부자돼보자

가슴이 트이는 내집마련 성공불패전략
박상언 / 유엔알 컨설팅 그룹 대표


목돈을 모으는 가장 큰 이유. 아마도 내집마련일 것입니다. 내집이 있다는 것만으로 마음에 안정을 찾는 것이 우리네 심리이기 때문이죠. 여러분들을 내집마련의 지름길로 안내하겠습니다.




부동산 투자 상품 중 투자 기피 상품 1순위를 꼽으라고 하면 통상 오피스텔을 꼽는다. 오피스텔은 불과 2~3년전만 하더라도 500~1000만원 정도의 계약금만 가지고도 누구나 손쉽게 투자할 수 있는 부동산 상품이었다. 하지만 막상 입주날짜가 다가오고 기대만큼 프리미엄이 붙지 않자 너도나도 분양가 대비 최고 20~30%까지 할인해 급급매물로 내놓고 있다.




오피스텔을 주거용으로 임대를 놓는 경우 가구수 산정에 들어가기 때문에 다주택자들은 오피스텔 정리에 박차를 가하고 있다. 게다가 임대사업용으로 분양받고 부가가치세를 환급 받은 상태에서, 주거용으로 임대를 했을 때 단속도 강화되고 있어 급급매를 부추기고 있다




하지만 급급매만 잡아 임대사업을 하는 이성미씨(50)는 요즘 오피스텔 임대 사업하는 재미에 푹 빠져있다. 주위 친지들은 오피스텔 분양 받아서 분양가도 못 건지고 임대도 제때 나가지 않아 투자에 실패한 경우가 대부분이다. 그는 그만의 독특한 투자스타일로 연 10%이상의 안정적인 수익을 올리고 있다.




임대수익과 시세차익의 두 마리 토끼를 잡아라




분양가 대비 20%이상 가격이 할인된 급급매물에 대한 정보는 평소 안면이 있는 중개업소나 법원 경매지를 통해 구한다.







보통 입주를 앞두고 있는 오피스텔에서 급급매가 많이 나오기 마련. 중개업자의 소개로 경기도에 위치해 있는 20평형대 분양가(1억758만원) 대비 20%할인(8606만4000원)된 급급매로 잡았다. 그는 연6%의 변동금리로 4841만1000원을 대출받고, 보증금 1000만원에 월세 50만원으로 세를 놓아 연10%의 임대수익률을 올리고 있었다.




이씨가 관심을 가지는 법원 경매에 있어서도 오피스텔의 경우는 2번 정도 유찰되기 마련. 통상 시세 1억원 가량의 오피스텔은 2번 유찰되었을 때 낙찰가가 6400만원으로 떨어진다. 그는 6400만원에 오피스텔을 낙찰 받아, 보증금 1000만원에 월 60만원에 임대를 놓게 되면 취등록세를 감안하더라도 연 수익률 10%를 넘나든다. 은행에 예치했을 때보다 2배가 넘는 수익률이다.




이와같이 이씨는 연 수익률 10%이상 나오는 목표물이 포착되면, 보증금과 담보대출을 감안해 실 투자금액을 최소화 시킨다. 그는 장기적으로 임대수익 외, 시세차익도 생각하고 있다. 매각시 취등록세와 양도세, 중개수수료을 감안하더라도 한 채당 1~2000만원정도의 시세차익을 얻을 수 있다는 계산이다.




공사비대신 지급되는 대물( 代物) 투자로 대박 잡은 경우




오래 전 건설사에서 퇴직한 오성길(58)씨도 오피스텔 투자로 고수익을 올리고 있다.




분양 면적 20평형대 오피스텔을 한 채당 실투자 금액이 600만원 가량으로 10채를 구입하는데 7000만원 밖에 들지 않았다. 건설사 분양팀에 오래 근무한 덕분에 그는 누구보다도 양질의 물건을 고를 수 있는 안목을 지니고 있었다. 분양팀을 통해 직접 대물물건을 구입한 덕에 몇 백만원에 달하는 중개수수료도 아낄 수 있었다.






