금융 / 대출 100% 활용법

금융 / 대출 100% 활용법

확 줄어든 대출상담이 아직 늘어날 기미가 보이지 않는다. 요즘에는 부동산 매매로 인한 대출상담은 거의 없는 상황이고 주로 기존 주택을 활용한 대출상담 이 일부 있다. 정부의 강한 규제 의지에 부동산 시장이 꼼짝 못하기 때문이다.

정부의 규제의지가 강하긴 하지만 또 언제 부동산이 상승할지 모른다는 생각에 대출을 받아서 부동산 투자를 할지 아니면 좀더 기다려야 할지 고민하는 사람 도 적지 않다.

먼저, 그동안의 부동산 상승에 기여했던 대출상품의 변화에 대해 살펴볼 필요 가 있다. 대출금리는 3년 전에 비해서 대폭 낮아졌다. 전반적인 저금리 영향도 있었지만 은행권에서 대출상품을 소비자 위주로 만들었기 때문이다.

2000년까지는 저금리로 금리가 낮아지는 데도 대출금리는 여전히 연 11∼12%대 를 유지하고 있었다. 이후 3개월 CD연동형 대출을 개발해내면서 대출금리를 연 7∼8%대로 낮출 수 있었고 이후 금리는 더 하락해서 현재는 연 5∼6%를 유지하 고 있다. 따라서 금융기관의 대출 취급액이 급증했다.

또 하나의 ‘혁명적인’ 조치가 있었다. 3년 전까지는 담보대출을 받기 위해 소요되는 시간이 보통 1주일정도 됐고, 빨라서 3일정도 지나서 대출이 취급됐 다. 그러나 2001년부터는 원하는 집이 있으면 당일 중에 소유권 이전 등기를 하면서 근저당 설정을 하고 대출을 취급하게 됐다. 특히 주택구입 가격의 80∼ 90%까지도 대출이 됐다.

이러한 대출은 주로 아파트 담보 대출이었고, 대부분의 대출자금은 아파트 구 입자금으로 사용됐다. 이런 요인이 아파트 가격을 상승시키는 요인의 하나로 작용했다. 이처럼 대출에 큰 변화가 있음을 인식하지 못하고 ‘대출은 무서운 것’으로만 이해한 사람은 상승하는 부동산 투자에 동참하지 못했다.

그러나 10·29 대책 발표로 투기지역에서 10년 이하의 대출 취급시에는 40%로 한도가 축소됐고, 최근 금리는 약 2개월만에 0.5% 수준이 상승하는 등 상승 분 위기로 가고 있다. 이에 따라 대출이자 부담도 점점 증가하고 있다. 따라서 대 출을 활용해서 부동산에 투자하고자 할 때에는 이 점에 주의해야 한다.

그러나 한편으로는 틈새도 발견할 수 있다. 일단 금리 상승이 2004년에 얼마나 될 것인가의 문제다. 각 연구기관에 따르면 내년 금리는 올해보다 연 1∼2% 포 인트 수준의 상승을 예상하고 있다. 따라서 금리상승에 따른 이자 부담이 크게 급등하지는 않는다. 또한 담보대출 한도는 10·29 주택시장 안정대책 이후 투 기지역에서만 10년 이하 대출에 대해 담보비율 40%를 적용하고 있다. 따라서 1 0년 초과 대출을 활용하면 한도가 많아지게 된다. 투기지역이 아닌 경우로서 투기과열지구는 3년 이내 대출의 경우 담보비율 50%를 적용하고(3년 초과시는 60%), 일반지역은 60% 내외를 적용한다.

대출 받는 것을 너무 ‘무서워’할 필요는 없다. 실수요자라면 필요한 투자금 을 대출을 통해서 장만해서 투자하는 것도 좋은 재테크 방법이다. 많은 금액이 필요하거나 장기간 사용할 경우에는 담보대출이 유리하고, 소액이거나 단기간 사용할 경우에는 신용대출이 유리하다. 또한 내년부터 시행할 예정인 모기지론 의 경우 담보비율이 높고, 대출시점의 금리로 20년 이상의 만기까지 대출금리 가 고정되므로 실수요자에게는 유리한 대출상품이다. 또 10년 이상의 장기대출 에 한해 자격이 되는 경우 연간 600만원까지 소득공제가 가능하다.

내년부터는 세법을 개정해 15년 이상의 장기대출에 대해서 연간 1000만원까지 소득공제폭을 늘릴 계획이다.

<김성엽 하나은행 분당백궁지점장>출처 : 매경이코노미 1208