부자돼보자

부동산 관련 공적 장부(이하 ‘공부’) 서류 중에서 ‘등기부등본’은 사람으로 치자면 주민등록등본과 유사하다고 볼 수 있다.

이 서류에는 해당 부동산의 위치, 면적, 소유권, 권리관계 등이 상세하게 나와 있다. 때문에 부동산을 살 땐 기본적으로 등기부등본을 확인해 문제가 없는지 살펴 봐야 한다.

보고 또 보고, 등기부등본

부동산 등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어져 있다. 표제부, 갑구, 을구 등이 그것이다.

표제부에는 해당 부동산의 위치, 용도, 면적 등이 기재돼 있다. 표제부에 기재되는 내용은 토지, 건물(주택, 상가) 등 부동산의 종류에 따라 약간씩 다르다.

토지의 경우엔 지번ㆍ지목, 건물의 경우에는 지번ㆍ구조ㆍ용도ㆍ면적 등이 기재된다.

갑구는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 적혀 있다. 예컨대 어떤 사람이 부동산을 사면 그 이름이 소유권자로 갑구에 오른다. 또 빚 상환 독촉에 쫓기는 사람의 부동산 등기부등본 갑구에는 ‘가압류’ 가 설정돼 있을 수 있다.

부동산 소유자가 돈을 빌리면서 그 돈을 갚지 않을 때 본인 소유의 부동산을 대신 주기로 약속했을 경우 갑구에 ‘가등기’가 설정된다. 갑구에는 ▶압류 ▶가압류 ▶가등기 ▶가처분 ▶예고등기 ▶경매 신청등기 등이 기재된다.

이에 비해 등기부등본 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타낸다. 예를 들어 부동산을 담보로 잡고 은행에서 돈을 빌렸을 경우 등기부등본의 을구에 ‘근저당’이 설정된다.

을구엔 ▶저당권 ▶전세권 ▶지역권 ▶지상권 등의 설정 여부가 표시된다.

소유권 복잡한 부동산 등본은 책으로 한권 부동산을 살 땐 기본적으로 등기부등본을 먼저 떼 보아야 한다. 등기부등본의 발급은 부동산의 소재지와 상관없이 가까운 동사무소를 이용하면 된다.

2002년 10월 부동산 등기 전산화가 마무리되면서 대법원 사이트(www.scourt.go.kr)에서도 열람, 발급이 가능해졌다. 또 전국 213개 등기소와 시ㆍ군ㆍ구청, 지하철역 등에 설치된 자동발급기에서도 등기부등본을 발급받을 수 있다.

부동산을 살 때 등기부등본을 통해 제일 먼저 확인해보아야 할 사항은 실제 등기자와 매도인이 일치하는지 여부다. 이는 등기부등본 갑구에 기재된 인적사항과 매도인의 신분증을 비교하면 쉽게 확인이 가능하다.

이때 등기부등본상의 실제 등기자와 매도인의 신분이 서로 일치하지 않는다면 반드시 등기부등본상 주인의 인감이 첨부된 위임장을 받아 둬야 한다.

다음으로는 등기부등본 갑구를 통해 소유권에 관한 사항을 확인해 봐야 한다. 소유권이 복잡한 부동산의 경우 등기부등본 갑구가 수십 페이지에 이르는 경우도 있다. 이런 부동산은 소유권 확보에 문제가 있을 수 있으므로 세밀한 분석이 필요하다.

먼저 압류ㆍ가압류가 설정됐는지 여부를 확인해 봐야 한다. 압류ㆍ가압류는 소송을 통해 빚이나 손해를 되돌려 받거나 배상받기 전까지 채무자가 재산을 빼돌리지 못하도록 막기 위해 갑구에 설정된다. 압류ㆍ가압류된 부동산의 등기부등본 갑구에는 설정권자, 설정 연월일등이 기재돼 있다.

갑구에 문제 있으면 계약하지 말아야 해당 부동산이 가압류돼 있다면 소송 중이거나 준비 중인 것으로 판단하면 된다. 이때 최악의 경우 소송을 통해 지급확정 판결이 나면 부동산이 경매에 부쳐질 위험성이 있다는 점에 유의해야 한다.