분양가보다 40%정도 저렴하게 산 덕택에 수익률로만 보면 한채당 40%가량의 고수익을 올리고 있는 것. 게다가 워낙 저렴하게 산 덕택에 한 채당 3000~4000만원 정도의 시세차익도 기대하고 있다.




통상 오피스텔을 짓는 시행사가 자금난에 봉착하게 되면 공사비대신 건축물, 즉 해당 오피스텔 자체를 시공사에 대물로 대납하기도 한다. 임대 수익률을 극대화하기 위해서는 좀 더 부지런하게 움직여 건설사 분양팀을 직접 만나 헐값에 넘겨진 대물을 알아보는 적극적인 전략도 필요하다.




대물물건은 시공사에서 신속한 자금회수를 위해 통상 시세의 50~60%에서 결정되기 때문에 임대수익과 자본수익을 동시에 올릴 수 있다. 하지만 이러한 대물은 유동인구, 상권부재 등으로 인한 임대 어려움 내지는 하자가 있는 경우가 많기 때문에 철저한 사전 준비가 필요하다. 단, 대물물건은 1~2채가 아닌 통상 5채 이상 대량으로 구입해야 하기 때문에 초기 자금이 많이 들어간다는 단점이 있다.




투자실패 사례- 관리업체가 제시한 수익률 과신하지 말라




몇 년 전 오피스텔의 일종인 서비스레지던트를 분양받은 백모씨(45세). 당시 분양업체에서 내세운 3년간 확정 임대수익률 8%를 믿고, 취등록세를 포함해 1억2000만원을 투자해 2채를 구입했다.




오피스텔 1채당 6000만원을 투자했다. 1년간은 관리업체에서 약속한대로 40만원 가량이 통장에 입금됐다. 1년이 지나자 해당 관리업체에서 임대가 잘 안되다는 이유로 2~10만원 정도 가량을 나누어서 입금하기 시작했다. 심지어 입금이 아예 되지 않은 적도 있을 정도. 이에 최근에서야 관리업체와 임대관리 계약을 해지했다.




그는 하루빨리 오피스텔을 매도하려고 계획 중이다. 하지만 입지가 좋지 않고 분양가보다 20%이상 싼 급매물이 속출해 이러지도 저러지도 못하고 있는 실정이다.




또 일산구 백석동에 사는 백민석(48)씨의 경우는, 분양가보다 싸게 나오는 급매물을 잡는데 성공했다. 하지만 일대의 오피스텔 공급과잉으로 6개월이 넘도록 임차인을 구하지 못해 발만 동동 구르고 있다.




부동산에 대한 규제가 강화될수록 은행금리 보다 큰 수익률을 올리는 수익형 상품에 대한 관심이 많다. 이런 수익형 상품의 대표적인 오피스텔은 일반적으로 분양을 받은 후 향후 자산가치(capital gain) 상승까지 연결되는 경우는 극히 드물다. 이런 사례를 통해 볼 때 급급매를 통한 오피스텔 임대사업으로 고수익을 올리려면 우선적으로 임대수요가 확실한 곳을 찾아야 한다.

뉴타운 등 3번째 쓰는 글인거 같다.



이제는 좀더 기본적인 사항에 충실해야 하지 않나 생각한다.



1. 뉴타운은 무엇인가?

2. 그리고, 재개발, 재건축은 무엇인가?

3. 투자의 기본은 무엇인가?



일반인을 상대로서, 전문적인 용어보단, 좀 더 쉽게 풀어서 쓰도록 노력하여 쓰도록 하는것이 좋다고 판단하여, 집필한다.



본인은 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하고, 서로가 더불어가는 사회, 깨끗하고 아름다운 사회에서 살고 싶은 사람중의 한 사람입니다.



1. 뉴타운이란 무엇인가?

많은 사람들이 뉴타운에 열광한다.

