부자돼보자

1. 7월부터 일반인 법원경매 참여 쉬워진다.

법원경매 물건에 대한 채권ㆍ채무ㆍ세입자의 항고 남용방지를 골자로 한 새 민사집행법이 오는 7월부터 시행됨에 따라 법원경매 투자환경도 크게 달라진게 된다.

7월부터 시행되는 민사집행법은 항고시 보증금 공탁 의무화, 배당요구 기일 명문화 등 법원경매 투자자 보호를 위해 관련 규정을 대폭 강화했다.

새 법이 시행되면 일반인들도 전문가의 도움 없이 손쉽게 경매에 참여할 수 있어 법원경매가 대중적인 투자수단으로 자리매김할 것으로 보인다.



2. 어떻게 달라지나.
채권ㆍ채무ㆍ세입자 등 권리관계자가 함부로 항고를 할 수 없게 된다.

현행법상 이들 권리관계자는 경락허가 결정전(낙찰후부터 1주일)에 보증금 공탁없이 항고를 제기할 수 있다. 이로인해 고의로 항고를 남발해 경락허가 결정을 지연시키는 사례가 비일비재했다.

그러나 7월부터는 낙찰대금의 10%에 해당하는 보증금을 법원에 공탁해야 항고를 할 수 있다. 또 항고가 기각되면 보증금을 돌려받을 수 없어 고의성 항고가 크게 줄어 들것으로 예상된다.

배당요구 기일도 앞당겨진다. 현재는 경락허가 결정전에 배당요구를 신청하면 된다. 입찰 당일 물건을 낙찰받아도 경락허가 결정전까지는 1주일 정도 소요되는데, 그 기간중 세입자 등 채권자가 배당을 신청할 수 있어 투자자 입장에서는 위험부담이 따르기 마련이다.

새 민사집행법은 배당요구 기일을 최초 경매기일 이전으로 정했다. 법원에서 정한 최초 경매기일전까지 배당요구를 해야 한다는 뜻. 그후에 들어온 배당요구 신청은 무효처리된다. 투자자 입장에선 낙찰후 예기치 못한 위험부담에서 벗어나게 된다.

경매방식도 다양해진다. 지금은 모든 법원에서 당일 입찰하고 개찰하는 기일입찰방식을 사용하고 있다. 앞으로는 기일입찰방식과 호가(구두)ㆍ기간입찰방식 중 하나를 법원에서 자율적으로 선택할 수 있게 된다.


3. 투자요령.
입찰전에 경매방식을 살펴보는게 중요하다. 법원에서 기일ㆍ호가ㆍ기간입찰방식 중 어느 방식으로 경매를 진행할 것인지 사전에 파악하고 있어야 한다.

또 입찰전에 세입자ㆍ채권자 등의 배당요구가 확정되는 만큼 이해득실을 따진 후 경매에 참가하는게 좋다. 본인이 부담해야 될 금액과 낙찰금액의 합계를 시세와 비교해 적절한 입찰가격을 써내는게 무엇보다 중요하다는 뜻이다.

1. 법원경매 감정가 시세보다 높게책정 사례 많다.
이해관계자 보호 위해, 평가시점 꼭 확인해야

"법원경매에 매겨지는 감정가의 맹신은 금물"
감정평가법인 등에 의뢰해 제시하는 법원의 감정가가 시세보다 높을 수 있기 때문이다.

최저경매가를 시세에 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 보기 십상이다.

목동아파트 8단지 20평형 아파트(사건번호98-19254)의 감정가는 1억1천5백만원이었으나 시세는 9천5백만원으로 조사돼 2천만원의 차이가 있었다.


대치동 은마아파트 31평형의 경우(사건번호98-21930)도 시세는 1억5천만원안팎에 형성돼 있지만 감정가는 시세보다 무려 5천만원이나 높은 2억원이었다.

감정가와 시세에 격차가 생기는 것은 크게 두가지 이유때문이다.
우선 법원이 경매이해관계자인 채권자와 채무자를 보호해달라는 취지를 앞세워 감정평가법인 등에 부동산 평가를 의뢰한다. 감정가격이 너무 낮게 매겨지면 채권자입장에서는 채권확보가 어렵다. 동시에 채무자측에서도 재산가치가 헐값으로 평가되는 것을 막을 수 있다. 이런 이유로 감정평가기관들은 법원에서 의뢰한 부동산을 비교적 후하게 평가하는게 통례다.

다른 하나는 법원에서 평가를 의뢰한 시점에서 감정평가기관이 평가를 마칠때까지 3~4개월 소요돼 이 기간동안 변화된 시세를 제대로 반영하지 못한다.
법원등기를 열람할때 감정평가시점을 꼭 확인해야 하는 것도 이때문이다.
창영개발 송덕영 사장은 "법원에서 제시한 감정가격은 시세를 정확하게 반영하지 못할때가 적지 않다"며 "시세보다 오히려 높게 낙찰되는 경우를 막기위해서는 현장확인이 필수적"이 라고 말했다.