리적으로 행동한다는 것이다. 그러나 이는 현실에서 다르게 적용된다. 수많은 오류가 있으며 곳곳에 군중행동이 일어난다.
그 이유는 크게 세 가지로 요약할 수 있다.
첫째는 지나치게 낙관적인 전망이고, 둘째는 의사결정의 비합리성이며 셋째는 손실에 대한 두려움이다.
먼저 많은 사람은 자신이 주식시장에서 돈을 벌 것이라고 낙관하고 증권투자를 한다. 시장에 대해서도 장밋빛 전망을 한다. 이를 낙관주의 편견 이라고 부른다. 인간 본성이 그렇다. 운전자중 80~90%는 자신의 운전실력이 평균 이상이라고 생각한다. 그들은 자신의 기술을 과장한다. 이런 본성이 할수 잇ㄸ. 정신을 낳는다. 많은 식당이 실패를 경험한 장소에 다른 식당이 생기는 이치와 마찬가지다.
자신은 남들과 다르다고 믿는다. 실제 통계상 소기업의 70%는 5년 내 망한다. 그것이 시장의 법칙이다. 많은 사람이 확률을 모르고 일을 저지른다. 그들은 불확실성을 저평가한다. 그러나 나의 조사결과 10-15%의 예기치 않는 놀라운 결과는 '절대적 확신'에서 나왔다. 주식시장은 '나는 시장에서 승리할 것'이라고 믿는 투자자들로 가득 차 있다.
둘째는 비합리적인 의사결정이다.
예를 하나 들어보자. 150만원을 벌 수 있는 확률이 50%고 100만원을 잃을 확률도 같은 50%인 도박이 있다고 하자. 당신은 이 도박에 돈을 걸겠는가? 마찬가지로 당신의 재산이 150만원 불어날 확률과 100만원 감소할 확률이 같은 게임에 참가하겠는가? 나의 조사결과는 '이런 게임에 대부분 참여하지 않는다'이다. 그들은 합리적으로 행동하지 않는다. 투자자들도 마찬가지다.
그렇다면 100만원을 잃을 확률이 50%라면 얼마의 돈을 딸 확률이 50%인 경우 게임에 참가할 것인가? 이번에는 거꾸로 X값을 구하는 주관식 질문을 던져보자. 평균치는 250만원이다. 이런 비합리적 의사결정은 손실에 대한 두려움 때문이다. 그것이 주식시장이 합리적으로 작용하지 않는 세 번째 원인이다.
주식을 팔때 산 가격을 잊어버리는 것이 전통적인 투자이론이다. 그러나 실제 그렇게 하는 사람은 드물다. 누구든 주식을 팔 때는 자신이 산 가격과 비교해 얼마의 손해를 봤는지를 생각한다. 이때 심리적으로 '나의 결정은 잘못된 것이 아니다'는 변명을 찾는다. 의사결정의 실패에 따른 고통을 원하지 않는다. 그 결과 지나치게 빨리 판다. 기다리지 못한다.
통계가 있다. 투자자들이 주식을 팔고 나서 곧바로 다른 주식을 샀을 때 그 주식은 1년뒤 평균 3.4%높은 가격에 팔 수 있었다는 것이다. 장기적으로 보면 주식시장은 상승세를 보였다. 10-20년을 보면 평균 수익률은 7%나 된다. 그러나 많은 사람이 주식시장에서 돈을 잃는다.
그 이유가 바로 여기에 있다
<부동산 투자 10 계명>
1. 정보는 현장에서 캐라
과다한 수익률을 제시하는 경우는 대부분 사실과 다른 경우가 많다. 부동산정보는 발품을 판 만큼 정확성을 높일 수 있다.
2. 수익성 부동산에 투자하라
부동산 값이 사두기만 한다고 오르기는 어렵다. 특히 요즘에는 시세차익보다는 수익률이 중요한 투자요인으로 부각되고 있다.
3. 임대주택사업에 관심을 갖자
주택은 안정성과 수익성 면에서 가장 확실한 부동산 상품이다. 특히 환금성에서 가장 유리하다.
4. 부동산정책과 제도는 투자의 길을 알려준다
요즘처럼 부동산정책이 쏟아질 때는 정책에 대한 충분한 검토가 필요하다. 규제가 나오면 틈새도 생기는 법이다.