가압류된 부동산은 일단 소유권을 넘겨받는데 어려움이 발생할 수 있기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다. 원칙적으로 가압류가 된 부동산에 대하여 주인은 그 처분권을 상실하기 때문이다.

가처분은 빚을 현금으로 돌려받기보다는 부동산 그 자체를 차지하기 위한 등본 갑구에 설정하는 임시처분을 말한다. 예를 들어 이혼소송의 경우 가압류는 ‘돈(위자료)’을 받기 위해 신청하지만 가처분은 ‘부동산 그 자체‘를 받아내기 위해 신청한다.

가압류는 상대방의 모든 재산에 대해서 할 수 있지만 가처분은 상대방의 재산 중 부동산(주택, 아파트, 임야, 토지 등)에 대해서만 할 수 있다.

가처분된 부동산은 제3자에게 팔 수도 없고, 그것을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수도 없고, 다른 사람 이름으로 명의를 변경할 수도 없기 때문에 주의해야 한다.

가등기는 땅주인이 돈을 빌리면서 그 돈을 기한내 갚지 않을 경우 부동산을 대신 주기로 약속했을 때 설정된다. 가등기는 본등기전에 하는 임시등기로 보면 된다.

부동산 주인이 빚을 갚지 못하면 채권자는 가등기를 근거로 본등기 청구권을 행사해 그 소유권을 취득하게 된다. 가등기된 부동산은 그 이후에 이루어지는 등기는 모두 효력을 상실하기 때문에 가급적 매입하지 않는 것이 좋다.

을구에선 지상권 설정 여부 확인해야 부동산 등기부등본 을구엔 ▶지상권 ▶저당권 ▶전세권 ▶지역권 등의 설정여부가 표시된다.

특히 땅을 살때 갑구에 대한 분석이 끝났으면 을구를 통해 먼저 지상권이 설정됐는지 여부를 확인해 봐야 한다. 지상권은 땅에 주택, 일반창고, 농작물창고, 무허가건물 등과 같은 건축물이 있을 때 설정된다.

이때 땅 소유주와 건물 소유주가 일치한다면 문제될 게 없다. 하지만 각각의 소유주가 일치하지 않을 경우 나중에 건축물 주인이 지상권이나 유치권을 주장하면 문제해결을 위한 비용과 시간을 들여야 하기 십상이다.

때문에 토지등기부등본 을구에 지상권이 설정된 땅을 살 때는 매도자가 이를 해결한다는 단서조항을 계약서에 달고 매매절차를 진행하는 것이 좋다





출처 : 중앙일보

‘잔고좌(座)수, 평가금액, 재투자….’ 얼마 전 주위의 권유로 펀드에 들긴 했지만 생소한 용어들 때문에 받아 든 펀드 통장이 낯설다.
 
‘이게 도대체 무슨 말이지?’ 창구 직원이 뭐라고 설명했지만 귀에 잘 안 들어온다. 또 그때뿐이다.

이번 회에선 펀드 통장 보는 법을 집중적으로 알아본다.

펀드 관련 용어는 처음 접할 땐 어려워 보이지만 기본적인 개념들만 익혀 두면 금방 이해할 수 있다. 사실 통장만 읽을 수 있으면 펀드 투자도 쉬워진다.
 

①종목

동양종합금융증권의 사원 김미연 씨가 2005년 가입한 실제 펀드 통장을 살펴보자. 그는 매달 50만 원을 붓는 적립식 펀드에 가입했다.

통장을 펼치면 가장 먼저 눈에 띄는 건 종목명이다. 김 씨는 ‘동양투신모아드림 적립식 주식1’에 가입한 상태다.

1이란 숫자는 그 상품의 1호란 뜻. 운용사에서 펀드를 시리즈로 계속 판매할 때 1호, 2호, 3호 등 숫자를 이용한다. 하지만 1호, 2호는 투자 대상과 운용 시점 등이 다를 수 있기 때문에 수익률에서도 얼마든지 차이가 날 수 있다. 똑같은 상품이 아니란 뜻이다.