많은 투자자들이 생겼으며, 뉴타운이 뭔지도 모르고, 또한 중개를 하는 동네 전문가집단에서 조차도 뉴타운이 뭔지 모른다는 점이다.

이 글을 보는 사람에게 질문한다.

뉴타운은 무엇인가? 생각해본적 있는가?



생각해보지도 않고 투자를 생각했다면, 이는 곧 망하는 길이지 않을까 생각한다.



많은 답들이 나오겠지만, 본인이 생각하는 뉴타운은, 간단하다.

말 그대로 신도시다.

그런데, 우리나라는 신도시라는 개념이 현재 존재하고 있는 상태이므로, 뉴타운과 신도시의 차이도 비교를 해야 한다는 점이다.

그렇다면, 외국은 어떻게 되어 있는가? 뉴타운이 있는가?

있다.

영국, 미국, 일본 등 각 외국에도 뉴타운이 존재하며, 그것을 그대로 복사해서 가져왔느냐?

아니다, 전혀 그렇지 않다. 이명박 시장은 보기좋게 서울시 홈페이지에 외국의 뉴타운의 내용을 넣었으나, 한국의 뉴타운과 외국의 뉴타운은 다르다.

다시 말해서, 외국의 뉴타운은 한국의 신도시와 같은 개념이며, 뉴타운과는 별개의 문제이다.



뉴타운이 나오게 된 배경을 살펴보게 되면, 아주 재밌는 사연이 있다.

정치적인 부분이 결합되어 있어, 많은 사람들이 보는 글이므로, 이 부분에 대해선 생략해야겠다.

정부의 광역개발과 같은 개념으로서 쓰는 용도이다.



즉, 개발에는 여러가지가 있겠지만, 건물을 허물고 새로 짓는다는 개념에서 크게 4가지의 용어로 정리된다.

도시 및 주거환경정비법으로 통합을 하여,

1.주택재개발사업

2.주택재건축사업

3.주거환경개선사업

4.도시환경정비사업(도심재개발)

이렇게 3가지로 개발이 이루어지며 별도로 개발이 되다 보니 무분별한 개발이 이루어지고, 그럼으로 인하여 기반시설이 비효율적이며, 또한 인과관계가 이루어지지 못함으로 인하여, 부동산의 가장 큰 요소인 최유효이용의 원칙에 어긋난다는 점이다.

즉, 난개발을 막자는 의미에서, 서울시에서 최초로 시장이 발표를 한것이다.

정부에서는 광역개발을 준비중에 있었으며, 서울시는 한발 앞서서 먼저 저질러버린것이다.



이는 1차뉴타운등 부터 현재 3차뉴타운까지 선정이 되어 있으며,

추후 29개 + @ 등 수십개의 뉴타운이 지정이 될것으로 보여진다.



사람들은 뉴타운이 되면, 무조건 좋다고 한다.

그런데 뭐가 좋느냐구 물어보면 아무것도 모른다.. 그냥 규모가 크고, 잘 될것이라는것이 끝이다.

참 의미없고, 자신의 재산을 그렇게 쉽게 내지를수 있는지 이해하지 못하겠다.



뉴타운에 관련된 법은 현재 존재하지 않고 있으며, 서울시 조례로 하나만 있을뿐이다.

그 조례에 의하면, 내용에는 현재 뉴타운을 지정할수 있는 조건 등이 전부일뿐이다.

뉴타운 지역이 혜택받을수 있는 법률적인 근거는 전혀 없다는점이다.

(현재 정부와 협의중에 있음)

참고로, 도시재정비 촉진지구에 관련 법률이 바로 광역개발을 준비중에 있던 것인데,

이제서야 법으로 제정이 된다는 것이다.



현재 뉴타운은 여러 법률을 종합적으로 모아서 개발을 하는것일뿐이다.

다른 법적 근거가 없으므로, 이런 저런 법을 끌어모아서 한다는 것이다.

