부자돼보자

1. 법정지상권의 성립.
1. 저당권(근저당권) 설정당시 토지위에 건물이 실질적으로 존재하고 있어야 법정지상권이 성립된다.(설사 건물이 미등기였다 손치더라도 차후에 등기를 갖추면 됨) 만약 저당권 설정 후에 축조(지은)건물까지도 법정지상권을 인정하면 담보물권의 하락으로 채권자에게 피해를 주는 경우로 법리에 맞지 않다. (저당지상의 건물에 대한 경매청구권)

2. 토지와 건물이 동일인 소유의 부동산이어야 하고 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정되어야 하며 경매실행으로 인하여 소유자가 각각 다르게 되어야 한다.

3. 동일성(면적)유지의 법정지상권으로 - 기존의 법정지상권이 인정된 건물이 노후 건축물로 재건 축 또는 개축시(개축을 할 때에는 개축 전에 경매실행이 된다면 지상권은 소멸된다)는 동일성을 유지해야만 법정지상권을 인정, 만약 동일성을 잃으면 법정지상권이 소멸된다.(대법원판례 86다카13)

4. 법정지상권은 강행규정이므로 저당권 설정시 법정지상권의 불성립을 특약으로 하는 불공정한 계약은 무효이다.


2. 법정지상권의 성립기점.
1. 경락자가 잔금지불기일에 잔금을 완납했을 때
2. 법정지상권의 성립은 강제규정으로 등기와는 무관하게 경매로 소유자가 다르게 되었을 때.
3. 법정지상권은 등기를 하여야 하는가 ?.
법률의 강제규정에 의한 지상권의 취득이므로 등기를 요하지 않는다 (민법 제187조:등기를 요하지 아니한 부동산 물권취득) 다만, 법정지상권자는 법정지상권 성립권이 강제규정이므로 토지소유자에게 등기권을 청구할 수 있고, 법정지상권자가 지상권을 제3자에게 처분하기 위해서는 등기를 하여야 처분할 수 있고, 법정지상권의 후 취득자(법정지상권을 취득한 제3자)에게도 그 권리가 양도된다.

4. 법정지상권의 법정기간은 ?
1. 최장기간 : 제한없음
2. 최단기간 석조, 석회조, 연와조 또는 견고한 건물 : 30년 그 밖의 건물 : 15년 공작물 : 5년
3. 기간의 정함이 없는 경우(기간을 정하지 않은 경우) : 2항의 최단기간으로 정함
4. 저당권 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 : 15년
5. 수목 : 언제나 30년
6. 저당 지상의 건물에 대한 경매청구권(민법 제365조 및 민소 제615조의2) 토지를 (대지)목적으로 담보권을 실행한 후 그 설정자(채무자)가 그 토지 위에 건물을 축조한때에는 저당권자(채권자)는 토지와 함께 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있다. 이러한 경매청구권을 저당지상물의 경매 청구권이라 하며, 이때 경매청구권자는 건물의 매득금(경매대가)에 대하여서는 우선변제권(배당권)이 없고 토지의 매득금에 대해서만 배당권이 있다.



5. 법정지상권이 인정되지 않는 경우.
1. 나대지의 토지에 저당설정한 후 토지소유자로부터 취득한 용익 물권 (지상권, 전세권, 지역권)에 의하여 축조된 건축물

2. 저당권 설정당시 건물이 존재하였으나 저당권 설정 후에 건물을 명실하고 재건축에 의한 증축의 경우는 동일성을 잃었으므로 법정지상권 소멸.