5. 간접투자 상품도 고려하자
실물투자에 대한 규제가 많아지면 간접투자 상품이 더욱 관심을 끌 것으로 보인다. 부동산투자신탁과 리츠 등은 대박은 기대하기 어려워도 안정성을 꾀할 수 있으며 은행 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있다.
6. 대출금리를 따져라
대출금리가 얼마나 자주 바뀌는지 살펴야 한다. 금리가 떨어질 때는 양도성예금증서 연동대출이 유리하지만 금리가 오를 것 같으면 확정금리를 택해야 한다.
7. 땅 투자는 여유자금으로 하라
토지는 수익이 나지 않는 부동산 상품이다. 환금성도 낮은 편이다. 잘못 투자했다간 돈만 묶일 수 있으므로 꼭 여유자금으로 접근해야 한다.
8. 급매물을 노려라
급매물이 출현하는 경우가 종종 있다. 급매물을 잡으면 당연히 시세보다 싼 가격에 살 수 있다.
9. 경매를 적극 활용하라
연구를 할수록 길이 열리는 곳이 경매시장이다. 남들이 꺼리는 물건도 그 이유만 알고 해결할 수 있다면 그 만큼 더 수익을 높일 수 있다.
10. 판단이 섰다면 바로 행동하라
부동산전문가들 중에서도 의외로 부동산투자에 성공하지 못하는 사람이 적지 않다. 너무 많은 분석을 하다 타이밍을 놓치는 경우다. 부동산투자는 투자규모도 적지 않아 행동에 옮기기 쉽지 않을 수 있지만 머뭇거리다가 평생 투자 한 번 제대로 못할 수도 있다.
여기서 우리가 한 가지 꼭 배워야 할 것이 있다. 바로 워렌 버핏의 생활이다. 그는 아무리 돈이 많아도 씀씀이가 헤프거나 호화사치를 즐기지 않는다. 그는 아직도 45년 전에 구입한 아마하 촌동네의 집에서 살고 있다. 더 좋은 집으로 옮길 수 있지만 그냥 거기서 검소한 생활을 영위한다. 식사라고 해서 요란할 것도 없다. 햄버거와 간단한 스테이크로 때우기 일쑤다. 음료수는 코카콜라만 마신다. 자신이 투자한 회사이기 때문이다.
그렇다고 그의 자식들은 어떻게 살고 있을까. 부자 아버지를 둔 허랑방탕한 난봉꾼들일까. 결코 그렇지 않다. 자식들 역시 아버지의 검소함을 그대로 빼닮았다. 워렌 버핏의 자식들은 자신의 돈과 아버지의 돈이 다르다는 점을 분명하게 인식하고 있따. 워렌 버핏이 어렸을 때 용돈을 모아 투자를 하고 한 푼 두 푼 절약해 돈을 번 것처럼 그의 자식들도 똑같이 행동한다.
흔히 부자라고 하면 보통사람과 생활이 다를 것이라고 생각하기 쉽다. 그말은 확실히 맞다. 그들은 다르긴 다르되 보통사람, 특히 가난한 사람들보다 더 검소하다. 소득이 많을수록 소비가 많아지는 것이 사실이지만 반드시 소득과 비례해서 소비가 커지는 것은 아니다. 그건 통계가 증명한다. 1억 원 버는 사람이 5,000만원을 쓴다고 해서 10억원을 버는 사람은 5억원을 쓰는 것은 결코 아니다. 오히려 1억원 버는 사람보다 훨씬 적게 소비한다.
잊지 말아야 할 것은 부자는 검소하다는 점이다. 월마트의 창업자가 이런 말을 한 적이 있다.
"길을 가다가 1센트가 떨어진 것을 봤다면 아마도 그걸 가장 먼저 줍는 사람은 바로 나일 것이다."
결론은 자명하다. 부자가 되려면 검소함부터 배워야 한다. 소금처럼 짠 돈 씀씀이가 체질화되지 않은 사람은 결코 부자가 될 수 없다.
한가지 더. 이세상에 게으른 부자는 없다.
'노세 노세 젊어서 노세'라는 우리의 오래된 노래는 '부자'를 경멸시하는 유교문화의 소산일 뿐이다. 젊어서 일에 미치지 않고 노는 것부터 배운 사람은 결코 부자가 될 수 없다.