②잔고좌수 ③기준가격(거래단가) ④거래수량

100주, 1000주 하는 것처럼 주식의 기본 단위는 주(株)다.

마찬가지로 펀드의 기본 단위는 좌(座)다. 잔고좌수는 투자자가 보유하고 있는 펀드의 수량을 말한다. 좌는 편의상 1000좌당 1000원을 기본으로 한다. 1좌에 1원이라는 얘기. 1000원을 투자하면 1000좌를 갖는 것이다.

기준가격은 펀드를 사고파는 가격으로 주식으로 치면 주가와 비슷한 개념이다. 펀드가 세상에 태어날 때 기준가격은 1000원이다.

주가가 오르내리는 것처럼 펀드의 기준가격도 펀드가 투자한 대상의 운용수익률에 따라 오르내리기를 반복한다.

펀드를 처음 설정한 날은 아직 투자 전이기 때문에 기준가격은 1000원이 되지만, 다음 날부터 자신이 가입한 펀드가 주식이나 채권에 투자해 운용 실적이 나오므로 기준가격은 변하게 된다.

예를 들어 보자. A가 기준가격 1000원인 펀드에 100만 원을 넣었다. 이 사람은 100만 좌를 갖게 된다. 한 달 뒤 기준가격이 1100원이 됐다고 치자.

기준가격이 100원 올랐으니 수익률은 10%다. 펀드 1좌당 가격도 1.1원이 됐다. 그런데 B라는 투자자가 A가 한 달 만에 10%를 번 것을 보고 이 펀드에 가입한다면 100만 원을 넣어도 90만9090좌(100만 원÷1.1원)밖에 사지 못한다. 펀드 가격(기준가격)이 1100원으로 올랐기 때문이다.

통장을 보면 김미연 씨는 8월 31일 50만 원이 입금됐는데 이 돈으로 37만7231좌밖에 사지 못했다. 기준가격이 1000원이 아닌 1325.45원이었기 때문이다.

⑤거래일자

거래 날짜를 말한다. 하루를 맡겨도 이익을 볼 수 있는 초단기 금융상품인 머니마켓펀드(MMF)를 제외하고는 돈을 펀드에 맡긴 바로 그날 주식이나 채권을 살 수 없다.

주식형 펀드의 경우 장 마감 시간인 오후 3시 이전에 가입하면 그 다음 날부터, 3시 이후에 가입하면 이틀 뒤에 거래가 시작된다.

⑥평가금액

거래일 현재 투자 원금과 수익을 합한 금액이다. 잔고좌수에 당일의 기준가격을 곱해서 산출하는 금액이다.

8월 31일 현재 247만9041좌를 보유 중인 김 씨는 잔고좌수에다 1좌당 1.32545원(기준가격은 1325.45원)을 곱한 328만5847원이 평가금액으로 돼 있다. 만기가 됐다면 평가금액란에 찍힌 금액에서 세금과 수수료를 공제한 금액만큼 인출할 수 있다.

⑦적정매수

당일 매수를 제외한 익일 매수, 즉 펀드에 돈을 맡긴 다음 날 거래가 시작되는 걸 적정매수라고 한다.

⑧분배금입금

최초 설정일로부터 1년마다 결산을 할 때 수익률에 따라 지급되는 결산 분배금을 말한다.

10월 6일 현재 김 씨의 잔고좌수는 280만6749좌이다. 그런데 이날의 기준가격은 1516.03원이다. 펀드가 처음 생길 때 기준가격인 1000원에서 51%의 수익이 났다는 얘기다. 따라서 280만6749좌의 51%인 144만8361좌를 분배했고 기준가격이 1000원일 때의 금액인 144만8361원을 분배금으로 입금했다.

⑨재투자매수

대부분의 펀드는 투자 후 1년이 되는 시점에 그동안 상승한 기준가격을 다시 1000원으로 환원하는 작업을 한다. 1000원부터 다시 출발하게 되는 대신 1000원을 초과한 금액은 잔고좌수로 메워 주게 되는데 이를 재투자라고 한다. 하지만 기준가격이 1000원을 밑돌면 재투자를 하지 않는다.


출처 : 동아일보