3. 가등기 담보설정(채권담보가등기)된 토지 위에 토지소유자가 축조한 건축물을 매입한 경우 즉, 담보설정권자가 토지를 가등기에 기한 소유권 이전할 경우에는 채권담보 가등기 설정한 나대지위에 토지소유자가 건축물을 신축하여, 그 건축물을 제3자에게 매도하였을 경우에 채권담보 가등기권자는 채권변제가 없기 때문에 토지에 대한 소유권을 경료하면 건물취득자(제3취득자)는 관습법상의 법정지상권을 취득할 것처럼 보이지만
이러한 경우에까지 관습법상의 법정지상권을 인정할 경우에 채권담보 가등기권자(채권자)의 이익을 크게 해치는 경우에 해당하여 법정지상권을 인정하지 않아서 결국 건물취득자는 가등기에 기하여 소유권을 경료한 새로운 토지소유자의 건물철거 요구에 대항할 수 없게 된다.


6. 가 처 분.
특정물에 대한 각종 청구권을 가지는 채권자가 장차의 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정, 유지시킬 필요가 있을 때 채무자의 재산은닉, 제3자에게 양도 등의 처분을 금지시키고 그 보관에 필요한 조치를 해 두는 보전처분입니다.

7. 가 압류.
금전채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소를 제기하고 강제집행을 실행코자 할 때 소송기간동안 채무자가 자기 재산을 도피, 은닉하지 못하도록 묶어 두는 보전 수단입니다. (소송 후 경매로 실행됩니다.)

8. 가 등기.
가등기란 부동산 물권변동을 일어나게 할 청구권을 가지는 자의 보호를 위한 일시적, 예비적 보전수단으로써 인정되는 등기입니다. 말하자면 보전의 목적으로 일정한 청구권을 공시하는 등기가 가등기입니다. 즉 부동산 물권변동을 목적으로 하는 청구권이 이미 성립하고 있음을 등기부에 미리 기재케 함으로써 그 후에 그 부동산에 관하여 물권을 취득하는 자(물권자로 등기되는 자)에게 자기에 앞서서 어떤 자를 위한 청구권이 있다는 것을 알리고, 이러한 사실을 알았음에도 불구하고 등기를 하는 때에는, 그의 물권을 잃게 될지도 모른다는 것을 계산에 넣도록 고지하는 것입니다.

어떠한 청구권이 가등기에 의하여 보전될 수 있는지는 부동산등기법 제3조에 정하고 있는데 장차 권리변동을 발생케 할 청구권을 보전하려 할 때(부동산 매수인의 이전 청구권 등) 기타 청구권이 장래에 있어서 확정될 것인 때(예약완결권 등)가 있습니다.

가등기는 그 자체만으로는 아무런 법률적 효력은 없고, 가등기에 기 해 본등기를 하는 때에 그 본래의 효력이 발생됩니다. 또 경매와 관련해 등기부상의 권리관계에서 최선순위(근)저당권(1번 저당권)보다 먼저 성립된 가등기는 경매실행 후 소멸하지 않고 최선순위 저당설정일자 보다 후에 성립한 가등기는 민사소송법 제 608조 제 2항의 소제주의 원칙에 의해 소멸합니다.




9. 강제집행.
강제집행을 하려면 판결, 조서, 공증서류등의 채무명의와 집행기관이 부여한 집행문의 서류들이 구비되어야 한다.

10. 채무명의.
채무명의란 실현될 수 있는 사법상의 청구권을 표시하고 그존재와 그것이 집행될 수 있다는 것을 증명한 공증문서를 말한다.채무명의가 되는 문서는 주로 재판, 또는 그것에 준하는 효력을 까진 조서나 기타, 당사자의 진술에 의하여 작성한 공증증서 등이다. 채무명의는 강제집행의 기초가 되는 것이므로 일정한 이행청구권이 표시한 것이어 야한다. 그래서 이행판결은 채무명의가 될 수 있으나 단순한 소유권의 확인판결이나 형성판결은 채무명의가 될 수없는 것이다. 또한 채무명의는 강제집행의 기초가 되는 것이므로 집행력을 지니고 있다.