1997년 외환 위기 이후 수많은 젊은 벤쳐사업가들이 대박을 터뜨리며 갑부가 됐다. 그리고 그 중 많은 사람들이 갑자기 번 돈을 주체하지 못하고 흥청망청했다. 초기의 연구개발 열정은 어느덧 시들었다. 룸쌀롱 출입이 잦아지고 해외여행을 즐겼다. 어느새 그들에게는 게으름이 몸에 배기 시작했다.
대박을 터뜨렸던 그 벤쳐사업가들의 오늘날 모습은 어떤가. 사업은 망가지고 쪽박 찬 사업가들이 대다수다. 개중에는 회사 돈을 빼돌리다가 철창신세를 지는 사람도 있다. 여기에 대박의 꿈을 안고 멋모르고 투자한 사람들..그래서 A4용지의 주식보관증 하나 받은 사람들. 그들 99%가 헛물을 켜고 말았다. 이렇게 벤쳐대박의 신화는 저물었다.
필자가 잘 아는 미국 친구가 이들에게 이런 쓴소리를 했다.
"한국에서 벤쳐해서 조금 성공했다는 친구들. 1년을 못가고 주저 앉습니다. 룸쌀롱 다니면서 사업하는 사람치고 성공한 걸 못 봤습니다."
간혹 로또를 꿈꾸는 사람을 본다. 재미로 하는 것이 아니라 정말 한 건 하겠다고 달려드는 사람들이 있다. 그들 역시 마찬가지이다. 필자가 아는 부자중 로또를 하는 사람은 없다. 부자의 길은 차근차근 한 걸음씩 검소하고 근면한 자세로 나아가는 것이다.
<청약통장에도 전략이 있다.>
▶ 아파트를 분양 받으려면 청약통장은 기본이다. 세금우대도 매력적인 요소다. 인기있는 아파트 분양에 당첨되면 분양가 이상의 재산가치를 얻게 되는 것은 물론이다.
▶청약통장은 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 3가지로 구분청약예금과 청약부금은 민간 건설사가 짓는 민영주택을, 청약저축은 주택공사등에서 공급하는 국민주택을 분양받을 수 있다.
▶ 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 중형국민주택은 청약예금, 청약부금, 청약저축 모두 분양 받을 수 있다.
▶ 청약부금은 20세 이상이면 누구나 어느 은행에서든 가입할 수 있으며 매달 5만 - 50만원씩 불입한다. 전용면적 25.7평 이하 민영주택이나 중형국민주택을 분양받을 수 있다.
▶25.7평보다 큰 아파트를 분양받으려면 청약에금에 가입해야 한다. 청약에금은 목돈을 한꺼번에 예치하는 것으로 금액에 따라 분양받을 수 있는 주택 규모가 달라진다. 서울을 기준으로 25.7평 이하는 300만원, 전용면적 30.8평 이하 민영주택은 600만원, 40.8평 주택은 1,000만원을 예금해야 한다. 집을 소유하고 있어도 가입할 수 있다. 청약예금과 부금은 6개월 납입 뒤에는 2순위, 2년 뒤에는 1순위가 된다.
▶무주택자로 25.7평 이하 중소형 아파트를 원한다면 청약저축을 고려할 만하다. 청약저축은 20세이상 무주택 가구주만 가입할 수 있다. 국민은행, 우리은행, 농협 등에서 가입하며 매달 2만~10만원을 자유롭게 입금하면 된다. 1가구당 1통장만 만들 수 있다. 전용면적 25.7평 이하의 국민주택을 분양받거나 임대할 수 있다. 청약저축은 매달 불입액을 24회 이상 내면 1순위, 6회 이상 내면 2순위, 나머지가 3순위다.
최근에는 수도권 등 투기과열지구로 지정된 곳이 많아 청약통장을 쓸 때는 목적을 정확히 해야 한다. 투기과열지구에서는 입주자모집공고일 기준으로 과거 5년간 세대원 중 당첨사실이 있으면 1순위자격이 없다. 또 2002년 9월 이후 청약예금이나 부금에 가입했다면 세대주만 1순위 자격을 갖는다. 자녀를 별도 세대주로 만들면 청약 기회가 더 많아질 수 있다.