다시 말해서, 대부분의 뉴타운이 기존 재개발 재건축, 도심재개발 등을 모아서 뉴타운으로 선정한것이고, 다만, 그들에게 혜택이 주어지는 것은 기반시설이 종합적으로 개발이 된다는 점이며, 서울시가 직접 총체적으로 관리를 해준다는 점에서 장점이 있는것이다.



뉴타운을 바로 바라보고, 또한 투자 대상물에 대해서도 심도있게 깊히있게 연구하고 분석하는 습관을 기르고, 재산의 소중함, 투자의 위험성 등에 대해서 충분히 고려하고 모든일에 임하기를 바라면서, 이 글을 마친다.

저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.



추후, 2. 재개발,재건축은 무엇인가? 에 대해서 쓰도록 하겠습니다.

2. 재개발과 재건축은 무엇인가?



법률적으로 말하면, 도시 및 주거환경정비법에 의거 주택재개발사업과 주택재건축사업이다.

위 법에 의하면, 4가지 사업이 있으며, 주택관련 사업이며,

그중에 두가지가 재개발과 재건축이다.



재개발은 기반시설 + 개발이며, 재건축은 말그대로 주택을 허물고 새로 짓는것이다.



재개발은 공적 부조적 개념이 강하며, 재건축은 민간사업에 가까웠으나,

지금은 새로운 법안이 도출됨에 따라 공적 부조적인 개념이 많이 강해졌다고 볼수 있다.

예전에 제한이 별로 없었으나, 현재는 제한이 강해 예전에 비해 투자수익율이 크게 높지가 않는게 사실이다.



불과 5년전만 해도, 재개발에는 눈도 돌리지 않았고, 재건축만을 바라보았다.

그만큼 투자수익율이 높았고, 제한도 없엇으며, 이익이 많았다고 할 수 있을것이다.

지금은 재건축은 많이 제한을 두고, 현재는 재개발사업을 원활하게 하기 위해서 정부와 지방자치단체들이 열심히 뛰고 있다.



재건축에 대해서 간단히 좀 더 얘기를 하면, 기존에는 아파트 재건축과 연립재건축만 있었으나, 현재는 단독재건축이 생겼다.

일반인들이 말하는 다세대나 단독을 살면서 재건축이 된다라고 말하며, 도시정비업체에서 매수 할려고 한다 등은 지역조합 또는 민영사업이라고 한다.

이는 주택재건축사업과는 거리가 멀다.....



기존의 법에 의해서 개발이라 함은 여러가지가 있다.

도시 및 주거환경정비비법에 의한 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 그리고, 도시환경정비사업이 있으며,

도시개발법에 의한 도시개발사업이 있다.

재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장재개발 등이 있다.



개발이 너무 많아 머리만복잡해지므로.... 생략하고.....



오늘은 재개발에 대해서 하고자 한다..



재개발 투자라 함은 여러 위험성도 내포되어 있으며 조심해야 할것도 상당수 많다.

이에 앞서 재개발은 무엇이며, 왜 이루어지며, 보상은 어떻게 되며, 내가 받을수 있는 권리는 무엇이며, 얼마의 수익을 낼수 있느냐는 문제이다.



오늘은 이론이 아닌 현실적인 문제에 대해서 논하고자 한다.

재개발에 왜 투자를 해야 하는가? 왜 하면안되는가?

이부분이 젤 중요하지 않을까 한다.



결론부터 말하면, 입주가 목적이면 재개발주택을 구입하고, 투자수익을 위함이라면, 구입하지 않는것이 좋다.



보통 요즘들어서 재개발은 구역선정만 되면, 웬만한 구역들은 대부분이 가격이 2배로 뛴다. 그럴수 밖에 없다.



보통 다세대의 경우에는 가격이 하락한다. 이유는 얘기하자면 무지 길지만, 건물에 있어서 감가상각으로 인한것과 부동산학의 최유효이용의 원칙에 어긋남으로 인해서 가격하락이 존재하는 것이다. 그러다가, 어느순간 재개발이 되는 순간 제값을 찾아가고 그뿐 아니라 개발이익까지 더 생기는 것이다.

