부자돼보자

"아파트는 땅이다"
글쓴이 : 김재영 등록일 : 2003-08-27

최정환(43)씨. 대학에서 러시아어를 전공, 대한항공 몽골 지점장으로 근무하는 등 13년간 평범한 샐러리맨 생활을 하다 부동산 재테크 전문가로 변신했다. 현재 재테크 전문 사이트인 웰시아닷컴 등에 부동산 관련 칼럼을 쓰고 있다. 올초에는 '내 집 마련 기술'이라는 책을 펴내며 그동안 쌓은 내공을 과시하기도 했다.



그러나 그는 시쳇말로 투자의 달인 또는 재테크의 고수 쯤은 되지 못한다. 그의 말처럼 일부러 투기의 길에 들어서지 않았다는 신념때문인지는 몰라도 어쨌든 그에게는 아직까지 이렇다할 투자 성적표가 없다. 특별히 실패하지도 않았고 그렇다고 화려하게 선전할 만한 성공도 없다. 그런 그가 '내 집 마련을 위한 전도사'로 불리며 하루에도 수백통씩 아파트 투자에 대해서 질문하는 메일이 도착한다. 왜일까.

최씨는 IMF 외환위기 시기이던 지난 98년 목동에 아파트를 마련하면서 재테크에 관심을 갖게 됐다. 그런 관심이 12년간의 아파트 시세를 분석하는 열정으로 이어져 아파트에도 추세가 있다는 것을 밝혀냈다. 분석 내용이 인터넷에 올라가자 폭발적인 인기를 끌었고 이름이 알려지는 계기가 됐다.

"오랫동안 아파트 시세를 연구하면서 어떤 원칙, 말하자면 아파트 시세의 비밀을 알게됐지요. 그때 썼던 글에 나온 지역의 가격 전망이 결과적으로 맞아떨어졌는데 핵심은 역시 시세분석이지요. 최근 어떤 인터넷 사이트에서 성동구나 마포구 등의 새로 입주한 아파트가 강남이나 목동 아파트 만큼 오르지 않아서 향후 상승 여력이 있다고 주장한 글을 읽은 적이 있습니다. 그러나 과거에 많이 오르지 않았다고 앞으로 오른다는 것은 오산입니다. 대지 지분 등 본질적인 재산 가치의 변화가 없는데 상승을 기대하는 건 무리입니다. 이런 아파트들은 주변 환경이 획기적으로 개선돼 사람들의 인식이 좋아지지 않는 한 상승을 기대하기 힘듭니다.'

주춤하던 아파트 값이 최근들어 또다시 꿈틀거릴 조짐이라고 하니 내 집 마련 수요자나 투자자에게 조바심이 생길 법하다. 지금 아파트를 사야할까. 대답은 의외로 간단했다. "조정기가 매수타이밍입니다. 지난해만 보더라도 1월에 급등한 후에 월드컵 기간 중 시들했습니다. 그리고 9.4대책이 나오고 작년 말부터 올 4월까지 매수 타이밍였지요. 지나고보니 말입니다. 떨어지기를 기다렸지만 계속 올랐습니다. 이때문에라도 내 집 장만 실수요자들은 오르내림에 상관없이 조정기를 이용해 구입해야합니다. 그러나 이제 시세를 오르내리는 것은 실수요자입니다. 무리한 융자를 안아야하는 상황이라면 기다려야 합니다."

내 집 마련이라면 사라? 그렇다면 어떤 아파트를 사야하나. "흔히들 내집 장만은 투자 차원으로 접근하지 말라고 합니다. 그러나 이왕이면 조금 더 불편을 감수하더라도 투자차원의 내집을 장만하는 것이 10년, 20년 후에 훌륭한 노후대책이 될 수도 있지요. 물론 현재의 주거환경을 철저히 무시하고 투자 차원만 보고 집장만을 한다는 것은 현실적으로 어렵습니다. 가령 10평대의 5억짜리 아파트에 5인가족이 투자 차원에서 거주한다면 좋은 모양새는 아닐 것입니다. 다만 주거 조건이 동일하다면 투자 가치가 더 있는 아파트를 골라야겠지요."

그렇다면 아파트의 투자 가치는 어떻게 찾아내야 할까 궁금했다. "입지가 제일 중요하고 대지 지분이 중요합니다. 결국 재건축 아파트의 상승률이 일반 아파트보다 높은 것은 좋은 입지에 위치한데다 대지 지분이 높기 때문입니다. 물론 대지 지분이 낮은 새 아파트가 오르는 등 예외도 있지요. 전망권이나 학군 등의 영향이지요. 강북이나 수도권 아파트의 상승률이 강남보다 낮은 것은 분양할 때부터 건축비는 거의 차이가 없는데 땅 값에서 차이가 났기 때문입니다. 건물은 똑같이 감가상각이 되므로 결국 땅만 남는 셈이지요."

투자를 위한 전문가보다는 내 집 마련을 위한 실수요자의 벗이 되고 싶다는 최씨는 '그래도 투자 유망 부동산이 무엇이냐'는 재촉에 "앞으로는 예전처럼 큰 시세차익을 기대하기 힘든 상황이 조성되는 만큼 임대수익이 좋은 역세권의 소형 아파트에 주목할 필요가 있다"고 짧게 답했다.