▶한편 35세 이상의 5년간 무주택자는 투기과열지구 무주택우선분양제도를 활용할 만하다. 전용면적 25.7평 이하의 국민주택 공급물량의 50%를 무주택자에게 우선 분양하기 때문이다. 내년부터는 (2월이후) 우선 분양비율이 75%로 확대될 예정이다.
1순위 청약통장을 가지고 있는 사람은 통장금액을 높여 분양받을 수 잇는 평형수를 높일 수 있다. 다만 소형평형에서 대형으로 옮기려면 변경 뒤 1년 뒤에 자격이 발생한다는 점을 알아두자. 대형에서 소형으로 옮기는 경우에는 청약대상 아파트 입주자모집공고일 전절차를 마치면 가능하다.
또 청양저축자도 변경이 가능하다. 대형평형을 신청할 수 있는 예치금을 이미 충족한 상태라면 전환과 함께 청약자격을 얻게 된다. 그러나 청약하고자 하는 평형의 기준 예치금을 아직 채우지 못했다면 예금액과의 차이를 전환 이후에 내고 2년을 기다려야 한다.
<최소한의 경제상식을 알자.>
경제를 잘 안다고 해서 무조건 돈을 버는 것은 아니다. 만약 그렇다면 경제학 교수는 다 부자라야 옳다. 그러나 경제학 교수들이 생각만큼 부자인 것은 아니다. 평균적으로 공대 교수들보다 재테크를 잘 하나고는 말할 수 있겠지만, 필자가 아는 많은 경제학자들이 세련되고 체계적인 재테크를 하는 것은 아니었다.
경제기자도 마찬가지다. 경제흐름을 읽는 일이라면 대학교수에 뒤질 이유가 없지만 그들이 남들보다 돈을 잘 버는 건 아니다. 필자 주변의 기자들을 보면 오히려 반대인 경우가 허다하다. 이류를 대자면 여러가지 이유가 있지만 크게 보면 매일 기사에 ?기다보니 시간이 없고, 윤리적인 문제로 투자를 하기가 어려우며, 또 그들이 아는 경제지식이라는 것이 대부분 경우 피상적이기 때문이다.
그러나 분명한 것은 돈을 버는 사람 중에는 경제 문외한이 없다는 사실이다. 제대로 교육을 받지 않은 평범한 가정주부가 부동산이나 주식투자를 통해 거액을 버는 경우를 주위에서 종종 볼 수 있다. 그러나 그 주부는 분명 경제에 대한 남다른 감각과 지식을 가지고 있다. 경제학을 공부하지 않았다고 그들을 무시하면 큰코다친다. 독자들로부터 걸려오는 전화에서 필자는 이들의 경제지식이 생각보다 탄탄하고 두껍다는 사실에 깜짝깜짝 놀랄 때가 한두 번이 아니다.
결론은 뻔하다. 경제를 잘 안다고 돈을 버는 것은 아니지만 돈을 벌려면 최소한의 경제지식은 갖고 있어야 한다는 사실이다. 따라서 공부를 해야 한다. 극서은 사실에 대한 투자다. 책을 읽거나 경제신문을 읽으면 상식을 높일 수도 있고, 은행이나 증권, 부동산 전문 컨설턴트를 찾아가 경제에 대한 지식을 습득할 수도 있다.
돈을 벌기 위해 경제에 해대 기분적으로 알아두어야 할 것이 하나 있다.
수요와 공급의 원리다. 모든 경제 문제를 이 기준으로 보면 된다. 주가가 오르는 원인은 아주 간단하다. 주식을 사려는 사람이 많기 때문이다. 에를 들어 환율이 떨어질 것 같다고 하자. 다시 사라해 우리나라 돈의 가치가 달러에 비해 높아지는 것이다.
그러면 외국인 들은 달러를 원화로 바꾸려고 할 것이다. 나중에 원화가치가 오르면 그 차액만큼 돈을 벌기 때문이다. 그게 환차익이다. 외국인들이 원화로 바꾼다는 것은 증시에 그만큼 외국인들이 많이 들어온다는 얘기다. 예를 들어 강남의 아파트가 미친듯이 뛰는 데는 그만한 이유가 있다. 수요가 많고 공급이 적기 때문이다. 공급이 아예 없다고 보면 되는 곳이 강남이다. 그래서 다른 곳과는 비교도 할 수 없을 정도의 프리미엄이 붙는 것이다.