11. 집행문.
집행문은 쉽게 말해 강제집행을 해도 좋다는 집행의 허락서라고 생각하면 된다. 즉 채무명의의 집행력이 현재 있다는 것과 집행 당사자의성명, 혹은 목적물 등을 국가의 공증공무원이 채무명의의 정본말미에 부기하는 공증문서를 말한다. 법원서기관 및 서기 , 또는 공증인이 채권자, 또는 그 승계인의 신청에 의하여 집행할 수 있는 채무명의의 정본에 집행문을 부기하고 이 집행력이 있는 정본을 신청자에게 교부한다. 집행문부여가 필요한 이유는 재판기관과 집행기관이 분리되어 있기 때문이다.



12. 공 매.
국가기관, 즉 국세청에 체납된 세금을 징수하기 위하여 성업공사라는 공공기관에 의뢰하여 강제매각하는 절차이며 근거법률은 국제징수법에 의합니다. 크게 압류재산과 비업무용 부동산의 처분이 주가되며 성업공사가 밀린 세금을 대신 받아주는 대리인이 되어 대상 부동산을 처분합니다. 경매와 기본적 성격은 동일합니다.

13. 근 저 당.
근저당은 계속적인 거래 관계로부터 발생되는 다수의 불특정 채권을 장래의 결산기에서 일정한 한도까지 담보하려는 저당권이 근저당권 내지 근저당입니다. 이를 알기 쉽게 설명한다면, 제조업자 A와 도매상 B외의 사이에서 A가 생산하고 있는 상품을 B에게 계속적으로 공급하되 100만원까지는 외상거래를 인정한다는 계약이 성립하였다면, A의 B에 대한 외상거래대금 채권은 상품이 공급됨에 따라 발생하고, B가 면제해 감에 따라 채권은 소멸해간다. 채권은 수시로 교체되어 가지만 그때그때의 채권의 잔고는 100만원 이내에 있게 되어 거래는 계속되어 간다. 이런 경우 보통의 저당권이 아닌 이른바 근저당을 설정할 필요가 있습니다. 등기된 근저당권은 채권 최소액을 한도로 하여 그 결산기에 현실적으로 존재하는 채권액의 전부에 미치며 원금, 이자, 지연이자, 위약금 등을 확인하여 채권 최소액 범위 안에서 효력이 미치게 됩니다.

14. 과잉경매.
수개의 부동산을 경매한 경우에 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자에게 변제하고 강제집행 비용에 충분할 때를 말합니다.


국세 징수법상 국세, 지방세, 징수금등 채무자가 강제집행이나 또는 파산선고를 받은 때 (법인이 해산한때)등 강제매각개시 절차에 의하여 채무자의 재산을 압류하지 아니하고도 강제 매각기관에 체납관계 세금의 배당을 요구하는 제도를 말하며, 교부 청구를 하면 조세의 소멸시효가 중단된다.

16. 당 해 세.
국세기본법 제35조 1항 3호에 규정한 상속세, 증여세, 재평가세, 토지초과이득세등을 말한다.

17. 명도.
주거인(세입자)을 퇴거시키고 가제도구 등 동산을 철거한 후에 물건을 인도받아 점유하는 것입니다. 명도는 인도의 한 형태입니다.

18. 감정평가액.
법원에서 경매의 진행을 위하여 한국감정원을 비롯해 사설 감정평가법인에 감정을 의뢰합니다. 감정평가란 감정평가사의 자격을 갖춘 자가 전문적 지식과 경험을 바탕으로 부동산의 경제적 가치를 화폐의 단위로 측정하는 작업을 뜻하는데, 통상 시세에 비해 5∼10%정도 낮게 평가됩니다. 법원경매에 관련해 감정평가액은 최초 경매시 최저 입찰가격의 기준이 되며 매회 유찰될 때마다 20%씩 감액됩니다.
19. 담보물권.
담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 3가지가 있습니다. 그밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권을 용익물권인 동시에 일정의 담보물권으로 하고 있습니다다. 그리고 담보물권 중 유치권은 법률에 의하여 일정한 요건이 갖추어질 때에 당연히 성립하는 법정 담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여 성립하는 약정담보물권입니다.

