2006년 변경 제도-①부동산

종부세 인별과세→합산과세 전환

재개발·재건축 조합원 입주권 주택 수에 포함

종합부동산세 과세방식이 인별과세에서 합산과세도 전환되고, 과세기준도 주택이 종전 9억원에서 6억원으로 하향 조정된다. 또 재개발 재건축 조합원 입주권이 주택수에 포함돼고, 양도차익에서 장기보유특별공제율이 낮아진다.

아울러 자산운용회사에서도 간접투자증권 판매가 허용되며 해외부동산 취득이 보다 쉬워진다. 다음은 재정 및 세제분야의 하반기 달라지는 것들.

◆ 종합부동산세 강화 = 주택과 비사업용 토지의 종합부동산세 과세방식이 종전 인별합산에서 세대별 합산 과세로 전환된다. 또 종부세 과세기준이 하향조정(주택 9억원→6억원, 비사업용 토지 6억원→3억원)되고, 과표적용률도 매년 10%p씩 연차적으로 높여 오는 2009년에는 보유세 실효세율이 1% 수준이 되도록 조정된다.(재정경제부 부동산실무기획단 2110-2933)

◆ 재개발 재건축 조합원 입주권 주택수 포함 = 현재는 양도소득세 계산시 재건축.재개발 입주권이 주택 수에 포함되지 않아 다주택자가 주택을 양도할 때 1세대 3주택 중과세를 회피하거나 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아왔으나 내년부터는 재건축 입주권도 주택 수에 포함된다. 이에 따라 1세대 3주택자의 경우 1주택이 재건축사업으로 없어져 2주택에 입주권만 갖고 있더라도 3주택자와 마찬가지로 양도세 중과대상이 된다.(재경부 재산세제과 2110-2178)

◆ 부동산 실거래가 신고의무제도 시행 = 내년 1월1일부터 부동산 거래를 투명하게 하기위해 부동산 실거래가격 신고의무제도가 시행된다. 토지 및 주택을 매매한 경우에는 반드시 30일 이내에 실제거래가격으로 시·군·구청에 신고해야 한다. 신고는 인터넷으로 할 수 있으며, 신고부담을 줄이기 위해 거래세도 인하된다.

가격을 낮춰 신고하거나 허위로 신고하는 등의 경우에는 중개업자 또는 거래당사자는 취득세 3배 이하의 과태료를 내야 하며, 중개업자가 신고내용을 거짓 기재하거나 이중계약서를 작성한 경우 중개업등록 취소 또는 6개월 이내 자격정지 조치를 받는다.(건설교통부 토지관리팀 2110-8156)

◆ 부재부동산에 대한 채권보상제 의무적 실시 = 내년 3월부터 부재부동산 소유자의 토지가 공익사업에 편입되는 경우에는 채권보상을 의무적으로 실시된다. 채권보상제 적용 지역은 토지거래허가구역이 속한 시·군·구(자치구) 및 이와 연접한 시·군·구으로, 택지·산업단지·유통단지·도시 등 개발사업, 관광단지조성, 국민임대주택건설사업 및 행정중심복합도시건설사업이 해당된다.

채권보상을 실시하는 경우에도 부동산거래에 필요한 1억원과 양도소득세 상당금액(세무사의 확인이 있는 경우)은 현금으로 지급하도록 했다.(건교부 토지정책팀 2110-8151)

◆ 토지개발사업에 대한 개발부담금 부과 = 1월1일부터 토지 개발이익의 환수를 위해 개발부담금이 부과된다. 부과대상사업은 도시지역 300평(특별시·광역시 200평) 이상, 비도시지역 500평 이상을 개발하는 토지개발사업으로 택지개발사업, 대지조성사업, 지목변경을 수반하는 건축 등이다. 부과대상사업의 사업시행자가 납부의무자가 되며, 토지소유자가 따로 있는 경우에는 토지소유자가 납부해야 한다.(건교부 토지정책팀 2110-8151)

◆ 토지거래계약허가 제도 변경 = 내년 3월부터 토지거래허가를 받아 취득한 토지의 사후 이용의무 불이행시 이행강제금이 부과된다. 또 토지거래허가구역에서 법률위반 사항에 대한 신고·포상제가 도입된다.

아울러 공익사업에 편입된 토지의 대체토지를 허가구역내에서 보다 쉽게 취득할 수 있도록 요건이 완화된다. 취득가능 기간을 종전 1년에서 3년으로 늘리고 취득가능 지역도 당해 토지가 소재하는 시·군 및 그 연접 시·군에서 전국으로 확대된다.(건교부 토지정책팀 2110-8151)

◆ 소규모 주거용 건축물 양성화 = 무단 용도변경을 제외한 무단 증축 등의 건축법 위반건축물 중 소규모 주거용 건축물을 내년 2월부터 11개월 동안 허가 신고를 받는다. 대상 건축물은 2003년 12월31일까지 사실상 완공된 연면적 50평 이하인 단독주택, 연면적 100평 이하인 다가구주택, 세대당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택이다. 연면적의 2분의 1 이상이 주거용으로 사용되는 주상복합 건축물도 이에 해당된다.(건교부 건축기획팀 2110-8172)

◆ 취득세 실거래가 과세 = 개인간 취득·등기하는 주택에 대해 취득·등록세 세율이 0.5% 포인트씩 각각 인하된다. 또 실거래가 신고제에 따라 취득세 부과시 실거래가가 과세표준으로 적용된다.

아울러 재산세 과세표준 적용비율이 내년부터 매년 5%포인트씩 2015년까지 100%로 인상되고, 주택분 재산세는 서민의 재산세 부담이 급격히 늘어나지 않도록 2008년부터 매년 5%포인트씩 2017년까지 100%로 점진적으로 인상된다.(행정자치부 지방세제팀 2100-3920)

◆ 5만원 이하 주택분 재산세 일시 부과 = 재산세 징수의 효율성과 납세자 편의를 위해 주택분 재산세의 산출세액이 5만원 이하인 경우에는 조례가 정하는 바에 따라 연 2회(7월, 9월) 납부하던 것을 7월에 일시 부과할 수 있도록 했다.(행정자치부 지방세제팀 2100-3920)

◆ 농지대토에 대한 양도세 비과세가 감면제도로 전환 = 현행 농지대토에 대한 양도세가 전액 비과세되던 것을 대체취득요건을 변경(종전농지면적 2분의 1이상 또는 가액의 3분의 1이상 취득)하고, 감면한도도 5년간 1억원으로 규정하는 감면제도로 전환된다.(재산세제과 2110-2178)

◆ 1세대 2주택, 비사업용 토지에 대한 양도세를 실거래가액으로 과세 = 양도세를 원칙적으로 기준시가로 과세하고 고가주택, 3주택 등에 대해서만 실거래가로 과세하던 현행과는 달리 내년부터는 양도세 실거래가 과세대상을 1세대 2주택, 비사업용 토지로 확대한다. 또 2007년부터는 모든 부동산을 실거래가로 과세할 계획이다.(재산세제과 2110-2178)

◆ 양도차익에서 공제하는 장기보유특별공제 변경 = 양도세가 과세되는 고가주택(45평 공동주택 또는 80평 단독주택)에 대한 장기보유특별공제율을 5~10년 보유시 현행 25%에서 15%로, 10년 이상일 경우 50%에서 30%로 낮추고, 1세대 1주택자가 15년 이상 보유했을 경우에는 공제율을 45%로 확대키로 했다.(재산세제과 2110-2178)