정부가 양도세를 강화하는 정책을 폈다고 하자. 양도세 비과세 요건을 1년 거주에서 3개월 후에는 2년 거주로 바꾼다고 하자. 그러면 강남 아파트 가격은 어떻게 될 것인가. 양도세를 피하기 위해 강남아파트에 1~2년 거주한 사람이 매물을 내놓을 것인가. 아니면 아예 2년 이상 기다릴 것인가를 생각해보면 된다. 그다리겠다는 사람이 오히려 많다면 공급은 줄어들 것?. 그러면 강남 아파트는 더 오른다. 이게 수요 공급의 원리이다.
경제 흐름을 읽는 데 중요한 것 중 하나가 금리다. 금리는 쉽개 말해 돈값이다. 금리가 내린다는 것은 돈의 가격이 낮아진다는 사실을 뜻하고, 그러면 돈을 빌리기가 쉬워진다는 얘기다. 당연히 돈을 빌려 주식을 사거나 부동산에 투자할 수 있는 여력이 생긴다.
주식이 대세상승기에 접어들기 위한 제1조건이 바로 저금리다. 부동산도 마찬가지다. 고금리에 부동산이 뛰는 경우는 드물다.
<신문 경제기사에서 보석 고르기>
증권투자자가 경제신문이나 종합지 경제면을 보는 것은 일반화돼 있다. 하지만 신문을 제대로 볼 줄 아는 사람들은 많지 않은 것 같다.
신문에서 무엇을 볼 것인가?
하나는 정부와 사회단체, 기업 등에서 내는 보도자료다. 보도자료란 각 단체에서 일반 대중에게 알리고 싶어 하는 일을 작성해서 기자들에게 배포하는 자료를 말한다. 이를 분석 종합해 기자들은 기사를 작성한다.
두번째는 기자들이 자체적으로 취재해 작성하는 경우다. 많은 사람들은 만나 이야기를 듣고 내용을 확인하고 하는 과정을 거쳐 기사가 만들어진다. 기자들이 가장 먼저 정보를 얻어 이를 독자들에게 알리기 위해 작성되는 것이므로 이 과정에서 아무도 몰랐던 새로운 사실이 밝혀지는 '특종'이 나온다.
마지막으로 기자들이 사회문제를 분석하고 새로운 시각을 제시하는 기획기사다. 예를 들어 이민자가 늘고 있다는 것은 누구나 알고 있다. 기자들은 이 사실에 근거해 이민을 왜 가는지 사회 경제적 의미는 무엇인지 등을 심층 취재해 기획기사로 내놓는다. 신문의 색깔을 알 수 있는 부분도 기획기사다.
독자 입장에서는 어떻게 신문을 볼 것인가?
보도자료를 정리한 기사는 일단 정보가치가 떨어진다. 보도자료는 각 단체에서 자신들이 알리고 싶은 것만 정리한 것이기 때문에 공급자 위주의 정보일 수 밖에 없다. 예를 들어 보도자료를 보면 회사자랑이나 정부의 치적 같은 것이 부류를 이룬다. 정보로서의 가치는 있지만 독자를 생각하기보다는 자신들에게 유리한 정보가 많이 담겨 있다.
정보 유통속도 면에서도 보도자료는 기사화되기 전에 이미 상당수 사람들이 알고 있다. 독자가 아마 가장 늦게 정보를 취득할 것이다. 보도자료를 통해 세상 돌아가는 것은 알 수 있지만 이를 보고 투자를 하기에는 순발력이 한참 떨어진다고 할 수 있다.
일반 취재 기사는 기자만 알고 있는 정보를 독자에게 서비스하는 것이다. 종종 기자가 기사욕심에 오보를 내는 경우도 있지만 정보가치는 가장 높다. 이 정보는 기자 다음에 독자가 알게 되는 정보이기 때문에 독자들이 정보 유통과정에서도 상위에 속한다.
투자에 참고할 만 하다. 기업이나 정부가 감추고 싶은 것을 기자가 추재해서 보도하는 경우도 있어 이 정보는 세상을 보는 다른 면을 제공해준다. 투자에 참고하려면 이런 종류의 기사를 보고 판단해야 한다. 아직 시장에 반영되지 않은 정보가 대부분이기 때문이다.