20. 대 항력.
대항력은 타인에게 적법한 권리를 주장할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위해서는 일정한 요건이 충족되어야 가능하며, 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 후손의 물권자, 기타 채권자에 우선하여 배당받을 수 있으며 전주인과 맺은 계약기간 동안 살수도 있으며 보증금을 받아 나갈 수도 있습니다.

21. 경 매.
경매라 함은 매도인이 다수의 매수 희망자에게 구두 또는 서면으로 매수의 청약을 하여 그 중 최고가격으로 청약한 한 사람에게 매도의 승낙을 함으로써 이루어지는 매매 형식을 뜻합니다. 경매의 절차는 민사송법의 강제집행절차에 의해 진행됩니다.
22. 배 당.
경매되는 부동산의 대금, 즉 경락대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우, 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나누어 주는 절차이며 법에 명시된 순서에 대해 배당받게 됩니다. 낙찰허가일까지 배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있습니다.

23. 변 경.
경매진행기일이 변경되었음을 뜻하며,채무자가 채권자에게 채무를 갚겠다는 노력의 반증입니다. 채권자의 경매기일 연기 신청에 의해 법원에서 받아 들이는 경우가 대부분입니다.

24. 물 권.
물권은 그의 객체인 물건을 직접 지배해서 이익을 얻는 것을 내용으로 하는 권리입니다. 물권은 특히 재산권이고 지배권이며 또한 절대권입니다.
25. 채 권.
민법상 인정되는 물권은 물권법정주의 원칙에 의해 8종의 권리가 있으며, 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권이 있습니다. 채권은 채무자에 대하여 급부를 청구할 수 있는 청구권입니다. 즉 채권은 채권자가 채무자에 대해서만 청구할 수 있는
대인권이고, 상대권이며,청구권입니다.

26. 법정지상권.
토지와 건물이 독일인에게 속하고 있었으나 경매로 인하여 그 소유자가 달라진 경우 건물 소유자의 권리를 위하여 법률상 당연이 인정되는 지상권을 말한다. 이것은 저당권설정 당시에 건물이 존재해야 하고, 소유자가 동일인이야하며 경매로 인하여 소유자가 달라지는 경우에 한하여 인정된다.

지료는 당사자가 협의로 결정하나 협의가 안되는 경우 당사자의 청구에 의해 법원이 결정한다.


27. 저당된 토지위의 건물에 대한 일괄경매권.
법정지상권은 저당권 설정당시에 건물(주택)이 이미 존재하고 있는 경우에 인정하고, 일괄경매권은 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자(소유자)가 그 토지에 건물을 축조한때에 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다. 즉, 토지위에 저당권을 설정한 후에 그 저당 토지위에 건물을 지었으나 경매의결과 토지와 건물의 소유자가 다르게 되었을 때는 법정지상권이 인정되지 않는다.

이 경우 토지를 경락받은 사람은 건물소유자에게 건물의 소유자에게 건물의 철거를 요구할 수 있다. 그럴 경우 건물의 철거는 막대한 손실을 초래함으로 이를 막고자 토지의 저당권자가 토지와 함께 건물도 일괄해서 경매를 신청할 수 있게하였다. 이때 주의할 것은 토지 저당권자가 일괄경매를 청구할 수 있는 경우는 저당권 설정자인 토지소유자가 해당토지 위에 건물을 지은 경우에만 가능하고 다른사람, 즉 저당권을 설정한 후에 토지 소유권을 취득한 사람이나 저당권 설정자로부터 용익권(지상권등)을 취득하여 건물을 지은경우에는 일괄경매권이 인정되지 않는다. 또한 토지 저당권자에게 일괄경매의 의무가 부담되는 것이 아니고 토지만이 경매를 신청하고 건물에는 경매신청을 하지않아도 관계가 없다.