다시 말해서 물가상승율이 적용되지 않다가, 한순간에 몇년간의 물가상승율이 한꺼번에 도입이 되기 떄문에 가격이 폭등하는 것이다.



결국 재개발의 수익은 조합원 분양가로 인한 수익인데, 선정과 동시에 그에 대한 프리미엄은 모두 형성이 되버린 결과가 되버리며, 나머지 7~10년동안 시간의 흐름에 따른 물가상승율과 함께 분양을 쉽게 받는 이익이 있는 것외에는 없다는 것이다.

결국 청약보단 나을수 있곘지만, 그에 따른 투자비용에 따른 요구수익율을 완성시키기는 힘들것이다.

내집마련이 목적인 사람에게는 적절한 투자가 가능할지는 몰라도, 정식투자목적이라면, 바람직하지 않다는 것이다.



남들과 함께 가서는 남들보다 앞설수 없다.

결국, 재개발이 선정이 되기전에 미리 선점하는자가 가장 큰 수익율을 올릴수 있는 것이다. 부동산을 단기투자로 생각하는 사람이 많은데, 세금부분과 함께 지렛대 효과를 크게 노리기 위해서는 장기투자를 생각해야 한다.



부동산의 가장 큰 장점이 지렛대 효과인데, 그것을 잘 이용하지 않는게 보통이다.

간단하게 가장 최소한의 비용으로 수익율을 극대화 하는 이야기를 해보도록하자.

재개발이 가능할만한 지역을 선정한다.

그리고, 그 지역에 경매물건을 구입한다.

일반 매매로 하게 되면, 전세가보다 20~30%정도 비싸다.

보통 20~25평형 정도 서울시의 가격으로 7천~1억이면 충분하다.

그리고, 전세가는 70~80%에 육박한다.. 다세대는 그렇다.

이런 경우 실제 투입비용은 매매가 - 전세가 = 2~3천만원 정도 되며, 세금 등을 포함 시키면, 5백만원 정도 추가된다고 볼것이다.



이를 경매로 구입할경우에는 1~2천만원 정도를 절약할 수 있다.

이는 자기자본비율은 10%~20%정도 밖에 되지 않으며, 결국엔 1~2천만원정도 들여서 주택을 마련하는 것이다.

시세는 8천정도로 보고...3~5년정도로 장기투자를 노린다.

이 후 재개발이 선정이 되면, 가격이 2배이상으로 올라간다. 그럼 가격은 1억6천이 되고,

2천만원 들였다고 봤을때,

전세가는 5천, 경매낙찰가는 5500만원 세금등 제반비용 1500만원이 된다.

매도할 경우에 양도소득세율은 9~36% 계산이며, 장기보유특별공제 15% 적용 받는다.

세금은 2천만원 가량 내게 되며, 수익은 1억6천 - 7천 - 2천이 되며, 7천만원이 남게 된다.

투자비용은 5500+1500 - 5000 = 2천만원이 된다.

수익율은 350%가 나오게 된다.

년간 수익율로 따지게 되면 5년 기준으로 70%가 된다.



과연 이보다 더 좋은 투자수익이 나올만한 것이 있을까?

하나정도는 해도 나쁘지 않다고 본다....

말하고자 하는 내용이 너무 많아 그만 생략한다......


저는 부동산 재테크로 부자되기(부재부)(zorohui.cyworld.com) 의 클럽을 운영하고 있으며,

항상 모든일에는 기본이 가장 먼저 앞서야 한다고 생각합니다.

기본에 충실한 사람이 되고자 노력하는 사람중의 한사람입니다.

이제는 저축의 시대가 아닌 투자의 시대입니다.

저축을 하는 사람과 투자를 하는 사람과 능력의 차이에서 시간의 흐름에 따라 결국 도퇴대고, 상대적 빈곤감에 시달릴수 있는 사회에 와 있습니다.