기획기사는 세상을 보는 눈을 제공해준다. 정보의 가치보다는 정보 해석상의 문제가 걸려 있는 경우가 많다. 기힉기사에 나온 정보에 따라 투자를 하는 것은 순발력 측면에서 떨어진다고 할 수 있다. 하지만 새로운 눈으로 세상을 볼 수 있는 틀을 제공해주기 때문에 참고할 만 하다.
예를 들어 한국경제의 문제점이나 대기업들의 문제점을 심층취재한 기사를 보고 그동안 생각하지 못했던 부분을 생각해 낼 수도 있다.
갈수록 신문에서 보도자료나 일반 취재기사보다는 기획기사의 비중이 높아지고 있다. 이 때문에 신문의 정보속도가 느려지는 점도 있다. 신문을 보고 주식을 샀더니 주가가 그날부터 빠지더라는 항의도 종종 들린다.
증권가에서는 '신문1면 톱으로 주식관련 기사가 나오면 주식을 팔라'는 조언도 유행하고 있다. 주가가 1,000포인트를 돌파하거나 주가가 하루에 50포인트 이상 오르면 신문 1면 톱을 주식기사가 장식하게 된다. 하지만 이후에 곧바로 주가는 빠지는 경우가 종종 있다. 그만큼 신문을 거꾸로 볼 수 있는 시각도 주식투자자에게는 필요하다.
<노벨 경제학자의 심리학>
- 모든 주식투자자가 자신은 시장에서 돈을 벌 것이라고 과신하지만 실제로는 그렇지 못하다. 주식을 살 때는 과신하고 주식을 팔 때는 소심해진다.
- 주가가 떨어질 때 조금만 더 참을 수 있는 투자자는 돈을 벌 수 있는 기회가 많다.
지난 2002년 버넌 스미스 조지메이슨대 교수와 함께 노벨경제학상을 받은 프린스턴대의 대니얼 카너먼 교수의 주식심리학이다.
그는 인간 심리의 근저에는 ▶지나친 낙관주의 ▶과감한 결정▶불확실성에 대한 무시 ▶손실에 대한 두려움 등이 존재한다며 이는 주식 투자에도 그대로 적용된다고 설명했다.
카너먼 교수는 장기적으로 볼 때 주가는 상승세를 보이지만 많은 투자자가 시장에서 돈을 잃는 것은 이런 인간 심리 때문이라고 지적했다. '투자자의 비합리성'을 주제로 한 그의 강연내용을 정리한다.
고전적인 투자이론은 두 가지 전제를 기본으로 한다. 하나는 모든 정보는 알려졌다는 점이며 다른 하나는 감정에 치우친 투자는 없다는 것이다. 모든 사람이 합리적으로 행동한다는 것이다. 그러나 이는 현실에서 다르게 적용된다. 수많은 오류가 있으며 곳곳에 군중행동이 일어난다.
그 이유는 크게 세 가지로 요약할 수 있다.
첫째는 지나치게 낙관적인 전망이고, 둘째는 의사결정의 비합리성이며 셋째는 손실에 대한 두려움이다.
먼저 많은 사람은 자신이 주식시장에서 돈을 벌 것이라고 낙관하고 증권투자를 한다. 시장에 대해서도 장밋빛 전망을 한다. 이를 낙관주의 편견 이라고 부른다. 인간 본성이 그렇다. 운전자중 80~90%는 자신의 운전실력이 평균 이상이라고 생각한다. 그들은 자신의 기술을 과장한다. 이런 본성이 할수 잇ㄸ. 정신을 낳는다. 많은 식당이 실패를 경험한 장소에 다른 식당이 생기는 이치와 마찬가지다.
자신은 남들과 다르다고 믿는다. 실제 통계상 소기업의 70%는 5년 내 망한다. 그것이 시장의 법칙이다. 많은 사람이 확률을 모르고 일을 저지른다. 그들은 불확실성을 저평가한다. 그러나 나의 조사결과 10-15%의 예기치 않는 놀라운 결과는 '절대적 확신'에서 나왔다. 주식시장은 '나는 시장에서 승리할 것'이라고 믿는 투자자들로 가득 차 있다.
둘째는 비합리적인 의사결정이다.
예를 하나 들어보자. 150만원을 벌 수 있는 확률이 50%고 100만원을 잃을 확률도 같은 50%인 도박이 있다고 하자. 당신은 이 도박에 돈을 걸겠는가? 마찬가지로 당신의 재산이 150만원 불어날 확률과 100만원 감소할 확률이 같은 게임에 참가하겠는가? 나의 조사결과는 '이런 게임에 대부분 참여하지 않는다'이다. 그들은 합리적으로 행동하지 않는다. 투자자들도 마찬가지다.
그렇다면 100만원을 잃을 확률이 50%라면 얼마의 돈을 딸 확률이 50%인 경우 게임에 참가할 것인가? 이번에는 거꾸로 X값을 구하는 주관식 질문을 던져보자. 평균치는 250만원이다. 이런 비합리적 의사결정은 손실에 대한 두려움 때문이다. 그것이 주식시장이 합리적으로 작용하지 않는 세 번째 원인이다.
주식을 팔때 산 가격을 잊어버리는 것이 전통적인 투자이론이다. 그러나 실제 그렇게 하는 사람은 드물다. 누구든 주식을 팔 때는 자신이 산 가격과 비교해 얼마의 손해를 봤는지를 생각한다. 이때 심리적으로 '나의 결정은 잘못된 것이 아니다'는 변명을 찾는다. 의사결정의 실패에 따른 고통을 원하지 않는다. 그 결과 지나치게 빨리 판다. 기다리지 못한다.
통계가 있다. 투자자들이 주식을 팔고 나서 곧바로 다른 주식을 샀을 때 그 주식은 1년뒤 평균 3.4%높은 가격에 팔 수 있었다는 것이다. 장기적으로 보면 주식시장은 상승세를 보였다. 10-20년을 보면 평균 수익률은 7%나 된다. 그러나 많은 사람이 주식시장에서 돈을 잃는다.
그 이유가 바로 여기에 있다
<부동산 투자 10 계명>
1. 정보는 현장에서 캐라
과다한 수익률을 제시하는 경우는 대부분 사실과 다른 경우가 많다. 부동산정보는 발품을 판 만큼 정확성을 높일 수 있다.
2. 수익성 부동산에 투자하라
부동산 값이 사두기만 한다고 오르기는 어렵다. 특히 요즘에는 시세차익보다는 수익률이 중요한 투자요인으로 부각되고 있다.
3. 임대주택사업에 관심을 갖자
주택은 안정성과 수익성 면에서 가장 확실한 부동산 상품이다. 특히 환금성에서 가장 유리하다.
4. 부동산정책과 제도는 투자의 길을 알려준다
요즘처럼 부동산정책이 쏟아질 때는 정책에 대한 충분한 검토가 필요하다. 규제가 나오면 틈새도 생기는 법이다.
5. 간접투자 상품도 고려하자
실물투자에 대한 규제가 많아지면 간접투자 상품이 더욱 관심을 끌 것으로 보인다. 부동산투자신탁과 리츠 등은 대박은 기대하기 어려워도 안정성을 꾀할 수 있으며 은행 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있다.
6. 대출금리를 따져라
대출금리가 얼마나 자주 바뀌는지 살펴야 한다. 금리가 떨어질 때는 양도성예금증서 연동대출이 유리하지만 금리가 오를 것 같으면 확정금리를 택해야 한다.
7. 땅 투자는 여유자금으로 하라
토지는 수익이 나지 않는 부동산 상품이다. 환금성도 낮은 편이다. 잘못 투자했다간 돈만 묶일 수 있으므로 꼭 여유자금으로 접근해야 한다.
8. 급매물을 노려라
급매물이 출현하는 경우가 종종 있다. 급매물을 잡으면 당연히 시세보다 싼 가격에 살 수 있다.
9. 경매를 적극 활용하라
연구를 할수록 길이 열리는 곳이 경매시장이다. 남들이 꺼리는 물건도 그 이유만 알고 해결할 수 있다면 그 만큼 더 수익을 높일 수 있다.
10. 판단이 섰다면 바로 행동하라
부동산전문가들 중에서도 의외로 부동산투자에 성공하지 못하는 사람이 적지 않다. 너무 많은 분석을 하다 타이밍을 놓치는 경우다. 부동산투자는 투자규모도 적지 않아 행동에 옮기기 쉽지 않을 수 있지만 머뭇거리다가 평생 투자 한 번 제대로 못할 수도 있다.
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